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Baukostenermittlung, zulässige Abweichungen

Die Zuverlässigkeit einer Kostenaussage des verantwortlichen Planers ist eine grundlegende Voraussetzung für die Wirtschaftlichkeit einer Baumaßnahme. Jedoch werden die bekannten Ermittlungsmethoden durch ständige Änderung der geltenden Rechtsmeinung in Frage gestellt.

Ein neuer Ansatz auf Basis einer Häufigkeitsverteilung von näherungsweise ermittelten Kosten mit abschätzbaren Abweichungen bei Änderung des ursprünglichen Planungskonzeptes versucht die Kostenfrage besser in den Griff zu bekommen.

Stufe nach DIN276 Toleranzrahmen
Schätzung +/- 30%
Berechnung +/- 20%
Anschlag +/- 10%

Grundlegend werden die Maßgaben der DIN 276 und der HOAI nach wie vor zugrunde gelegt, ebenso die „Toleranzrahmen” nach geltenden Rechtssprechung. Jedoch wird versucht Kenngrößen für spezifische Baumodelle durch Stichprobenwerte zu untermauern.

Quelle : BBG News August 2001

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Preise im Neubau sinken
Baukosten für ein neues Einfamilienhaus fielen in fünf Jahren um 7 Prozent
In Ostdeutschland Reihenhäuser unter 1000 Euro pro Quadratmeter

Die Menschen haben ein sicheres Gefühl für steigende Preise, wie zuletzt bei der „TEuro-Debatte“ deutlich wurde. Sinkende Preise dagegen werden weniger sensibel registriert. Ein in der breiten Öffentlichkeit bislang kaum beachtetes Beispiel dafür sind die Baukosten. Ob freistehend, doppelt oder in Reihe errichtet, für ein neues Einfamilienhaus müssen Verbraucher schon seit einer Reihe von Jahren immer weniger ausgeben. Nach einer Analyse von LBS Research auf Basis der jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes sanken von 1995 bis 2000 die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche im Neubau im Schnitt um 7 Prozent (West: 6,4 %, Ost: 11,7 %).

Die Verbilligungen variieren zwischen den einzelnen Objekttypen, und sie fallen in den neuen Bundesländern deutlicher aus als im Westen (vgl. Grafik). Ein neues freistehendes Einfamilienhaus kostete (ohne Grundstück) im Jahr 2000 pro Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 1281 Euro (West: 1318; Ost: 1148) und damit 6 Prozent (West: -4,9 %; Ost: -11,6 %) weniger als im Jahr 1995. Ähnlich das Bild bei Doppelhäusern, wo im gleichen Zeitraum ein Preisrückgang um 6,6 Prozent (West: -6,2 %; Ost: -14,9 %) auf 1222 Euro (West: 1248; Ost: 1050) zu verzeichnen war. Deutlich zurück gingen auch die Baukosten für Reihenhäuser. Der Quadratmeterpreis sank hier um durchschnittlich 7,8 Prozent (West: -8,7 %; Ost: -12,9 %). Für diese nicht nur vom Grundstücksbedarf, sondern auch von den Kosten her günstigste Bauform mussten Erwerber zuletzt im Schnitt 1107 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Dabei lag der Preis im Westen bei 1182 Euro, in Ostdeutschland wird jetzt mit 966 Euro sogar die 1000-Euro-Grenze unterschritten.

Bauherren in den neuen Ländern profitieren generell nicht nur von niedrigeren Grundstückspreisen. Auch bei den reinen Baukosten müssen sie nur rund 75 Prozent der „Westpreise“ veranschlagen. Denn Eigenheime im Osten fallen durchweg eine Nummer kleiner aus. Ein freistehendes Einfamilienhaus in Ostdeutschland hat eine Wohnfläche von durchschnittlich 123 Quadratmetern und kostet damit 141.200 Euro (-11,7 Prozent im Vergleich zu 1995). Im Westen erreicht die Wohnfläche für ein Einzelhaus demgegenüber 147 Quadratmeter, wodurch sich die Baukosten auf 193.650 Euro (-3,8 Prozent) summieren.

Auch Doppelhaushälften sind im Osten mit einer Wohnfläche von 109 Quadratmetern kleiner als im Westen (126 Quadratmeter). Sie kosteten in den neuen Ländern im Jahr 2000 durchschnittlich 114.900 Euro (-16,6 Prozent im Vergleich zu 1995), im Westen 157.600 Euro (-1,9 Prozent). Der Preis für ein neu gebautes Reihenhaus sank im selben Zeitraum im Westen um 3,5 Prozent auf 138.300 Euro (bei einer Wohnfläche von 123 Quadratmetern), im Osten um 12,6 Prozent auf 103.900 Euro (bei 107 Quadratmetern).

Nach Angaben von LBS Research belegt die Analyse, dass sich die Philosophie des kostengünstigen Bauens allmählich auch in Deutschland durchsetzt. Lange galt die Bundesrepublik als Land, das sich schwer tut damit, Häuser auch für Familien mit kleinen und mittleren Einkommen auf den Markt zu bringen, wie es etwa die Nachbarn in den Niederlanden seit vielen Jahren vorgemacht haben. Dass sich dieses Marktsegment nun auch in Deutschland etabliert, ist nach Einschätzung der Immobilien-Experten nicht nur das Ergebnis von konsequenten Rationalisierungsanstrengungen bei den Hausherstellern. Es ist vielmehr auch den Häuslebauern selbst zu verdanken, die – das zeigen verschiedene Untersuchungen – anders als früher eher bereit sind, Kompromisse einzugehen, etwa durch Verzicht auf teure Ausstattungsdetails.

Auf sinkende Baukosten auch in den nächsten Jahren sollte man jedoch nicht unbedingt spekulieren, so LBS Research weiter. Der Preisrückgang habe sich in den fünf Jahren zwischen 1995 und 2000 bereits deutlich verlangsamt. Nicht übersehen werden dürfe auch, dass Häuslebauer bislang von der jahrelangen Bauflaute, insbesondere im Geschosswohnungsbau, und entsprechenden Überkapazitäten in der Bauwirtschaft profitiert haben. Hier sei die Trendwende aber nur noch eine Frage der Zeit. Denn bei wieder anziehendem Wirtschaftswachstum und zunehmender Beschäftigung werde es zu neuen Engpässen auf den Wohnungsmärkten mit der Gefahr entsprechender Preissteigerungen kommen.

Dazu trägt gleichzeitig auch das unverändert knappe Grundstücksangebot bei. Unabhängig von der Entwicklung der reinen Baukosten für ein Eigenheim steigen deshalb in Deutschland die Baulandpreise weiter an. Bereits in der Vergangenheit wurden Ersparnisse beim Bau häufig aufgezehrt durch höhere Bodenpreise. Um die Gesamtkosten im Rahmen zu halten, sind die meisten Bauherren gezwungen, sich mit vergleichsweise kleinen Grundstücken zu bescheiden.

LBS Research
27.06.2002

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Kostenangaben zum Einfamilienhaus
(Auszug)

Einschränkung der Eigenheimzulage wahrscheinlich doch rückwirkend zum 01.01.2003
eine anders lautende Meldung von BHW konnte nicht bestätigt werden
78% aller Erwerber bekamen bisher diese Förderung
30% wären ohne sie zum Kauf gar nicht in der Lage gewesen
künftig: Zulage nur noch für Haushalte mit Kindern
statt bisher 2.556 € (Neubau) bzw. 1.278 € (Altbau) nur noch 1.000 € jeweils
dazu kommen je Kind 800 € (bisher 767 €)
Problem: Finanzierung kommt bei Schwellenhaushalten (monatl. Netto < 2.250 €)
kaum noch zustande ohne die Zulage
Beispiel:
Bausparsumme 50.000 € muss aufgestockt werden auf 70.000 €
das sind dann über 8 Jahre statt bisher 250 € nunmehr 420 € monatlich
alternativ: über 11 Jahre monatlich 250 € sparen und dann 13,5 Jahre tilgen mit 280 € monatlich
das ist aber nur ein Rechenbeispiel, bei Finanzierungen geht es oft um 250.000 €
Einsparpotenziale:
Eigenleistung
  2.500 € Tapezier- und Bodenbelagarbeiten
15.000 € Mauerarbeiten
  8.000 € Fliesen, Fenster und Türen
Vereinfachungen
  5.000 € für 1 Erker
  5.000 € bei Sattel- statt Walmdach
20 - 30 T€ für den Keller
  1.000 € kostet jeder qm Grundfläche
Am Ende wird ein Ratgeber-Büchlein empfohlen und es wird Trost gespendet:
"Auch mit keiner oder einer gekürzten Zulage müssen Baupläne nicht aufgegeben werden."

