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Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung

Bild: Schaubild 7 aus: Bevölkerung Deutschlands bis 2050
10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
Presseexemplar Statistisches Bundesamt

Im Jahr 2050 wird jeder Dritte in Deutschland 60 Jahre oder älter sein

WIESBADEN – In Deutschland wird sich das zahlenmäßige Verhältnis zwischen älteren und jüngeren Menschen in den nächsten Jahrzehnten erheblich verschieben: Im Jahr 2050 wird – nach der neuesten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes – die Hälfte der Bevölkerung älter als 48 Jahre und ein Drittel 60 Jahre oder älter sein. Auch die Einwohnerzahl in Deutschland wird – selbst bei den angenommenen Zuwanderungssalden aus dem Ausland – langfristig abnehmen. Dies berichtete der Präsident des Statistischen Bundesamtes, Johann Hahlen, heute in Berlin bei der Vorstellung der Ergebnisse der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes bis zum Jahr 2050.

Derzeit hat Deutschland rund 82,5 Millionen Einwohner. Nach der "mittleren Variante" der Vorausberechnung, auf die sich die nachstehenden Ergebnisse beziehen, wird die Bevölkerungszahl nach einem geringen Anstieg auf 83 Millionen ab dem Jahr 2013 zurückgehen und bis zum Jahr 2050 auf das Niveau des Jahres 1963 (gut 75 Millionen Einwohner) sinken. Der "mittleren Variante" liegen folgende Annahmen zu Grunde: Konstante Geburtenhäufigkeit von durchschnittlich 1,4 Kindern pro Frau; Erhöhung der Lebenserwartung bei Geburt bis zum Jahr 2050 für Jungen auf 81,1 Jahre und für Mädchen auf 86,6 Jahre und ein jährlicher positiver Wanderungssaldo von rund 200 000 Personen.

Zu einem langfristigen Bevölkerungsrückgang kommt es, weil in Deutschland – wie schon seit 30 Jahren – auch in den nächsten fünf Jahrzehnten stets mehr Menschen sterben werden, als Kinder zur Welt kommen. Wegen des zu unterstellenden anhaltend geringen Geburtenniveaus wird die heutige jährliche Geburtenzahl von ca. 730 000 auf etwa 560 000 im Jahr 2050 sinken und dann nur noch halb so hoch sein wie die Zahl der jährlich Gestorbenen, das "Geburtendefizit" wird etwa 580 000 betragen (2001: 94 000).

Das niedrige Geburtenniveau wird dazu führen, dass die jüngeren Altersjahrgänge (bis etwa zum 50. Lebensjahr) generell schwächer besetzt sind als die älteren. Die Zahl der unter 20-Jährigen wird von aktuell 17 Millionen (21% der Bevölkerung) auf 12 Millionen im Jahr 2050 (16%) zurückgehen. Die Gruppe der mindestens 60-Jährigen wird mehr als doppelt so groß sein (28 Millionen bzw. 37%). 80 Jahre oder älter werden im Jahr 2050 9,1 Millionen Personen und damit 12% der Bevölkerung sein (2001: 3,2 Millionen bzw. 3,9%).

Der sogenannte Altenquotient zeigt die zu erwartenden Verschiebungen im Altersaufbau besonders deutlich: Für das derzeitige tatsächliche durchschnittliche Rentenzugangsalter von 60 Jahren lag er 2001 bei 44, d.h. 100 Menschen im Erwerbsalter (von 20 bis 59 Jahren) standen 44 Personen im Rentenalter (ab 60 Jahren) gegenüber. Nach der "mittleren Variante" der Vorausberechnung wird der Altenquotient bis 2050 bis auf 78 steigen. Würden die Menschen nicht mit 60, sondern erst mit 65 Jahren in den Ruhestand wechseln, ergäbe sich ein deutlich niedrigerer Altenquotient: Für 2050 wäre ein Quotient von 55 gegenüber 78 bei dem Rentenzugangsalter von 60 Jahren zu erwarten.

Die Alterung der deutschen Gesellschaft wird nicht erst in 50 Jahren zu Problemen führen, sondern bereits in den nächsten beiden Jahrzehnten eine Herausforderung darstellen. Der Altenquotient zeigt die kritische Beschleunigung der Alterung zwischen 2010 und 2030. Von 2001 bis 2010 erhöht sich der Altenquotient in der Abgrenzung bei 60 Jahren "nur" von 44 auf 46, steigt dann bis 2020 deutlich auf 55 an und nimmt bis 2030 sprunghaft auf 71 zu.
...

Quelle: Statistisches Bundesamt
Auszug aus: Pressemitteilung vom 6. Juni 2003

Querverweis: 2030 Deutschland mit mehr Einwohnern als heute


Pro-Kopf-Wohnfläche wächst nur noch langsam
– Saarland mit 46 Quadratmetern Spitze –

Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche ist 2004 auf den neuen Höchststand von 40,7 Quadratmeter angestiegen. 2003 hatte sie noch bei 40,5 und 2002 bei 40,1 Quadratmeter gelegen. Der Anstieg um 0,2 Quadratmeter hat sich damit deutlich verlangsamt. In den 1990er Jahren hatte er noch fast einen halben Quadratmeter pro Jahr betragen. Dies ergaben Berechnungen des ifs Städtebauinstituts, Berlin.

Zwischen Ost- und Westdeutschland habe sich die Annäherung in der Wohnfläche weiter fortgesetzt. Während 1989, also vor der Wiedervereinigung, westdeutschen Bundesbürgern mit 36,7 Quadratmetern 9,3 Quadratmeter mehr Wohnfläche pro Einwohner zur Verfügung gestanden hätten als ostdeutschen Bürgern mit 27,4 Quadratmetern, habe sich der Unterschied bis 2004 bei 41,2 Quadratmetern in Westdeutschland und 38,0 Quadratmetern in Ostdeutschland auf nur noch 3,2 Quadratmeter reduziert.

Dr. Stefan Jokl, Leiter des Instituts: "Der drastisch eingebrochene Wohnungsneubau in den vergangenen Jahren, aber auch das fehlende Einkommenswachstum, haben maßgeblich zu dieser Verlangsamung des Wohnflächenwachstums beigetragen. Trotz des Höchststandes liegen wir im internationalen Vergleich mit der Pro-Kopf-Fläche keineswegs an der Spitze. So liegt z. B. die Wohnfläche in Dänemark und der Schweiz bei 50 und in Schweden bei rd. 45 Quadratmetern."
 

Wohnfläche je Einwohner 1989 bis 2004 in m2
Jahr Westdeutschland Ostdeutschland gesamt
1989 36,7 27,4 34,7
1990 36,4 28,2 34,8
1991 36,5 28,7 34,9
1992 36,5 29,0 35,1
1993 36,9 29,3 35,4
1994 37,4 31,1 36,2
1995 37,9 31,8 36,7
1996 38,3 32,6 37,2
1997 38,8 33,7 37,9
1998 39,3 34,5 38,4
1999 39,9 35,2 39,0
2000 40,2 36,0 39,5
2001 40,5 36,7 39,8
2002 40,8 37,2 40,1
2003 41,1 37,7 40,5
2004 41,2 38,0 40,7
Quellen: Eigene Berechnungen; Statistisches Bundesamt
ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., Berlin

Der Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche sei in Westdeutschland 2004 im Vergleich zu 2003 mit einem Zuwachs von 0,1 Quadratmetern von 41,1 auf 41,2 Quadratmeter erneut niedriger ausgefallen als in Ostdeutschland. In den ostdeutschen Bundesländern habe die durchschnittliche Wohnfläche um 0,3 Quadratmeter und damit deutlich stärker von 37,7 Quadratmeter auf 38,0 Quadratmeter zugenommen. Das Städtebauinstitut hebt hervor, seit 1989 sei damit die Wohnfläche in Ostdeutschland um 10 Quadratmeter oder 38,7 Prozent gestiegen; in Westdeutschland habe der Zuwachs dagegen "nur" 4,5 Quadratmeter oder 12,3 Prozent betragen.



Im innerdeutschen Vergleich gebe es zwischen den einzelnen Bundesländern – so das ifs – weiterhin erhebliche Unterschiede: An der Spitze der durchschnittlichen Wohnfläche pro Bundesbürger stehe unverändert das Saarland mit 46,0 Quadratmetern, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit 45,1 und Niedersachsen mit 43,5 Quadratmetern. Am Ende dieser Skala rangierten – trotz deutlicher Zunahme in den letzten Jahren – vor allem die ostdeutschen Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern mit 36,8, Sachsen mit 37,7 und Thüringen mit 37,9 Quadratmetern. Hamburg sei in der Rangfolge deutlich zurückgefallen und liege mit 36,0 Quadratmetern nun an letzter Stelle. Erneut überproportionale Zuwächse um jeweils 0,3 Quadratmeter verzeichneten die Bundesländer Sachsen-Anhalt auf 39,0, Thüringen auf 37,6 und Mecklenburg-Vorpommern auf 36,5 Quadratmeter. In Hessen und Schleswig-Holstein hätten die Pro-Kopf-Wohnflächen dagegen im Vergleich zu 2003 mit 41,7 bzw. 41,5 Quadratmetern stagniert.

Pressemitteilung IFS (Institut für Städtebau), 27.05.2005


60-70 Mrd. DM beträgt der durchschnittliche jährliche Regulierungsaufwand der Haftpflichtversicherer im Bauwesen. 6-7 Mrd. DM davon entfallen auf den Hochbaubereich.


Wetter
Ø - Werte
Berlin 2004
Tempe-
ratur
[°C]
Nieder-
schlag
[mm]
Januar - 1,0 66,3
Februar 3,0 49,7
März 5,4 22,6
April 10,3 24,2
Mai 12,9 33,0
Juni 15,9 69,0
Juli 17,7 93,5
August 19,6 63,5
September 14,4 29,1
Oktober 10,1 23,8
November 4,7 61,2
Dezember 2,3 27,7

In 2000 betrug die eingedeckte Steildachfläche in Deutschland ca. 100 Mio. qm.
Davon wurden 53% mit Dachziegeln eingedeckt.
1985 wurden in Deutschland 350 Mio. Stück Dachziegel hergestellt,
1990 waren es 500 Mio. Stück und in
2000 bereits 975 Mio. Stück.

Quelle: Arge Ziegeldach, 07/2001


2000 wurde in Deutschland der Bau von 348.500 Wohnungen genehmigt. Im Westen ist das mit 282.000 WE ein Minus von 18% und im Osten mit 66.200 ein Rückgang von 28%. Insgesamt sind es 20% weniger als 1999 - im 6. Jahr in Folge weniger Wohnungsbaugenehmigungen als im jeweiligen Vorjahr.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden

Wohnungsbestand Deutschland
 

Gegenstand der Nachweisung

Einheit

2001

2002 2003

Deutschland

Wohnungsbestand
Wohnungen
(Wohn- u. Nichtwohngeb.)
1 000 38 681,8   38 924,8  39 141,2
davon mit ... Räumen
1 1 000 840,2 841,3 843,4
2 1 000 2 409,7 2 418,4 2 423,7
3 1 000 8 477,2 8 500,2 8 515,0
4 1 000 11 573,2 11 608,0 11 635,4
5 1 000 7 465,9 7 529,8 7 589,3
6 1 000 4 025,9 4 081,5 4 134,4
7 und mehr 1 000 3 889,6 3 945,6 4 000,0
Räume insgesamt 1 000   169 181,7   170 507,5   171 723,4
Wohnfläche insgesamt Mill. m2 3 280,3 3 310,9 3 339,2

Strukturdaten zum Wohnungsbestand

Wohnungen je 1 000 Einwohner  Anzahl 469 472 474
Wohnfläche je Wohnung m2 84,8 85,1 85,3
Wohnfläche je Einwohner m2 39,8 40,1 40,5
Räume je Wohnung Anzahl 4,4 4,4 4,4

Aktualisiert am 09. November 2004

Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden


Errichtung des Baubestandes in Deutschland:
Quelle: Prof. Kleemann, FZ Jülich

  Ost West
bis 1948 65 % 30 %
1949 - 1968 12 % 30 %
ab 1968 23 % 40 %

Wohnflächenbestand und Altersstruktur im Jahr 1997

  Wohnfläche
Mio. m2
Anteil
%
Wohnungen
Mio. WE
vor 1918 556 17,6  
1919 - 1948 369 11,6  
1949 - 1968 903 28,5  
1969 - 1978 566 17,9  
1979 - 1991 485 15,3  
1992 - 1997 289 9,1  
Summe 3.168 100,0 36,55
       
davon bewohnt 3.050    
davon EFH 1.790 56,5 16,11
davon MFH 1.378 43,5 20,44
       
Anteil alte Bundesländer 2.661 84,0 29,36
Anteil neue Bundesländer 507 16,0 7,19

Ende 2000 wohnten 41,7 % der Deutschen in eigenen 4 Wänden (Haus oder Wohnung). 1993 waren es noch 38,8 %. Im Westen liegt die Quote bei 43,6 % (1993: 41,7 %) und im Osten bei 34,2 % (1993: 26,4 %). Der Anteil des Eigentums bei neu gebauten Wohnungen liegt bei rund 55 % (Ost+West). Zum Vergleich: in Belgien liegt die Eigentumsquote bei 70 %.

