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Wenn es um das Thema Hauskauf geht, so brauchen die meisten Käufer nicht nur eine professionelle Vorbereitung auf dieses Themengebiet, sondern ebenfalls einen erfahrenen Helfer, der sich im Rahmen der anstehenden Finanzierung bestens auskennt. Ein Haus kaufen beginnt bereits bei der Planung, welche möglichst realitätsgetreu gestaltet sein sollte, will man keine zu hohen Ausgaben riskieren. Die Grundlage einer erfolgreichen Baufinanzierung wird durch die systematische Steuerung aller relevanten Baukosten erreicht. Diese sollten bedarfsgerecht und individuell erstellt werden. Darunter fallen zum einen die Konditionen für Material und Personal, aber auch der Faktor Zeit ist stets zu berücksichtigen. Aus diesem Grund ist ein Kostenvoranschlag der Beginn aller denkbaren Kostenermittlungen, um dann die gesteckten Ziele auch tatsächlich erreichen zu können. Häufige Fehler und Fallen lauern bei sogenannten Kostenpauschalen, die sich im Nachhinein als nicht haltbar herausstellen. Will man hier rechtzeitig gegenlenken, so darf man einzelne Faktoren bei der Bauplanung nicht unberücksichtigt lassen und muss auch Abweichungen mit einbeziehen.


Vorsicht beim Umgang mit Kosten-Kennwerten

Man hüte sich vor pauschalierten Hochrechnungen mit wenigen Kennwerten. Bei Baukörpern geringer Größenordnung sind die Abweichungen im Ergebnis zu groß. Das zeigt Ihnen folgendes Rechenbeispiel.

Für das Rechenexempel wird ein ganz normales Einfamilienhaus (EFH) mit gewöhnlichen Abmessungen herangezogen. Variante I ist ein Haus mit Souterrain, Hochparterre und Dachgeschoss und Var. II ist eine Standardlösung, die der Bauherr von realisierten Vorhaben übernommen hat. Anhand der wichtigsten Kennwerte wird aufgezeigt, dass man die Wohnfläche allein nicht als Kriterium ansetzen kann.

    Var. I   Var. II
GF = 6,50 x 10,00 = 65,00 m2 7,52 x 09,50 = 71,44 m2
BGF = GF x 3 Etagen = 195,00 m2 GF x 4 Etagen = 285,76 m2
BRI = 65,00 x 7,92   71,44 x 9,31  
  + 2,275 x 0,5 x 6,48 = 522,17 m3 + 3,325 x 0,5 x 9,50 = 680,90 m3
WFL =   108,00 m2   107,00 m2
K (wfl) = 2.655 DM x 108,00 = 286.740 DM    
K (bgf) = 286.740 DM / 195,00 = 1.470 DM/m2 285,76 x 1.470 DM = 420.067 DM
K (bri) = 286.740 DM / 522,17 = 549 DM/m2 680,90 x 0.549 DM = 373.814 DM
      Durchschnitt = 396.940 DM
K (wfl) =   2.655 DM/m2   3.710 DM/m2

 

 

 

 

 

 

 

 


Zur Erläuterung:

Var. II ist ein Haus mit 4 Etagen, der Keller ist völlig eingegraben. Es hat eine um ca. 6,5 m2 größere Grundfläche und eine Etage mehr (KG, EG, OG, DG). Die Wohnflächen (WFL) wurden nach II. BV berechnet. Für die Bruttogeschossfläche (BGF) sind baurechtliche Belange (z.B. Def. Vollgeschoss) hier nicht von Interesse, da es um die Kosten geht. BRI = Bruttorauminhalt.

Wir haben für Var. I die Kosten mithilfe des Durchschnittswertes aus der Tabelle ganz oben (EFH, 2000: 2.655) überschlägig berechnet. Mit den Kennwerten "Kosten nach BGF" und "Kosten nach BRI" gehen wir in die Var. II. Bereits jetzt erkennt man deutliche Abweichungen, so dass ein Mittelwert zu bilden ist. Bei diesen höheren Baukosten ergibt sich ein Kennwert "Kosten nach WFL", der 1.055 DM über dem der Var. I liegt.

Was sind die Ursachen?
- bei nahezu gleicher WFL ist Var. II größer!
- - ca. 6,5 m2 in der Grundfläche
- - ca. 90,0 m2 in der BGF, nämlich 1 Etage mehr
- - ca. 160 m3 im BRI

Dass man also nur mit dem Kennwert WFL allein nicht rechnen kann, leuchtet sicher ein. Var. II wird teurer, weil ca. 85 m2 an Geschossdecke (Beton, Schalung, Estrich) dazukommen, ebenso 85 m2 mehr an Bodenbelägen. Der Aushub für das KG wird mehr. Eine Etage mehr bedeutet zusätzliche Fenster und Innenwände mit Türen.
 
Durch die Gestaltung des Baukörpers kann man also wesentlich die Baukosten beeinflussen. Außerdem erkennt man an dieser überschlägigen Berechnung, dass bei solch relativ kleinen Einheiten wie einem EFH relativ große Abweichungen bei den Kennwerten auftreten. Deshalb ist Vorsicht geboten beim Umgang mit statistischen Werten.

Dipl.-Ing. M. Bumann
2001

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Renditebetrachtungen zum Einfamilienhaus

  Aktien-
anlage
Einfamilien-
haus
(EFH)
festverzinsl.
Wertpapiere
Gold-
anlagen
normale
Spareinlage
durchschn.
jährl. Rendite
9,8 % 7,8 % 7,4 % 4,9 % 4,3 %
1970: es werden investiert 50.000 €
Berechnungs-
verfahren:
Reinvest. d. Erträge Basis: Miete für 120 qm Wfl. Reinvestition der Erträge
1995: es wurden
erwirtschaftet
385.000 € (8,1%) 393.000 € (8,5%)      
2001: es wurden
erwirtschaftet
907.000 € 513.000 € 457.000 € 220.000 € 184.000 €
Standardabwei-
chung (Risiko)
25,4 3,5   26,9 1,3

Quelle: Studie des Hamburger gewos Institutes für Stadt-, Regional- u. Wohnforschung
i.A. der Bausparkassen, veröffentlicht 06.2002

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Preisbewusst in die eigenen vier Wände
Infratest-Daten zeigen: Zwei Drittel der Eigenheimerwerber drücken die Baukosten
– Ost-Bauherren noch erfolgreicher – Eigenleistungen bringen im Schnitt fast 30.000 Euro

BERLIN – Sparen ohne Qualitätsabstriche – auf diese Formel setzen neue Wohneigentümer erfolgreicher denn je. Sie nutzen immer stärker die preisgünstigeren Angebote von gebrauchten Immobilien. Und auch beim Neubau wird noch mehr als bisher auf Einsparmöglichkeiten geachtet. Zwei von drei Erwerbern von neu errichteten Eigenheimen reduzierten in den Jahren 2001 bis 2003 gezielt die Kosten, und zwar mit einem ganzen Strauß von Sparansätzen. Das hat eine aktuelle Befragung von TNS Infratest ergeben, die von mehreren Instituten, unter anderem den Landesbausparkassen (LBS), in Auftrag gegeben wurde.