Berliner Zeitung
29.01.2003

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Kostengünstiges Bauen kommt voran
Baukosten für ein neues Einfamilienhaus fallen in sechs Jahren um 7,3 Prozent
– In Ostdeutschland Reihenhäuser unter 1.000 Euro pro Quadratmeter

BERLIN – Wenn irgendwo Preise zurückgehen, so hat dies mit dem Schreckgespenst der Deflation nichts zu tun. Unterschiedliche relative Preistrends sind vielmehr völlig normal. Bei stabilem Preisniveau heißt das: steigende Preise in bestimmten Bereichen, sinkende Preise anderswo. Einen wichtigen Stabilitätsbeitrag leistet schon seit vielen Jahren der Wohnungsbau. Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Baupreise von 1995 bis 2002 für den Neubau von Einfamilienhäusern um 1,4 Prozent gesunken. Damit nicht genug. Die Bauherren sparen beim Eigenheimbau gleichzeitig offenbar auch an Ausstattungsdetails. Ob freistehend, doppelt oder in Reihe errichtet, für ein neues Einfamilienhaus sanken nach einer Analyse von LBS Research auf Basis der jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche im Neubau von 1995 bis 2001 im Schnitt um 7,3 Prozent (West: 6,6 Prozent, Ost: 13,9 Prozent).

Die Kostenreduktion fällt in den neuen Bundesländern deutlicher aus als im Westen, und dies unterschiedlich stark je nach Objekttyp (vgl. Grafik). Ein neues freistehendes Einfamilienhaus kostete (ohne Grundstück) im Jahre 2001 pro Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 1.266 Euro (West: 1.306; Ost: 1.110) und damit 7 Prozent (West: -5,8 Prozent; Ost: -14,5 Prozent) weniger als im Jahre 1995. Ähnlich das Bild bei Doppelhäusern, wo im gleichen Zeitraum ein Preisrückgang um rund 7 Prozent (West: -6,5 Prozent; Ost: -16,2 Prozent) auf 1.222 Euro (West: 1.245; Ost: 1.034) zu verzeichnen war. Noch markanter der Rückgang bei den Baukosten für Reihenhäuser: Der Quadratmeterpreis sank hier in den alten Bundesländern um 8 Prozent, in den neuen Ländern um gut 14 Prozent. Für diese nicht nur vom Grundstücksbedarf, sondern auch von den Kosten her günstigste Bauform mussten Erwerber zuletzt im Schnitt 1.117 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Dabei lag der Preis im Westen bei 1.137 Euro, in Ostdeutschland wird jetzt mit 953 Euro die 1.000-Euro-Grenze deutlich unterschritten.

Einstweilen bleibt damit, wie LBS Research hervorhebt, der deutliche Ost-West-Abstand bei den Baukosten erhalten. Im Vergleich zu 2000 sind im Jahre 2001 die Quadratmeterkosten für Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern insgesamt noch einmal um 2,3 Prozent gesunken, während sie im ehemaligen Bundesgebiet nahezu stabil geblieben sind. Da gleichzeitig die Eigenheime im Osten durchweg eine Nummer kleiner ausfallen, müssen Bauherren dort insgesamt nur 75 Prozent der „Westpreise“ veranschlagen.

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Ostdeutschland hat eine Wohnfläche von durchschnittlich 123 m² und kostet damit 136.700 Euro (-14,6 Prozent im Vergleich zu 1995). Im Westen erreicht die Wohnfläche für das Einzelhaus demgegenüber 147 m², wodurch sich die Baukosten auf 192.700 Euro (-4,3 Prozent) summieren. Auch Doppelhaushälften sind im Osten mit einer Grundfläche von 110 m² kleiner als im Westen (128 m²). Sie kosteten in den neuen Ländern im Jahre 2001 durchschnittlich 113.400 Euro (-17,7 Prozent im Vergleich zu 1995) im Westen 158.700 Euro (-1,2 Prozent) für 128 m². Der Preis für ein neugebautes Reihenhaus sank im selben Zeitraum im Westen um -2,1 Prozent auf 140.300 Euro (bei einer Wohnfläche von 123 m²), im Osten um -12,4 Prozent auf 104.200 Euro (für 109 m²).

Nach Auffassung von LBS Research sind diese Zahlen der beste Gegenbeweis gegen die aktuell von manchen Seiten verbreitete Behauptung, die staatliche Wohneigentumsförderung – speziell die seit 1995 geltende Eigenheimzulage – treibe die Wohnungsbaupreise hoch. Das Gegenteil ist der Fall, wie die statistischen Daten seit vielen Jahren unbestechlich zeigen. Dies ist auch kein Wunder. Denn erstmals gibt es mit der Eigenheimzulage ein Instrument, das für steigende Bau- oder Kaufpreise keine höhere Förderung bietet. Die Erwartung der Politik aus dem Jahre 1995, dass davon Preisdämpfungssignale ausgehen, hat sich damit voll bestätigt.

Die deutschen Erfolge beim kostengünstigen Bauen kommen im internationalen Vergleich spät, sie sind aber umso bemerkenswerter. Denn im gleichen Zeitraum haben niedrige Zinsen und positive Wirtschaftsdaten in anderen Ländern zu deutlichen Bau- und Immobilienpreissteigerungen geführt. Das zeigt jedoch, dass auf sinkende Baukosten in den nächsten Jahren nicht unbedingt spekuliert werden kann, so LBS Research weiter. Der Preisrückgang habe sich zuletzt bereits deutlich verlangsamt. Und nicht übersehen werden dürfe, dass Häuslebauer bislang von der jahrelangen Bauflaute im Geschosswohnungsbau und entsprechenden Überkapazitäten in der Bauwirtschaft profitiert haben. Die Trendwende sei nur noch eine Frage der Zeit. Denn bei anziehendem Wirtschaftswachstum und zunehmender Beschäftigung werde es zu neuen Engpässen auf dem Wohnungsmärkten kommen, mit der Gefahr entsprechender Preissteigerungen.

LBS Research
11.08.2003

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Kostengünstiges Bauen stabilisiert Eigentumsbildung
Neubaukosten für Einfamilienhäuser 6,5 Prozent niedriger als 1995
– In neuen Ländern Reihenhaus-Baupreise weit unter 1.000 Euro pro Quadratmeter

BERLIN – Deutschland als einsamer Weltmeister bei Anspruchsniveau und Kosten im Wohnungsbau? Dieses Vorurteil muss revidiert werden. Während sich im benachbarten Ausland die Immobilienpreise binnen weniger Jahre fast verdoppelt haben, sind sie hierzulande ausgesprochen stabil geblieben. Die Bauherren von Einfamilienhäusern sind zunehmend preisbewusst und sparen nach Möglichkeit offenbar auch an der Ausstattung. Bei allen Gebäudetypen sind die Baukosten für die Quadratmeter Wohnfläche nach einer Analyse von LBS Research auf Basis der jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes im Jahre 2002 deutlich niedriger gewesen als sieben Jahre zuvor (vgl. Grafik). Im Schnitt werden um 6,5 Prozent niedrigere Kosten veranschlagt (West: minus 5,9 Prozent; Ost: minus 15 Prozent).

Die Kosteneinsparung fällt in den neuen Ländern deutlicher aus als in Westdeutschland. Besonders markant ist der Abstand bei der günstigsten Bauform, dem Reihenhaus. Hier werden im Osten mit 940 Euro pro Quadratmeter 20 Prozent weniger veranschlagt als in den westlichen Bundesländern (mit 1.168 Euro pro Quadratmeter). Auch bei den Doppelhäusern geht die Kostenentwicklung in Ostdeutschland mittlerweile deutlich nach unten, fast auf die 1.000-Euro-Marke zu. Bei freistehenden Einfamilienhäusern lagen die kalkulierten Kosten 2002 in Ostdeutschland bei 1.091 Euro, verglichen mit 1.306 im ehemaligen Bundesgebiet.

