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Zahlungen nach Makler- und Bauträgerverordnung

Auszug aus: Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer - (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV -) in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1990 (BGBl. I S. 2479), zuletzt geändert durch Art. 3 Zweites Gesetz zur Änderung der GewO und sonstiger gewerberechtlicher Vorschriften v. 16. 6. 1998 (BGBl. I S. 1291)

§ 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger

(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

1. 30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

2. von der restlichen Vertragssumme

- 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
-   8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
-   3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlage,
-   3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
-   3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
-   6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
-   3 vom Hundert für den Estrich,
-   4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
-   3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
-   5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, so gelten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe entsprechend, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes l entgegengenommen werden kann.

(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.

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Bei Wohneigentum auf Werterhalt achten

Die höhere Lebensqualität und die Notwendigkeit privater Altersvorsorge steigern den Wunsch nach dem eigenen Heim. Bei der Wahl für die Bauweise sollte - neben anderen Überlegungen- jede Immobilie langfristig ihren Wert behalten. Wohnbehagen, Wohngesundheit und hohen Marktwert gewährleisten vor allem massiv aus Mauerwerk und Beton errichtete Häuser. Die solide Bauweise zeichnet sich weiterhin durch niedrige Unterhaltkosten und lange Lebensdauer aus.

Über eine zusätzliche Altersvorsorge muss heute fast jeder nachdenken. Mit der Kapitalanlage "Immobilie" gewinnt die Familie nicht nur die gewünschte Sicherheit im Alter, sondern auch sofort mehr Freiraum, Privatsphäre und Unabhängigkeit. Außerdem ist selbstgenutztes Wohneigentum im Rentenalter steuerfrei.

Zum langfristigen Werterhalt gehört - neben der soliden Bausubstanz - ein niedriger Heizenergiebedarf. Damit dieser nicht nur bei Bezug gewährleistet sind, müssen die Wände und Dächer dauerhaft winddicht sein. Genauso wichtig für das Wohnbehagen sind guter Schallschutz und ausgeglichene Raumtemperaturen. Fehlen diese, findet niemand im Haus Ruhe, und die Temperaturen steigen im Sommer unerträglich an. Nicht zuletzt sollte ein Haus unempfindlich gegen Wasser sein, denn wie schnell fällt ein Wassereimer umfällt oder platzt ein Schlauch. Dann sollte das Wasser möglichst nicht Wände und Decken durchnässen können.

Zum langfristigen Werterhalt gehört - neben der soliden Bausubstanz - ein niedriger Heizenergiebedarf. Damit dieser nicht nur bei Bezug gewährleistet sind, müssen die Wände und Dächer dauerhaft winddicht sein. Genauso wichtig für das Wohnbehagen sind guter Schallschutz und ausgeglichene Raumtemperaturen. Fehlen diese, findet niemand im Haus Ruhe, und die Temperaturen steigen im Sommer unerträglich an. Nicht zuletzt sollte ein Haus unempfindlich gegen Wasser sein, denn wie schnell fällt ein Wassereimer umfällt oder platzt ein Schlauch. Dann sollte das Wasser möglichst nicht Wände und Decken durchnässen können.

Alle diese Wünsche erfüllen Massivhäuser. Ihre Außenhülle hält die Wärme zuverlässig im Haus, ihre schweren Wände und Decken schützen gegen Lärm aus anderen Räumen und von außen. Zusätzlich gleichen sie durch Wärmespeicherung die Raumtemperaturen aus. Massivbauteile sind einmalig pflegeleicht und halten Wind und Wetter zuverlässig stand. Sie brauchen z.B. erst nach vielen Jahren einen neuen Farbanstrich. Weil sie fest und sicher stehen, öffnen sich keine Dichtungsfugen. Innenwände lassen sich umbauen, Rohre und Leitungen sich neu verlegen, ohne dass in die Baukonstruktion gravierend eingegriffen wird. Nicht umsonst entscheiden sich 85% aller Hauserwerber und nahezu 100% aller Wohnungsbaugesellschaften für ein Haus aus Mauerwerk und Beton. Das sollte jedem Bauherrn zu denken geben.

Tipps zur Planung von Wohlfühlhäusern, Kostenvergleiche, Antworten auf Fragen zur Wohngesundheit und Baubiologie, sowie zur Auftragsvergabe enthalten die kostenlosen Broschüren der Informationszentrale MASSIV MEIN HAUS e.V. (Fon: 0821 7849773, Fax: 0821 784447, E-Mail:info@massiv-mein-haus.de).



Massiv Mein haus e.V.
09.11.2005

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Tolle Sparideen fürs Einfamilienhaus


Mit tollen Tipps für Bauherren wartete die Berliner Zeitung in ihrer Ausgabe vom 24.02.2006 auf. Unter der Überschrift "Von der Idee zur Planung" erfährt der Bauherr, wie er die Eigenheimzulage durch kluge Sparideen ersetzt.

- bei 100 m² Grundstücksgröße weniger spart man bei einem Grundstückspreis von 100 €/m² 10.000 € ein (das entspricht 1.250 € Eigenheimzulage über die 8 geförderten Jahre und spart Grunderwerbssteuer)

Kommentar:
so neu ist die Idee nicht, wenn man sich mal in den Baugebieten umschaut: viel mehr als die 3 m Abstandsflächen plus ein Beet dazu gönnt man sich nicht, es wird geradezu huckepack gewohnt. Am Ende bleibt die Frage, worin der Vorteil zur Mietwohnung besteht. Wie definiert man sich Wohnen? Was macht man, wenn sich das Grundstück nicht teilen lässt?

- empfohlen werden kompakte Häuser mit klaren offenen Grundrissen "ohne viele Wände, Erker und Ecken"

Kommentar:
4 Wände für 1x rundherum inkl. 4 Ecken sind das Minimum; für den Rest kann man sich nach und nach japanische Schiebewände o.ä. anschaffen.

- Haustechnik soll örtlich gebündelt werden; das Detmolder Niedrig-Energie-Institut entdeckte in neuen Häusern 25...30 Meter Warmwasserrohre statt 4 und "es argwöhnte höhere Investitions- und Honorarsummen bei so einem großzügigen Leitungsverbund"

Kommentar:
da hat das Institut aus Detmold voll den Finger auf die Wunde gelegt, die Honorargeilheit der Planer treibt den Bauherrn in den Ruin. 26 m isoliertes Kupferrohr kosten rd. 550 € und machen bei 130 T€ Baukosten netto ein Mehr an Honoraren von rd. 70 € (HOAI III Mitte, Grundhonorar). Dafür lohnt es sich schon, sich beim Bauherrn - der ja bereits Erfahrungen im Wohnen hat - unbeliebt zu machen. Was hat Priorität: die eigenen Vorstellungen zu den Lebensgewohnheiten respektive der daraus resultierenden Grundrisse oder 70 € beim Honorar?