Dabei sind die Bauherren laut LBS Research in den neuen Ländern noch kosten- und preissensibler als die im ehemaligen Bundesgebiet. In Ostdeutschland geben sogar 82 Prozent der Befragten an, in den letzten drei Jahren zweckgerichtet Einsparmöglichkeiten realisiert zu haben (nach 77 Prozent in den Jahren 1998 bis 2000). Auch in Westdeutschland hat sich das kostengünstige Bauen zusätzlich verbreitet: Von 61 auf 64 Prozent aller Neubau-Eigenheime stieg hier der Anteil weiter an.

Mit Abstand an der Spitze aller genutzten Möglichkeiten liegen dabei größere Eigenleistungen (siehe Grafik). 61 Prozent aller Kostensparer in den alten Ländern nutzen gezielt diesen Ansatz, in den neuen Ländern sind es sogar 69 Prozent. Welches Potenzial hier gehoben werden kann, zeigt nach Einschätzung von LBS Research die Tatsache, dass der Wert dieser Eigenleistungen im Schnitt mit 28.000 Euro beziffert wird. Das sind annähernd 15 Prozent der durchschnittlich gezahlten Neubau-Preise. Beim Vertrauen auf die „Muskelhypothek“ setzen die meisten Erwerber sich gleichwohl Grenzen: Das Selbstbauhaus wird nur von relativ wenigen (rund 5 Prozent) als Angebot genutzt.

Drei von zehn Bauherren achten auf eine günstige Lage des Grundstücks innerhalb der Gemeinde. Bei den meisten anderen Einsparmöglichkeiten gibt es allerdings spürbare regionale Unterschiede, die sich nach Auskunft von LBS Research auf einen wichtigen Nenner bringen lassen: Die Erwerber in Westdeutschland versuchen stärker, die Kosten für das Grundstück in Grenzen zu halten, in den neuen Ländern mit ihren deutlich niedrigeren Baulandpreisen stehen dagegen Einsparpotenziale beim Bauaufwand im Vordergrund. Fast die Hälfte der Ost-Bauherren (48 Prozent gegenüber 27 Prozent in Westdeutschland) verzichtet z.B. auf den Keller, für 32 Prozent (West: 19 Prozent) tut es der Carport anstelle einer Garage. Demgegenüber setzen West-Eigenheimer überdurchschnittlich häufig (28 Prozent statt 22 Prozent in den neuen Ländern) auf kleinere Grundstücke, und 21 Prozent (gegenüber nur 7 Prozent im Osten) sind unter Kostenaspekten mit dem Reihenhaus anstelle eines freistehenden Einfamilienhauses zufrieden.

Kaum Kompromisse gibt es laut Umfrage jedoch bei der Wohnfläche. Einfachere Grundrisse werden zwar realisiert (von 23 bzw. 30 Prozent). Aber wie in der Voruntersuchung sind es in West wie Ost keine 10 Prozent, die über geringere Quadratmeterzahlen die Kosten drücken wollen. Auch das Thema „Erbbaurecht“ hat noch einmal an Bedeutung verloren – kein Wunder, ist doch der Hypothekenzins für diejenigen, die auch an Grund und Boden volles Eigentum erwerben wollen, in den letzten Jahren nicht mehr viel höher als der „normale“ Erbbauzins von 4 Prozent.

Auffallend ist für LBS Research die Vielfalt und die Intensität, mit der jetzt das Thema „Kostengünstiges Bauen“ von Bauherren angegangen wird. Im Schnitt werden nämlich drei bis vier verschiedene Ansatzpunkte gleichzeitig genutzt. Dies zeigt, dass bereits jetzt immer mehr Menschen auf die Kombination von Eigenheimzulage und eigenen Anstrengungen angewiesen sind. „Nachdem die Neubauförderung bereits zum 1. Januar 2004 deutlich reduziert worden ist, wird kostengünstiges Bauen an Bedeutung noch weiter zunehmen“, so die LBS-Experten abschließend. Und letztlich sorgt der Erfolg dieser Bemühungen im Ergebnis dafür, dass bei leicht gestiegenen Einkommen und gesunkenem Zinsniveau die Durchschnittspreise für Wohneigentum auch im Neubau seit einer Reihe von Jahren schon nicht mehr gestiegen sind. Auf diese Weise konnten weitere Schichten von Wohneigentumserwerbern mit mittleren Einkommen erfolgreich die Schwelle zu den eigenen vier Wänden überwinden.

Quelle: LBS Research, 03.01.2005

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Basiszinssatz nach § 247 BGB


Gemäß § 247 Abs. 2 BGB ist die Deutsche Bundesbank verpflichtet, den aktuellen Stand des Basiszinssatzes im Bundesanzeiger zu veröffentlichen. Der jeweils aktuelle Stand des Basiszinssatzes lässt sich nachstehender Tabelle entnehmen.

Aktueller Stand

Gültig ab

3,32 % 1. Januar 2008
3,19 % 1. Juli 2007
2,70 % 1. Januar 2007
1,95 % 1. Juli 2006

1,37 %

1. Januar 2006

1,17 %

1. Juli 2005

1,21 %

1. Januar 2005

1,13 %

1. Juli 2004

1,14 %

1. Januar 2004

1,22 %

1. Juli 2003

1,97 %

1. Januar 2003

2,47 %

1. Juli 2002

§ 247 Basiszinssatz *)

(1) Der Basiszinssatz beträgt 3,62 Prozent. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahrs.

(2) Die Deutsche Bundesbank gibt den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach den in Absatz 1 Satz 2 genannten Zeitpunkten im Bundesanzeiger bekannt.

*) Amtlicher Hinweis: Diese Vorschrift dient der Umsetzung von Artikel 3 der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

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Von US-Hypothekenbanken lernen
Aktuelle Probleme in den USA bestätigen: Baukredit darf kein Experimentierfeld sein
100-Prozent-Finanzierung ist riskant für den normalen Wohneigentümer


BERLIN – Die aktuellen Schwierigkeiten amerikanischer Hypothekenbanken mit erheblichen Kreditausfällen beweisen nach Auffassung der Landesbausparkassen (LBS), dass die hiesige Baufinanzierungskultur mit solider Eigenkapitalbasis und zinssicheren Darlehen nicht rückständig, sondern ausgesprochen zukunftsorientiert ist. LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm zeigt sich vor allem mit Blick auf die Kunden erleichtert, dass der deutsche Markt nicht einfach angelsächsischen Vorbildern gefolgt ist. „Sonst wären auch bei uns viele Erwerber mit kleinen und mittleren Einkommen eines Tages die Dummen“, so Hamm.