Da gleichzeitig im Osten die Eigenheime – und zwar in allen Gebäudetypen – im Schnitt um rund 15 Prozent kleiner ausfallen, haben Bauherren dort insgesamt nur rund 70 Prozent der „Westpreise“ zu veranschlagen gehabt. Hinzu kommen deutliche Preisunterschiede beim Bauland, das in Ostdeutschland selbst in Mittel- und Großstädten für relativ gute Bedingungen für die Schaffung von Wohneigentum sorgt. Dies erklärt, warum vor allem jüngere Haushalte in den neuen Ländern bei der Wohneigentumsbildung bereits weitgehend aufholen konnten.

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Ostdeutschland hat eine Wohnfläche von durchschnittlich 123 Quadratmetern und kostet 134.500 Euro (minus 15,9 Prozent im Vergleich zu 1995). Im Westen erreicht die Wohnfläche für das Einzelhaus demgegenüber 147 Quadratmeter, wodurch sich die Baukosten auf 192.500 Euro summieren (minus 4,3 Prozent). Auch Doppelhaushälften sind im Osten mit einer Grundfläche von 109 Quadratmetern kleiner als im Westen (128 Quadratmeter). Sie kosteten in den neuen Bundesländern im Jahre 2002 durchschnittlich 110.700 Euro (minus 19,7 Prozent im Vergleich zu 1995), im Westen 160.900 Euro (im Vergleich zu 1995 nahezu unverändert). Der Preis für ein neu gebautes Reihenhaus stieg im selben Zeitraum im Westen sogar geringfügig an, um 1,8 Prozent auf 145.900 Euro (bei einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern). Im Osten liegt dagegen ein Reihenhaus mit 101.900 Euro für 108 Quadratmeter (minus 14,3 Prozent) nur noch knapp über der 100.000-Euro-Marke.

Bild: In einem Siebenjahresvergleich zeigt sich die hohe Stabilität der Baukosten in Deutschland, und das für alle Gebäudetypen. Im Schnitt werden pro Quadratmeter 6,5 Prozent niedrigere Kosten veranschlagt (West: minus 5,9 Prozent; Ost: minus 15 Prozent).

Im Kurzfrist-Vergleich der Jahre 2001 und 2002 zeigt sich nach Auskunft von LBS Research auch, dass die Bauherren immer noch von der jahrelangen Bauflaute im Geschosswohnungsbau und entsprechenden Überkapazitäten in der Bauwirtschaft profitieren. Sie nutzen diese Spielräume, um sich mehr „Freiheit“ zu leisten. Denn während im Vorjahresvergleich 14,4 Prozent weniger Reihenhäuser genehmigt wurden, gab es bei den freistehenden Einfamilienhäusern ein Plus von 5,6 Prozent. Auf diese eindeutig bevorzugte Bauform entfallen 2002 rund zwei Drittel aller Einfamilienhaus-Genehmigungen, auf Reihenhäuser dagegen lediglich 13 Prozent (auf Doppelhäuser 19 Prozent). In den neuen Bundesländern mit ihren großzügigeren Grundstücksangeboten machen die Reihenhäuser sogar nur 6 Prozent der genehmigten Einfamilienhäuser aus.

Nach Auffassung von LBS Research sind diese Zahlen der beste Gegenbeweis gegen die Behauptung, die staatliche Wohneigentumsförderung – speziell die seit 1995 geltende Eigenheimzulage – treibe Wohnungsbaupreise hoch. Das Gegenteil ist der Fall, wie die statistischen Daten für diesen Zeitraum unbestechlich zeigen. Das ist auch kein Wunder, denn erstmals gibt es mit der Eigenheimzulage ein Instrument, das für steigende Bau- oder Kaufpreise keine höhere Förderung bietet. Das gilt im übrigen auch nach der Neuordnung der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2004. Denn in der aktuell gültigen Fassung beträgt die Bemessungsgrenze für die Grundförderung bei der Eigenheimzulage (unter Einbeziehung der Bau- und Grundstückskosten) 125.000 Euro – eine Größenordnung, die bei Einfamilienhäusern in fast allen Regionen Deutschlands im Normalfall erreicht oder überschritten wird.

Der Blick auf die Entwicklung in anderen Ländern, wo niedrige Zinsen und positive Wirtschaftsdaten zu deutlichen Bau- und Immobilienpreissteigerungen geführt haben, zeigt zugleich, dass auf sinkende Baukosten in den nächsten Jahren nicht unbedingt weiter spekuliert werden kann, so LBS Research weiter. Der Rückgang habe sich zuletzt bereits deutlich verlangsamt, in Westdeutschland gibt es bereits erste Auftriebstendenzen. Das passt zu der Wohnungsmarktanalyse, dass die Neubautätigkeit auf einen absoluten Tiefpunkt zusteuert und – so die klare Mehrheit aller anerkannten Immobilienmarkt-Experten – bereits deutlich hinter dem Bedarf bzw. der potenziellen Nachfrage von Wohneigentumsinteressenten zurückbleibt. Die Trendwende ist damit nur noch eine Frage der Zeit. Bei anziehendem Wirtschaftwachstum und zunehmender Beschäftigung wird es aber sicher zu neuen Engpässen auf den Wohnungsmärkten kommen, die Gefahr entsprechender Preissteigerungen ist fast unausweichlich.

LBS Research
30.06.2004

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Neubaukosten auf Sparkurs
Quadratmeterpreise bei Reihenhäusern über 10 Prozent niedriger als bei frei stehenden Objekten – Einfamilienhäuser pro Quadratmeter 6,5 Prozent günstiger als 1995 –
Hamburg und Bayern Spitzenreiter bei den Baukosten

BERLIN – Die Wohneigentumsförderung treibt die Baupreise nach oben? Weit gefehlt! Seit 1995 – dem Jahr der Einführung der Eigenheimzulage – sind die veranschlagten Kosten für das Bauwerk bei Einfamilienhäusern pro Quadratmeter vielmehr deutlich zurückgegangen, nämlich um 6,5 Prozent bis zum Jahre 2003. Diese Entwicklung ist bei allen Gebäudetypen spürbar, und zwar im Osten deutlicher als im Westen (vgl. Grafik). Wie LBS Research mitteilt, hat sich das Preisbewusstsein der Eigenheiminteressenten nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes für 2004 mit einem weiteren Rückgang der Quadratmeterkosten um rund 1 Prozent fortgesetzt.

West-Ost-Unterschiede, das werde aus den Daten der amtlichen Genehmigungsstatistik des Jahres 2003 deutlich, gebe es nicht nur bei den Bodenpreisen, sondern auch bei den veranschlagten Baukosten. Seit Mitte der Neunziger Jahre haben sich nach Information der LBS-Experten die Baukosten in den neuen Ländern mit einem überdurchschnittlichen Rückgang um 15 Prozent ausgesprochen günstig entwickelt. Bei den frei stehenden Häusern würden im Osten mit 1.081 Euro pro Quadratmeter mittlerweile gut 17 Prozent weniger aufgewandt als im Westen (1.309 Euro). Bei den Doppelhäusern, bei denen in Ostdeutschland bereits fast die 1.000 Euro-Marke erreicht werde, betrage der Preisabstand sogar 19 Prozent, während er bei den Reihenhäusern lediglich rund 15 Prozent ausmachte.

Da laut Statistik gleichzeitig in den neuen Ländern die Eigenheime – und zwar in allen Gebäudetypen – im Schnitt um rund 15 Prozent kleiner ausfallen, hatten Bauherren dort insgesamt nur rund 70 Prozent der „Westpreise“ zu veranschlagen: 130.000 Euro sind es im Osten nach Angaben von LBS Research, verglichen mit 181.000 Euro in den alten Ländern (jeweils ohne Grundstück und ohne Baunebenkosten). Pro Quadratmeter ist dabei der Preisvorteil des Reihenhauses gegenüber dem frei stehenden Objekt mit 12 Prozent im Westen ausgeprägter als im Osten, wo er sich auf 10 Prozent beläuft.

Günstiges Bauland bietet in den neuen Ländern Spielraum für die Wohneigentumsbildung offenbar auch ohne Zwang zur Beschränkung bei der Grundstücksfläche, so LBS Research. So entschieden sich in den neuen Ländern 2003 lediglich noch 6 Prozent aller Bauherren (nach 16 Prozent im Jahr 1995) für das Reihenhaus. 84 Prozent (nach 69 Prozent im Jahr 1995) setzten dagegen auf das frei stehende Einfamilienhaus. Daraus wird nach Einschätzung der LBS-Experten deutlich, dass der Nachholbedarf an qualitativ gutem, individuellem Wohnen in den neuen Ländern längst noch nicht gedeckt ist.