Quelle: Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen, Berlin


In 2000 wurden 179.170 Ein- und Zweifamilienhäuser genehmigt,
das sind 36.602 weniger als 1999 (-17 %).
Im Fertigbau ist die Anzahl auf 24.263 zurückgegangen (-24 %).
Von diesen 24.263 Häusern wurden 12.440 in typischer Holzfertigbauweise
von den 39 BDF-Firmen errichtet.
Der Umsatz der BDF-Unternehmen ist in 2000 um 19% auf 3,4 Milliarden DM zurückgegangen. 2001 werden es wohl noch einmal 10% Rückgang.
In Ostdeutschland wurden 20% der Häuser in Fertigbauweise errichtet,
im Westen 12%.
In Ostdeutschland war die Zahl der Baugenehmigungen in 2000 um 24% zurückgegangen,
im Westen um 12%.
Bereits jedes 4. Fertighaus wurde als Ausbauhaus geliefert.

Quelle: Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF)


1999 betrug der Anteil der EFH an der Wohnfläche im Bestand mit 1.210 Mio qm ca. 39%.

Quelle: IEMB, Vortrag anl. Berliner Energietage 05.2002

Neubau von Einfamilienhäusern in Deutschland
Quelle: BLZ, 11.2003
 
1996 126.754
1997 148.286
1998 161.231
1999 178.463
2000 176.717
2001 144.186
2002 135.246


Rückgang im Wohnungsbau

1995 Wohnungen fertig gestellt 603.000   IddtW
Mitte der 90er Etagen-Whg. in MFH 300.000   IddtW
2000 Baugenehmigungen erteilt 349.000   IddtW
2001 Investitionen im Wohnungsbau   - 7,0 % zu 2000 IddtW
2001 Wohnungen fertig gestellt 326.000   IddtW
2001 Baugenehmigungen erteilt 291.000   IddtW
2001 Etagen-Whg. in MFH 100.000   IddtW
2001 Baugenehmigungen erteilt   Tiefststand seit 1998 StatBA
2002, 1. Quartal Baugenehmigungen erteilt 64.600 - 8,5 % zu 2001, 1.Qu. StatBA
2002, 1. Quartal Baugenehmigungen erteilt   - 0,5 % zu 2001, 4.Qu. StatBA

Ursachen für die Flaute: Verschlechterung der gestzl. Rahmenbedingungen für Bauherren (IddtW)
Folgen dieser Flaute: Wohnungswirtschaft und Bausparkassen warnen vor Wohnungsnot

IddtW = Institut der deutschen Wirtschaft, StatBA = Statistisches Bundesamt, 06.2002

2002 kommen auf 1000 Einwohner voraussichtlich nur 3,8
neu errichtete Wohnungen,
der westeuropäische Durchschnitt liegt bei 4,9.

1997: 578.000, davon 286.000 in Mehrfamiliengebäuden
2000: 230.000 (als Durchschnitt, 1998 - 2000)
2001: 182.000
2002: 300.000, davon 93.000 in Mehrfamiliengebäuden (Prognose)

Quelle: Münchener Institut für Wirtschaftsforschung (ifo), 10/2001

Wohnungsbau

2003: 268.100 Wohnungen wurden bezugsfertig = 21.500 weniger als 2002 (- 7 %)
davon 572 Fertigstellungen in Wohnheimen = 50 % weniger als 2002
Eigentumswohnungen = 7.500 Einheiten weniger (- 15 %)
bezugsfertige Neubauwohnungen = 10x mehr als durch Maßnahmen an bestehenden Gebäuden

Quelle: Statistisches Bundesamt, 04.2004

Fertighäuser

Der Anteil an Fertighäusern beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern
betrug im 1. Quartal 2005 13,5%.
Quelle: BDF, Bundesverband Deutscher Fertigbau

Wohnungsbaufertigstellungen: Deutschland fällt weiter zurück

Quelle: LBS


Eigentumsquoten 2003

Saarland 66 %
Rheinland-Pfalz 63 %
Baden-Württemberg 61 %
Bayern 58 %
Thüringen 57 %
Niedersachsen 56 %
Schleswig-Holstein 55 %
Hessen 53 %
Bremen 51 %
Sachsen-Anhalt 50 %
Brandenburg 50 %
Nordrhein-Westfalen 46 %
Sachsen 46 %
Mecklenburg-Vorpommern 41 %
Hamburg 29 %
Berlin 16 %
gesamt 52 %

personenbezogen: 42,5 Mio. Selbstnutzer : 40,0 Mio. Mieter
haushaltebezogen: 44 % Selbstnutzer
Eigentümerhaushalte sind i.d.R. größer als Mieterhaushalte
neue Bundesländer: Anfang der 90er: ca. 25 % Selbstnutzer,
jetzt ca. 37 % der Haushalte bzw. 45 % der Einwohner

Quelle. Empirica i.A. der LBS, 07.2004

Wohnungsmarkt in Berlin 2003

Gesamtanzahl Wohnungen 1,863 Mio.l
Entscheidungsstrukturen:
52,0 % (963.797 Wohnungen) Wohnungswirtschaft
38,5 % (722.056 Wohnungen) Hausverwaltungen, Eigentümer von MFH
  9,5 % (177.684 Wohnungen) Eigentümer von EFH, ZFH

Quelle: prognos


Entwicklung der Wohnnebenkosten
2002 gegenüber 1999 in %

Netto-Kaltmiete 4,8
Wohnungsmieten 5,0
feste Brennstoffe 5,1
Wasserversorgung 5,5
Lebenshaltungskosten 6,4
Wohnungsnebenkosten 7,0
Abwasserentsorgung 7,2
Müllabfuhr 8,5
Strom 8,5
flüssige Brennstoffe 36,7
Gas 39,8

Wohn-Nebenkosten im Haus
Wo bleibt das Geld?


„Nachzahlungen wegen gestiegener Nebenkosten? Ist denn wieder alles teurer geworden?“ Solche Fragen stellen sich viele Hauseigentümer und Mieter. Der Initiativkreis Erdgas & Umwelt informiert, wie sich die Wohn-Nebenkosten zusammensetzen und welchen Anteil sie durchschnittlich haben.

In der Regel bestehen die Wohn-Nebenkosten aus acht Positionen. Dabei haben Heizung und Warmwasser-bereitung mit etwa 40 Prozent den größten Anteil. „Sorgt ein veralteter Kessel für Wärme im Haus, kann dieser Kostenpunkt durchaus noch größere Dimensionen annehmen.

An zweiter Stelle der Nebenkosten beim Wohnen steht die Wasserversorgung mit 15 Prozent, gefolgt von Gebühren für die Entwässerung. Darauf entfallen 14 Prozent. Für Versicherungen müssen zusätzlich 13 Prozent einkalkuliert werden. Weitere Abgaben machen die Wohn-Nebenkosten komplett: für Müllabfuhr neun Prozent, Grundsteuer sieben Prozent, ein Prozent für Straßenreinigung und allgemeinen Stromverbrauch wie Treppenhausbeleuchtung.

„Wer sparen möchte, sollte daher am besten bei Heizung und Warmwasserbereitung beginnen“, empfiehlt der Initiativkreis Erdgas & Umwelt. Durch ein effizientes Heizsystem mit Gas-Brennwerttechnik lassen sich die Verbrauchskosten für das Heizen ohne Komforteinbußen senken.

Weitere Informationen über Möglichkeiten des Energiesparens gibt es beim Initiativkreis Erdgas & Umwelt unter der Telefon-Nr. 0 18 02/34 34 52 (6 Cent pro Gespräch) und im Internet unter www.ieu.de.

Berlin und Essen, 03.02.2005



An den Wohn-Nebenkosten haben Heizung und Warmwasserbereitung
den größten Anteil. Bild: IEU

Wohnkosten in % des Haushaltsnettoeinkommens



Quelle: LBS


Seit 1973 wurden mit WDV-Systemen über 400 Millionen Quadratmeter Fassadenfläche "energietechnisch verbessert", teilt der Fachverband WDVS in einer Presseerklärung vom 16.06.2001 mit.


Historisches

Ägyptische Obelisken sind in der Regel aus Rosengranit gemeißelt, der aus den Steinbrüchen von Assuan stammt. Dort liegt ein unvollendeter Obelisk, mit 42 m Länge/Höhe wäre er der größte auf Erden geworden.

Das Zulassungswesen wurde 1890 zuerst in Sachsen eingeführt, im Mutterland der Bürokratie Preußen erst 1920, 1929 dann in Baden, Bayern, Hessen, Württemberg. 1937 rief der Reichsarbeitsminister einen Reichssachverständigenausschuss ins Leben. 1951 war mit der Bopparder Vereinbarung die Geburtsstunde der Zulassungsstelle der BRD. 1958 kam das Saarland hinzu. Das DIBt wurde 1968 von 11 Ländern und dem Bund gegründet, 1993 kamen 5 Länder dazu.


Bemerkenswertes:

Da Stahl sich in der Hitze ausdehnt, ist die Eisenbahnbrücke über den Forth in Schottland
im Sommer einen Meter länger als im Winter, der Eiffelturm in Paris 15 cm höher.


Zulässige Höchstwerte elektromagnetischer Felder
in mW/cm2

  CH IT D
D-Netz (900 MHz) 42 100 4.500
E-Netz (1.800 MHz) 95 100 9.000
UMTS-Netz (2.000 MHz) 95 100 10.000

Quelle: Focus-Magazin


Renovierung Zyklen
Das Haus wird wieder jung, wenn
es regelmässig renoviert wird
in folgenden Zyklen:
Fenster 35-40 Jahre
Außenputz 20-25 Jahre
Heizung 10-15 Jahre
Dacheindeckung 25-30 Jahre
Bad 10-15 Jahre

Quelle: LBS, 08.08.2005


Energieberatung: Zahlen und Fakten
Das hier lose zusammengetragene Material soll Vorstellungen vermitteln.
a.a.O.:

Energieberatung, Energiepass

Energiebedingte CO2-Emissionen weltweit

Aktuelle Heizölpreise

Der Stromverbrauch in Deutschland betrug im Jahr 2000:
564 tWh (Tera-Wattstunden),
das sind 564 000 000 000 kWh.

Preisbeispiel Solaranlage:
2 Kollektoren 4,8 m2 mit Aufdach-Montageset,
1 Speicher, 1 Regler, 1 Solarstation, 11 l Gefrierschutzmittel, isolierte Leitungen,
Elektroanschluss, GSp-Anschluss, WW-WM-Anschluss incl. Thermostatmischer
Festpreis 9.500,- DM (ohne Förderung), Quelle: Fa. K. aus B., Stand 04/2001

Wirtschaftlichkeitsberechnung einer PV Solaranlage
(Bsp.): Grösse = 100 kW(p) bei ca. 3.000 m2,
Kosten = 1,2 Mio DM,
Nettoertrag: 91.000 kWh in Frankfurt
(vergl. aber nur 84.000 kWh in Berlin),
Rendite = 3-5 %

Der End-Energieverbrauch eines Gebäudes (Durchschnittshaushalt)
verteilt sich ca. wie folgt:

78% für Raumwärme,
12% für Warmwasser (WW),
05% für Kraft,
03% für Kochen,
02% für Licht.

85 Prozent des Energieverbrauchs von Privathaushalten entfällt auf die Beheizung von Gebäuden und die Warmwasserbereitung. Etwa 90 Prozent des heutigen Wohngebäudebestandes ist vor Inkrafttreten der Ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO 77) errichtet worden und befindet sich - mit Ausnahme der Fenster - noch im ursprünglichen Zustand.