Auslöser der Probleme in den USA sind Kredite bis zu 100 Prozent des Kaufpreises (oder sogar noch mehr), die auch Kunden bekamen, bei denen von Anfang an zweifelhaft war, ob sie die Finanzierung würden bedienen können. „Steigen die Zinsen oder fallen die Hauspreise, wird daraus ein hochgefährliches Gemisch“, kommentiert Hamm diese Modelle. Leider würden praktische Erfahrungen immer wieder in den Wind geschlagen. Denn schon Anfang der 90er Jahre seien solche Finanzierungen bei Immobilienkrisen in Großbritannien und Skandinavien reihenweise gescheitert.

In Deutschland wird die Debatte aktuell meist nur aus Sicht der Banken oder Anleger geführt – verbunden mit der bangen Frage, ob gesamtwirtschaftliche Probleme aus den USA zu uns „herüberschwappen“ können. Weniger gesehen wird, dass es zunächst einmal die Hauseigentümer sind, die Probleme haben, bevor bei den Banken „Ausfälle“ von Krediten zum Thema werden. Der drohende Verlust der eigenen vier Wände darf nach den Worten Hamms aber Politik und Öffentlichkeit nicht kalt lassen.

Schon vor 20 Jahren sind bei uns 100-Prozent-Finanzierungen diskutiert worden. Die Erfahrung hat jedoch gezeigt: Einkommensschwächere Erwerber müssen sogar eher mehr als weniger Eigenkapital ansparen, sonst können sie die Finanzierungsraten nicht sicher genug tragen – zumal dann, wenn die Zinskurve wieder nach oben zeigt. Nach den bitteren Lehren in den USA, so die LBS, dürfe man der Politik erst recht nicht suggerieren, mit erweiterten Kreditangeboten Patentrezepte zur Steigerung der Wohneigentumsquote bieten zu können. „Wenn viele am Ende doch scheitern, so wird damit auch dem Wohneigentum als Altersvorsorge ein Bärendienst erwiesen“, folgert Hamm. Nur mit soliden Finanzierungen könne man die Menschen überzeugen, dass der Hauskauf eine gute Investition sei.

Gleichwohl werde immer wieder die Ausweitung der Kreditvergabe gefordert – von neuen Anbietern, die aktuell hierzulande für einen „leichteren Zugang“ zu Wohnungsbaudarlehen eintreten, aber auch von Beratern wie etwa „London Economics“ (LE) im Auftrag der EU-Kommission, die in Deutschland wegen angeblich zu konservativer Angebotspolitik „verschenkte Marktpotenziale“ sehen. Großzügige Kreditangebote nach angelsächsischem Vorbild ließen laut Hamm aber auf dem hiesigen Markt zu Recht die Alarmglocken läuten, denn die Käufer würden auch bei den aktuell günstigen Rahmenbedingungen unverändert großen Wert auf Finanzierungssicherheit legen.

Mit gutem Grund haben die Bausparkassen bereits bei der Vorstellung der LE-Studie Ende 2005 in Brüssel die EU-Kommission davor gewarnt, 100-Prozent-Finanzierungen zum Modell für Einkommensschwache in ganz Europa zu machen. Sie haben dabei mit Nachdruck auf die absehbaren Probleme hingewiesen, wenn Einkommen stagnieren, Immobilienpreise sinken oder die Zinsen wieder steigen. „Wenn jetzt etwa zur Absicherung solcher Finanzierungen Hypothekenversicherungen angeboten werden, so mag dies zwar ein Instrument zur Begrenzung von Bankenrisiken und zur Entlastung von Eigenkapitalanforderungen sein. Für Eigentümer, die in Schwierigkeiten geraten sind, wäre dies aber keinerlei Hilfe“, lautet das Urteil des Verbandsdirektors.

LBS Bundesgeschäftsstelle
23.03.2007

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Immobilienkauf: Auf Nebenkosten achten


Mit dem Kaufpreis ist es nicht getan: Wenigstens fünf Prozent extra sind für Nebenkosten fällig. Und meist muss auch noch renoviert werden - und das kostet oft stolze Summen.

Neben dem Kaufpreis fallen bei einem Immobilienerwerb weitere Nebenkosten an. Das ist zum einen die Grunderwerbsteuer, die in den meisten Bundesländern 3,5 Prozent beträgt (Berlin: 4,5 Prozent). Weiter wollen auch Notar und Grundbuchamt bezahlt werden: Je nach Kaufpreishöhe fallen nochmals rund 1,5 Prozent an. Wurde eine Immobilie von einem Makler vermittelt, so muss der Käufer in der Regel eine Maklerprovision zahlen: Sie ist regional unterschiedlich hoch, weiß das Immobilienportal Immowelt.de: In manchen Regionen sind Käuferprovisionen von bis zu 7,14 Prozent üblich, in anderen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision und zahlen jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Möglich ist auch, dass der Verkäufer die volle Provision übernimmt. Die Höhe der Provision ist anders als bei Vermietungen nicht gesetzlich geregelt und damit grundsätzlich verhandelbar. Bei Ladenhütern kann der Käufer durchaus bei der Provision feilschen.

Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt
Neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten - die insgesamt über zehn Prozent der eigentlichen Kaufsumme ausmachen können - müssen in vielen Fällen auch noch teure Renovierungen erledigt werden. "Diese Kostenfalle wird von vielen Käufern unterschätzt", weiß Immowelt-Vorstand Carsten Schlabritz. Sicher: Ein paar Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Wände streichen können auch weniger geübte Heimwerker selbst erledigen. Aber schon Fliesen oder Parkett verlegen ist nicht mehr jedermanns Sache. Außerdem wäre es ein Fehler, nur diejenigen Renovierungsarbeiten zu betrachten, die das Haus moderner und wohnlicher machen. Zu prüfen ist auch, ob Arbeiten fällig werden, die die Substanz und Sicherheit eines Hauses betreffen.

Renovierungen können richtig teuer werden
Bei einer Dachsanierung beispielsweise reicht es oft nicht, nur alte gegen neue Dachpfannen auszuwechseln - auch Balken können morsch oder Verblechungen und Regenrinnen abgenutzt sein. Und wenn man schon mal dabei ist, bietet es sich an, gleich eine gute Dachdämmung einbauen zu lassen. Weitere Kosten entstehen, wenn der Schornstein erneuert werden muss. Die Gesamtkosten einer Dachsanierung hängen von der Dachgröße, der Dachform und vom verwendeten Material ab - sie können schon bei einem normalen Haus den Gegenwert eines Mittelklassewagens erreichen, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Bei vielen älteren Häusern sind weitere kostspielige Sanierungen fällig. Etwa die Trockenlegung eines feuchten oder gar schimmligen Kellers. Vielfach müssen auch Elektrik und Wasserleitungen saniert werden. Das geht vor allem dann ins Geld, wenn Tapeten und Fliesen entfernt oder gar Wände aufgestemmt werden müssen. Wer sich in eine alte Immobilie verliebt hat, sollte deshalb im Zweifel vor dem Kauf immer von einem sachverständigen Fachmann Art, Umfang und Kosten notwendiger Sanierungen schätzen lassen, rät das Immobilienportal Immowelt.de.