In Westdeutschland sind die Anteile der Gebäudetypen laut Statistik dagegen deutlich stabiler geblieben. Auch 2003 nahm noch rund ein Drittel aller Bauherren mit den kosten- und (grundstücks-) flächengünstigeren Bauformen Doppelhaus und Reihenhaus vorlieb. Dafür nahmen die Wohnflächenansprüche deutlich zu. Weil etwa beim Reiheneigenheim innerhalb von nur acht Jahren die Quadratmeterzahl im Schnitt von 116 auf 126 anwuchs, stiegen die veranschlagten Baukosten hier insgesamt sogar um 1 Prozent auf 145.000 Euro an. In den neuen Ländern liegen die Durchschnittskosten für Reihenhäuser dagegen mit 107.000 Euro für 109 Quadratmeter nicht weit über der 100.000-Euro-Marke (und 10 Prozent niedriger als 1995).

Auch innerhalb Westdeutschlands sind erhebliche Preisunterschiede zu registrieren, wie die LBS-Experten hinzufügen. So kostet bei neuen Eigenheimen der Quadratmeter Wohnfläche in Hamburg und Bayern nach den neuesten Zahlen für 2004 über 1.500 Euro, während in Niedersachsen nur knapp über 1.000 Euro, in Bremen sogar lediglich 974 Euro veranschlagt worden sind. Berücksichtige man darüber hinaus die unterschiedlichen Wohnflächen, so seien die Abstände innerhalb Deutschlands noch größer. Denn die Gesamtkosten eines Einfamilienhauses sind danach im Landesdurchschnitt beim Spitzenreiter Bayern mit 218.500 Euro fast doppelt so hoch wie im „Kostensparland“ Mecklenburg-Vorpommern mit 113.000 Euro.

Die Statistik zeigt darüber hinaus, dass der Quadratmeter Wohnfläche im Einfamilienhaus zwar in vielen Bundesländern teurer ist als der Quadratmeter im Geschosswohnungsbau. Damit kommt nach Angaben von LBS Research der Qualitätsvorsprung von Wohneigentum gegenüber Mietobjekten zum Ausdruck. Doch auch hier gebe es Ausnahmen. So seien Mietwohnungen etwa in Berlin mit 1.553 Euro pro Quadratmeter deutlich aufwendiger projektiert worden als Eigenheime, die in der Hauptstadt mit 1.077 Euro auf Baukosten deutlich unter dem Bundesdurchschnitt kämen.

Der Blick auf die Entwicklung in anderen Staaten, so LBS Research, wo niedrigere Zinsen und positive Wirtschaftsdaten zu deutlichen Bau- und Immobilienpreissteigerungen geführt haben, zeige zugleich, dass in den nächsten Jahren nicht unbedingt mit weiter sinkenden Baukosten gerechnet werden könne. Denn die Immobilienmarkt-Experten gingen überwiegend davon aus, dass die gegenwärtigen Wohnungsbauzahlen bereits hinter dem Bedarf insbesondere beim Wohneigentum zurückblieben. Die Trendwende sei damit nur noch eine Frage der Zeit. Bei anziehendem Wirtschaftswachstum und zunehmender Beschäftigung werde es zu neuen Engpässen auf den Wohnungsmärkten kommen. Die Gefahr von neuen Preissteigerungen sei damit fast unausweichlich.

LBS Research
13.06.2005

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Baukosten: Eine Frage des Standorts


Quadratmeter ist in Bayern über 50 Prozent teurer als in Sachsen-Anhalt – Neue Eigenheime in Mecklenburg-Vorpommern mit 114 Quadratmetern am kleinsten – Kostensparkurs setzt sich 2005 mit minus 1 Prozent fort

BERLIN – Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die enormen lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich. So kostet etwa der Quadratmeter Eigenheim-Bauland in München mit 700 Euro zehnmal so viel wie im fränkischen Kulmbach. Der Blick in die Statistik zeigt nach Angaben von LBS Research vielmehr auch deutliche regionale Differenzen bei den Bauwerkskosten selbst. Hierfür wurden bei den 2005 genehmigten Einfamilienhäusern pro Quadratmeter in Bayern von den Bauherren fast 1.500 Euro veranschlagt, in Sachsen-Anhalt dagegen weniger als 1.000 Euro (vgl. Grafik).

Wie die LBS-Immobilienexperten mitteilen, ist dieses Phänomen bei den Bauleistungen nicht einfach mit einem allgemeinen Ost-West- und Nord-Süd-Preisgefälle zu erklären. Auch die jeweilige regionale Wirtschaftskraft mit ihren spezifischen (Lohn-)Kostenniveaus oder etwa unterschiedliche Wettbewerbsintensitäten in der Baubranche sind nicht in allen Fällen ausschlaggebende Faktoren. Wie einige Beispiele zeigen, hängen die Kosten offensichtlich einfach auch mit traditionell unterschiedlichen Ansprüchen der Bauherren an Bauaufwand und Ausstattungsniveau zusammen.

So liegt etwa das Saarland laut LBS Research bei den Quadratmeterkosten für Eigenheime mit 1.331 Euro auf Platz Drei unter allen deutschen Ländern, noch vor Baden-Württemberg, obwohl das Pro-Kopf-Einkommen in der ehemaligen Bergbau-Region hinter dem im „Ländle“ um mehr als 10 Prozent zurückbleibt. Auch hanseatischer Bauaufwand ist nicht überall ähnlich hoch. Hamburg etwa liegt auf Platz Zwei der Deutschland-Tabelle (mit 1.343 Euro pro Quadratmeter), während sich Bremen mit exakt 1.000 Euro auf dem vorletzten Rang 15 befindet.

Schließlich sind keine generellen Stadt-Land-Unterschiede bei den Bauwerkskosten in den Regionen zu beobachten. Zwar ist der veranschlagte Quadratmeterpreis in Hamburg um 200 bis 300 Euro höher als in Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Aber in Bremen (mit 1.000 Euro) unterscheidet sich das Baukostenniveau für neue Einfamilienhäuser pro Quadratmeter kaum von dem in Niedersachsen (1.019 Euro), in Berlin (1.061 Euro) ebenso wenig von dem in Brandenburg (1.038 Euro).

Die regional unterschiedlich ausgeprägten Bauherrenwünsche werden nach Auskunft der LBS-Experten auch an einer anderen statistischen Kennziffer deutlich, nämlich der durchschnittlichen Wohnfläche der im Jahre 2005 neu genehmigten Einfamilienhäuser. Diese sind im Saarland sogar am größten (mit 151 Quadratmetern). Damit liegt dort der insgesamt veranschlagte Durchschnittspreis knapp über 200.000 Euro. Übertroffen wird dieser Wert nur noch von Bayern (219.000 Euro). Am unteren Ende liegt Mecklenburg-Vorpommern mit 116.000 Euro. Dort sind auch die durchschnittlichen Wohnflächen der Eigenheime mit 114 Quadratmetern am niedrigsten.

Insgesamt hat sich der seit längerem zu beobachtende Trend zu leicht rückläufigen Baukosten in Deutschland nach Angaben von LBS Research auch 2005 fortgesetzt. Nach 1.246 Euro im Jahre 2003 kostete der Quadratmeter Einfamilienhaus 2004 noch 1.236 Euro und im Jahre 2005 durchschnittlich 1.227 Euro. Wie im Vorjahr liegt der Rückgang damit bei knapp 1 Prozent. Der ostdeutsche Preisvorsprung bleibt jedoch konstant bei mehr als 200 Euro pro Quadratmeter. In den neuen Ländern wurden 2005 lediglich 1.048 Euro veranschlagt (gegenüber 1.260 Euro in Westdeutschland).

Anders, als vielfach vermutet, sind auch die Baukosten pro Quadratmeter für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kaum niedriger, so die LBS-Experten. In diesem Segment des Wohnungsbaus wurden laut Bautätigkeitsstatistik im Jahre 2005 pro Quadratmeter deutschlandweit 1.197 Euro veranschlagt. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 81 Quadratmetern machten damit die Baukosten pro Miet- oder Eigentumswohnung auf der Etage 97.000 Euro aus.