- 3% mehr Umsatzsteuer machen beim EFH für 200.000 € immerhin 6.000 € aus, es gilt das Datum auf der Rechnung

- man soll an später denken (Treppensteigen, sich um alles kümmern) und bedenken: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Kommentar:
es gibt einen ganz einfachen Grundsatz: entweder hat man das Geld, oder man lässt es sein. Krampfartige Finanzierungen ohne Eigenkapital und/oder mit hoch angesetzten Eigenleistungen haben stets nur zu Zitterpartien geführt. Viele Tausende haben sich damit übernommen.

- ein Passivhaus soll nur 5..8% mehr kosten, aber 75...90% weniger Energie verbrauchen, es gibt KfW-Kredite dafür

Kommentar:
hier wäre ein praxisrelevantes Rechenbeispiel hilfreich, diese schönen Werte nachvollziehen zu können. Passivhaus bedeutet; dick gedämmt, Fenster 3-fach Verglasung (im Winter nicht öffnen!) und eine Lüftungsanlage. Das kostet nur 8% mehr? 90% Energieeinsparung rechnet man so aus: das Referenzgebäude bekommt schlechte Verbrauchswerte angedichtet und das Passivhaus wird per EnEV/DIN4108/Glaser schön gerechnet.

- ein Satteldach kann um 5.000 € billiger sein als ein Walmdach, das günstigste ist ein Pultdach

Kommentar:
ein Pultdach ist eine durchgehende Fläche, die schräg angeordnet ist und die Außenwände oben schneidet, man hat 2 schräge Ortgänge und 2 unterschiedlich hohe Traufen - im Vergleich zum Walmdach (mit einer durchgehenden Traufe) hat man dafür mehr an Wandfläche; beim Satteldach kommt im Vergleich zum Walmdach die Giebelwandfläche dazu. Vergleiche sind nur sinnvoll, wenn man sie vollständig führt.

- im Rohbau stecken 48% der Baukosten, davon
05% Erdarbeiten,
35% Mauer- und Betonarbeiten
04% Zimmerarbeiten
04% Klempnerarbeiten

- Daumenwert: umbautes Volumen : Wohnfläche < 4, dann energetisch gut und zugleich preiswert (>5 bedeutet hohe Bau- und Energiekosten)

- Mehrkosten verursachen:
vorgestellter Balkon 3.000 - 4.000 €
Wandvorsprung 5 m hoch, 1,5 m tief: ca. 3.000 €
Erker: ca. 5.000 - 10.000 €
Schornstein: ca. 1.500 €
Garage: ab 5.000 €
Keller: ca. 15.000 - 30.000 €

Kommentar:
z.B. Wandvorsprung: 105 €/m² die 36,5erWand mit Poroton und Dämmmörtel, + 50 €/m² für Innen- und Außenputz macht bei 2x 1,5 x 5 = 15 m² Mehrfläche 2.325 €. Kosten 10 lfm Ecken anlegen 675 €? Balkon als Kragplatte kostet bei 1,2 m Tiefe um die 100 €/m, dazu kommen Abdichtung, Belag und Geländer - das macht rd. 1.600 € bei bescheidenem Standard.

- wer den Keller spart, kann in ein 30 m² großes Nebengebäude oder in ein um 20 m² größeres Haus investieren. "Verbraucherschützer geben den Hinweis: Ein Keller ist nicht selten mit Mängeln behaftet.

Kommentar:
oben haben wir gelernt, dass 100 x 100 = 10.00 ist, wenn man am Grundstück spart. Jetzt werden 10...30 m² mehr an Grundstücksfläche benötigt - zzgl. Grundstücksfläche, um das zulässige Maß der Bebauung einzuhalten (GFZ, GRZ).. Noch dazu erhält man bei einem Nebengebäude 30 m² (5x6 m) im Gegensatz zum Keller mit z.B. 70 m² (7x10 m).
Bausachverständige geben den Hinweis: Gebäude sind mit Mängeln behaftet, wenn es keine vernünftige Bauüberwachung gibt. Es liegt nie am Keller an sich, sondern an denen, die ihn errichten und denen, die die Bauüberwachung sparen.

Summa summarum: ein Beitrag, der für Denkimpulse allemal taugt.

DIMaGB Baukostenmanagement
26.02.2006


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Zwangsversteigerungen: Nicht immer Schnäppchen

Bei Zwangsversteigerungen sind Häuser oder Wohnungen besonders günstig, heißt es. Doch das stimmt nicht immer.

20, 30 oder gar 40 Prozent unter Marktwert: Solche Ersparnisse versprechen sich so manche werdende Eigenheimbesitzer, die vom finanziellen Desaster anderer profitieren wollen - indem sie ihre Wunschimmobilie über den Weg der Zwangsversteigerung erwerben. Doch nicht immer sind Immobilien unterm Hammer echte Schnäppchen, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Lange vor dem Versteigerungstermin versuchen einige Alteigentümer, die Immobilie freihändig an einen neuen Eigentümer zu verkaufen. Was manchmal auch gelingt - insbesondere, wenn es sich um eine attraktive Immobilie handelt. Solche Objekte sind so bisweilen schon weg, bevor es zu einem Versteigerungstermin kommt. Was übrig bleibt: Wenn man Glück hat, tatsächlich ein Schnäppchen. Aber bisweilen sind es die Reste, die keiner haben will.

Schwierig ist es manchmal auch einzuschätzen, in welchem Zustand das Wunschobjekt ist. Denn der alte Eigentümer - oder auch der derzeitige Mieter - ist nicht verpflichtet, potenzielle Erwerber ins Haus zu lassen, damit sich diese ein genaues Bild über den Zustand und die Ausstattung machen können. Auch Gutachten, die die Banken vorlegen, können nicht immer exakte Informationen über die Immobilie wiedergeben. Denn der Alteigentümer ist auch nicht verpflichtet, einen Gutachter ins Haus zu lassen. Schlimmstenfalls muss dieser alleine anhand von Dokumenten und der Außenansichten sein Wertgutachten erstellen. Solche Informationen stehen zwar im Gutachten. Helfen dem Ersteigerer aber nicht, wenn er später feststellt, dass zum Beispiel der Keller feucht und schimmelig ist, mahnt Immowelt.de. Denn eine Garantie oder gar ein Rückgaberecht gibt es bei Zwangsversteigerungen nicht.