Pressedienst immowelt.de vom 26.04.2007

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Kapitalanlage-Immobilie: Worauf zu achten ist

Wer später seine Rente mit Mieteinnahmen aufbessern will, muss sorgfältig auswählen. Denn nicht jedes vermeintliche Schnäppchen entpuppt sich später als Renditebringer.

Künftige Generationen müssen mit weniger Rente auskommen. Private Vorsorge ist also angesagt, um den Lebensstandard auch im Alter aufrecht zu erhalten. Eine Möglichkeit dazu kann der Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage sein, empfiehlt das Immobilienportal Immowelt.de.

Besondere Sorgfalt ist bei der Auswahl der Immobilie geboten. Insbesondere der alte Spruch "billig geht immer" hat inzwischen an Gültigkeit verloren. In struktur- und wirtschaftsschwachen Regionen stehen schon heute viele Wohnungen leer. Eine Tendenz, die sich in Zukunft eher verstärken wird. Denn dort, wo die Arbeitslosigkeit hoch ist, ziehen die jungen Leute weg. Das bedeutet zwar nicht generell, dass man Wohnungen und Häuser zum Beispiel im Osten der Republik oder im Ruhrpott meiden sollte. Vielmehr gilt: Gute Lage, ein guter Grundriss und ein attraktives Umfeld sind das A und O, damit eine Immobilie auch in zehn oder 20 Jahren noch leicht zu vermieten ist. Umgekehrt können wenig attraktive Immobilien auch in prosperierenden Städten künftig Probleme bei der Vermietung machen. Ein günstiger Einstandspreis ist deshalb kein Garant für eine langfristig gute Rendite.

Realistisch sind übrigens Jahresmieteinnahmen zwischen vier und sieben Prozent des Kaufpreises. Neubauten haben meist etwas geringere Anfangsrenditen. Dafür sind Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten für lange Zeit nicht zu erwarten. Gebrauchtimmobilien bieten manchmal auch höhere Anfangsrenditen. Aber Vorsicht: Oft sind in alten Häusern umfassende Renovierungsarbeiten sowohl am Haus (Fassade, Dach, Isolierung, Heizanlage) als auch in den Wohnungen selbst (neues Bad, neue Bodenbeläge) fällig. Das kann die Rendite gewaltig in den Keller reißen.

Angesichts der geringen Geburtenzahl und älter werdenden Bevölkerung ist mittelfristig trotzdem nicht mit einem generellen Nachfragerückgang für Wohnimmobilien zu rechnen. Denn der Trend geht zum Singlehaushalt und zu immer mehr Wohnfläche pro Person. Allerdings sind gerade Singles und Kleinfamilien heute wesentlich anspruchsvoller als die Elterngeneration, hat Immowelt.de beobachtet. Eine schicke Wohnung in guter Lage wird deshalb wohl auch in Zukunft problemlos vermietbar sein.

Pressedienst immowelt.de
vom 31.10.2007

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Vorfälligkeitsentschädigung: Nicht zu viel zahlen


Wer ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen will, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Ortswechsel, Ehescheidung, Krankheit: Es gibt viele Gründe, weshalb ein Immobilienbesitzer sein Eigenheim verkaufen muss. Läuft dann noch ein Darlehen, das vorzeitig aufgelöst werden soll, kann es sehr teuer werden: Für die vorzeitige Kündigung kann die Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die deren entgangene Zinsgewinne für die Restlaufzeit ausgleichen soll, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Beispiel: Wird ein 100.000-Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bereits nach fünf Jahren vorzeitig gekündigt, kann die Entschädigung rund 10.000 Euro betragen, ergab eine von Verbraucherschützern beauftragte Studie.

Doch nicht immer muss es so teuer werden. Zum einen hat der Bundesgerichtshof vor einiger Zeit geurteilt, dass die Bank bei der Berechnung realistische Daten und keine Fantasie-Indices heranziehen muss (Az:: XI ZR 285/03). Zum anderen haben manche Banken inzwischen reagiert und bieten gegen einen kleinen Zinsaufschlag auch Darlehen an, die ohne Entschädigungszahlung vorzeitig aufgelöst werden können.

Auch dabei gibt es Varianten: So gibt es Kredite, bei denen der Verzicht der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung an ein bestimmtes Ereignis gekoppelt ist: etwa ein berufsbedingter Umzug oder Arbeitslosigkeit. Ein solcher Schutz ist schon für ein paar Hundert Euro Aufpreis zu haben. Es gibt aber auch Absicherungen, die eine generelle vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit ermöglichen. Solche Darlehen werden mit einem Zinsaufschlag angeboten.

Immowelt.de rät daher: Immobilienkäufer sollten vor der Unterschrift abwägen, welche Absicherung sie einmal benötigen könnten. So wird von Arbeitnehmern heute eine hohe Mobilität vorausgesetzt. Wenn man in eine andere Stadt ziehen und deshalb sein Eigenheim verkaufen muss, kann es dann praktisch sein, problemlos aus dem Darlehen wieder herauszukommen.

Pressedienst immowelt.de vom 19.04.2007

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Finanzierung ohne Eigenkapital ist teuer und risikoreich


Immer mehr Banken vergeben Kredite an Bauherren auch ohne Eigenkapital. Die Stiftung Warentest warnt in ihrer aktuellen Ausgabe der Zeitschrift FINANZtest vor dieser Form der Eigenheimfinanzierung. Die Banken ließen sich das erhöhte Ausfallrisiko durch kräftige Zinsaufschläge bezahlen. Das Eigenheim werde so in der Regel deutlich teurer, die Raten könnten besonders bei geringem Einkommen ruinös wirken.

Nur unter ganz bestimmten Bedingungen ist eine Eigenheimfinanzierung komplett auf Pump ratsam. Dazu zählt ein absolut sicherer Job, etwa als Beamter. Auch sollte die Immobilie auf jeden Fall langfristig genutzt werden. Bekommt der Besitzer der Immobilie bei einem plötzlich nötigen Verkauf nur einen Teil des Kaufpreises, bleibt er ohne Eigenkapital schnell auf einem Schuldenberg sitzen.

Mindestens die Kaufnebenkosten sollte der Käufer aus eigenen Mitteln zahlen können. Tut er dies nicht, entsprechen die Effektivzinsen für die zusätzlich benötigte Summe oft 7 bis 15 Prozent.