Ein in doppelter Hinsicht positives Fazit zieht LBS Research aus dieser Analyse: Sie bestätigt nicht nur erneut, dass sich die Baukosten in Deutschland für potenzielle Wohneigentümer in den letzten Jahren ausgesprochen günstig entwickelt haben. Sondern deutlich wird zugleich, dass Preise und Kosten für Eigenheime in erheblichem Maße von den Ansprüchen der Bauherren selbst abhängen. Offensichtlich gibt es fast überall genügend Möglichkeiten, sein neues Einfamilienhaus mit Bauwerkskosten um die 1.000 Euro pro Quadratmeter zu planen, so die LBS-Experten.



LBS Research
01.05.2006

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Am günstigsten in der Reihe
Quadratmeterpreis von neuen Eigenheimen mit 1.236 Euro (2004) fast 100 Euro niedriger als 1995 – Reihenhäuser 14 Prozent günstiger als Einzelhäuser – Kostenvorsprung der neuen gegenüber den alten Ländern auf 16 Prozent gestiegen

BERLIN – Deutschland legt das Image des teuren Wohnungsbaulandes immer mehr ab. Mittlerweile wird anderswo kostspieliger gebaut, hierzulande gehen die Baukosten dagegen seit Mitte der 90er Jahre spürbar zurück. Im Vergleich zu 1995 sind nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes die veranschlagten Kosten für das Bauwerk bei Einfamilienhäusern pro Quadratmeter im Jahr 2004 bereits um 7,3 Prozent niedriger. Nach Auskunft von LBS Research hat sich dieser Sparkurs im Jahr 2005 mit minus 1 Prozent weiter fortgesetzt. Dabei fällt auf, dass die Entwicklung zum kostengünstigen Bauen in den neuen Ländern stärker ausgeprägt ist als in Westdeutschland (vgl. Grafik).

In Ostdeutschland liegen die Baukosten im Durchschnitt bereits bei zwei von drei Gebäudetypen unter der Grenze von 1.000 Euro pro Quadratmeter: bei Reihenhäusern mit 920 Euro bereits sehr deutlich, bei Doppelhäusern mit 998 Euro noch relativ knapp. Allerdings hat laut Statistik die Bedeutung dieser Bauformen im Laufe des letzten Jahrzehnts abgenommen: Nur noch 5 Prozent der Einfamilienhäuser im Beitrittsgebiet wurden 2004 in der Reihe errichtet (nach 16 Prozent im Jahr 1995), 8 Prozent statt vorher 15 Prozent in Doppelhäusern. Nach Angaben von LBS Research haben vor allem relativ großzügige Grundstücksangebote und bezahlbare Baulandpreise den Anteil der frei stehenden Einfamilienhäuser in den neuen Ländern gleichzeitig von 69 auf über 84 Prozent ansteigen lassen.

Demgegenüber liege der Anteil dieser besonders bevorzugten Bauform im Westen vergleichsweise stabil bei rund 65 Prozent. Unverändert gut 14 Prozent setzten im ehemaligen Bundesgebiet auf das Reihenhaus. Vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen sind nach Einschätzung der LBS-Experten diese Objekte neben Eigentumswohnungen auch eine kostengünstige Alternative. Denn sie bieten ebenerdiges Wohnen auch auf sparsamen Grundstücksflächen. Allerdings würden auch hier die West-Ost-Unterschiede bei den Baukosten deutlich, denn der Quadratmeter Reihenhaus ist in den alten Ländern im statistischen Durchschnitt immer noch 22 Prozent teurer als in den neuen.

Zugleich werden laut Statistik bei Reiheneigenheimen und Doppelhäusern die geringsten Wohnflächen realisiert. Mit der Kombination aus Kosten- und Flächensparen ist nach Auskunft von LBS Research das Geheimnis der Bezahlbarkeit dieser Objekttypen im Vergleich zu frei stehenden Häusern zu erklären. Reihenhäuser zum Beispiel kosteten im Osten 105.000 Euro (gegenüber 133.000 Euro bei frei stehenden Häusern). Im Westen mache der Vorsprung des Reiheneigenheims mit 142.000 Euro – gegenüber 194.000 Euro im frei stehenden Haus – sogar über 50.000 Euro aus, also mehr als ein Viertel.







Die seit Mitte der 90er Jahre spürbar zurückgehenden Baukosten haben dazu geführt, dass Deutschland längst nicht mehr als teures Wohnungsbauland gilt. Die neuen Länder weisen pro Quadratmeter fast 20 Prozent niedrigere Preise als in Westdeutschland auf, und das Reihenhaus bleibt überdies mit Abstand die günstigste Bauform für Eigenheime.

LBS Research, 04.09.2006

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Baukosten für Einfamilienhäuser 1995/2004

     1995  2004
Einzelhaus West 1.386 1.305
  Ost 1.299 1.066
Doppelhaus West 1.331 1.248
  Ost 1.234    998
Reihenhaus West 1.129 1.236
  Ost 1.109    920

Baukosten in €/m²
Quelle: Statistisches Bundesamt

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Quadratmeterpreise von EFH, DH, RH 2005 zu 1995
Zehn Jahre Kostenspar-Erfolge
Quadratmeterpreise bei Reihenhäusern über 10 Prozent niedriger als bei frei stehenden Objekten – Einfamilienhäuser pro Quadratmeter 8 Prozent günstiger als 1995 – Doppel- und Reihenhäuser im Osten unter 1.000 Euro

BERLIN – Das Jahrzehnt der Wohnungsbau-Schwäche in Deutschland haben Bauherren erfolgreich genutzt, um bei der Planung und Bauausführung Einsparungen zu realisieren. So wurden für den Quadratmeter Einfamilienhaus im Jahre 2005 mit 1.227 Euro im Durchschnitt acht Prozent weniger Baukosten veranschlagt als 1995. Dieser Rückgang ist bei allen Gebäudetypen spürbar, in den neuen Ländern sogar stärker als im Westen (vgl. Grafik). Wie LBS Research mitteilt, hat sich der Sparkurs nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes für 2006 jedoch nicht mehr weiter fortgesetzt.

West-Ost-Unterschiede, das werde aus den Daten der amtlichen Genehmigungsstatistik des Jahres 2005 deutlich, gebe es nicht nur bei den Bodenpreisen, sondern auch bei den veranschlagten Baukosten. In Westdeutschland lägen die Quadratmeterpreise für Eigenheime inzwischen − je nach Gebäudeform − 6 bis 10 Prozent unter den Werten des Jahres 1995. Sie hätten damit ziemlich genau das Kostenniveau erreicht, das bereits vor zehn Jahren in den neuen Ländern anzutreffen war.

Gleichzeitig haben sich aber nach Information der LBS-Experten die Baukosten in Ostdeutschland mit einem Rückgang um 17 Prozent weiter überdurchschnittlich nach unten entwickelt. Bei den frei stehenden Häusern würden auf diese Weise im Osten mit 1.062 Euro pro Quadratmeter mittlerweile gut 18 Prozent weniger aufgewandt als im Westen (1.299 Euro). Wer mit mindestens einem Nachbarn „Wand an Wand“ leben will, liegt in den neuen Ländern bereits deutlich unter der 1.000-Euro-Marke. Bei Doppelhäusern betrage der Preisabstand zum Westen über 20 Prozent, während er bei den Reihenhäusern knapp 18 Prozent ausmachte.

Da laut Statistik gleichzeitig in den neuen Ländern die Eigenheime im Schnitt um rund 15 Prozent kleiner ausfallen, hatten Bauherren dort insgesamt nur 72 Prozent der „Westpreise“ zu veranschlagen: 129.000 Euro sind es im Osten nach Angaben von LBS Research, verglichen mit 179.000 Euro in den alten Ländern (jeweils ohne Grundstück und ohne Baunebenkosten).

Bemerkenswert ist nach Angaben von LBS-Experten, dass in den neuen Ländern der Anteil der frei stehenden Eigenheime deutlich höher ist als in den alten, wo Grundstücke knapper und teurer sind. So entschieden sich in den neuen Ländern 2005 lediglich noch 6 Prozent aller Bauherren (nach 16 Prozent im Jahr 1995) für das Reihenhaus. 86 Prozent (nach 69 Prozent im Jahr 1995) setzten dagegen auf das frei stehende Einfamilienhaus. Daraus wird nach Einschätzung der LBS Research deutlich, dass der Nachholbedarf an qualitativ gutem, individuellem Wohnen in den neuen Ländern immer noch nicht gedeckt ist.