Wer dennoch auf dem Wege der Zwangsversteigerung eine Immobilie zum Schnäppchenpreis erwerben will, sollte sich im Vorfeld genau über den Zustand der Immobilie schlau machen, so weit dies möglich ist. Und im Zweifel gilt: Finger weg!

Pressedienst immowelt.de vom 04.10.2007

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Inflationsgefahr im Euroraum steigt


Nach Einschätzung der Deutschen Postbank AG nehmen die Inflationsrisiken im Euroraum erstmals seit den neunziger Jahren wieder zu. Ursachen dafür sind hohe Rohstoffpreise, steigende Löhne und ein kräftiges Wachstum der Geldmenge. „Noch liegt Euroland mit 1,9 Prozent Teuerung im Jahresverlauf 2007 innerhalb des selbst gesteckten Zielkorridors“, sagt Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. „Die Europäische Zentralbank wird aber die Zinszügel anziehen müssen, um die Inflation im Zaum zu halten. Dass die Verbraucherpreise in Deutschland im September von 1,9 Prozent im Vorjahr auf aktuell 2,5 Prozent gestiegen sind, ist ein deutliches Signal.“ Postbank Research rechnet damit, dass die Leitzinsen im Euroraum auf Jahressicht von 4,0 auf 4,5 Prozent ansteigen werden. Das wirkt zwar tendenziell dämpfend auf die Inflation, dürfte aber nicht verhindern, dass die Teuerungsrate im Jahr 2008 wieder die Zwei-Prozent-Marke überschreitet.

Seit den neunziger Jahren wirkt die Globalisierung dämpfend auf die Preisentwicklung in Europa. Mit der Deregulierung von Märkten und dem Abbau von Handelshemmnissen hat sich der internationale Wettbewerb deutlich verstärkt. Zudem hat die Preistransparenz im Zeitalter des Internets zugenommen. Darüber hinaus haben im Zuge des internationalen Wettbewerbs Unternehmen ihre Produktionsstandorte in Niedriglohnländer vor allem Asiens verlagert, um Kostenvorteile zu realisieren. Die Importkosten der heimischen Endproduktion konnten damit verringert werden.

Dieser Trend hat sich aber umgekehrt: Die Exportpreise asiatischer Schwellenländer haben seit 2004 pro Jahr im Durchschnitt um 2,9 Prozent zugenommen. Gleichzeitig stiegen die ausländischen Erzeugerpreise in der Europäischen Währungsunion durchschnittlich um zwei Prozent pro Jahr. Grund hierfür sind vor allem die gestiegenen Rohstoffpreise, die auch die Produktionskosten in den Schwellenländern belasten.

So erreichte der Preis für Nordseeöl der Sorte Brent Mitte Juli ein Rekordhoch von knapp 80 Dollar pro Barrel. In der Folge verteuerten sich auch alle Produkte, die aus dem ‚schwarzen Gold’ gewonnen werden. Insgesamt sind die Energiepreise, die etwa acht Prozent an den gesamten Verbraucherpreisen der Eurozone ausmachen, seit Beginn dieses Jahrzehnts um fast 41 Prozent gestiegen. Die gestiegene Nachfrage nach Energie hat auch die Preise von Agrarrohstoffen in die Höhe getrieben, da Raps, Mais, Soja und Zucker zur Herstellung von Biodiesel und Ethanol gebraucht werden.

Kapazitätsengpässe in der Produktion erweitern zudem die Möglichkeiten der Unternehmen, die Preise gegenüber den Verbrauchern zu erhöhen. Engpässe gibt es auch am Arbeitsmarkt. Während die Arbeitslosenquoten in Deutschland und im Euroraum stetig zurückgehen, beklagen die Firmen zunehmend den Mangel an Fachpersonal. So kletterte der von der EU-Kommission erhobene Umfragewert zum Arbeitskräftemangel zuletzt auf 6,6 Punkte, das höchste Niveau seit sechs Jahren. In diesem Umfeld ist es für die Gewerkschaften leichter, höhere Lohnabschlüsse zu erzielen. Erste Hinweise für eine kräftigere Lohnentwicklung boten die diesjährigen Tarifverhandlungen in Deutschland. Per Saldo hat sich also auch von Seiten des Arbeitsmarkts der Druck auf die Verbraucherpreise erhöht.

Die vollständigen Postbank Perspektiven für den Oktober und zurückliegende Monate finden Sie auch im Internet unter www.postbank.de/research.

Postbank, Presse-
meldung vom 28.09.2007

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Eigentumswohnung: Genug für Instandhaltung zurücklegen

Eigentümergemeinschaften sollten frühzeitig ein finanzielles Polster für spätere Renovierungen aufbauen, rät das Immobilienportal Immowelt.de.

Das Dach marode, die Fassade rissig - so stellt sich der Zustand manches Altbaus dar. Doch oftmals fehlt das Geld, um dringend notwenige Sanierungen durchzuführen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften frühzeitig Rücklagen bilden, mahnt das Immobilienportal Immowelt.de.

Wie hoch eine solche Rücklage sein sollte, hängt immer vom Gebäude und vom Zustand ab. Bei neuen Häusern lautet eine häufige Empfehlung, ab Baufertigstellung jährlich 0,8 bis etwa ein Prozent des Kaufpreises als Instandhaltungsrücklage zurückzulegen. Ein anderer Ansatz ist beispielsweise die so genannte "Petersche Formel". Sie besagt, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung benötigt wird. Bei Mehrfamilienhäusern entfallen hiervon etwa zwei Drittel auf das Gemeinschaftseigentum. Je nach Alter, Zustand oder Bauart des Gebäudes kann die benötigte Rücklage aber auch höher oder niedriger ausfallen.

In der Praxis ergibt sich oft ein Problem, wenn bei Eigentums-Wohnanlagen kostspielige Sanierungen zum Beispiel der Fassade oder des Dachs fällig werden, aber kaum Geld in der gemeinschaftlichen Kriegskasse ist. Dann müssen fehlende Gelder durch eine Sonderumlage bei den einzelnen Eigentümern eingesammelt werden. Dies kann insbesondere bei teureren Renovierungen finanzschwächere Miteigentümer in arge Bedrängnis bringen. Oder es kommt gar nicht zu notwendigen Sanierungen. Folge: Zustand und Wert der Immobilie gehen langfristig den Bach runter.

Pressedienst immowelt.de
vom 10.01.2008

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Ansprüche aus Verstoß gegen das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen (GSB)

Viele Unternehmer kennen leidvoll die Situation, dass sie ihre Werkleistung erbringen und der Auftraggeber plötzlich seine Insolvenz bekannt gibt. Oder als Bauherr wurden Zahlungen an den Bauunternehmer geleistet, der diese jedoch nicht in das Objekt investiert hat und jetzt bei halbfertigem Bau Insolvenz anmeldet.