Quelle: unabhängige Studie vom Zentrum für Umweltbewusstes Bauen an der Uni
Kassel im Auftrag der Fa. Armacell (daher unabhängig)

Ca. 30% vom Trinkwasserverbrauch (TW) der Haushalte entfallen auf Warmwasser (WW).
Quelle: Prof. Sohn, Berlin

Die Wärmeverluste im Altbau verteilen sich ca. wie folgt:

Außenwand 25%
Lüftungsverluste 25%
Fenster 18%
Dach 13%
Heizung 12%
Boden und Keller 7%

Die Kostenanteile bei 12 cm WDVS verteilen sich ca. wie folgt:

  DM/m2 Anteil
Lohnkosten 45 42%
Übrige Materialkosten 24 20%
Dämmstoff 12cm Styropor 25 18%
Putzvorbehandlung 10 8%
Gerüst 12 7%
Nebenarbeiten 10 5%

Um 3-4 °C lässt sich die Temperatur der inneren Außenwandoberflächen durch Wärmedämmmaßnahmen erhöhen. 10 cm stark, besser 15cm, sollte der Dämmstoff an der Außenwand sein, im Dachbereich 16 - 20 cm.

Diesen Rat gibt Ihnen die dt. Dämmstoffindustrie.

15 - 35 % der Fensteröffnung entfallen auf den Rahmen (!).
Der k-Wert der Rahmen liegt bei 1, 4 bis 1,7 bzw. 2,8 (Holz, Alu, PVC).

3,2 - 3,5 beträgt der k-Wert von Glasbausteinflächen.

1997 wurden in Deutschland rund 27 Mrd. l Heizöl verbraucht,
das entspricht einem Primärenergieverbrauch von ca. 270 kWh/a.

Die Absenkung des k-Wertes bei der Fensterverglasung um 0,1 W/m2K
führt zu einer Einsparung von 12 kWh je m2 und Heizperiode.

Bsp.: Altbauwohnung,
15 m2 Fensterfläche mit k= 5,2 W/m2K (Einfachverglasung)
wird erneuert durch Iso-Glas mit k= 1,4 W/m2K
- man erreicht eine Energieeinsparung von fast 7.000 kW/a (das sind ca. 700 l Heizöl).

Dieses Beispiel präsentiert Ihnen die dt. Fensterindustrie.

Wärmepumpen-Neuanlagen in Deutschland pro Jahr:
1990 noch unter 2.000 Warmwasser-WP und unter 500 Heizungs-WP
2000 bereits über 9.000 Warmwasser-WP und knapp 6.000 Heizungs-WP

Leistung der in Deutschland installierten netzgekoppelten Solarstromanlagen: in Megawatt (MW)

1995 1996 1997 1998 1999 2000
16,1 23,5 35,0 44,5 56,5 96,5

Wärme- und Kälteträger für Solaranlagen und Wärmepumpen sind Flüssigkeiten auf der Basis von Ethylenglykol bzw. 1,2-Propylenglykol. Die Dichte liegt je nach Vol% bei 1,02 - 1,07 (bei 20°C). Frostschutz ist bis -18 bzw. -50 °C möglich. Sie werden mit Trinkwasser gemischt.

Amortisationsberechnung einer PV-Anlage:

Leistung: 2 kWp Solarertrag: 1.700 kW/a
Vergütung: 0,99 DM/a Investitionskosten: 29.600 DM
Zuschuss: 0,- DM Gesamtinvestition: 29.600 DM

Wertentwicklung:

Zeitpunkt x [a] Guthaben [DM]
0,0 0
3,0 3.000
5,5 0
11,0 -12.000
16,5 0
20 8.000

Kürzere Amortisationszeiträume sind möglich aufgrund fallender Preise
und bei Inanspruchnahme regionaler Förderprogramme.
Quelle: Solar Direct Haustechnik

Der Rechenweg ist allerdings nicht nachvollziehbar, vorsichtshalber wird er gar nicht erst angegeben. Ich vermute, der Eigenverbrauch als Kostenfaktor wird weggelassen: wozu dann die Anlage? Richtig: für den Umsatz des Herstellers.

Gebäude, die vor Inkrafttreten der 1. WSVO von 1977 errichtet wurden, sind im energetischen Sinne als Altbau zu bezeichnen - dies betrifft rund 75% der Wohnfläche mit Stand 1997, d.h. rund 27 Mio. Wohnungen. Quelle: Prof. Kleemann, FZ Jülich. Prof. Gertis, Fraunhofergesellschaft.

5-Stufen-Betrachtung nach Prof. Gertis
Stufe Kategoriebezeichnung kWh / m2 x a
I Klassischer Altbau 300 - 400
II Neubau i.S. WSVO 1982/84 150 - 200
III Niedrigenergiehaus heute 50 - 80
IV Niedrigenergiehaus künftig 20 - 40
V Null-Heizenergie-Haus energieautark

Nur 10 bis 20 % der Außenwände sind gedämmt.
30 bis 50 % der Dächer sind zusätzlich gedämmt.
Immerhin 70 bis 80 % der Fenster sind isolierverglast.

Die Stromerzeugung aus regenerativer Energie hat bei RWE Power eine lange Tradition. Bereits 1988 wurde die erste Fotovoltaik-Versuchsanlage in Kobern-Gondorf an der Mosel gebaut. Für die neue Solaranlage Auf Schalke betrug die reine Bauzeit nur zweieinhalb Monate. Die Gesamtinvestitionen beliefen sich auf rund vier Millionen Mark. Auf einer gesamten Fläche von 866 m2 erzeugen 835 Module eine Spitzenleistung von 87 Kilowatt und speisen jährlich rund 70.000 Kilowattstunden Strom ins öffentliche Netz.

Der Gebäudebereich verursacht in Deutschland etwa 30% der CO2-Emissionen. Altbauten verbrauchen im Durchschnitt etwa doppelt so viel Heizenergie wie Neubauten. Der durchschnittliche Altbau benötigt umgerechnet 20 l Heizöl je m2 und Jahr.

Wen dürften diese 30% interessieren angesichts der Unmengen, die allein in den USA herausgeschleudert werden? Davon mal abgesehen: was sind 30%? Und welchen Schaden richtet dieser Anteil an? Muss man jetzt als Bewohner eines alten Gebäudes Gewissensbisse bekommen?

Der Marktanteil von Erdgas in Neubauwohnungen lag im Jahr 2000 im Bundesdurchschnitt bei 76,7 Prozent und erreichte damit einen neuen Höchstwert. In den Gasversorgungen der RWE Gas wurde hier sogar eine Anschlussquote von 89 Prozent erzielt. Das Heizöl musste auch 2000 einen erneuten Marktanteilsverlust (minus 2,3 Prozent) hinnehmen und kam lediglich noch auf 13,4 Prozent Marktanteil. Es folgen Strom (1,4 Prozent) sowie Kohle und sonstige Energieträger (zusammen 1,5 Prozent Marktanteil)
Quelle: RWE-Newsletter 02.02

Im Jahre 2001 wurden rund 36 Mrd. kWh Strom aus erneuerbaren Energien erzeugt (2000: 35,5 Mrd. kWh). das sind 7,2% des gesamten Stromverbrauchs in Deutschland.
Quelle: Mitteilung des Verbandes der Elektrizitätswirtschaft

Umweltdaten Deutschland 2002 (CO2, Energie, Emissionen, Klima)

Der Preis für leichtes Heizöl (ohne USt.) "kleine Menge, Rheinschiene" lag im Juli 2002 bei 30,10 €/hl. Gegenüber Januar 2002 ist das eine Erhöhung um knapp 12%.
Quelle: Index-Meldung der Statistischen Ämter

»»» Aktuelle Heizölpreise

Preisvergleiche Strom:

Belastung des Strompreises für Haushaltskunden
mit Abgaben und Steuern

Erzeugung, Transport, Vertrieb 57 %
Mehrwertsteuer 14 %
Konzessionsabgaben 13 %
Ökosteuer 11 %
EEG   3 %
KWK-Gesetz   2 %

Quelle: BEWAG, 01.2004

2001 wurden ca. 6,4 Mio Ölfeuerungsanlagen überprüft
- etwa 1,7 Mio Anlagen waren älter als 18 Jahre
- etwa 1,2 Mio Anlagen waren älter als 22 Jahre
Somit sind (gem. EnEV) mehr als jede 4. Anlage austauschbedürftig.
Bei Gasfeuerungsanlagen sind es etwa jede 6. Anlage.
Neuanlagen sollten einen Minderverbrauch von 30-40% haben.
Quelle: Erhebung des Bundesverbandes der Schornsteinfeger (ZIV)

Preisindex für Instandhaltung von Mehrfamiliengebäuden
ohne Schönheitsreparaturen in Berlin,
Pos. Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen:
1995: 100 %
Mai 2001: 102,1 %
Mai 2002: 103,9 %
Quelle: Index-Meldung der Statistischen Ämter

Immer mehr Hauseigentümer entscheiden sich bei Kesselmodernisierungen und im Neubau für Geräte mit Gas-Brennwerttechnik. 270.000 Wärmeerzeuger dieses Typs wurden nach Informationen des Initiativkreises Erdgas & Umwelt im Jahr 2002 installiert. Damit setzte jeder zweite deutsche Hauseigentümer beim Neukauf eines Gas-Heizgerätes auf diese Technologie.

Insgesamt sorgen in Deutschland etwa 1,7 Millionen Gas-Brennwertgeräte für energiesparende Wärme im Haus. Die Zahl der verkauften Gas-Brennwertheizungen ist seit der Markteinführung im Jahr 1991 kontinuierlich gestiegen. Besonders bei Platz sparenden, Wand hängenden Gasgeräten setzen 60 Prozent der Verbraucher auf Brennwerttechnik.

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Quelle: Presseinfo des IEU, 22.09.2003

09.01.03
Kältewelle sorgt für Rekord-Wärmebedürfnis der Berliner

Seit Beginn der Kältewelle brauchen die Berliner mehr Strom und Fernwärme, um es sich zuhause und im Büro behaglich zu machen. Seit zwei Tagen erreicht die Bewag-Wärmeerzeugung das Rekordhoch dieses Winters: Auf fast 3.300 Megawatt (thermisch) ist die Wärmeleistung der Bewag-Heizkraftwerke und Heizwerke geklettert, damit rund 505.000 Haushalte ausreichend Fernwärme zum Heizen, für warmes Wasser und Lüftung bekommen. Die Wärmeleistung ist damit fast doppelt so hoch wie durchschnittlich während der Heizperiode.

Auch der Stromverbrauch in der Stadt steigt an, seit die Temperatur sinkt: Bei einer mittleren Temperatur von -11,6°Celsius am gestrigen Mittwoch benötigten die Berliner fast 47.400 Megawattstunden Strom. Die 13 Bewag-Heizkraftwerke laufen Tag und Nacht auf Hochtouren, um gleichzeitig Strom und Wärme für die Stadt zu erzeugen.

Allein das Heizkraftwerk Mitte deckt momentan etwa 18 Prozent des Berliner Strombedarfs. In Betrieb sind dort derzeit beide Gasturbinen und die Dampfturbine mit einer elektrischen Gesamtleistung von 430 Megawatt und einer Wärmeleistung von 500 Megawatt (thermisch). Seit die Temperatur -5°Celsius unterschritten hat, produzieren außerdem noch zwei Heißwassererzeuger zusätzlich Energie für Fernwärme. Mit der Wärmeleistung des Heizkraftwerkes Mitte heizen momentan rund 60.000 Wohnungen und 500 öffentliche Anlagen mit umweltverträglicher Fernwärme.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gern unter der Telefonnummer 030/2 67-1 43 83 zur Verfügung.