In Westdeutschland sind die Anteile der Gebäudetypen laut Statistik dagegen deutlich stabiler geblieben. Auch 2005 nahm noch rund ein Drittel aller Bauherren mit den kosten- und (grundstücks-)flächengünstigeren Bauformen Doppelhaus und Reihenhaus vorlieb. Dafür nahmen die Wohnflächenansprüche deutlich zu. So wuchs etwa beim Reiheneigenheim innerhalb von zehn Jahren die Quadratmeterzahl im Schnitt von 116 auf 127 an, wodurch die veranschlagten Baukosten im Vergleich zu 1995 mit 141.000 Euro insgesamt kaum niedriger waren.

Nach Einschätzung von LBS Research geht damit eine sehr lange Zeit extremer Preis- und Kostenstabilität allmählich zu Ende. Die ersten vorläufigen Statistik-Daten für 2006 weisen für die geplanten Quadratmeter-Baukosten im Einfamilienhausbau erstmalig wieder einen leichten Anstieg um rund 1 Prozent aus. Auch die generelle Entwicklung der Baupreise im Wohnungsbau zeigt seit dem vergangenen Jahr einen spürbaren Aufwärtstrend. Es wird also für Bauherren immer schwieriger, auf gesteigerte Effizienz im Wohnungsbau und damit auf Begrenzung des Kostenanstiegs zu setzen. Das gilt erst recht dann, wenn die steigende Nachfrage nach Wohneigentum – wie die Wohnungsmarktforscher vorhersagen – schon bald nicht mehr durch das Angebot aus dem Gebäudebestand gedeckt werden kann und die Neubau-Anbieter in eine stärkere Marktposition geraten.



Reihenhäuser benötigen nicht nur kleinere Grundstücksflächen, sondern sind auch mit dem geringsten Baukosten-Aufwand verbunden. Im vergangenen Jahrzehnt sind hier die größten Einsparerfolge erreicht worden. Der Quadratmeter kostete 2005 in Westdeutschland 10 Prozent weniger als 1995, in den neuen Ländern wird mit einem Rückgang von 18 Prozent die 1.000-Euro-Marke längst weiter unterschritten.
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LBS Research
18.06.2007

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Baukosten von EFH 2006 regional

Baukosten-Vorteile im Norden
In Bremen werden pro Quadratmeter Eigenheim nur 975 Euro veranschlagt − Bayern im Durchschnitt 53 Prozent teurer − Neue Einfamilienhäuser in Mecklenburg-Vorpommern mit 117 Quadratmetern am kleinsten

BERLIN – Das Süd-Nord-Gefälle bei den Grundstückspreisen ist hinlänglich bekannt. So kostet der Quadratmeter Bauland nach den Erhebungen der LBS-Immobiliengesellschaften in den süddeutschen Städten mit durchschnittlich 280 Euro mehr als das Doppelte der norddeutschen Grundstückspreise und sogar viermal so viel wie in den neuen Bundesländern. Doch auch bei den Baukosten gibt es erhebliche regionale Unterschiede, wie die Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen. Nach Angaben von LBS Research wurden 2006 für neue Einfamilienhäuser in Bayern fast 1.500 Euro pro Quadratmeter veranschlagt, in Bremen und Sachsen-Anhalt dagegen weniger als 1.000 Euro (vgl. Graphik).

Während bei den Baugrundstücken meist deutliche Preisunterschiede zwischen Kernstadt und Umland zu beobachten sind, setzt nach Auskunft der LBS-Experten ein intensiver Wettbewerb in der Bauwirtschaft auch in den Städten den Baukosten deutliche Grenzen. So finden sich die drei Stadtstaaten in der bundesweiten Tabelle der Quadratmeter-Baukosten erst auf den Plätzen sechs (Hamburg) und elf (Berlin) sowie am Tabellenende (Bremen) wieder. Lediglich Hamburg mit 1.210 Euro hebt sich um gut 100 Euro vom Preisniveau in Schleswig-Holstein (1.103 Euro) bzw. fast 200 Euro von dem in Niedersachsen (1.029 Euro) ab. Die Baukosten in Berlin sind dagegen mit 1.060 Euro kaum höher als in Brandenburg (1.044 Euro), und in Bremen wird sogar noch günstiger geplant als in Niedersachsen.

Wie LBS Research ergänzend mitteilt, ergibt sich im Mehrfamilienhausbau ein deutlich anderes Bild. Während bundesweit der Durchschnittspreis für Miet- und Eigentumswohnungen mit 1.222 Euro pro Quadratmeter fast das Niveau im Einfamilienhausbau erreiche, liege bei den Geschosswohnungen die norddeutsche Metropole Hamburg mit gut 1.400 Euro pro Quadratmeter deutlich vor Bayern. Bremen befinde sich in diesem Wohnungsbausegment mit 1.229 Euro im Mittelfeld, während die Preise sogar in drei Ländern (Sachsen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt mit dem Minus-Rekord von 936 Euro) unter der Schwelle von 1.000 Euro blieben.

Nach Einschätzung von LBS Research wäre es ein Irrtum, zu glauben, die privaten Bauherren würden generell relativ hohen Baukostenaufwand bei Eigenheimen durch entsprechende Einsparungen bei den Wohnflächen zu kompensieren versuchen. Im Gegenteil: Die vier Länder mit den höchsten Quadratmeter-Kosten – Bayern, Baden-Württemberg, das Saarland und Rheinland-Pfalz – liegen mit 148 bis 150 Quadratmetern zugleich an der Spitze der durchschnittlichen Einfamilienhaus-Größen. Entsprechend deutlich fällt die Spreizung bei den durchschnittlichen Gesamtbaukosten für Einfamilienhäuser in Deutschland aus. Sie betragen nach Angaben der LBS-Experten in Bayern mit gut 220.000 Euro im Jahr 2006 85 Prozent mehr als in Mecklenburg-Vorpommern mit 119.000 Euro, wo mit 117 Quadratmetern die kleinsten Eigenheime genehmigt wurden.

In diesen regional differenzierten Zahlen drückt sich nicht nur die unterschiedliche Wirtschaftskraft der Bundesländer aus, so LBS Research. Eine Rolle spiele auch die Wettbewerbssituation zum benachbarten teureren Ausland, wie sich etwa im Saarland und Rheinland-Pfalz an der Grenze nach Luxemburg zeige, wo Häuser 50 Prozent teurer sind als in Deutschland. Tiefergehende statistische Informationen zeigten zudem, dass die Bauherren-Ansprüche in den attraktiven Ferienregionen Nord- und Süddeutschlands mit relativ hohen Kosten einher gehen.

Insgesamt sind im Jahr 2006 nach den Berechnungen der LBS-Experten die veranschlagten Baukosten für Einfamilienhäuser nach einem jahrelangen Abwärtstrend im Durchschnitt erstmals wieder um 1 Prozent gestiegen, und zwar auf 1.239 Euro pro Quadratmeter. Wie lange noch Druck auf die Kosten ausgeübt und Preissteigerungen durch Abstriche bei den Qualitäts- und Ausstattungsansprüchen kompensiert werden könnten, müsse sich zeigen. Im Mai 2007 habe der Baupreisindex gegenüber dem Vorjahr immerhin bereits um 7,8 Prozent zugelegt. Bis auf weiteres gelte jedoch, dass fast überall in Deutschland noch für rund 1.000 Euro pro Quadratmeter Einfamilienhäuser geplant werden könnten, wenn die Bauherren bei ihren Ansprüchen Kompromissbereitschaft zeigten.



Wie abhängig Immobilienpreise vom Standort sind, ist hinlänglich bekannt. Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen aber auch, dass es auch bei den Baukosten für die eigenen vier Wände erhebliche regionale Unterschiede gibt. Die unterschiedliche Wirtschaftskraft der Bundesländer, teilweise aber die Wettbewerbssituation zum benachbarten Ausland, spielt offenbar eine Rolle.