Was nun? In dieser Situation können die blichen Sicherungsinstrumente in der Regel nicht mehr eingesetzt werden, wenn nicht rechtzeitig vorgesorgt wurde. Wenn im Prinzip nichts mehr geht, kann ein häufig übersehenes Sicherungsmittel, nämlich das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen (GSB) oder kurz Baugeldsicherungsgesetz, weiterhelfen.

Das Gesetz ist weitreichender, als allgemein bekannt. Es verpflichtet den Empfänger von Baugeld, dieses zur Befriedigung der Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Lieferungsvertrages beteiligt sind. Da sie den Wertzuwachs eines Grundstücks ermöglicht haben, sollen sie nicht leer ausgehen. Deshalb darf Baugeld nicht zu fremden Zwecken verwendet werden, insbesondere zur Bezahlung anderer Schulden oder privater Belange des Baugeldempfängers.

Das GSB eröffnet einen Schadensersatzanspruch wegen unerlaubter Handlung. Dies bedeutet, dass gerade keine Vertragsbeziehungen zwischen dem Schädiger und dem Geschädigten vorliegen müssen. Ein Verstoß führt zudem zu einer Strafbarkeit, wobei Freiheitsstrafe mit bis zu fünf Jahren drohen. Bedeutung hat das GSB aber vor allem wegen der Durchgriffsmöglichkeit gegen den persönlich verantwortlich Handelnden.

Das Gesetz greift im übrigen nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Bauleistungen oder Lieferungen für Umbauten, Modernisierungen oder Sanierungen, nicht dagegen bei reinen Schönheitsrenovierungen oder Errichtungen von Auenanlagen. Die Leistung muss sich auf wesentliche Bestandteile des Gebäudes beziehen. Baugläubiger können Bauunternehmer, Architekten, technische Baubetreuer sowie Bauträger, GU und insbesondere auch Subunternehmer, sogar Arbeitnehmer sein, die die Bauleistung erbringen, wie auch ggf. Lieferanten von Baustoffen.

Verpflichteter ist zunächst der Bauherr, der auf seinem Grundstock zur Durchführung eines Bauvorhabens ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen aufnimmt. Verpflichtet ist derjenige, der den Darlehensbetrag tatsächlich erhält und die volle Verfügungsgewalt über diesen Betrag hat. Typischerweise ist dies der Bauträger, GU, Baubetreuer oder Verkäufer schlüsselfertiger Häuser.

Er muss Bausonderkonten einrichten, ein Baubuch führen und die Verwendung von Baugeldern dort eintragen. Der Baugläubiger hat ein Recht auf Einsicht. Ist das Baubuch unvollständig, überhaupt nicht geführt oder wird die Einsicht verwehrt, ändert sich die Beweislast zu Lasten des Empfängers. Zwar ist zwingende Anspruchsvoraussetzung ein Verschulden des Empfängers.

Doch auch insoweit gibt es Erleichterungen. Haftungsschuldner ist dabei die natürliche oder juristische Person, wie auch deren gesetzliche Vertreter, was dem geschätzten Personenkreis ein nicht zu unterschatzendes Druckmittel in die Hand gibt. Denn die Möglichkeit, den Geschäftsführer eine GmbH oder ein Vorstandsmitglied einer AG persönlich in Anspruch zu nehmen, wird dort für Bewegung sorgen.

Dr. Michael Kögl, FA für Bau und Architektenrecht
und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in: Info Recht
Heinicke & Kollegen
11.01.2008

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Die Schufa-Falle der Banken

Immer noch machen Bankberater grobe Fehler bei der Kreditberatung

Normalerweise rät die Stiftung Warentest Verbrauchern, mehrere Angebote zu vergleichen. Wenn es aber um Kredite geht, ist Vorsicht geboten. Denn geben Bankberater bei der für die Kreditvergabe nötigen Schufa-Abfrage in ihrem Computerprogramm eine falsche Begründung an, nimmt die Kreditwürdigkeit des Kunden ab. Und zwar von Angebot zu Angebot. Das kann teuer werden, warnt die Februar-Ausgabe der Zeitschrift FINANZtest – und gibt Tipps, wie man Angebote einholt, ohne draufzuzahlen.

FINANZtest hat bei 14 Banken Kreditberatungsgespräche durchgeführt und dabei festgestellt, dass gut ein Drittel aller Schufa-Anfragen, also Anfragen bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, mit einer falschen Begründung gemacht wurden. Dies führte dazu, dass sich die Kreditwürdigkeit des Kunden verschlechterte. Holt er bei der nächsten Bank ein Kreditangebot ein, bekommt er schlechtere Konditionen oder gar keinen Kredit. Dabei ist es seit einem Jahr möglich, Schufa-Anfragen ohne Nachteil für den Kunden durchzuführen. Nur die Dresdner Bank, die Hypo-vereinsbank und die Berliner Volksbank haben in allen Beratungsgesprächen diese korrekte Schufa-Anfrage gemacht. Die norisbank dagegen hat nicht nur falsche Schufa-Anfragen gemacht, sondern darüber hinaus auch versäumt, den Kunden auf die Anfrage hinzuweisen. Das ist ein Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

Der ausführliche Bericht findet sich in der Februar-Ausgabe von FINANZtest oder im Internet unter www.test.de.

Stiftung Warentest
15.01.2008

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EU: Weniger Wachstum und steigende Inflation

Lebensmittel und Energiepreise treiben Teuerung

Brüssel/New York (pte/21.02.2008/13:56) - Die Europäische Union wird 2008 langsamer wachsen als bisher angenommen. Nachdem die US-Notenbank Fed bereits gestern, Mittwoch, die Wachstumsprognose für die USA gesenkt hatte, gab die EU-Kommission http://ec.europa.eu heute ihre aktuelle Zwischenprognose für 2008 bekannt und dämpft damit ebenfalls die Wachstumserwartungen. Demnach soll das Wirtschaftswachstum im Euroraum 1,8 Prozent betragen, noch im November hatte man mit einem Plus von 2,2 Prozent gerechnet. Aufgrund der anhaltenden Finanzmarktturbulenzen sowie der schwachen US-Wirtschaft und den zugleich hohen Rohstoffpreisen wurde die ursprüngliche Vorhersage jedoch gesenkt. Zugleich kündigte die Kommission an, dass die Inflationsrate voraussichtlich 0,5 Prozent höher als bisher angenommen, ausfallen und damit durchschnittlich bei 2,6 Prozent liegen wird.