Quelle: BEWAG-Newsletter

Stromverbrauch der 39 Mio. Haushalte in 2002
Beleuchtung der Wohnung 11,4 Mrd. kWh   8 %
Unterhaltungselektronik, Telekomm., PC 13,8 Mrd. kWh 10 %
Kühl- u. Gefrierschränke sowie andere Geräte 40,7 Mrd. kWh 30 %
Kochen, Bügeln, Wäsche waschen 25,2 Mrd. kWh 18 %
Warmwasser, Heiz- und Klimaanlagen 22,8 Mrd. kWh 17 %

Quelle: Verband der Elektrizitätswirtschaft (VDEW)

Primärenergieverbrauch 2002 - 2003
Primärenergieverbrauch = fast unverändert 489 Mio. t SKE (14 334 PJ)
Mineralölverbrauch - 2,5 % 178 Mio. t SKE
Absatzveränderungen
Leichtes Heizöl - 1,3 %
Schweres Heizöl - 3,0 %
Ottokraftstoff - 5,4 %
Dieselkraftstoff - 2,4 %
Flugkraftstoff +2,6 %
Verbrauchsveränderungen
Erdgasverbrauch +3,0 % 110 Mio. t SKE
Steinkohleverbrauch +4,2 %   64 Mio. t SKE
Braunkohleverbrauch - 1,2 %   56 Mio. t SKE
Stromerzeugung geringfügig angestiegen
Anteil von Wasser- und Windkraft - 2,1 %
Brennholz u.a. EET +4,2 %
Beitrag der regenerativen Energien
am Primärenergieverbrauch
3,0 %

zum Erdgasverbrauch:
"Überproportionale Verbrauchszuwächse verzeichneten sowohl der Haushaltssektor
als auch die Kraftwerke. Der industrielle Erdgaseinsatz nahm geringfügig zu."
1 Mio. t SKE entsprechen 29,308 PJ; 1 PJ (Petajoule) = 1015 Joule

Quelle: Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen, 01.2004

Umweltökonomische Gesamtrechnungen 2000
- Aktueller Bericht des Statistischen Bundesamtes vorgestellt -

In Deutschland wurden im Jahr 1997 15 500 Petajoule Primärenergie eingesetzt; 26 % dieser Energiemenge wurden im Inland gewonnen und 74 % importiert. Zu diesem direkten Energieaufkommen hinzuzurechnen ist der indirekte Energie-Import, d.h. der Energieaufwand im Ausland für die Herstellung der nach Deutschland importierten Güter. Der indirekte Energie-Import belief sich im Jahr 1997 auf 6 600 Petajoule. Addiert man diese Energiemenge zu den in heimischen und eingeführten Energieträgern enthaltenen Energiemengen hinzu, ergibt sich ein kumuliertes Aufkommen an Primärenergie von insgesamt 22 100 Petajoule, also rund 40 % mehr Energie als das direkte Aufkommen. Soweit Umweltbelastungen beim Einsatz von Energieträgern in der Produktion entstehen, z.B. durch Luftemissionen, sind diese folglich zu einem nicht unerheblichen Teil im Ausland bei der Herstellung der von Deutschland importierten Güter angefallen.

Diese und weitere Ergebnisse sind in dem neuesten Bericht des Statistischen Bundesamtes zu den Umweltökonomischen Gesamtrechnungen 2000 zu finden, der heute von dem Präsidenten des Amtes, Johann Hahlen, in Frankfurt am Main der Öffentlichkeit vorgestellt wurde. Neben Informationen zum Energieverbrauch enthält der Bericht auch Ergebnisse zur Effizienz der Naturnutzung in Deutschland, zu Umweltschutzausgaben und umweltbezogenen Steuern sowie zu Emissionen in die Luft.

Beispielsweise sind die CO2-Emissionen in Deutschland durch Konsumaktivitäten der privaten Haushalte zwischen 1991 und 1998 geringfügig um 0,8 Mill. Tonnen (+ 0,4 %) gestiegen. Die Verringerung der gesamten CO2-Emissionen in Deutschland um 90,4 Mill. Tonnen (- 9,3 %) auf 886,1 Mill. Tonnen war eine Folge der um 91,2 Mill. Tonnen (- 12,1 %) gesunkenen Emissionen bei der Produktion der Wirtschaftsbereiche. Der Rückgang wurde insbesondere durch die Entwicklung im Produzierenden Gewerbe (- 91,4 Mill. Tonnen bzw. - 14,4 %) bestimmt, wobei vor allem Bereiche mit bedeutendem Emissionsbeitrag - wie der Kohlebergbau (- 39,6 Mill. Tonnen), die Energieversorgung (- 21,6 Mill. Tonnen), die Chemische Industrie (- 16,2 Mill. Tonnen) sowie die Mineralölverarbeitung (- 10,5 Mill. Tonnen) - zu dieser positiven Entwicklung beigetragen haben. Die CO2-Emissionen der Dienstleistungsbereiche erhöhten sich dagegen im betrachteten Zeitraum um 2,0 Mill. Tonnen (+ 1,8 %).

Statistisches Bundesamt
17. Oktober 2000

Erneuerbare Energien auf 3,1% des Energieverbrauchs angestiegen

WIESBADEN – Der Anteil der erneuerbaren Energieträger am Verbrauch von Primärenergie in Deutschland hat sich nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes von 1991 bis 2003 von 0,8% auf 3,1% erhöht.

Wie die Arbeitsgruppe "Erneuerbare-Energien-Statistik", in der das Statistische Bundesamt maßgeblich vertreten ist, ermittelt hat, ist Biomasse/Abfälle der in Deutschland wichtigste Träger erneuerbarer Energie. 58% der Energie, die aus erneuerbaren Energieträgern stammt, werden aus Biomasse erzeugt. Es folgen Wasserkraft mit 18% und Windkraft mit 16%. Die Sonnenenergie spielte zur direkten Erzeugung von Strom und Wärme in Deutschland nur eine geringe Rolle.

Statistisches Bundesamt
13. Juli 2004

Daten-Auszug aus
Tabellen zu den Umweltökonomischen Gesamtrechnungen 2004
 
lfd.Nr. 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
1 80150 80152 80732 81428 81763 81894 82069 82235 82118 82251 82473 82575 82823
2 35000 35.256 35.700 36.230 36.695 36.938 37.281 37.457 37.532 37.795 38.124 38.456 38.720
5 2.774 2.805 2.840 2.880 2.953 3.005 3.054 3.106 3.154 3.202 3.245 3.280 3.311
6 33.856 34.174 34.547 34.989 35.371 35.954 36.492 37.050 37.529 37.984 38.384 38.682 38.925
17 2.383 2.515 2.436 2.618 2.556 2.653 2.887 2.852 2.780 2.611 2.600 2.847 2.701

Tabelle 1: Datentabelle

Legende:
1 = Bevölkerung in Privathaushalten in 1.000
2 = Anzahl der Haushalte in 1.000
5 = Wohnfläche in Mio. m2
6 = Wohnungen in 1.000
17 = Energieverbrauch für Wohnen in PJ
2003: nur angegeben Energieverbrauch mit 2.700 PJ
1990: Werte für (1) und (2) gesetzt

Bild 1: Grafik zur Datentabelle (unterschiedliche Maßstäbe!)

Bild 2: Abbildung des Zuwachses, jeweils bezogen auf 1990

Bild 3: Abbildung des Zuwachses, jeweils bezogen auf das Vorjahr

© Grafiken: DIMaGB.de, 30.04.2005

Bauherren von Ein- und Zweifamilienhäusern entschieden sich zu 77% beziehungsweise 70% für Gas als vorwiegende Heizenergie. In Mehrfamilienhäusern wurde Gas sogar zu 79% verwendet.

In den letzten zehn Jahren hat die Nutzung von Gas als vorwiegend eingesetzte Heizenergie insbesondere beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern deutlich zugenommen: Der Anteil von Gas bei diesen Gebäudearten hatte 1995 noch bei 66% beziehungsweise 59% gelegen.

76% oder 130 000 der in Deutschland im Jahr 2004 insgesamt fertig gestellten neuen Wohngebäude wurden mit Gas als vorwiegender Heizenergie ausgestattet. Öl wurde am Zweithäufigsten zum Heizen verwendet, und zwar in 21 400 Gebäuden (13%). Fernwärme erreichte einen Anteil von circa 4% (6 900 Gebäude).

Quelle: Statistisches Bundesamt, 11.2005

Weitere Zahlen und Fakten:
im Infobereich Bautechnik, auf der Haustechnik-Seite,
die inzwischen erweitert (neu angelegt) wurde: Haustechnik-Seite II

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2006 droht Wohnungsbau-Rekordtief
Schon 2005 weniger als 240.000 Baugenehmigungen in Deutschland – Bedarf dagegen um rund 100.000 Wohneinheiten höher – LBS fordern schnelle Klarheit über Altersvorsorge-Förderung für Wohneigentum

BERLIN – Trotz eines leichten Zwischenhochs in den letzten Monaten laufen die Baugenehmigungen im Jahre 2005 auf einen neuen Tiefstand zu. Die Landesbausparkassen (LBS) gehen von lediglich 205.000 Wohneinheiten in Westdeutschland und 33.000 in den neuen Ländern aus. „Nach Abschaffung der Eigenheimzulage – zum 01.01.2006 – wird die Lücke zwischen Neubau und Bedarf im nächsten Jahr sogar noch größer“, warnte LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm am Tag der endgültigen Entscheidung des Deutschen Bundestages. Umso wichtiger sei es, möglichst rasch Klarheit über die angekündigte Anschlussregelung für die Förderung von Wohneigentum als Altersvorsorge zu schaffen. Sonst drohten Attentismus und auf Dauer erhebliche Preis- und Mietsteigerungen.

Bereits die vorliegenden statistischen Daten für die ersten neun Monate 2005 zeigen, dass die Baugenehmigungen in ganz Deutschland um über 30.000 Wohneinheiten hinter dem bereits schwachen Vorjahreszeitraum zurückgeblieben sind. „Der Spielraum für weitere Vorzieheffekte bei Neubauprojekten ist nicht mehr groß, deshalb rechnen wir fürs ganze Jahr mit 238.000 Genehmigungen, noch einmal 11 Prozent weniger als im Jahre 2004“, so Hamm. Auch die Fertigstellungen würden dementsprechend im kommenden Jahr weiter zurückgehen. Leider sei 2006 auch keine Wende zum Besseren zu erkennen, da nach Abschaffung der Eigenheimzulage die Wohneigentumsbildung vor allem für Familien mit mittleren Einkommen ohne Zweifel erschwert sei.

Hamm mahnte in diesem Zusammenhang – wie schon eine Woche zuvor bei der Anhörung im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages – eine möglichst rasche Klärung der Frage an, wie zum 01.01.2007 die angekündigte Einbeziehung von selbst genutztem Wohneigentum in die Altersvorsorge-Förderung konkret aussehen soll. Die deutschen Bausparkassen seien bereit, an einer inhaltlich überzeugenden und zeitnahen Umsetzung dieser Ankündigung der großen Koalition aktiv mitzuwirken. „Je früher die Entscheidung kommt, desto eher gibt es wieder Zutrauen bei den potenziellen Wohneigentümern und die Chance, dass der Wohnungsbau endlich aus seinem tiefen Tal herauskommt“, betonte Hamm. Nur so könnten auch weitere Belastungen für die Bauwirtschaft und die Beschäftigung in Grenzen gehalten werden.

Die Landesbausparkassen beklagen, dass der Wohnungsbau in Deutschland bereits seit Jahren deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleibt. Das Gerede von demografischen Trends für das Jahr 2050 dürfe den Blick auf Daten und Fakten von heute und morgen nicht verstellen, kritisieren die Experten der LBS. So würden die Bevölkerungszahlen noch lange nicht sinken, die Haushaltszahlen stiegen sogar noch mit Sicherheit fünfzehn Jahre lang weiter an und die Tendenz zu wachsenden Wohnflächen pro Kopf bleibe mindestens noch bis 2030 ungebrochen. Deshalb habe das Forschungsinstitut empirica noch für viele Jahre einen Neubaubedarf von mindestens 330.000 Wohneinheiten pro Jahr errechnet – wobei das Eigenheim nach Einschätzung der Forscher klar erste Präferenz bleibe.

Längst, so der LBS-Verbandsdirektor, liege das Neubauniveau deutlich unter 1 Prozent des Wohnungsbestandes. Damit reiche die Bautätigkeit mittelfristig nicht einmal für den Erhalt eines qualitativ ansprechenden Wohnungsangebotes aus. „Vorrang von vorhandenem Wohnungsbestand ist gut und schön“, so Hamm, „richtet sich die künftige Nachfrage aber allzu einseitig auf die vorhandenen Gebäude und kommen zu wenig zusätzliche Neubauobjekte auf den Markt, dann sind steigende Mieten und Immobilienpreise nur eine Frage der Zeit.“ Knappheitstendenzen und Mietsteigerungspotenziale mögen für ausländische Investoren attraktiv sein, für Familien mit Kindern, die in den nächsten Jahren Wohneigentum schaffen wollen, wären sie eher ein Horrorszenario. Deshalb müsse die Politik die Weichen für mehr geeignete Angebote an attraktiven Standorten stellen.

Pressemitteilung LBS, 15.12.2005


Wohnfläche wächst bis 2030 stetig weiter
empirica-Prognose: Wohnfläche pro Kopf nimmt jedes Jahr um 0,4 bis 0,8 Quadratmeter zu –
Haushaltszahlen steigen mindestens bis 2020 –
„Wohlstandseffekte“ schlagen in West und Ost immer stärker durch


Die Wohnfläche pro Kopf wird in Westdeutschland von heute 46 Quadratmetern um gut 20 Prozent auf 56 Quadratmeter im Jahr 2030 wachsen. In den neuen Ländern ist die Steigerungsrate sogar doppelt so hoch, der bisherige Rückstand reduziert sich im gleichen Zeitraum von acht auf nur noch einen Quadratmeter (vgl. Grafik). Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Hauptfaktoren für diese Entwicklung sind aus Sicht der Experten der Trend zu kleineren Haushalten, mehr ältere Haushalte – die in der Regel nicht mehr in kleinere Wohnungen umziehen – sowie steigender Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt und zwar immer öfter in eigenen vier Wänden.