LBS Research
30.07.2007

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Gebrauchtkäufe als Modernisierungsmotor
Neuer Besitzer - besseres Haus

Gebrauchterwerber sorgen für Modernisierungsschub – Aufwändige Maßnahmen über 50.000 Euro mit größtem Zuwachs – Eigenheimkäufer investieren am meisten

BERLIN – Erwerber von gebrauchtem Wohneigentum investieren erhebliche Beträge in die Modernisierung und energetische Sanierung der Objekte und sichern damit die Immobilienbestände in Städten und Gemeinden. Wie LBS Research mitteilt, haben drei von vier Käufern eigener vier Wände in den Jahren 2004 bis 2007 die Transaktion zugleich für die Verbesserung der Gebäudesubstanz genutzt. Nach der Infratest-Wohneigentumsstudie gaben sie hierfür im Schnitt rund 32.000 Euro aus. Eigenheim-Erwerber waren dabei deutlich häufiger aktiv als Käufer von Eigentumswohnungen, und sie gaben mehr als doppelt so viel Geld aus (vgl. Grafik).

Wie die Infratest-Analyse im Auftrag mehrerer Institute, u. a. der Landesbausparkassen, zeigt, ist der Anteil der Bestandstransaktionen weiter auf 56 Prozent angewachsen, nachdem er im Untersuchungszeitraum der Vorgängerstudie 2001 bis 2003 mit 51 Prozent aller Käufe erstmals den Neubaukauf überflügelt hatte. Dabei spielten nach Auskunft von LBS Research die zunehmenden Preisvorteile der Gebrauchtimmobilien eine Rolle. So lag der reine Kaufpreis für Objekte aus dem Bestand in den letzten Jahren nur noch bei knapp zwei Dritteln des Neubaupreises. Vor allem bei Einfamilienhäusern ist der Preisvorteil von Gebrauchtimmobilien damit weiter angestiegen. Die Käufer haben diese Spielräume offenbar – so die Immobilienexperten der LBS – verstärkt zur Aufbesserung des Wohneigentums genutzt.

Dabei reicht das Spektrum der – in vielen Fällen miteinander kombinierten – Maßnahmen von der Modernisierung (d. h. der Wohnwertverbesserung und Energieeinsparung) mit 60 Prozent über Instandsetzungsmaßnahmen (49 Prozent) bis zu Ausbauten und Erweiterungen (20 Prozent) bzw. Grundriss-Änderungen (11 Prozent). Immerhin 25 Prozent aller Gebrauchterwerber – ergab eine spezielle Abfrage – haben im Zusammenhang mit dem Kauf gezielte Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz ihrer eigenen vier Wände getroffen. Die beliebtesten Maßnahmen zur Energieeinsparung sind: Wärmedämmung (69 Prozent), neue Heizungsanlage (59 Prozent), Wärmeschutzverglasung (36 Prozent), Wasser sparende Maßnahmen (16 Prozent) und Solaranlagen (15 Prozent).

Wie unterschiedlich die individuellen Entscheidungsspielräume der Käufer sind, macht nach Auskunft von LBS Research eine getrennte Betrachtung nach den verschiedenen Objekttypen deutlich: Erwerber von frei stehenden Eigenheimen haben fast in allen Fällen (nämlich zu 87 Prozent) im Zusam¬menhang mit dem Einzug die Chance zu Verbesserungsinvestitionen genutzt, während Käufer von Eigentumswohnungen nur in 57 Prozent der Fälle aktiv wurden. Und mit durchschnittlich 30.000 bis 40.000 Euro waren die Maßnahmen von Einfamilienhaus-Käufern auch mehr als doppelt so aufwändig wie bei Erwerbern eigener vier Wände auf der Etage.

Wie LBS Research beim zeitlichen Vergleich hervorhebt, sahen sich Gebrauchtkäufer in den neuen Ländern zwar auch im Untersuchungszeitraum 2004 bis 2007 mit insgesamt 81 Prozent noch etwas häufiger als im ehemaligen Bundesgebiet zu Bestandsverbesserungsmaßnahmen veranlasst. Doch bei der durchschnittlichen Investitionssumme haben die West-Käufer mit 33.000 Euro die Ost-Erwerber (mit 27.000 Euro) überholt – nachdem im Zeitraum 2001 bis 2003 die Käufer in den neuen Bundesländern noch rund doppelt so viel investiert hatten wie im Westen. Insgesamt hat sich nach Auskunft der LBS-Experten vor allem der Anteil der aufwändigeren Maßnahmen (mit einem Volumen von über 50.000 Euro) innerhalb nur weniger Jahre von 8 auf 18 Prozent mehr als verdoppelt.

Damit nicht genug: 22 Prozent aller Gebrauchtkäufer planen nach der Befragung allein in den nächsten zwei bis drei Jahren, energiesparende Maßnahmen durchzuführen. Auch dies zeigt die hohe Bedeutung von Transaktionen in den Wohnungsbeständen für die Modernisierung und energetische Sanierung der großen Wohneigentums-Bestände, so LBS Research abschließend.



Im Zeitraum 2004 bis 2007 haben Erwerber von gebrauchtem Wohneigentum erhebliche Beträge in die Modernisierung und energetische Sanierung der Objekte investiert und damit die Immobilienbestände in Städten und Gemeinden gesichert. Wie eine Infratest-Analyse im Auftrag mehrerer Finanzierungsinstitute, u. a. der LBS zeigt, haben drei von vier Käufern eigener vier Wände die Transaktion zugleich für die Verbesserung der Gebäudesubstanz genutzt und dabei im Schnitt 32.000 Euro ausgegeben.

LBS
20.07.2009

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Der Norden bietet die geringsten Baukosten

In vier Bundesländern kostet der Quadratmeter Eigenheim weniger als 1.100 Euro - Spitzenreiter Bayern ist 52 Prozent teurer als Sachsen-Anhalt - Neue Einfamilienhäuser in Mecklenburg-Vorpommern mit 114 Quadratmetern am kleinsten

BERLIN – Dass je nach Standort enorme Grundstückspreis-Unterschiede bestehen, ist nicht nur den Experten bekannt. Doch auch die Baukosten in Deutschland weisen ein deutliches Süd-Nord-Gefälle auf, wie die jüngste Auswertung von Daten des Statistischen Bundesamtes durch LBS Research zeigt. Die Eigenheim-Bauherren haben 2009 für den Quadratmeter Wohnfläche in Bayern nämlich fast 1.600 Euro eingeplant, in Sachsen-Anhalt dagegen weniger als 1.050 Euro (vgl. Grafik).

Wie die LBS-Experten in ihrer Analyse hervorheben, gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Offenbar setzt intensiver Wettbewerb gerade in den Großstädten enge Grenzen für die Baupreise. Denn in Bremen kostet der Quadratmeter mit 1.082 Euro sogar 10 Euro weniger als in Niedersachsen, in Berlin liegen die Durchschnittskosten mit 1.135 Euro nur gut 20 Euro, also lediglich 2 Prozent, höher als in Brandenburg. Das Hamburger Baukosten-Niveau ist mit knapp 1.290 Euro zwar fast 100 Euro höher als in Schleswig-Holstein, liegt aber 11 Prozent unter dem Quadratmeterpreis im Saarland, das mit 1.442 Euro nur knapp hinter dem "Tabellen-Zweiten" Baden-Württemberg bleibt.

Noch größer sind die Baukosten-Unterschiede in den Ländern, so LBS Research, wenn man auf den Gesamtaufwand für ein Eigenheim schaut. Denn Bayern ist nicht nur Spitzenreiter bei den Quadratmeterkosten, sondern liegt auch bei der genehmigten Wohnfläche im Einfamilienhaus mit 155 Quadratmetern im bundesweiten Vergleich fast vorn (nur hinter dem Saarland mit 157 Quadratmetern). Deshalb belaufen sich im südlichen Freistaat die Baukosten im Schnitt auf 246.000 Euro. Das ist fast doppelt so viel wie im Nordosten der Bundesrepublik, in Mecklenburg-Vorpommern, wo die Eigenheime mit 114 Quadratmetern im Ländervergleich am flächensparendsten geplant werden und deshalb im Schnitt nur 124.000 Euro kosten. Immerhin in 11 von 16 Bundesländern liegen nach Auskunft der LBS-Experten die Kosten für Einfamilienhäuser unter 180.000 Euro, darunter auch in Hamburg und Nordrhein-Westfalen.