Die Inflation wird vor allem durch steigende Preise im Lebensmittel- und Energiebereich getrieben. Laut EU-Kommission ist jedoch ein Ende des Anstiegs abzusehen. Bereits im vierten Quartal 2008 wird mit einer Normalisierung gerechnet. Auch das schwächelnde Wirtschaftswachstum soll nicht von langer Dauer sein. So würden die Wachstumsprognosen der sieben größten EU-Länder auf eine erneute Beschleunigung in der zweiten Jahreshälfte 2008 schließen lassen. Dabei geht die Kommission aber davon aus, dass sich die US-Konjunktur im Zuge der gesetzten finanzpolitischen Maßnahmen erneut positiv entwickelt und sich die Turbulenzen an den Finanzmärkten legen werden.

"Wir teilen die Ansicht, dass die Inflationsrate in der zweiten Jahreshälfte zurückgehen wird, bei dem erneuten Aufschwung des Wirtschaftswachstums sind wir jedoch skeptischer", sagt RZB-Analyst Gottfried Steindl gegenüber pressetext. So sieht man bei der RZB die Voraussetzungen für einen erneuten Anstieg in der zweiten Jahreshälfte noch nicht gegeben, dieser wird erst im kommenden Jahr erwartet. Ein Grund dafür sei, dass sowohl Unternehmen als auch private Haushalte derzeit von höheren Fremdfinanzierungskosten betroffen sind, wodurch unter anderem Investitionen hinausgeschoben werden.

Für die gesamte Europäischen Union rechnet die Kommission 2008 mit einem Wirtschaftswachstum von 2,0 statt wie bisher 2,4 Prozent. Die Inflation wird voraussichtlich 2,9 Prozent betragen. Im vergangenen Jahr lag die Teuerungsrate bei durchschnittlich 2,3 Prozent (Euroraum: 2,1 Prozent), das Wirtschaftswachstum betrug 2,9 Prozent (2,7 Prozent).

Neben der europäischen Wirtschaft muss auch der amerikanische Markt mit geschmälertem Wachstum rechnen. Vor drei Monaten rechnete die US-Notenbank für die US-Wirtschaft noch mit einem Plus von 1,8 bis 2,5 Prozent, nun wurde die Prognose auf 1,3 bis zwei Prozent verringert. Auch hier spielt die Kreditkrise eine entscheidende Rolle, zugleich wirken sich auch die anhaltenden Probleme am US-Immobilienmarkt negativ auf das Wirtschaftswachstum aus. Neben dem schwächeren Wachstumsaussichten sagt die Fed zudem steigende Arbeitslosenzahlen voraus. Die Arbeitslosenrate werde demnach zwischen 5,2 und 5,3 Prozent liegen. Bisher wurde ein Anstieg von 4,8 bis 4,9 Prozent prognostiziert. Experten schließen aufgrund der Fed-Äußerungen weitere Zinssenkungen nicht aus. (Ende)

Aussender: pressetext.austria
Redakteur: Victoria Schubert
21.02.2008

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Kredite fürs Eigenheim: bis zu 40 T€ Zinsunterschiede


Wer jetzt einen Immobilienkredit aufnimmt, profitiert vom Zinsrutsch auf den Kapitalmärkten. Mit dem passenden Konzept und einem Vergleich verschiedener Kreditangebote können Bauherren, Wohnungskäufer oder Hauseigentümer leicht eine fünfstellige Summe sparen. FINANZtest hat für acht typische Modellfälle die besten Angebote von 89 Kreditinstituten und Vermittlungsgesellschaften ermittelt und in ihrer März-Ausgabe veröffentlicht.

Ob Neubaufinanzierung, Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus oder Anschlusskredit: In allen Modellfällen gibt es enorme Zinsunterschiede. Beim günstigsten Anbieter zahlt der Kunde je nach Modellfall zwischen 8 700 und 41 800 Euro weniger Zinsen als bei der teuersten Bank. Je nach Modellfall kann sich eine Bank mal als Top, mal als Flop erweisen. So glänzte eine Bank im Test mit dem besten Angebot für einen Anschlusskredit. Für die Altbaufinanzierung legte sie dagegen das teuerste Angebot vor. Günstige Kredite gibt es nicht nur von Direktbanken und Vermittlern im Internet. Immobilienkredite mit hohen Sondertilgungsrechten, flexiblen Raten oder einer Zinsbindung von 20 Jahren sind auch bei vielen Sparkassen und Genossenschaftsbanken problemlos erhältlich. Topkonditionen gibt es häufig auch vor Ort, vor allem von Volksbanken, Sparda- und PSD-Banken. Im Test kam das beste Angebot sogar in sieben der acht Modellfälle von einer Regionalbank.

Der ausführliche Bericht findet sich in der März-Ausgabe von FINANZtest oder im Internet unter www.test.de.

Stiftung Warentest
19.02.2008

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Mehr Haushalte brauchen Wohnraum

Bis 2020 in Deutschland eine Million Haushalte mehr – Größtes Wachstum in Hamburg und Süddeutschland – Im Osten nur Berlin und Brandenburg ohne Rückgang – BBR sieht Bedarf 50 Prozent über aktuellen Neubauzahlen

BERLIN – Der Wohnungsneubau reicht bei weitem nicht mehr aus, um die weiter wachsende Zahl von Privathaushalten in Deutschland mit Wohnraum zu versorgen. Diese Schlussfolgerung zieht LBS Research aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Die weit weniger als 200.000 Wohnungen, die 2007 genehmigt wurden, könnten bereits heute nicht den vorhandenen Versorgungsgrad sichern. Bei einem absehbaren Anstieg der Zahl der Privathaushalte - bundesweit bis 2020 um 3 Prozent - drohten regional unweigerlich Engpässe, unter den Bundesländern am ehesten in den norddeutschen Stadtstaaten sowie in Baden-Württemberg und Bayern (siehe Grafik).

Die LBS-Immobilienexperten bedauern in diesem Zusammenhang, dass negative Bevölkerungsprognosen in der Vergangenheit immer wieder zu Fehleinschätzungen der Wohnungsmarktperspektiven geführt hätten. Sie seien seit Anfang der 90er Jahre mehrfach deutlich nach oben korrigiert worden. Auch heute geben sie keine klare Orientierung. So schwanken die neuesten Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) je nach Annahmen für das Jahr 2050 zwischen knapp 70 Millionen und gut 80 Millionen Einwohnern; die letztgenannte Zahl liegt in mehr als 40 Jahren also gerade einmal 2 Millionen niedriger als heute. In der mittleren Variante gehen die Berliner Forscher nach Angaben von LBS Research bis 2020 von einem Rückgang um insgesamt weniger als 1 Prozent aus.