Nach Auskunft von LBS Research zeigt auch ein Blick über die Grenzen, dass die weitere Aufwärtsentwicklung der Wohnflächennachfrage hierzulande völlig plausibel ist. So lag die Pro-Kopf-Wohnfläche in Dänemark und Luxemburg bereits im Jahre 2003 bei gut 50 Quadratmetern, in den USA im Jahre 2001 sogar bei 62 Quadratmetern. Insgesamt nimmt nach der empirica-Analyse die Wohnflächennachfrage im Zeitraum von 2005 bis 2030 um 19 Prozent auf 4,4 Milliarden Quadratmeter in ganz Deutschland zu. „Das bedeutet noch für viele Jahre einen Neubaubedarf von mindestens 330.000 Wohneinheiten pro Jahr“, so die Berliner Forscher in ihrem Fazit.

Dabei ist empirica in den demografischen Annahmen sogar ausgesprochen zurückhaltend gewesen. Die vom Institut verwendete Variante IV der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose, die in ihren Modellannahmen eine Nettozuwanderung von nur 100.000 Menschen pro Jahr unterstellt, gilt allgemein als Untergrenze der wahrscheinlichen Entwicklung. Üblicherweise geht das Statistische Bundesamt von der Variante V mit einer Nettozuwanderung von rund 200.000 Personen aus. Danach liegt der Bevölkerungsstand in Deutschland 2030 bei 81,2 Millionen. Die neueste Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die aktuelle Informationen zur steigenden Lebenserwartung der Menschen einbezieht, sieht nach Auskunft von LBS Research für 2030 mit 83,6 Millionen Einwohnern sogar einen höheren Bevölkerungsstand als heute voraus.

empirica legt seiner Prognose die aktuelle Auswertung der Einkommen- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Jahres 2003 zu Grunde. Danach ist im früheren Bundesgebiet allein in den letzten zehn Jahren die Wohnfläche pro Kopf um 10 Prozent angestiegen (von 40 auf 44 Quadratmeter). In den neuen Ländern und Berlin hat dagegen die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf um den doppelten Wert zugenommen, nämlich um 8 Quadratmeter innerhalb von nur zehn Jahren; das ist ein relativer Anstieg um 28 Prozent. Nur auf den ersten Blick überrascht, dass das Wachstum pro Kopf bei den Mieterhaushalten besonders stark ausgeprägt war. Der Grund leuchtet ein: Typischerweise haben in Ostdeutschland kinderreiche Haushalte verstärkt Wohneigentum erworben, die kleineren kinderlosen und älteren Haushalte sind dagegen meist in den Mietwohnungen geblieben, pro Person haben sie damit im Schnitt jetzt mehr Fläche zur Verfügung.

Dass die künftige Wohnflächennachfrage in zunehmendem Maße von steigenden Einkommen der Bevölkerung abhängt, wird vor allem an der Prognose für Ostdeutschland deutlich. Hier werden nach der Einschätzung von empirica ab 2015 zwar allmählich weniger Haushalte leben; trotzdem wächst die insgesamt bewohnte Fläche weiter an, weil die größeren Wohnflächenansprüche diesen Effekt deutlich überkompensieren. Ursache ist die weiter zunehmende Ost-West-Angleichung bei der Wohnungsversorgung, nicht zuletzt auch durch Fortschritte bei der Wohneigentumsbildung.

Der bereits angesprochene Neubaubedarf lässt sich laut empirica nicht ausschließlich aus der Prognose der zusätzlichen Wohnflächennachfrage ableiten. Denn zusätzlich zur steigenden Wohnflächennachfrage sei zu berücksichtigen, dass das Wohnflächenangebot durch Abriss oder Umnutzung vermindert und die Größenstruktur von Bestandswohnungen durch Zusammenlegungen verändert werde. Bei einem Ersatzbedarf von nur 0,3 Prozent des Bestandes, so folgert empirica, ergäbe sich in den kommenden Jahren bis 2010 bereits ein Neubaubedarf von insgesamt rund 330.000 Einheiten. Die Baugenehmigungen des laufenden Jahres bleiben dahinter um annähernd 100.000 Wohnungen zurück, merkt LBS Research in diesem Zusammenhang an.

Dies sei umso besorgniserregender, als die genannte Bedarfszahl laut empirica schon die absolute Untergrenze sei. Denn da der Zusatzbedarf an Wohnfläche regional sehr unterschiedlich sei und auf immer mehr regionalen Märkten Wohnungsüberschüsse aufträten, komme noch zusätzlich ein struktureller Neubaubedarf an den Standorten mit Wohnungsknappheiten hinzu. Deswegen, so die Forscher, werde der Neubaubedarf am Ende sogar deutlich über den genannten Werten für den Zusatz- und konventionellen Ersatzbedarf liegen. Auch für die Jahre nach 2015 (im Osten) und 2020/2025 (im Westen), wenn die Haushaltszahlen ihren Höhepunkt überschritten haben und daher scheinbar mengenmäßig kein Zusatzbedarf mehr bestehe, sei folglich keineswegs ein Ende des Wohnungsneubaus in Sicht.

Quelle: LBS Research, Berlin, 21.10.2005

Querverweis: Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung


5 Millionen Wohnungs-Kuren pro Jahr
Häufig wird bei der Modernisierung umfangreicherer Maßnahmen-Mix realisiert –
Durchschnittliche Investitionssumme über 10.000 Euro –
Größte Verbesserungsimpulse von Wohneigentümern

Wer von einer Auslandsreise zurückkommt, dem fällt der gute Zustand der Wohngebäude hierzulande manchmal besonders auf. Kein Wunder, denn der Wunsch nach schönerem Wohnen ist ein wachsender Motor für die Verbesserung der vorhandenen Gebäude. Investitionen zur Erneuerung des Wohnungsbestandes haben das Neubau-Volumen längst überholt. In den letzten drei Jahren haben im Schnitt fünf Millionen Privathaushalte in größerem Maße ihre Häuser und Wohnungen renoviert und modernisiert, wie eine aktuelle Umfrage unter 10.000 Haushalten durch das Nürnberger Marktforschungsinstitut ICON im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) ergeben hat. Dabei setzen die Maßnahmen an vielen Stellen an (vgl. Grafik).

Anders als bei anderen Umfragen wurden dieses Mal nur auf größere Bestandsinvestitionen abgestellt, d. h. im Umfang von über 1.000 Euro (bei Mietern) bzw. über 2.500 Euro (bei Wohneigentümern). Normale Schönheitsreparaturen und andere laufende kleinere Maßnahmen bleiben damit nach Auskunft von LBS Research unberücksichtigt. Insgesamt – so die Befragten – belaufen sich die Aufwendungen auf knapp 11.000 Euro pro Haushalt, und die Modernisierungsaufwendungen der Wohnungsinhaber summieren sich damit auf ein jährliches Volumen von weit über 50 Milliarden Euro. Die größten Investitionsimpulse kommen dabei von Wohneigentümern, die im Schnitt 14.000 Euro ausgaben, verglichen mit durchschnittlich 4.000 Euro bei Mieter-Investitionen.

Bei der Art der Maßnahmen steht nach Angaben der LBS-Experten die Erneuerung und Renovierung von Wänden und Decken (in der Hälfte aller Fälle) bzw. der Fußböden (38 Prozent) eindeutig im Vordergrund, gefolgt von der Verbesserung von Fenstern, Türen oder Jalousien (30 Prozent). Relativ oft – und mit erheblichem finanziellen Aufwand – sei die Heizungs- und Warmwasseranlage an der Reihe (23 Prozent), bei 18 Prozent die Elektroinstallation. Investitionen in Fassade (15 Prozent) oder Dach (12 Prozent) seien teurer und daher nicht so häufig. Eher die Ausnahme (mit jeweils 3 Prozent) seien Energieinvestitionen in Fotovoltaik- oder Solaranlagen sowie Maßnahmen zum altersgerechten Wohnen.

Wie LBS Research ergänzend mitteilt, halten sich bei den Motiven für die Modernisierung „Pflicht“ und „Kür“ nahezu die Waage. Immerhin 57 Prozent der Befragten gaben laut Umfrage als Grund an, die „Maßnahme war notwendig“, 12 Prozent wurden gar aufgrund gesetzlicher Vorgaben aktiv. Ähnlich viele wollten allerdings einfach etwas für die Wohnwertverbesserung tun (56 Prozent) bzw. etwas Neues im Haus oder in der Wohnung haben (24 Prozent). Staatliche Fördermittel seien demgegenüber nur in drei Prozent der Fälle ein Auslöser gewesen.

Dass man häufig mehr der Not als einem eigenen Wunsch folgt, erklärt nach Einschätzung der LBS-Experten auch, weshalb nach der Umfrage im Moment erst einmal „nur“ vier Millionen Haushalte für die nächsten zwölf Monate neue Verbesserungsmaßnahmen planen. Mit denen, die sich zwangsläufig oder auch freiwillig eher kurzfristig zu entsprechenden Aktivitäten entschließen, kämen sicher in den nächsten Jahren im Schnitt mindestens fünf Millionen private Modernisierer zusammen, so die Schlussfolgerung von LBS Research. Mit zunehmender Wohnungszahl und wachsendem Alter der Gebäude stünden zwangsläufig immer mehr Haushalte im regelmäßigen Rhythmus vor der Aufgabe, die bestehenden Objekte an aktuelle technische Standards und Wohnbedürfnisse anzupassen.

Nur die wenigsten lassen sich nach den ICON-Zahlen vom Instandhaltungsbedarf völlig überraschen. Zwei von fünf Haushalten – insgesamt 14 Millionen in Deutschland – bilden demnach regelmäßig Rücklagen für Modernisierungen und Instandsetzungen. Vor allem sind es laut LBS Research naturgemäß Wohneigentümer, bei denen sogar 60 Prozent vorsorglich etwas zur Seite legen. Im Schnitt handele es sich dabei um monatliche Sparbeiträge von über 200 Euro, vorzugsweise auf Sparbüchern und Bausparverträgen – „eine Art Krankenversicherung für Haus und Wohnung“, so die LBS-Experten.
 








Die Deutschen wohnen gerne gut und darum modernisieren und renovieren sie auch immer wieder ihr Zuhause. So haben im Schnitt fünf Millionen Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren ihre Häuser und Wohnungen auf den neuesten Stand gebracht. Dabei setzen die Maßnahmen an vielen Stellen an – allen voran werden die Innenwände, Decken und Fußböden erneuert.

Quelle: LBS Research, Berlin, 10.10.2005


Wohnungsmarkt lebt von preisgünstigen Gebrauchtimmobilien
Nachfrage nach Objekten aus dem Bestand steigt weiter –
LBS-I behaupten im ersten Halbjahr 2005 führende Marktposition

BERLIN – Den deutschen Immobilienmarkt kennzeichnet eine stark gegenläufige Entwicklung: Während die Zahl der Baugenehmigungen mit einem Minus von 23 Prozent im ersten Halbjahr 2005 auf ein historisches Tief zusteuert, bleibt zugleich die Nachfrage nach günstigen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen aus dem Bestand lebendig. Vor allem bei gebrauchten frei stehenden Eigenheimen nimmt die Nachfrage nach dem neuen LBS-Immobilienbarometer in den nächsten Monaten sogar noch zu, wie Hartwig Hamm, LBS-Verbandsdirektor, heute mitteilte.

Bereits im bisherigen Jahresverlauf legte das Vermittlungsgeschäft der zehn LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) im Vergleich zum ersten Halbjahr 2004 bei den Einfamilienhäusern um 11 Prozent, bei Eigentumswohnungen sogar um 14 Prozent zu. Die LBS-I konnten sich im ersten Halbjahr 2005 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2004 mit insgesamt 11.100 vermittelten Objekten (plus 9 Prozent) im Wert von 1,6 Milliarden Euro (plus 7 Prozent) in unverändert schwierigem Umfeld als mit Abstand größte Maklergruppe Deutschlands behaupten. Mittlerweile entfallen nach Hamms Auskunft mit insgesamt 7.300 Objekten (davon 4.500 Eigenheime) rund zwei Drittel des gesamten Verkaufsvolumens auf den Bestand.