Darüber hinaus empfiehlt FINANZtest eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern, die für unvorhergesehene Ausgaben jederzeit verfügbar sein sollte.

Pressemeldung verbrauchernews.de
31.05.2007 - mg/sw

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Baufinanzierung: Auch kleine Zinsdifferenzen zählen


Schon kleine Zinsdifferenzen von 0,1 oder 0,2 Prozent summieren sich bei einer Baufinanzierung im Laufe der Jahre auf beachtliche Beträge.

Schon kleinste Zinsdifferenzen machen bei einer Baufinanzierung eine ganze Menge aus. Ein Beispiel: Eine Filialbank verlangt für ein 200.000-Euro-Darlehen einen Zinssatz von 5,2 Prozent. Ein anderer Finanzierer unterbietet dieses Angebot und verlangt nur fünf Prozent. Eine nur scheinbar kleine Differenz. Denn im Laufe der Jahre summiert sich die Ersparnis und geht in die Tausende, erläutert das Immobilienportal Immowelt.de. Im Konkreten Beispiel beträgt das Sparpotenzial innerhalb von zehn Jahren fast 5.000 Euro.

Der Grund: Bei einem niedrigeren Zins kann bei gleicher Monatsrate eine höhere Tilgung vereinbart werden, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Im konkreten Fall beispielsweise 1,7 statt 1,5 Prozent. Bei identischer monatlicher Belastung fällt die Restschuld nach zehn Jahren geringer aus. Sie beträgt beim günstigen Anbieter rund 156.000 Euro. Beim teureren Anbieter hätte der Käufer noch fast 160.800 Euro Schulden.

Pressedienst immowelt.de vom 27.09.2007

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Mit Köpfchen zur Muskelhypothek


Wenn es zum Bauen am nötigen Eigenkapital fehlt, ist handwerkliche Selbsthilfe gefragt. Diese sogenannte „Muskelhypothek“ wird mit bis zu zehn Prozent der Bausumme bei der Finanzierung als Eigenkapital anerkannt.

Ohne einen Mindestanteil an Eigenkapital bleibt das eigene Heim meist ein Wunschtraum. Banken verlangen von Bauherren oder Hauskäufern, sich mit 20 bis 25 Prozent eigenem Geld an der Finanzierung zu beteiligen. Dabei gehören zum Eigenkapital aber nicht nur Bargeld oder das Guthaben auf dem Bausparvertrag. Wer fachlich kompetent ist, kann auch mit einer sogenannten Muskelhypothek Eigenkapital schaffen. Darunter versteht man alle Arbeiten, die der Bauherr selbst durchführt und dabei Kosten für Handwerker spart. Als Faustformel kann man damit rechnen, dass Banken und Baufinanzierer für handwerkliche Selbsthilfe bis zu zehn Prozent der Baukosten als Eigenkapitalersatz akzeptieren.



Realistisch bleiben
Baufamilien sollten den Anteil ihrer Selbsthilfe realistisch einschätzen, rät Finanzierungsexperte Rüdiger Grimmert von der BHW Bausparkasse: „Eigenleistungen durch Bauherren, Nachbarn, Verwandte und Freunde sind nur dann wertvoller Eigenkapitalersatz, wenn sie ordentlich ausgeführt werden.“ Er erinnert daran, dass ungelernte Hilfskräfte deutlich mehr Zeit benötigen als erfahrene Handwerker. Leicht kann sich dadurch die Bauzeit verlängern, was zu erhöhten Kosten führt. Dies gilt umso mehr für unfachmännische Arbeiten, die teuer nachbearbeitet werden müssen. Außerdem spart man durch Eigenarbeit nur den reinen Lohnanteil eines Gewerks, die Materialkosten bleiben. Dennoch sollten Baufamilien den Einsatz einer Muskelhypothek nicht scheuen – vorausgesetzt, sie und die Helfer sind handwerklich geschickt. Freiwillig anpackende Freunde und Verwandte sollten bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden, damit sie automatisch gesetzlich unfallversichert sind. Eine private Bauhelfer-Unfallversicherung bietet zusätzlichen Schutz.

Postbank, Presse-
Meldung vom 04.12.2007

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Hauskauf: Ehrliche Kosteneinschätzung erforderlich


Beim Immobilienerwerb muss der Käufer neben dem reinen Kaufpreis auch noch eine Reihe weiterer Kosten tragen. Sie müssen bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden.

Sowohl die Bauzinsen als auch die Immobilienpreise sind derzeit noch günstig. Dennoch sollten sich angehende Immobilienbesitzer den Hauserwerb nicht schön rechnen, rät das Immobilienportal Immowelt.de. Denn neben dem reinen Kaufpreis fallen zahlreiche weitere Kosten an, die bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden müssen. Eine ehrliche Kostenschätzung über den tatsächlichen finanziellen Aufwand ist deshalb unabdingbar.

So werden Kaufnebenkosten fällig, die über zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen können.

Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer beträgt in den meisten Bundesländern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Neuerdings ist die Höhe dieser Steuer jedoch nicht mehr bundesweit einheitlich geregelt, sondern kann von den Ländern selbst festgelegt werden. Berlin hat als erstes Bundesland zum 1. Januar 2007 den Satz auf 4,5 Prozent angehoben. Es ist nicht auszuschließen, dass weitere Bundesländer diesem Beispiel folgen könnten.

Notar- und Gerichtskosten:

Die Kosten für Notar und Eigentumsübertragung im Grundbuch betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Maklerprovision

Die übliche Höhe der Maklerprovision ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In den meisten Fällen verlangen Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer jeweils drei Prozent plus Mehrwertsteuer. Der Käufer hat demnach 3,57 Prozent zu tragen. In Berlin und Brandenburg ist es üblich, dass der Käufer die volle Provision trägt (7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer). Manche Makler arbeiten allerdings auch mit einer so genannten Innenprovision, bei der der Verkäufer den Maklerlohn bezahlt, berichtet Immowelt.de.

Renovierungen

Oft unterschätzt werden auch Folgekosten für Renovierungen nach dem Erwerb einer Gebraucht-Immobilie. Dabei gilt in der Regel: Je älter ein Haus ist, desto mehr Sanierungsaufwand ist einzuplanen. Und die Kosten hierfür dürfen nicht unterschätzt werden. Ein günstig erworbener, desolater Altbau kann sich als wahres Groschengrab erweisen. Sind viele Gewerke zu sanieren - also zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Versorgungsleitungen und Sanitäreinrichtungen - können die Kosten hierfür im Einzelfall auch höher sein als der Kaufpreis, mahnt Immowelt.de. Bei neueren Häusern mit guter Substanz ist der finanzielle Aufwand dagegen meist absehbar. Doch auch hier investieren Käufer erfahrungsgemäß Geld. Zum Beispiel, weil das Bad zwar gut erhalten ist, aber den Design-Ansprüchen der neuen Bewohner nicht entspricht. Oder für neue Tapeten oder eine Umgestaltung des Gartens.