Für die Entwicklung der Wohnungsmärkte und der Bautätigkeit weit entscheidender ist dagegen die Zahl der Haushalte. Und diese steigt nach Einschätzung aller Experten mindestens noch für 10 bis 15 Jahre weiter an. Nach der neuesten Prognose des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl im Jahre 2020 bei 40,5 Millionen liegen, 1 Million oder 3 Prozent mehr als im Basisjahr 2005. Als Hauptursache dafür nennt LBS Research den anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten - der Wandel der Lebensstile bringt gerade bei der Bevölkerung in jüngeren und mittleren Jahren mehr Single-Haushalte mit sich, die steigende Lebenserwartung lässt die Zahl kleinerer Haushalte aber auch im Seniorenalter wachsen. So würden Ein- und Zweipersonenhaushalte 2020 bereits 77 Prozent aller Haushalte ausmachen, 5 Prozentpunkte mehr als 2005.

Die regionale Verteilung der Haushaltszahlen macht nach Angaben von LBS Research zugleich den hohen Einfluss der Binnenwanderung deutlich. Die Menschen leben dort, wo Wirtschaftskraft und Arbeitsplätze wachsen. Die besten Voraussetzungen für die Ansiedlung von Menschen in den nächsten 15 Jahren sehen die amtlichen Prognostiker offensichtlich nicht im Umland, sondern in den Ballungsräumen selbst. So weist die Wachstumsrate der Haushalte im Stadtstaat Hamburg mit 8 Prozent innerhalb von nur 15 Jahren den Spitzenwert aus, und auch Bremen liegt mit 5 Prozent noch vor Niedersachsen (3 Prozent). Von den Flächenländern liegen Baden-Württemberg und Bayern mit einem Plus von 7 Prozent an der Spitze, gefolgt von Schleswig-Holstein (5 Prozent). In Westdeutschland prognostizieren die Demografen nur für das Saarland ein geringfügiges Minus von 2 Prozent. Deutlicher sind dagegen die Haushalts-Verluste in den neuen Ländern – mit Ausnahme der leicht positiven Entwicklung in Berlin und Brandenburg.

Diese Zahlen belegen laut LBS Research deutlich, dass auch in Zukunft ausreichender Wohnungsneubau erforderlich ist, um Haushalte – gerade auch junge Familien mit Kindern von morgen – preisgünstig mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Erst kürzlich habe das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), eine nachgeordnete Behörde des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, für den Zeitraum bis 2010 einen Neubaubedarf in der Größenordnung von rund 280.000 Einheiten pro Jahr errechnet. Für eine ausgeglichene Entwicklung seien damit rund 50 Prozent mehr Häuser und Wohnungen als die 2007 genehmigten rund 182.000 Einheiten erforderlich, so die LBS-Immobilienexperten. Wo es am ehesten knapp und teuer wird, zeige die Übersicht am besten: Dort nämlich, wo die Haushaltszahlen am stärksten wachsen. Nicht nur Mietervereine warnen deshalb bereits z. B. in Süddeutschland vor Engpässen, auch für die LBS-Immobilienexperten sind Knappheiten und steigende Preise gerade hier nur eine Frage der Zeit.

Schon heute reicht der deutsche Wohnungsneubau nicht aus, um den vorhandenen Versorgungsgrad zu sichern. Die Situation verschärft sich noch, weil das Statistische Bundesamt bis zum Jahr 2020 einen weiteren Anstieg der Zahl der Privathaushalte prognostiziert. Regional unterschiedlich drohen Engpässe, am ehesten in den norddeutschen Stadtstaaten sowie in Baden-Württemberg und Bayern.

LBS Research
17.03.2008

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Bauprozess: Ein gut geplanter Ablauf beugt Extrakosten vor

Düsseldorf, 13.08.2008: Steigende Material- und Energiepreise, Kosten durch Fehler und Nachtragsforderungen: Unnötige Extrakosten lauern im Bauprozess an allen Orten. Aber genauso gibt es für die am Bauprozess beteiligten Akteure auch die Möglichkeit, der Entstehung zusätzlicher Kosten erfolgreich entgegenzusteuern. Wie also reduziert man Baukosten am effektivsten? BauInfoConsult hat Architekten, Bauunternehmer und SHK-Handwerker nach ihren Patentrezepten gefragt. Die Antworten der Profis: Die Planung im Vorfeld ist entscheidend für eine Kostenkalkulation ohne un-angenehme Überraschungen am Ende. Welche Einsparmöglichkeiten gibt es noch?

In telefonischen Interviews wurden die Befragten gebeten, spontan Möglichkeiten aufzuzählen, die ihrer Ansicht nach zur Sen-kung von Baukosten am effektivsten sind. Selten sieht man die verschiedenen Akteure wohl so einig:42 Prozent der Architekten, 34 Prozent der Bauunternehmer und 30 Prozent der SHK-Installateure sind der Meinung, dass durch eine bessere Planung der Abläufe die Baukosten am effektivsten reduziert werden könnten. Aber auch die Verwendung kostengünstiger Materialien könnte aus der Sicht von 35 Prozent der Architekten, 28 Prozent der Bauunternehmer und 30 Prozent der SHK-Installateure die Baukosten vermindern. Ob die Verwendung günstigerer Materialien dabei jedoch zu Lasten der Qualität geht und dies auch von den verschiedenen Akteuren unter Qualitätseinbußen akzeptiert werden würde, bleibt allerdings fraglich. Weitere Maßnahmen, um die Baukosten zu reduzieren, nannten vergleichsweise wenige der Befragten. Die bessere Abstimmung unter den Akteuren bzw. eine bessere Kommunikation unter den Beteiligten könnte aus der Sicht von 12 Prozent der Architekten, 14 Prozent der Bauunternehmer und 18 Prozent der SHK-Installateure die Kosten effektiv reduzieren.

Hintergrund
Die Informationen stammen aus der Befragung zur Jahresanalyse 2008, die BauInfoConsult jedes Jahr herausgibt. Für die Jahresanalyse wurden insgesamt über 1.400 telefonische Interviews (CATI) mit Bauunternehmern, Architekten, SHK-Installateuren, Baustoffhändlern sowie Herstellern aus der Bau- und Installationsbranche geführt. Die Informationen stammen dabei zum Teil aus Desk Research. Der überwiegende Teil der Informationen beruht auf Primärerhebungen. Die Jahresanalyse gibt einen umfassenden Überblick über Strukturen, Trends und Entwicklungen in der deutschen Bau- und Installationsbranche. Themen der Befragung sind zum Beispiel Auftraggeber und Auftragsbeschaffung, Trends und Entwicklungen oder auch das Einkaufs- und Informationsverhalten. Die Jahresanalyse kann über BauInfoConsult bezogen werden.