Der Blick auf die Preise macht deutlich, worin das Hauptargument für die Belebung dieses Marktsegments besteht: So ist nach den LBS-I-Zahlen das Einfamilienhaus aus dem Bestand im Bundesdurchschnitt mit 150.000 Euro fast 25 Prozent günstiger als der Neubau mit 200.000 Euro. Gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage ist bei den LBS-I mit weniger als 100.000 Euro sogar rund 45 Prozent preiswerter gewesen als neu gebaute Eigentumswohnungen, die im Durchschnitt rund 180.000 Euro kosteten.

Die allgemein schwache Wirtschaftslage mit unsicheren Arbeitsplatzperspektiven sowie nur schwach steigenden Einkommen macht Hamm maßgeblich für die derzeitige Situation verantwortlich. Bei der gemeinhin größten Investition im Leben eines Menschen seien die Bundesbürger zwangsläufig äußerst preisbewusst. Die aktuelle Situation zeige zugleich, dass günstige Preise der Schlüssel für die Wohnungsbautätigkeit in Deutschland sind.

Zugleich zeige jedoch die Einschätzung der LBS-I-Experten, dass beim Baulandangebot keine größeren Impulse erwartet würden. Hier sei im Grunde keine Bewegung mehr im Markt. „Das ist fatal, denn bereits heute sind die privaten Bauherren – die auf geeignete preiswerte Grundstücke angewiesen sind – die einzige Stütze des Wohnungsbaus, Bauträger sind ohnehin kaum noch am Markt“, so Hamm. Der Abwärtstrend der Bautätigkeit setze sich bei anhaltend schwacher Binnenkonjunktur daher fürs Erste fort.

Dies sei umso problematischer, als gleichzeitig der Wohnungsbedarf in den nächsten Jahren aufgrund weiter steigender Haushaltszahlen sowie wohlstandsbedingtem Wachstum der Wohnflächennachfrage groß sei. Zunehmende Engpässe mit steigenden Preisen und Mieten seien dann nur noch eine Frage der Zeit. Dann, so Hamm, sei auch die Zeit günstiger Preise für Bestandsobjekte vorbei.

Quelle: LBS Bundesgeschäftsstelle, 21.09.2005


„Fahrlässige Fehleinschätzung des Wohnungsbestandes mit fatalen Folgen“

 Die von der Politik forcierte Meinungsbildung „Deutschland ist gebaut“ ist nach Auffassung von Bau- und Wohnungswirtschaft „eine nachweislich fahrlässige Fehleinschätzung des Wohnungsbestandes und –bedarfs“. Denn veränderte substanzielle Bewertungen des Wohnungsbestandes und veränderte Wohnbedürfnisse wie 

  • die Altersstruktur des Wohnungsbestandes,
  • der Mangel an altersgerechten Wohnungen,
  • die Eigentumsquote im Vergleich zu Europa (Deutschland an vorletzter Stelle)
  • neue, realistische Zahlen der demographischen Entwicklung, die bis 2030  eine Steigerung der Haushalte prognostizieren

stellen vielmehr eine neue Herausforderung für Politik und Wohnungswirtschaft dar.

Gleichwohl: Auswirkungen der negativen politischen Standortbestimmung zeigen sich bereits in überzogenen Bonitäts- und Eigenkapitalanforderungen der Banken für dringend notwendige Investments von Wohnungswirtschaft und Bauindustrie. „Geplante Investitionen werden zurückgestellt, Wohnungen nicht gebaut und Arbeitsplätze gehen verloren.“

 
Dieses Fazit gab den Ausschlag für die vom Fachverband Ziegelindustrie Nordwest e.V., Essen, und dem Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Bonn, erstmals durchgeführte Fachtagung „Impulse für den Wohnungsbau“ in Düsseldorf.  Zielsetzung der mit hochkarätigen Referenten aus den Ministerien in Düsseldorf und Berlin besetzten Veranstaltung war, „die politische Fehleinschätzung zu widerlegen und neue zukunftsorientierte Rahmenbedingungen zu eröffnen sowie anzustoßen“. Die Organisatoren Kunibert Gerij, Vorstandsvorsitzender des Fachverbandes Ziegelindustrie Nordwest, und Falk Kivelip, Geschäftsführer im Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen NRW, betonten: „Ohne die volkswirtschaftlich unverzichtbare Säule Bauwirtschaft mit ihrer beschäftigungspolitischen Wirkung ist Wirtschaftswachstum nicht realisierbar.“

 Vor Teilnehmern aus Politik, Bauindustrie und Gesellschaft verwies Gerij zu Beginn auf eine aktuelle Untersuchung des Ministeriums für Städtebau und Wohnen NRW, die hier einen jährlichen Neubaubedarf bis 2014 von 64.000 Wohnungen errechnete. Dieses Volumen ergebe sich aus dem Ersatz für den Abriss wirtschaftlich nicht sanierfähiger Wohngebäude sowie der Zusammenlegung und Umwandlung von Wohnungen. Statt des Wachstumsmarkts sei vor allem ein Erneuerungs- und Anpassungsbedarf zu bearbeiten. Problematische Bausubstanz und Grundrisse der Wohnungen aus der Nachkriegszeit mit nur 45-48 m2 rechtfertigten weder unter ökonomischer noch marktorien­tierter Betrachtung umfassende Sa­nie­rungskonzepte, die Kosten von meist deutlich oberhalb vergleichbarer Neubauten erforderten.

 Ein weiteres Problemfeld bildeten vier- und mehrgeschossige Gebäude ohne Aufzug, deren Gesamtzahl auf 650.000 geschätzt wird. Hinzu kommt ein meist nicht nutzergerechter Zuschnitt der Wohnungen. Hier wie da liege eine große Chance für Industrie und Wohnungswirtschaft, durch Ersatz-Neubaukonzepte ein sinnvolles, dem Bedarf angepasstes Neubauvolumen zu schaffen. Dieses sollte  durch die Erweiterung der Mittelverwendung der KfW Bank und die Einbindung in das Programm Städteumbau West forciert werden.

 Gerij kritisierte  die stetigen Verschärfungen und Anforderungen in den Rahmenbedingungen für den Bau, die das Investitionsklima im Bereich Wohnungswesen wei­ter verschlimmerten. Dabei gehe es nicht nur um die geplante Streichung der Eigenheimzulage. Vielmehr bedrohten unspektakuläre Einschnitte und Verschlechterungen bei Herstellung und Einsatz von Baustoffen den Produktionsstandort Deutschland und gefährdeten somit eine ganze Branche in ihrer Existenz. Beispielhaft verwies er auf einen Beschluss der Umweltministerkonferenz der Bundesländer, neue Grenzwer­te für Stoffe im Kontakt mit Boden und Grundwasser festzulegen, die z.T. jeder realistischen Grundlage entbehrten, u.a. bei Vanadium. Entgegen der Kritik der eigenen Wirtschaftsminister und trotz des Protestes der Ziegelindustrie sollen die Parameter drastisch verschärft werden, ohne dass gesicherte Erkenntnisse vorliegen.

 „Es kann doch nicht angehen“, so Kunibert Gerij, „dass Behörden fast wahllos Parameter festsetzen, die völlig unsinnig sind und der Industrie Millionen Euro abverlangen, um diese Unsinnigkeit zu beweisen: Der von der Umweltministerkonferenz vorgesehene Geringfügigkeitsschwellenwert für das Grundwasser für Vanadium beträgt für Bauprodukte nur ein Bruchteil dessen, was z.B. Mineralwässer enthalten dürfen, die das Wohlbefinden des Menschen sichern sollen. Begründung: Da bereits das Mineralwasser ‚belastet’ sei, müssten Bauprodukte viel schärfer behandelt werden, um diese Belastung nicht weiter zu erhöhen. Spätestens an dieser Stelle muss allen Beteiligten klar werden, dass der Standort Deutschland in Gefahr ist.“ Vergleichbare Entwicklungen zeichneten sich bei Quarzfeinstaub, beim CO2-Emissionshandel, bei Erdbeben- und Windbemessung sowie überzogenen Anforderungen im Schallschutz für den Wohnungsbau und den Brandschutz ab.  „Einen beschäftigungspolitisch bedeutenden Wirtschaftszweig durch Fehleinschätzung seiner Wachstumspotentiale und überzogenen Anforderungskatalog in Wartestellung zu positionieren, bedeutet in der Konsequenz die existentielle Bedrohung von Baugewerbe und Wohnungsunternehmen, die Verhinderung von Wirtschaftswachstum und keinesfalls ‚Vorfahrt für Arbeitsplätze’“, betonte Gerij auf der Tagung.

 Zur nachhaltigen Belebung der Wohnkonjunktur forderte Dr. Günter Haber, Hauptgeschäftsführer Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., Berlin, u.a. „den forcierten Abbau überproportional gestiegener Bürokratie- bzw. Regulierungskosten verbunden mit einer dras­tischen Reduzierung der aufgeblähten Umweltbürokratie bei der Bebauungsplanung“. Diese müsse ergänzt werden durch eine schnellere Bereitstellung von innerstädtischem Bauland. Auch eine Entschlackung der Landesbauordnung sei unabdingbar. Als Beispiel nannte er den Wegfall von Baugenehmigungen bei Häusern bis zur Hochhausgrenze. Wo Genehmigungen unverzichtbar seien, müssten die Verfahren schon zur Senkung der Finanzierungskosten durch Ausschlussfristen von max. 6 Monaten beschleunigt werden.

 Zudem forderte Dr. Haber eine Liberalisierung des Mietrechts und die Abschaffung antiquierter Bestimmungen. Die extrem dichte Reglementierung des Mietrechts stelle ein gravierendes Investitionshemmnis dar, das es bei keinem anderen Wirtschaftsgut in vergleichbarer Weise gebe. Alle Vorschriften – in Zeiten entspannter Wohnungsmärkte längst überholt – sollten aufgehoben werden. Die Kündigungssperrfrist der generellen gesetzlichen Regelung sei für alle Fälle ausreichend. Auch neuere Missgriffe - wie die Einführung asymmetrischer Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter - sollten unverzüglich zurückgenommen werden. Zusätzliche Reglementierungen, wie sie die rot-grüne Koalition auf Bundesebene mit ihrem Antidiskriminierungsgesetz beabsichtigt, würden den verbliebenen, minimalen Rest an Mietwohnungsbau und –sanierung endgültig auf Null zurückfahren. Schon die heutige Bautätigkeit reicht nicht mehr aus zur Erhaltung der Wohnungsversorgung auf dem bisherigen Stand.

 Dr. Hans-Dieter Krupinski, Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen, rief das Auditorium dazu auf, neue Felder des Wohnungsbaus für sich zu entdecken, wie beispielsweise das barrierefreie Wohnen. Mit diesem Konzept, das in der neuen Legislaturperiode von NRW  ausgebaut werden soll, habe die Regierung im Mietwohnungsbau bereits Akzente gesetzt. Allerdings seien von den 8,3 Mio. bestehenden Wohnungen erst ca. 100.000 barrierefrei gestaltet. Aufgrund der Alterspyramide liege der Bedarf mittelfristig jedoch bei 2,5 Mio. Wohnungen dieser Art. „Das bedeutet für die Bauwirtschaft eine riesige Chance, da eine entsprechende Umrüstung des Bestandes durch Sanierung oder Ersatzneubau vorgenommen werden muss.“

 Auch sei es notwendig, neue Wohnformen zu integrieren. So würden von der Landesregierung Wohngemeinschaften und Wohngruppen gefördert. Hier werde versucht, mit einem gewissen Grad an Selbsthilfe und Betreuung das Leben im Alter zu organisieren. Mit dieser Art des Wohnungsbaus als Alternative zur klassischen Heimunterbringung würden die sozialen Folgekosten erheblich reduziert. Konsensfähig auch über die Parteigrenzen hinweg seien die gewaltigen Aufgaben bei der Umstrukturierung von Wohn- und Pflegeheimen. Mindestens 2.500 Heime allein in NRW müssten grundsätzlich modernisiert und baulich umstrukturiert werden. Vernünftige Wohnbedingungen wieder entstehen zu lassen, sei eine der großen Zukunftsaufgaben. „Hier eröffnet sich ein neuer Markt im Bestand, auf den sich die Bauwirtschaft einstellen kann“, so Dr. Krupinski. 

 Als Schlüsselbranche für Wachstum und Beschäftigung bezeichnete Michael Halstenberg, Ministerialdirektor im Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Berlin, die Bauwirtschaft. Mehr als 50 % aller Investitionen gingen in diesen Bereich, der über 2 Mio. Menschen beschäftige. Er forderte die öffentlichen Auftraggeber auf, ihrer Investitionsverantwortung im Gebäudebereich gerecht zu werden. Vorrangig sei die qualitative Verbesserung des Wohnungsbestandes. An die Adresse der Bauindustrie gerichtet, verlangte er eine größere Wettbewerbsfähigkeit durch Pro­duktivität und Leistungsfähigkeit sowie die Optimierung der Wertschöpfungskette Bau durch besseres Wissensmanagement und mehr Innovationen.