Umzug, Küche, Möbel

Doch damit ist immer noch nicht Schluss mit den Kosten: Auch der Umzug kostet Geld, womöglich muss auch noch für ein paar Monate sowohl Miete für die alte Mietwohnung als auch schon die Rate fürs neu erworbene Haus bezahlt werden - das ja während der Renovierung noch nicht bewohnbar ist. Auch eine neue Einbauküche ist oft fällig. Außerdem ist das neue Haus meist größer als die alte Bleibe. Und das bedeutet, dass auch neue Lampen und Möbel angeschafft werden müssen.

Pressedienst immowelt.de
vom 24.01.2008

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Wann es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen, statt zur Miete zu wohnen
Wohneigentum zu kaufen ist in vielen Fällen langfristig billiger, als lebenslang zur Miete zu wohnen. Trotzdem ist der Immobilienerwerb nicht für jedermann sinnvoll.

Die niedrigen Zinsen und günstigen Immobilienpreise der vergangenen Jahre haben Wohneigentum für viele bezahlbar gemacht. Trotzdem lohnt sich ein Immobilienkauf nicht für jedermann: Wer heute noch nicht weiß, ob Beruf oder Liebe ihn in eine andere Stadt verschlagen könnten, sollte mit dem Kauf noch warten, rät das Immobilienportal Immowelt.de.

Ansonsten ist der Vergleich Miete oder Eigentum ein Rechenexempel. Eines, bei dem allerdings häufig falsch gerechnet wird, mahnt das Immobilienportal Immowelt.de. Beispiel: Müssen für eine Eigentumswohnung 100.000 Euro finanziert werden, so fallen für ein Darlehen in dieser Höhe bei 5,5 Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung monatliche Raten in Höhe von rund 540 Euro an. Auf den ersten Blick also nicht unbedingt mehr als für eine vergleichbare Mietwohnung. Allerdings haben Eigentümer in anderen Bereichen höhere Kosten zu tragen als Mieter. Bestimmte Nebenkosten - zum Beispiel für die Hausverwaltung - trägt der Eigentümer im Gegensatz zu einem Mieter selbst. Oft unterschätzt werden zudem die Kosten, die für spätere Instandhaltungen und Reparaturen zurückgelegt werden müssen. So besagt etwa die - allerdings nicht unumstrittene - Petersche Formel, dass hierfür innerhalb von 80 Jahren die 1,5-fache Höhe der Baukosten anfallen.

Allerdings ist die Wohnung oder das Haus irgendwann abbezahlt, während Mieter immer wieder mit Mieterhöhungen rechnen müssen. Auf kurze oder mittlere Sicht ist Wohneigentum deshalb zumeist teurer als das Wohnen zur Miete. Langfristig verändert sich das Verhältnis jedoch meist zugunsten des Wohnungseigentümers. Hinzu kommt, dass Immobilienbesitzer, wie inzwischen zahlreiche Studien ergeben haben, im Alter über mehr Vermögen verfügen - auch, weil sie gezwungen sind, während der Abzahlphase sparsamer zu haushalten.

Pressedienst immowelt.de
vom 14.02.2008

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Eigenheim: Kredite wieder günstiger


Bauherren, Wohnungskäufer und Hauseigentümer aufgepasst: Wer jetzt einen Kredit aufnimmt, kann viel Geld sparen. Denn die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Jahresbeginn um fast einen halben Prozentpunkt gesunken. Mit passendem Konzept und günstigem Anbieter lässt sich leicht eine fünfstellige Summe sparen. test.de sagt, wo es günstige Immobilienkredite gibt.

Umfangreicher Test

FINANZtest hat in einer großen Untersuchung Angebote von insgesamt 89 Kreditinstituten getestet - für insgesamt acht Modellfälle. So können sich Kreditnehmer bei der Suche nach einem geeigneten Anbieter leichter orientieren. Folgende Modellfälle sind im Test berücksichtigt:

1. Neubaufinanzierung
2. Hauskauf mit Förderkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau
3. Kauf eines Altbaus mit Sanierung
4. Flexibler Kredit mit Ratenwechsel
5. Anschlusskredit
6. Forwarddarlehen
7. Kleindarlehen
8. Finanzieren ohne Eigenkapital

Hinweis: Im kostenlosen Teil der Untersuchung finden Sie eine Übersicht, die Spitzenanbieter aller Modellfälle nennt. Die vollständigen Testergebnisse erhalten Sie hier.

Vermittlungsgesellschaften

Kunden bekommen das vielfältigste Kreditangebot und die niedrigsten Zinsen meist bei Vermittlungsgesellschaften. Sie vergeben Kredite vor allem im Direktvertrieb über Internet, Telefon oder die Post. Größter Pluspunkt von Vermittlungsgesellschaften: Über Online-Plattformen können sie auf die Kreditbedingungen und Zinssätze von vielen Banken und Versicherern zugreifen. Dadurch sind sie in der Lage, für fast jeden Kunden das passende Angebot zu finden.

Klassische Filialbanken

Mittlerweile bieten aber auch immer mehr Filialbanken Immobilienkredite zu besseren Konditionen an. So sind auch bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken Kredite mit Sondertilgungsrechten, flexiblen Raten oder einer Zinsbindung von 20 Jahren keine Seltenheit mehr. Der Zinsvorteil gegenüber Direktbanken und Zinsvermittlern wird immer geringer. In den getesteten Modellfällen lagen die Kreditzinsen der Filialbanken im Schnitt nur noch um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte über denen der Vermittlergesellschaften. Vor allem einige Volksbanken, Sparda- und PSD-Banken bieten Top-Konditionen für Immobilienkredite.

Finanzierungskonzept zuerst

Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, sollte zunächst ein Finanzierungskonzept erstellen und erst im zweiten Schritt nach einem günstigen Kreditangebot suchen. Je nach Finanzierungswunsch gibt es unterschiedlich hohe Zinsen und jede Bank kann anders kalkulieren. So staffeln viele Banken die Zinssätze nach der Darlehenshöhe. Zinsrabatte gibt es beispielsweise ab einer Kreditsumme von mehr als 150 000 Euro. Wer dagegen weniger als 50 000 Euro benötigt, zahlt oft einen kräftigen Aufschlag. Bei vielen Banken können Kunden ohne Aufschlag jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme vereinbaren. Andere Banken verlangen dafür Zinsaufschläge von bis zu 0,2 Prozentpunkten. Die Beispiele zeigen: Erst wenn Kunden ihrer Bank oder dem Vermittler genaue Eckdaten der Finanzierung vorgeben, können sie vergleichbare Angebote erhalten und sich den günstigsten Anbieter heraussuchen.