Pressemitteilung
BauInfoConsult

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Eigenheim in der Großstadt: sichere Investition

Immobilien gelten immer schon als sichere Anlageform. Der Volksmund spricht von Immobilien auch als Betongold. Wie der Immobilienverband Deutschland IVD mitteilt, sind Investitionen in Immobilien derzeit angesichts der weltweiten Finanzkrise durchaus interessant, da sie zu den als sicher geltenden Anlageformen zählen. So sind die Preise für freistehende Eigenheime im Durchschnitt im vergangenen Jahr in den deutschen Großstädten gestiegen. München führt die Liste der Top 10 Großstädte an. Hier kostet ein freistehendes Eigenheim 515.000 Euro, das sind fünf Prozent mehr als im Vorjahr. Den zweiten Platz belegt Stuttgart mit einem stabilen Wert von 450.000 Euro.



Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD, 2008
Aussender: Deutsche Postbank AG
21.11.2008


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Umfrage: Wohn-Riester geht an den Verbrauchern vorbei

Bittere Bilanz für die Eigenheimrente: Wohn-Riestern kommt beim Verbraucher nicht gut an. 40 Prozent der Deutschen kennen das Gesetz nicht, für weitere 30 Prozent sind die Regelungen zu kompliziert oder die Förderung zu gering, ergab eine Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de.

Nürnberg, 13. Mai 2009. Das im Juli 2008 beschlossene Gesetz zur Eigenheimrente hat ein Bekanntheitsproblem: Bei einer Umfrage von Immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale Deutschlands, gaben 41,7 Prozent der Teilnehmer an, noch nie vom Wohn-Riester gehört zu haben.

Wer die Förderung kennt, gibt ihr oft schlechte Noten: 16,7 Prozent halten die Regelung für zu kompliziert und geben damit jenen Experten Recht, die das Gesetz schon lange als bürokratisches Monster kritisieren. Auch was die tatsächlichen finanziellen Vorteile des Wohn-Riesters betrifft, sind viele Befragten skeptisch: 15,4 Prozent halten die staatlichen Zulagen für zu gering.

Tatsächlich sagen viele Experten, dass sich die Eigenheimrente nicht für jeden Häuslebauer lohnt. Zudem gilt das Wohn-Riestern, anders als die Eigenheimzulage, nur für diejenigen, die gesetzlich rentenversichert sind. Auch die Regelungen zur nachgelagerten Besteuerung bergen kaum berechenbare Risiken.

Immerhin: 18,9 Prozent der Befragten würden in Zukunft vielleicht mit der Eigenheimrente planen. Auf der Haben-Seite des Wohn-Riesters befinden sich derzeit nur 7,6 Prozent der Befragten: Sie gaben an, einen entsprechenden Vertrag zu haben.

Die Umfrage im Überblick:
Machen Sie beim neuen Wohn-Riestern mit und sichern sich die staatlichen Zulagen?

Ja, ich habe bereits einen Wohn-Riester-Vertrag - 7,62 %
Nein, die Förderung ist zu gering - 15,36 %
Nein, die Regelungen sind zu kompliziert - 16,69 %
Momentan noch nicht, aber vielleicht in der Zukunft - 18,67 %
Ich kenne diese Förderung nicht - 41,66 %

An der Umfrage haben sich im April 2009 über 900 Personen beteiligt.

Immowelt AG
Pressemitteilung
13. Mai 2009

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Hauskauf für die meisten machbar

In der Regel reichen drei Viertel des Landesdurchschnittseinkommens für eine solide Finanzierung

BERLIN – Nirgendwo ist der Hauskauf für Normalverdiener so schwer wie in Berlin. Die Hauptstädter brauchen nämlich deutlich mehr als das dortige mittlere Haushaltseinkommen, um ein typisches Einfamilienhaus aus dem Bestand zu finanzieren, ohne dass die Belastung 35 Prozent übersteigt. Bis auf Bayern und Hamburg reichen in allen anderen Ländern dagegen Einkünfte aus, die mehr oder weniger deutlich unter dem jeweiligen mittleren Einkommensniveau liegen. In Sachsen-Anhalt, Niedersachsen und Bremen werden sogar weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens dieser Länder für eine „verkraftbare“ Eigenheimfinanzierung benötigt (vgl. Grafik). Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS).

Ob man Wohneigentum erwerben kann, hängt im konkreten Einzelfall stets vor allem vom Einkommen und vom Preis des angestrebten Objekts ab. Lange galt Deutschland dabei als zu teuer. Mittlerweile ist dies nach Auskunft von LBS Research ganz anders: Seit Mitte der 90er Jahre hat sich die Finanzierungslast für junge Familien mit Durchschnittseinkommen um fast die Hälfte auf unter 20 Prozent des Haushaltsbudgets reduziert. Ein wichtiger Grund sind die gesunkenen Zinsen. Hinzu kommt, dass die Hauspreise stabil geblieben und daher im Vergleich mit den meisten Nachbarstaaten relativ günstig geworden sind. Das Ergebnis: Jetzt ist für mehr als die Hälfte der Haushalte der Kauf von gebrauchten Eigenheimen machbar. Dies gilt erst recht für die typischen potenziellen Erwerberhaushalte, nämlich die bis zu 50 Jahren.

Wie die aktuelle Analyse zeigt, hängen die regionalen Unterschiede bei der Bezahlbarkeit von Wohneigentum nicht nur mit den Unterschieden bei den Immobilienpreisen, sondern auch mit abweichenden Einkommens-Niveaus zusammen. Beide stehen - so LBS Research - nicht immer in direktem Zusammenhang. So liege Berlin im Vergleich aller Länder beim durchschnittlichen Haushaltseinkommen sogar noch hinter allen neuen Ländern am Tabellenende. Die Tatsache, dass die Hauptstadt zugleich über das fünfthöchste Kaufpreisniveau für Einfamilienhäuser aus dem Bestand verfüge, katapultiere Berlin im Ranking der Einkommensschwellen für Eigenheimkäufer an die Spitze.

In den meisten anderen Bundesländern ist es dagegen für durchschnittliche Einkommensbezieher nach den aktuellen Zahlen aufgrund eines breiten preisgünstigen Angebots generell relativ leicht, Wohneigentum zu erwerben (gerechnet wird mit einem Eigenkapital in Höhe eines Jahreseinkommens, einer Zins- und Tilgungsrate von 7 Prozent und einer maximalen Finanzierungslast von 35 Prozent des Einkommens). So reichten nach Auskunft der LBS-Immobilienexperten im Schnitt der neuen Länder bereits verfügbare Einkommen von 1.500 Euro im Monat aus; denn ein durchschnittliches Einfamilienhaus sei dort selbst bei bescheidenem Eigenkapital mit einer Monatsrate von gut 500 Euro zu finanzieren. Nicht viel schwerer hätten es die Niedersachsen, die im Schnitt auf eine Finanzierungslast von knapp 650 Euro kämen. Auch hier lägen die Durchschnittseinkommen um mehr als 50 Prozent über der Schwelle, die für eine solide Finanzierung ausreichten - Beleg für die günstigen Bedingungen für Erwerber.