 Halstenberg unterstrich, dass der Bund als einziger öffentlicher Auftraggeber seine Bauinvestitionen seit 1998 erhöht habe. Im Wohnungs- und Städtebaubereich betragen die Investitionen 2005 rund 1,4 Mrd. €. Beim Programm der bundeseigenen KfW-Bank zur energetischen Sanierung im Wohnungsbestand wurden seit 2001 ca. 1,42 Mrd. € für Zins verbilligte Kredite durch Teilschulderlasse zur Verfügung gestellt.  Im Rahmen der Agenda 2010 werde dieses Konzept mit insgesamt 720 Mio. € in 2006 und 2007 fortgeführt. Er informierte, dass die Bundesregierung notwendige Entwicklungen durch nachhaltig wirkende Maßnahmen unterstützen werde – u.a. durch eine stärkere Einbringung der deutschen Interessen und Qualitätsstandards in den europäischen Baunormungsprozess und die Einführung der Präqualifikation.

 Auf dieses Verfahren setzt auch Rechtsanwalt Lutz Pollmann, Hauptgeschäftsführer Baugewerbliche Verbände, Düsseldorf. Dieser TÜV als Leistungsfähigkeits- und Zuverlässigkeitsnachweis könnte dazu führen, dass ein geordneter Wettbewerb und eine gewisse Beruhigung am Markt entstehen. Die derzeitige Situation mit verstärkter Konkurrenz durch osteuropäische Baufirmen, mit Novellierung der Handwerksordnung und Niederlassungsfreiheit sowie Deregulierung hätten dazu geführt, „dass praktisch ein gesamter Berufsstand weitgehend vor der Auflösung steht“.

 Als von der Politik stark unterbewertet und sträflich vernachlässigt  sieht auch Burghard Schneider, Verbandsdirektor der Wohnwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Statistisch belegt sei, dass rund 85 % des gesamten deutschen Netto-Anlage­vermögens auf Immobilien entfallen. Laut ifo-Institut wurden allein in 2003 rund 5,5 Bill. € für Immobilien in Deutschland ausgegeben, davon 3,2 Bill. € für Wohnimmobilien. Die Wertschöpfung des Grundstücks- und Wohnungswesens in Deutschland liege bei knapp 250 Mrd. €. Fast 400.000 Menschen seien in diesem Bereich unmittelbar beschäftigt. „Ein gigantisches Volumen, dem die Politik einfach nicht gerecht wird“, so Schneider. In Rheinland Westfalen werden vom Verband rund 1,24 Mio. Wohnungen bewirtschaftet mit weit über 3 Millionen Menschen. Die Wohngebäude vor allem in städtischen Ballungsbereichen stammten allerdings überwiegend aus den Nachkriegsjahren, so dass sich die Investitionen auf den Wohnungsbestand, auf Modernisierung, Teilabbruch und Neubau an gefragten Standorten konzentriere. Die Investitionen für Modernisierung bezifferte er für seinen Verband auf jährlich 1,6 Mrd. €, zuzüglich 600 Mio € für Neubauinvestitionen.

 Gleichwohl nehme auch in NRW der Leerstand in vorwiegend wirtschaftlich schwachen Regionen und durch substanziell nicht vermietbare Wohnungen zu. Dies dürfe allerdings nicht zur Fehleinschätzung führen, Deutschland ist bebaut. Die Formulierung sei weder unter Qualitätsgesichtspunkten und gesellschaftlichen Verhältnissen noch im Blick auf die demografische Entwicklung zulässig. Dem Schrumpfungsprozess der Städte mit Stadtumbau zu begegnen, bedeute Abriss mit Aufwertung und Nachfolgeinvestitionen, Ersatz für nicht mehr gefragte Wohnstandards aus den 50er/60er Jahren und Umbau durch Zusammenlegung. Verbunden damit seien Modernisierung und Instandhaltung, ökologische und energetische Optimierung der Gebäude sowie Investitionen in die Aufwertung des immer wichtiger werdenden Wohnumfeldes. Hinzu komme notwendiger Neubau neuer Wohnformen für ältere Menschen. „Vorrangiges Ziel ist, die Städte durch Wohnstandortqualitäten zu vitalisieren. Die Infrastruktur muss stimmen, wenn dieses Land Zukunft haben will und dazu gehören auch Impulse für den Wohnungsbau“, so Burghard Schneider. 

 Die Fachtagung „Impulse für den Wohnungsbau“ wurde mitgetragen von den Bauwirt­schaftsverbänden: Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden e. V. , die Bauindustrie Nordrhein-Westfalen, Verband des Westdeutschen Baustoff-Fachhandels e.V., Deut­sche Gesellschaft für Mauerwerksbau (DGFM), Baugewerbliche Verbände, IG Bau sowie VdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen. 

Pressemitteilung, 27.06.2005
Fachverband Ziegelindustrie Nordwest e.V., Essen
Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen NRW e.V., Bonn


Eigenheimneubau kehrt in die Städte zurück
Größte Dynamik in Kernstädten – Erholung im Mietwohnungsbau signalisiert schon erste Trendwende in Ballungsräumen – Höhere Wachstumsraten im Süden


BERLIN – Allen Vorurteilen zum Trotz: Seit Einführung der Eigenheimzulage im Jahre 1995 hat sich der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in den westdeutschen Ballungsräumen bis 2004 wesentlich besser als auf dem Lande entwickelt. Dies teilt LBS Research nach einer aktuellen Analyse der Baugenehmigungsstatistik mit. Das mit Abstand größte Wachstum wies der Eigenheimbau dabei mit 65 Prozent in den Kernstädten auf, während in den Randbereichen der Ballungsräume ein moderates Plus von 1 Prozent registriert wurde. In den übrigen, dünner besiedelten Gebieten Westdeutschlands sank der Eigenheimbau nach einem Zwischenhoch Ende der 90er Jahre im Vergleich zu 1995 um insgesamt 14 Prozent (vgl. Grafik).

Bereits seit vier Jahren hat der Eigenheimbau zugleich den Geschosswohnungsbau in den Ballungsräumen als Nummer 1 der Wohnungsbautätigkeit abgelöst. Entstanden dort Mitte der 90er Jahre noch fast dreimal so viele Wohnungen auf der Etage wie in Ein- und Zweifamilienhäusern, liegt der Eigenheimneubau jetzt in den zehn westdeutschen Ballungsräumen insgesamt um 28 Prozent über dem Bau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Lediglich in den süddeutschen Miethochburgen München und Stuttgart hat der Geschosswohnungsbau noch die Nase vorn.

Ein genauerer Blick in die Statistik zeigt, dass das durch die damalige Debatte um die Wohneigentumsförderung ausgelöste „Strohfeuer“ bei den Eigenheimgenehmigungen im Jahre 2003 außerhalb der Brennpunkte der Wohnungsnachfrage ausgeprägter war. Hier folgte einem Anstieg um 14 Prozent im vergangenen Jahr ein noch schärferer Einbruch um 19 Prozent. In den Ballungsräumen waren die Schwankungen mit plus 6 bzw. minus 4 Prozent deutlich schwächer ausgeprägt. Dies zeigt nach Einschätzung der LBS-Experten, dass das kurzfristig verfügbare Angebot an Bauflächen für privaten Wohnungsbau in den Ballungsräumen begrenzt ist.

Zugleich ist im Jahre 2004 in den Ballungsräumen ein erster Anstieg im Geschosswohnungsbau zu registrieren. Hier nahmen die Genehmigungen im vergangenen Jahr von ihrem Tiefpunkt des Jahres 2003 wieder um 2 Prozent zu. Noch ausgeprägter ist diese Trendwende in den Kernstädten mit plus 9 Prozent. Besonders deutlich war insgesamt die Erholung in den süddeutschen Regionen. Allein im vergangenen Jahr nahm dort der Mehrfamilienhausbau (auch außerhalb der Ballungsräume) um 4 Prozent zu, verglichen mit einem nochmaligen Rückgang um 7 Prozent im nördlichen Teil des früheren Bundesgebiets. In Ostdeutschland stand 2004 sogar ein nochmaliger Rückgang um 19 Prozent zu Buche.

Dies ist nach Auffassung von LBS Research ein Indiz dafür, dass auf manchen Wohnungsmärkten nach jahrelangem Abschwung nunmehr die Trendwende unmittelbar bevorsteht. Vor allem in den Regionen, die auf Wachstum und Prosperität setzen, müssen die Städte möglichst bald die Signale bei der Wohnungsbauentwicklung auf Grün stellen, wenn sie ihre Zukunft als Wirtschafts- und Wohnstandort sichern wollen.

Quelle: LBS Research, 18.04.2005



2030 Deutschland mit mehr Einwohnern als heute
Prognosen seit 1992 um 13,7 Millionen Einwohner nach oben korrigiert – Demografen unterschätzen die tatsächliche Entwicklung immer wieder – Steigende Lebenserwartung wichtigster Faktor

BERLIN – Negative Bevölkerungsprognosen prägen seit vielen Jahren die politischen Debatten in Deutschland. Kaum jemand nimmt zur Kenntnis, dass die Vorhersagen ständig nach oben korrigiert werden. Wie LBS Research mitteilt, hatten die statistischen Ämter von Bund und Ländern noch im Jahre 1992 für 2030 in Deutschland einen Bevölkerungsrückgang auf 69,9 Millionen Menschen vorhergesagt. Mittlerweile geht das DIW selbst in seiner pessimistischsten Prognose davon aus, dass die Bevölkerung im Jahre 2030 mit 83,6 Millionen Einwohnern um gut 1 Million über dem aktuellen Bestand liegt (vgl. Grafik).

Die LBS-Experten haben in ihre Übersicht ausschließlich Prognosen aus der Zeit nach der deutschen Einheit sowie dem Fall des eisernen Vorhangs einbezogen. Die damit verbundenen Wanderungen waren nämlich schon 1992 im Prinzip bekannt. Wenn sich auch die beiden jüngsten Prognosen von 2003 und 2004 deutlich unterscheiden, so liegt das nach Auskunft von LBS Research weniger an unterschiedlichen Annahmen über die Zuwanderung. Sie liegt in beiden Fällen bei gut 200.000 Menschen pro Jahr. Vielmehr berücksichtigt das DIW aktuellere Informationen über die Steigerung der Lebenserwartung.

Der Vergleich zeigt, dass seit Anfang der 90er Jahre von den Demografen deutliche Veränderungen vollzogen wurden: Unter dem Eindruck des Ausmaßes der Zuwanderung zu Beginn der 90er Jahre, die auch die weiteren Prognosen beeinflusste, wurde bereits die 8. koordinierte Vorausberechnung der statistischen Ämter 1994 deutlich nach oben verändert. Dies haben die Prognosen in der 9. Berechnung teilweise wieder korrigiert. Deshalb war das Ergebnis für 2030 nur geringfügig höher. Erst nach dem Jahrtausendwechsel haben sich die Demografen endgültig von negativen Prognosen verabschiedet.

Wie LBS Research ergänzend mitteilt, liegt das DIW selbst bei zurückhaltenden Annahmen für 2030 über dem aktuellen Stand von 82,5 Millionen Einwohnern zur Jahreswende 2004/2005. Bei höheren Annahmen über die Nettozuwanderung sowie bei einem unterstellten konstanten Anstieg der Lebenserwartung wird für 2030 sogar eine Bevölkerung von 85,2 Millionen prognostiziert. Unter diesen Voraussetzungen nimmt laut DIW die Bevölkerung bis 2050 mit 83,1 Millionen zwar wieder etwas ab, liegt damit aber auch bis zur Mitte des Jahrhunderts noch über dem heutigen Stand.

Nach Auffassung der LBS-Experten erweisen sich vor diesem Hintergrund manche wohnungs- und städtebaupolitischen Debatten als völlig falsch. Zumindest für Deutschland insgesamt stehe ein Bevölkerungsrückgang keineswegs unmittelbar bevor. Besonders fraglich sei es, wenn die aktuelle Schwäche der Wohnungsbaukonjunktur von der Politik bereits auf demografische Faktoren zurückgeführt wird. Hinzu komme für die Perspektiven des Wohnungsmarktes, dass wegen des anhaltenden Trends zu kleineren Haushalten deren Zahl noch über längere Zeit weiter wachsen werde. Allein in den letzten acht Jahren sind im Schnitt über 200.000 Haushalte pro Jahr hinzugekommen. Nach den Prognosen wird ihre Zahl noch mindestens bis 2020 weiter ansteigen, und zwar insgesamt um fast 2 Millionen.