Förderangebote nutzen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt Förderkredite für den Bau eines Eigenheims oder für Modernisierungen. So können Bauherren und Wohnungskäufer bis zu 30 Prozent der Anschaffungskosten finanzieren. Doch auch hier gilt es, das günstigste Angebot zu finden, denn die Banken vergeben die KfW-Kredite nicht mehr zu Einheitskonditionen. Die DSL-Bank bietet das ohnehin schon günstige Darlehen mit einem zusätzlichen Zinsrabatt von 0,25 Prozentpunkten an. Bei der ING-Diba gibt es für Kunden sogar zusätzliche 0,5 Prozentpunkte. Mehr Informationen zu Förderangeboten finden Sie in den Tipps.

Warentest
26.02.2008

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DGfM kritisiert Milliarden-Unterstützung zur Rettung der IKB-Bank:
So teuer wie die frühere Eigenheimzulage

Als gigantische Steuerverschwendung kritisiert die DGfM (Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau) die staatlichen Finanzspritzen für die durch hochriskante Fehlspekulationen ins Schleudern geratene IKB-Bank. Das aus Steuermitteln geschnürte Hilfspaket hat mit rund 10 Mrd. Euro inzwischen etwa die Höhe der 2007 gestrichenen Eigenheimzulage erreicht.

„Es ist unglaublich“, so Dr. Ronald Rast, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerksbau (DGfM), „mit welcher Nonchalance hier staatliche Misswirtschaft subventioniert wird, während durch die Abschaffung der Eigenheimzulage die auf Wohnungsneubau orientierten Bereiche der Baubranche ins Trudeln geraten.“ Den Angaben des Wirtschafts- und Finanznachrichten-Dienstleisters Dow Jones zufolge ist durch die Abschaffung der Eigenheimzulage die Zahl der Baugenehmigungen 2007 insgesamt um 26,3 % gesunken. Bezogen auf Ein- und Zweifamilienhäuser betrug der Rückgang 34,7 %. Die DGfM fürchtet, dass sich dieser Trend ohne geeignete Fördermaßnahmen fortsetzt und 2008 das zweite Jahr in Folge weniger als 200.000 Neubau-Wohneinheiten genehmigt werden. Das entspricht einem historischen Tiefstand seit Kriegsende!

„Es ist nicht einzusehen,“ so Rast, „dass einerseits der Steuerzahler in Milliardenhöhe herangezogen wird, um Fehlentscheidungen hochbezahlter Bankmanager mit Investitionen in den Immobilienmarkt der USA auszugleichen, während andererseits unter dem Hinweis auf Haushaltskonsolidierung angeblich kein Geld für den Wohnungsbau in Deutschland da ist.“

Rast verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass auch die für das KfW-Programm zum altersgerechten Bauen vorgemerkten Gelder bei den Beratungen zum Nachtragshaushalt 2008 Ende letzten Jahres dem Rotstift zum Opfer fielen und fordert: „Wenn politische Maßnahmen Reaktionen auslösen, die zu derartigen Einbrüchen führen und die auf den Wohnungsneubau orientierten Teile der Baubranche in Existenzschwierigkeiten bringen, dann ist die Politik verpflichtet, die Auswirkungen möglichst schnell wieder zu korrigieren.“

Rast warnt vor der Entstehung neuer sozialer Brennpunkte infolge ansteigender Mieten und ungenügender Wohnraumversorgung für sozial schwächere und ältere Bürger: „Das kann politisch nicht gewollt sein.“

Aussender: DGfM
Berlin, 03.04.2008

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Baufinanzierung
Steigende Bauzinsen – was tun?

Die Bauzinsen sind gestiegen und die Wirtschaft rechnet mit einer weiteren Anhebung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank. Wer sich auskennt, kann sich die aktuellen Konditionen schon jetzt für künftige Darlehen sichern.

Im Immobilienbereich herrschen immer noch vergleichsweise günstige Finanzierungskonditionen vor – der kürzlich erfolgten Leitzinserhöhung durch die Europäische Zentralbank (EZB) zum Trotz. Denn die macht sich bei den langfristigen Krediten bislang nur moderat bemerkbar. Die meisten Banken preisen die zu erwartenden Erhöhungen von vornherein mit ein. Wer allerdings in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte die Entwicklungen des Marktes gut beobachten, um notfalls schnell auf weiter steigende Zinsen zu reagieren, rät das Immobilienportal Immowelt.de.

Liegt das Ende der Zinsbindungsfrist noch in der Ferne und wird langfristig auf weiter steigenden Zinsen spekuliert, kommt ein „Forward-Darlehen“ in Betracht. Damit lassen sich die heutigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung reservieren, seit Kurzem bis zu fünf Jahre im Voraus, berichtet Immowelt.de. Für jeden Monat Wartezeit verlangen Kreditgeber üblicherweise allerdings einen Zinsaufschlag. Vor einem Jahr waren noch 0,012 bis 0,04 Prozentpunkte je Monat üblich. Mittlerweile liegt der Satz bei teilweise nur noch 0,003 Prozent. Einige Anbieter verzichten sogar ganz auf einen Zinsaufschlag.

Was die Laufzeitlänge der Hypothek betrifft, so ist es momentan ratsam, sich die zehn- oder 15-jährige Kreditversion zu sichern. Denn derzeit sind die Konditionen für fünf-, zehn- und 15-jährige Hypothekenzinsen sehr günstig. Mit der längeren Laufzeit lässt sich so zu kaum höheren Kosten das Zinsrisiko minimieren. Doch trotz momentan steigender Preise für Hypothekendarlehen: Wirkliche Hochzinsphasen sind bei einer normalen wirtschaftlichen Entwicklung eher unwahrscheinlich. Derzeit wird stattdessen für die kommenden Monate von moderat steigenden Zinsen ausgegangen. Grund ist die erwartete weitere Anhebung der Leitzinsen durch die EZB.

Pressedienst immowelt.de
vom 14.08.2008

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Immobilienkauf: Jeder Fünfte finanziert überwiegend oder ganz mit Eigenkapital

Ungewöhnlich viele Immobilieninteressenten planen, ihr Eigenheim mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil zu finanzieren. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage von Immowelt.de, einem führenden Immobilienportal.
Nürnberg, 27. Oktober 2008. Beim Immobilienkauf plant jeder Fünfte, das Objekt mit mehr als 50 Prozent Eigenkapital zu finanzieren. Über 12 Prozent wollen sogar komplett auf Kredite verzichten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Verbraucher-Befragung des Immobilienportals Immowelt.de. Üblich ist eine Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 bis 30 Prozent. Doch angesichts der Finanzkrise scheinen viele Deutsche die Immobilie als sicheres Wertaufbewahrungsmittel für ihr Vermögen wiederzuentdecken.

Umgekehrt streben aber auch 31 Prozent der Befragten beim Immobilienkauf eine hundertprozentige Kreditfinanzierung an - trotz Finanzkrise. Ob Banken derzeit solche Kredite bewilligen, hängt vom Einzelfall ab - maßgeblich ist das individuelle Ausfallrisiko.