Für die LBS-Experten gibt diese Übersicht über die Einkommensschwellen in den 16 Bundesländern ein realistisches Bild von den Potenzialen für die Wohneigentumsbildung. Zwar erfassten die Rechnungen nicht zusätzliche Aufwendungen wie etwa die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.) oder auch Modernisierungsinvestitionen beim Kauf von Gebrauchtimmobilien. Auf der anderen Seite ließen sich bei dem aktuell günstigen Zinsniveau durchaus Finanzierungsraten darstellen, die deutlich unter den empirica-Annahmen (7 Prozent inklusive Tilgung) liegen. Und schließlich unterstellten die Forscher einen Eigenkapitaleinsatz von deutlich unter 20 Prozent, der in der Praxis meist überschritten werde. Noch einmal erweitert werde der Spielraum für Wohneigentumsinteressenten dadurch, dass gerade in Hochpreis-Regionen als preisgünstige Alternative Eigentumswohnungen aus dem Bestand zur Verfügung stünden, die in die vorliegende Rechnung nicht einbezogen worden seien.

Die unterschiedlichen Bedingungen schlagen sich, wie LBS Research resümiert, auf Dauer auch in den unterschiedlichen Wohneigentumsquoten nieder. So befänden sich die westdeutschen Flächenländer mit den niedrigsten Bezahlbarkeits-Hürden nicht ohne Grund innerhalb der Liste der Länder-Eigentumsquoten auf den Plätzen 1 (Saarland) und 4 (Niedersachsen). Dass die neuen Länder trotz der günstigen Erwerbsbedingungen noch nicht so weit seien, liege in erster Linie an dem enormen Nachholbedarf aus der DDR-Zeit; seit längerem finde hier bei der Wohneigentumsquote ein sichtbarer Aufholprozess statt. Schließlich hätten die Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit einer Quote in der Größenordnung von 15 bis 20 Prozent das Tabellenende inne, während traditionell gute Bedingungen für die Wohneigentumsbildung in Bremen ihren Niederschlag dort in einem fast doppelt so hohen Eigentümeranteil fänden.



empirica ist im Auftrag der LBS der Frage nachgegangen, wie es in Deutschland um die Bezahlbarkeit von Wohneigentum bestellt ist. Dabei zeigt sich, dass der Hauskauf für Normalverdiener in Berlin am schwersten ist. Die Hauptstädter brauchen deutlich mehr als das dortige mittlere Haushaltseinkommen, um ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus zu finanzieren, ohne sich zu viel zuzumuten. Anders sieht es in Sachsen-Anhalt, Niedersachen und Bremen aus, wo weniger als 60 Prozent benötigt werden.

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
22.06.2009

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Wohnimmobilie schützt vor Inflation

Anlagen in deutsche Wohnimmobilien bieten nicht nur auf lange sondern auch auf kurze Sicht einen guten Schutz vor Inflation. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Deutschen Postbank AG, die vor dem Hintergrund steigender Inflationsrisiken zusätzlich an Bedeutung gewinnt. Denn aufgrund rasant steigender Staatsdefizite und einer sehr großzügigen Liquiditätsversorgung durch die Notenbanken sind Sorgen vor einer langfristig steigenden Inflation nach Ansicht der Postbank durchaus berechtigt. Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Bonner Bank: "Ein Blick in die Geschichte zeigt: Öffentliche Defizite in Verbindung mit sehr niedrigen Leitzinsen waren häufig ein Vorbote steigender Inflationsraten. Hinzu kommt, dass einige große Notenbanken auch Anleihen aufkaufen und somit die umlaufende Geldmenge weiter erhöhen."

In ihrer Analyse haben die Postbank Volkswirte die Rendite deutscher Wohnimmobilien in den vergangenen 13 Jahren mit der jeweiligen Inflationsrate verglichen und außerdem einen Vergleich mit der Rendite von Aktien durchgeführt. Ergebnis: Lediglich im Jahr 2005 stieg die Inflation schneller als der Gesamtertrag deutscher Immobilien. In der Regel lag der Immobilien-Ertrag mehrere Prozentpunkte über der Inflationsrate. Dadurch konnten Anleger mit deutschen Wohnmobilien von 1996 bis 2008 inflationsbereinigt einen Ertrag von rund fünfzig Prozent erzielen. Der Ertrag von Aktien lag ähnlich hoch, die Anleger mussten jedoch weit höhere Wertschwankungen verkraften und zeitweise herbe Verluste hinnehmen.

Bei deutschen Wohnimmobilien resultiert der Gesamtertrag fast ausschließlich aus den Mieten. Sie steigen statistisch etwa gleich schnell wie die Inflation. Dabei folgen die Mietpreise in Deutschland der allgemeinen Teuerung mit einer Verzögerung von rund 2,5 Jahren.

Die Wertentwicklung von Wohnimmobilien spielt hierzulande für die Rendite nur eine untergeordnete Rolle. Es gibt auch keinen klaren Zusammenhang zwischen Inflation und Wertveränderungen. In Deutschland kam es beispielsweise trotz steigender Inflation zeitweise zu sinkenden Immobilienpreisen.

In anderen Ländern war die reale Rendite teilweise noch deutlich höher als in Deutschland. Dies hängt vor allem mit der sehr unterschiedlichen Wertentwicklung von Wohnimmobilien in den einzelnen Ländern zusammen. Während der Wert von Wohnimmobilien in Deutschland seit 1996 nur um 3,5 Prozent stieg, legten die Preise beispielsweise in Frankreich um gut siebzig Prozent zu. Im Unterschied zu anderen Ländern dürften sich die Immobilienwerte in Deutschland deshalb auch in Krisenzeiten als sehr wertstabil erweisen.

Die Volkswirte der Postbank warnen allerdings davor, diese Ergebnisse ungeprüft auf einzelne Objekte zu übertragen. "Bekanntermaßen spielt für die Ertragsaussichten einer Immobilie vor allem die Lage eine entscheidende Rolle. Die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise unterscheidet sich in einzelnen Regionen erheblich voneinander", so Marco Bargel.

Die vollständige Studie "Postbank Perspektiven" für den Juli und zurückliegende Monate finden Sie auch im Internet unter www.postbank.de/research.

Postbank
Bonn, 25. Juni 2009

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