Auffällig ist nach Angaben von LBS Research, dass die geplanten Quadratmeterkosten im Neubau - im Gegensatz zu den weitestgehend stabil gebliebenen Preisen für Gebrauchtimmobilien - in den letzten drei Jahren um über 7 Prozent angestiegen sind. Dahinter stecken nicht nur die Mehrwertsteuererhöhung und gestiegene Rohstoffpreise. Sondern Eigenheim-Bauherren achten offenbar immer mehr auf Qualität und setzen verstärkt vor allem auf eine besonders gute energetische Gebäudeausstattung. Dies hat ihren zusätzlichen Preis, hilft aber natürlich beim Sparen von Wärmekosten.

Vor allem aber machen diese Daten für die Immobilien-Spezialisten im internationalen Vergleich eines ganz deutlich: Während es in anderen Ländern auf den Immobilienmärkten turbulent zuging - die Grundstücks- und Baukosten in die Höhe schossen, sich Immobilienpreisblasen bildeten, die mittlerweile teilweise geplatzt sind - ist es in Deutschland in den meisten Regionen weiterhin möglich, für 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Einfamilienhäuser zu planen; auf jeden Fall dann, wenn die Bauherren zu entsprechenden Kompromissen bei der Verwirklichung ihrer Ansprüche bereit sind.



Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Ein Blick in die Statistik zeigt jedoch, dass die Kosten für die eigenen vier Wände nicht alleine von der Lage des Grundstücks abhängen. Es gibt in Deutschland vielmehr auch bei den Bauwerkskosten ein deutliches Süd-Nord-Gefälle.

LBS
12.04.2010

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So teuer kommt das neue Eigenheim

Im Jahr 2009 nahm die Zahl der Genehmigungen für neue Einfamilienhäuser wieder leicht zu. Somit zeigte sich erstmals ein Anstieg nach Jahren stark rückläufiger Baugenehmigungen. Bauherren konnten sich in Deutschland über einen stabilen durchschnittlichen Grundstückspreis bei unbebautem, baureifem Land freuen. In den Jahren 2007 und 2008 lagen die Grundstückskosten bei durchschnittlich rund 94.000 Euro, im Jahr 2009 mit 95.000 Euro nur unwesentlich darüber. Die Baukosten für konventionelle Einfamilienhäuser zogen 2008 im Vergleich zu 2007 um 4,5 Prozent auf 186.000 Euro an. Im folgenden Jahr 2009 stiegen sie dann um weitere 3,2 Prozent auf 192.000 Euro. Rechnet man noch die Baunebenkosten, Kosten für Außenanlagen und Transferkosten hinzu, kostete ein neues Einfamilienhaus im Jahr 2007 durchschnittlich 324.000 Euro, im Jahr 2008 dann 333.000 Euro und letztes Jahr 341.000 Euro.

Baukosten Einfamilienhaus 2009
Durchschnittliche Kosten für den Bau eines konventionellen Einfamilienhauses in Deutschland in Euro
Postbank, DiagRaph 6.2010, Quelle: Stat. Bundesamt, 20109


Quelle: Stat. Bundesamt, 2010
Postbank Presseinformation
17.06.2010

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Reihenhaus-Neubau am günstigsten

Quadratmeterpreise von neuen Eigenheimen im Schnitt drei Prozent niedriger als 1995 - Vor allem im Osten vielfach unter 1.000 Euro - Kostenvorsprung der neuen gegenüber den alten Ländern liegt bei 20 Prozent

BERLIN – In den letzten Jahren gab es in Deutschland keine Überhitzung des Immobilienmarktes wie in anderen europäischen Ländern, allen voran Spanien und Großbritannien. Auch das Image des Baukosten-Weltmeisters ist längst abgelegt. Wie die Zahlen des Statistischen Bundesamtes belegen, realisierten Bauherren ihre eigenen vier Wände im Jahr 2008 immer noch kostengünstiger als Mitte der 90er Jahre. Nach Angaben von LBS Research ist der Kostenvorsprung bei Doppel- und Reihenhäusern in den neuen Bundesländern am größten. Quadratmeterpreise unter 1.000 Euro seien hier relativ leicht realisierbar.

In Ostdeutschland lagen nach Angaben der BS-Experten die Baukosten für Doppelhäuser zuletzt knapp unter der 1.000-Euro-Marke, Reihenhäuser seien jedoch im Schnitt schon für einen Quadratmeterpreis von knapp 900 Euro veranschlagt worden. Allerdings scheint bei der Entscheidung zwischen frei stehendem Objekt oder eigenen vier Wände in der Reihe nicht allein der Preis ausschlaggebend zu sein, so LBS Research. Denn im gleichen Zeitraum ging der Anteil der Doppel- bzw. Reihenhäuser von 31 Prozent auf 13 Prozent zurück. Der Anteil der frei stehenden Einfamilienhäuser stieg gleichzeitig von rund 69 Prozent im Jahr 1995 auf rund 87 Prozent im Jahr 2008 an, obwohl die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in diesem Segment aktuell um ein Viertel höher sind als in der Reihe.

Anders ist das Bild in den alten Bundesländern. Dort lag 2008 der Anteil der besonders bevorzugten Bauform - dem frei stehenden Haus - annähernd stabil bei rund 67 Prozent (1995: rund 65 Prozent). Demgegenüber setzten gut 18 Prozent im ehemaligen Bundesgebiet auf das Doppelhaus und 14 Prozent auf das Reihenhaus. Ähnlich wie die Eigentumswohnung stellt laut Einschätzung der LBS-Experten das Reihenhaus in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen eine kostengünstige Alternative dar. Wenn auch auf kleineren Grundstücksflächen, so bieten die eigenen vier Wände auf diese Weise ebenerdiges Wohnen im urbanen Raum an. Hinzu kommt, dass die Baukosten beim frei stehenden Haus in den alten Bundesländern mittlerweile wieder das Niveau des letzten Jahrzehnts erreicht haben.

Die allgemeine Tendenz zum wachsenden Platzbedarf zeigt laut LBS Research der Blick auf die Wohnflächenentwicklung. So stieg in allen Segmenten die durchschnittliche Wohnfläche an, und zwar um 5 bis 22 Prozent. Dabei weisen die Doppelhäuser, aber insbesondere die Reihenhäuser die relativ stärksten Zuwächse auf. Der steigende Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt, sei hier eindeutig abzulesen, ebenso wie ein sichtbarer Aufholprozess in den neuen Bundesländern. Konnte man dort aus historischen Gründen lange Zeit seine Wohnwünsche nicht frei gestalten, verringert sich dieses Defizit zusehends. Bei der Größe von Reihenhäusern sind die Ost-West-Unterschiede inzwischen sogar praktisch eingeebnet.

Es ist aber weiterhin so, dass laut Statistik die durchschnittliche Wohnfläche der neuen Eigenheime in den alten Ländern um rund 19 Prozent größer ist als in den neuen Ländern. Dadurch ist deren Kostenvorsprung gegenüber den "Westpreisen" insgesamt noch größer als bei der Quadratmeter-Betrachtung: Mit 147.000 Euro, so LBS Research, werden die Objekte im Osten um 66.000 Euro, also um mehr als 30 Prozent, niedriger veranschlagt als im Westen (213.000 Euro). Dabei sind die unterschiedlichen Grundstückspreise in diesen Zahlen noch nicht einmal berücksichtigt, denn sie beziehen sich auf die reinen Baukosten, ohne Bauland und Baunebenkosten.

Dass die Baukosten für das frei stehende Eigenheim in den alten Bundesländern - anders als in den anderen Segmenten - mittlerweile wieder das Niveau der 90er Jahre erreicht haben, zeigt die unverändert hohe Attraktivität gerade dieser Gebäudeform für Wohneigentümer. Laut LBS Research sind Bauherren offenbar hier weniger als bei Doppel- und Reihenhäusern bereit, bei der Realisierung ihrer Wohnwünsche unter Kostenaspekten größere Kompromisse einzugehen.

Einzelhaus Doppelhaus Reihenhaus

Auch im Jahr 2008 realisierten Bauherren ihre eigenen vier Wände immer noch kostengünstiger als Mitte der 90er Jahre. Der Kostenvorsprung bei Doppel- und Reihenhäusern in den neuen Bundesländern ist dabei am größten. Quadratmeterpreise unter 1.000 Euro sind hier relativ leicht realisierbar.

12.07.2010
LBS Infodienst