Der seit Jahrzehnten von Finanzexperten und Verbraucherschützern verbreitete Rat, vor dem Immobilienkauf zumindest einen kleineren Teil der Erwerbskosten angespart zu haben, scheint nur noch bei rund 40 Prozent der Befragten anzukommen. Diese Gruppe will maximal 30 Prozent eigenes Geld in die Immobilie stecken.

Die Umfrage im Überblick:
Wie viel Eigenkapital werden Sie voraussichtlich bei Ihrem Immobilienkauf einbringen?

Ich würde die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanzieren - 12,5 %
Mehr als 50 Prozent - 8,2 %
Bis zu 50 Prozent - 9,0 %
Bis zu 30 Prozent - 23,2 %
Bis zu 10 Prozent - 16,1 %
Ich würde einen der Kredite ohne Eigenkapital nutzen - 31,0 %

An der Umfrage haben im Oktober 2008 rund 1.000 Personen teilgenommen, die auf Immowelt.de nach der passenden Immobilie gesucht haben.

Pressemitteilung der Immowelt AG
27.10.2008

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Immobilienfinanzierung: Flexible Kredite sind teurer

Bei einem Baukredit sollte bei der Beratung neben den Kosten auf die Flexibilität geachtet werden. Foto: Postbank

Wer seine Baudarlehen vorzeitig kündigt, wird dafür normalerweise von den Banken zur Kasse gebeten. Seit einiger Zeit werden jedoch auch immer öfter Immobilienkredite mit einem Vorfälligkeitsschutz angeboten. Im Gegenzug für die Flexibilität verlangen die Institute einen höheren Zins.

Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Laufzeit kündigen will, war bisher auf die Kulanz der Banker angewiesen. Denn in der Regel gibt es nur bei sehr langfristigen Finanzierungen ein Kündigungsrecht. Ihr Entgegenkommen lassen sich die Kreditgeber entsprechend entlohnen. Als Vorfälligkeitsentschädigungen bezeichnen sie die Strafgebühren, die sie für den entgangenen Zins erheben. Und das kann teuer werden, erklärt das Immobilienportal Immowelt.de. Im Extremfall können sich die Extrakosten bei hohem Zinsniveau und langer Restlaufzeit auf bis zu zehn Prozent der Kreditsumme belaufen.

Neuerdings bieten allerdings immer mehr Banken auch kündbare Darlehen, berichtet Immowelt.de. Diese Immobilienkredite mit Vorfälligkeitsschutz sind allerdings teurer als die üblichen Baufinanzierungen. Denn üblicherweise wird für die Flexibilität ein Zinsaufschlag fällig, ergänzt Immowelt.de. Dieser bewegt sich meist zwischen 0,2 und 0,3 Prozentpunkten. Auch einmalige Sonderzahlungen bei Vertragsabschluss sind möglich. Die genauen Konditionen schwanken von Anbieter zu Anbieter.

Dies gilt auch für den Zeitpunkt des Kündigungsrechts. Es sollte daher sehr genau darauf geachtet werden, ab wann der Ausstieg aus dem Vertrag möglich ist, rät Immowelt.de. Denn bei den wenigsten Anbietern ist der Ausstieg wirklich jederzeit möglich. Oft finden sich Klauseln, durch die das Kündigungsrecht erst ab dem dritten Laufzeitjahr in Kraft tritt. Und wenn nicht gleich der ganze Kredit, sondern nur ein Teil vorzeitig abgelöst werden soll, können auch hohe Sondertilgungs-Optionen anstatt des Vorfälligkeitsschutzes eine gute Wahl sein.

Pressedienst immowelt.de
vom 20.08.09

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Baufinanzierung: Tricksereien beim Effektivzins

Neue Verbraucherkredit-Richtlinien laden zu Tricksereien beim Effekivzins ein: Dieser kann neuerdings legal schöngerechnet werden. Wer eine Immobilie finanzieren will, muss deshalb genau vergleichen, rät das Immobilienportal Immowelt.de.

Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte die verschiedenen Finanzierungsangebote anhand des Effektivzinses vergleichen, so lautet eine gängige Regel. Denn der Effektivzins berücksichtigt auch Nebenkosten eines Darlehens und ist deshalb höher als der reine Sollzinssatz. Allerdings lädt eine von der EU vorgegebene Regelung, die eigentlich den Verbraucherschutz stärken sollte, zu Tricksereien ein. Um ein Angebot besonders attraktiv erscheinen zu lassen, kann eine Bank den ausgewiesenen Effektivzins neuerdings niedriger ausweisen, als dies vor der Neuregelung der Fall war, mahnt das Immobilienportal Immowelt.de.

Hintergrund: Die Banken müssen künftig den Effektivzinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit ausweisen und nicht mehr nur für den Zeitraum der Zinsfestschreibung. Da ein Hypothekendarlehen oft erst nach rund 30 Jahren abbezahlt ist, die Zinsbindung in der Regel aber nur zehn bis 15 Jahre läuft, muss die Bank einen fiktiven Anschluss-Zinssatz bei der Berechnung des Effektivzinses mit berücksichtigen.

Und dabei kann die Bank das Darlehen optisch günstiger erscheinen lassen, als es tatsächlich ist: Denn Prognosen über das Zinsniveau in ferner Zukunft sind nicht möglich, der mutmaßliche Anschluss-Zinssatz kann sehr niedrig angesetzt werden. In dem Fall kann der ausgewiesene effektive Jahreszins niedriger sein als derjenige, der alleine für die Zeit der Zinsbindung tatsächlich anfällt, mahnt Immowelt.de. So berichtet beispielsweise der Finanzdienstleister FMH von einer Bank, die einen Sollzinssatz von 3,6 Prozent, jedoch einen Effektivzinssatz von lediglich 3,43 Prozent auswies. Der Grund: Für die Zeit nach der zehnjährigen Zinsfestschreibung zog sie den aktuellen Sollzinssatz für variable Darlehen heran, der niedriger ist, als der aktuelle Zinssatz für Darlehen mit zehn Jahren Zinsfestschreibung.

Immobilienkäufer und Bauherren sollten sich beim Vergleichen heute also nicht mehr ausschließlich auf den Effektivzinssatz verlassen. Ratsam ist es, bei der Bank nachzufragen, welcher Anschlusszinssatz für die Berechnung zugrunde gelegt wurde. Zudem sollte genau nachgehakt werden, welche Kosten mit der Darlehensvergabe verbunden sind. Hilfreich sind auch Finanzierungsrechner im Internet. Einen solchen bietet beispielsweise auch das Immobilienportal Immowelt.de an: Nach Eingabe von Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzinssatz und Zinsbindung berechnet der Rechner unter anderem die Monatsrate und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.

Pressedienst immowelt.de
vom 30.09.2010

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