Selbstverständlich ist laut LBS Research bei den Bevölkerungsprognosen regional zu differenzieren. Angesicht unterschiedlicher Entwicklungstendenzen in verschiedenen Räumen Deutschlands komme es für Bau- und Investitionsentscheidungen mehr denn je auf die Standorte an. Klar sei aber auf jeden Fall, dass manchen Regionen mit Bevölkerungsrückgängen auf der anderen Seite auch zumindest in gleichem Umfang Wachstumsregionen gegenüberstünden. Denn sonst sei per saldo ein Bevölkerungszuwachs mathematisch unmöglich. Diese unterschiedliche Situation führe aber sogar eher zu höherem Wohnungsbaubedarf. Denn Arbeits- und Wohnungssuchende in Wachstumsregionen könnten schwerlich darauf verwiesen werden, dass in anderen Gegenden der Republik immer mehr Wohnungen leer stehen.

Nach Einschätzung der LBS-Experten ist die hier dokumentierte Entwicklung der Bevölkerungsprognosen für 2030 im Prinzip nichts Neues. Denn im Rückblick zeige sich, dass die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung stets oberhalb der Prognosen gelegen habe. Diese wichtige Botschaft dürfe daher nie vergessen werden, weder von der Politik noch von den Akteuren auf dem Markt. Sonst würden Fehlentwicklungen mit Angebotsengpässen sträflich spät wahrgenommen.

Quelle: LBS Research, 04.04.2005

Querverweis: Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung



Experten befürchten Wohnungsknappheit
LBS-Umfrage ergibt: Angebot bleibt bis 2010 hinter der Nachfrage zurück – Diskussion über verschlechterte Förderbedingungen belastet Bautätigkeit – Wohneigentum hat Schlüsselfunktion für Wohnungsmärkte

BERLIN – Der Wohnungsbau in Deutschland hat weitere schwierige Jahre vor sich: wenn die steuerlichen Rahmenbedingungen tatsächlich weiter verschlechtert werden, hat dies zwangsläufig zur Folge, dass der Neubau vorübergehend deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die Expertenmehrheit prognostiziert daher für 2010 in deutlich mehr Regionen als heute zunehmende Engpässe im Wohnungsangebot. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage der Landesbausparkassen (LBS), an der sich mehr als zehn unabhängige Institute aus Wissenschaft und Beratungspraxis – darunter GEWOS, empirica, InWIS, Pestel und Prognos – beteiligt haben.

Die Diskussion um den so genannten Subventionsabbau bei der Eigenheimzulage, aber auch bei der degressiven AfA im Mietwohnungsbau verunsichert nicht nur Anbieter und Nachfrager auf den Wohnungsmärkten. Sie macht auch die Experten in ihren Wohnungsbaueinschätzungen für die Zukunft unsicher. Dabei geht es vor allem um die Frage, ob und wann die Bautätigkeit sich noch vor 2010 von ihrem gegenwärtigen Abwärtstrend erholen und wieder auf einen bedarfsgerechten Wachstumspfad einschwenken kann.

Wie LBS Research zu den Umfrageergebnissen mitteilt, gehen die befragten Institute nahezu einhellig von einem Wirtschaftswachstum in der Größenordnung von real 1 bis 2 Prozent aus. Auch in ihrer pessimistischen Einschätzung der Zukunft der Förderbedingungen sind sich die unabhängigen Experten einig. An eine völlige Abschaffung glauben sie auch bis 2010 nicht, wohl aber rechnen sie mit deutlichen Verschlechterungen. Einige befürchten deshalb auch mittelfristig ein Neubauniveau in Deutschland von unter 250.000 Wohneinheiten im Jahr, einzelne sogar von unter 200.000 Einheiten. Überwiegend erwarten die Institute einen Durchschnitt von 270.000 bis 300.000 Wohnungen, der aber kurzfristig nicht erreichbar ist.

Die aktuelle Neubautätigkeit, die im nächsten Jahr nach Einschätzung von LBS Research auf einen Wert von unter 250.000 Wohneinheiten zusteuert, bleibt deutlich hinter dem vorhandenen mittelfristigen Wohnungsbedarf zurück. Diesen sieht das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), eine nachgeordnete Behörde des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, für den Zeitraum bis 2010 im Bau von über 350.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr in ganz Deutschland. Das Forschungsinstitut empirica beziffert den durchschnittlichen jährlichen Zusatzbedarf sogar in der Größenordnung von 385.000 Einheiten. Beide gehen von einem – wenn auch bescheidenen – realen Anstieg der verfügbaren Einkommen und vor allem von einer deutlichen Zunahme der Zahl der Haushalte aus. Diese Faktoren treiben die Wohnungsnachfrage auf absehbare Zeit in die Höhe.

Überwiegend skeptisch sind die Experten laut Umfrage inwieweit der Markt tatsächlich auch mit einer entsprechenden Angebotsausweitung reagiert. Nahezu zwangsläufige Konsequenz ist daher die Einschätzung der Expertenmehrheit, dass der Wohnungsmarkt im Jahre 2010 mangels ausreichender Neubautätigkeit in deutlich mehr Regionen als heute Zeichen von Wohnungsknappheiten oder gar Engpässen ausweist.

In einem Punkt sind sich alle befragten Institute einig: Niemand sieht künftig im Mietwohnungsbau noch einen wesentlichen Eckpfeiler der Wohnungsbautätigkeit. Alle rechnen vielmehr damit, dass der Neubau im wesentlichen von selbstnutzenden Wohneigentümern getragen wird. Auf sie entfallen bereits heute rund 70 Prozent des Neubaus, und ihr Anteil wird nach Einschätzung der Experten in den nächsten Jahren sogar noch weiter steigen.

Quelle: LBS Research, 21.03.2005



Modernisierungsschub durch Gebrauchtkäufer
Bestandserwerb überflügelt Neubau von Wohneigentum – Breite Palette von Verbesserungsmaßnahmen – Bei freistehenden Eigenheimen sind Investitionsspielräume am größten – Bundesregierung bestätigt: trägt zu Aufwertung der Städte bei

BERLIN – Der Erwerb von Wohneigentum im vorhandenen Gebäudebestand ist nicht nur ein Motor für die Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten und für mehr Sicherheit im Rentenalter. Er gibt zugleich wichtige Impulse für die Modernisierung der Bausubstanz in den Städten. In Westdeutschland geben nach Auskunft von LBS Research 71 Prozent der Gebrauchtkäufer neben dem Kaufpreis im Durchschnitt 18.000 Euro für den Ausbau, die Modernisierung, Instandsetzung oder Schönheitsreparaturen aus. In den neuen Ländern investieren sogar 83 Prozent aller Altimmobilienerwerber in ihr Objekt, und zwar mit 36.000 Euro im Schnitt glatt das Doppelte. Dies ist das Ergebnis einer repräsentativen Befragung von TNS Infratest bei Wohneigentumserwerbern der Jahre 2001 bis 2003. (vgl. Grafik)

Wie die Infratest-Wohneigentumsstudie gezeigt hat (vgl. LBS-Infodienst Wohnungsmarkt 13/1104), haben Bestandskäufer bei der Schaffung von Wohneigentum in den letzten Jahren erstmals den Neubau überflügelt. Immer mehr zieht es Erwerber dabei in die Stadt. Lagevorteile und ein gewachsenes Umfeld mit guter Infrastruktur spielen hier eine Rolle. Für die meisten Gebrauchterwerber ist daneben aber auch der günstigere Preis ein ausschlaggebendes Argument. Bei allen Wohneigentumskäufern der Jahre 2001 bis 2003 waren Neubauten in Westdeutschland mit 224.000 Euro im Schnitt rund anderthalb mal so teuer wie Gebrauchtimmobilien (150.000 Euro). In Ostdeutschland sind neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit 183.000 Euro sogar doppelt so teuer gewesen wie Objekte aus dem Bestand (91.000 Euro).

Dass die Gebäudequalität der Gebrauchtobjekte in vielen Fällen nicht mit dem aktuellen Neubaustandard vergleichbar ist und Anlass für eine „Frischzellenkur“ besteht, zeigt laut LBS Research die Größenordnung der Bauinvestitionen in den Bestand, die von den Käufern vorgenommen werden. Dabei reicht das Spektrum in Westdeutschland von der wohnwertverbessernden oder energiesparenden Modernisierung (bei 36 Prozent aller Gebrauchtkäufe) über reine Instandhaltungsmaßnahmen (28 Prozent) und Schönheitsreparaturen (23 Prozent) bis zu An-, Um- und Ausbauten (16 Prozent). Lediglich 29 Prozent der Befragten haben – zumindest zunächst – keine entsprechenden Maßnahmen durchgeführt.

Der vielfach größere Anpassungsbedarf im Häuser- und Wohnungsbestand der neuen Länder kommt nach Angaben von LBS Research darin zum Ausdruck, dass hier neben Modernisierungen (64 Prozent) und Instandhaltungsmaßnahmen (45 Prozent) auch An-, Um- und Ausbauten mit 45 Prozent eindeutig größeres Gewicht haben. Demgegenüber entfallen auf reine Schönheitsreparaturen 10 Prozent, und nur 17 Prozent verzichteten ganz auf Bestandsverbesserungen.

Die unterschiedlichen Entscheidungsspielräume der Erwerber kommen bei einer getrennten Betrachtung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen klar heraus: In West- und Ostdeutschland haben die neuen Wohneigentümer „auf der Etage“ lediglich in rund 60 Prozent der Fälle den Erwerb mit Bestandsinvestitionen verbunden, wobei die Schönheitsreparaturen einen deutlich größeren Anteil haben. Erwerber von gebrauchten Eigentumswohnungen haben denn auch „nur“ 9.000 Euro (West) bzw. 12.000 Euro (Ost) in ihr Objekt investiert. Bei freistehenden Eigenheimen liegen die Investitionssummen demgegenüber zwei- bis dreimal so hoch, nämlich bei rund 23.000 Euro (West) bzw. 34.000 Euro (Ost). Dabei darf – so der Hinweis der LBS-Experten – die durchschnittlich deutlich größere Wohnfläche dieser Objekte nicht übersehen werden. Doch die geringeren Investitionssummen der Reihenhauskäufer zeigten gleichfalls, dass die Modernisierungsfreiheit und -bereitschaft in freistehenden Eigenheimen objektiv offenbar am größten sei.

Dies gilt nach dem Ergebnis der Studie im übrigen auch für die Planungen für die nächsten Jahre. So gaben lediglich rund 12 Prozent aller Käufer von gebrauchten Eigentumswohnungen an, in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Modernisierung oder einen Ausbau ihrer Wohnung zu planen. Eine entsprechende feste Investitionsabsicht gibt es bei immerhin rund 30 Prozent der Reihenhauskäufer, aber bei fast der Hälfte aller Erwerber von freistehenden Eigenheimen aus dem Bestand.

Der nicht zuletzt politisch bedeutsame Zusammenhang von Eigentumserwerb und Verbesserung des Wohnungsbestandes wird auch im jüngsten städtebaulichen Bericht der Bundesregierung deutlich, wo es im Kontext mit den Bestandsinvestitionen von Gebrauchtkäufern wörtlich heißt: „Indirekt leistet die Eigenheimzulage damit einen Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung in den Kommunen.“ Die LBS-Experten erinnern daran, dass dieser Sachverhalt im Grunde schon eine über 25-jährige Tradition hat. Denn im Jahre 1977 wurde erstmals die Wohneigentumsförderung nach § 7 b des Einkommenssteuergesetzes auch auf den Erwerb aus dem Wohnungsbestand ausgedehnt, flankierend zur Einführung einer bundesweiten Städtebauförderung in den 70er Jahren. In der Folgezeit hat dies damals zur Rückkehr vieler Wohneigentumsinteressen in die Städte geführt – und damit zu einer Renaissance vieler gewachsener Quartiere beigetragen.

Die Entwicklung in den 80er und 90er Jahren zeigt jedoch zugleich, dass es riskant wäre, bei der Wohneigentumsbildung allzu einseitig auf die Bestände zu setzen. Nachdem Mitte der 80er Jahre – ähnlich wie heute – viele Städtebauer und Wirtschaftsforscher dem Wohnungsneubau ein zu geringes Gewicht beimaßen, kam es schon nach kürzester Zeit wieder zu ausgeprägten Anspannungen auf den Wohnungsmärkten bis hin zu akutem Wohnungsmangel in vielen Städten. Ähnliches droht nach Auskunft von LBS Research auch jetzt wieder. Denn der Neubau in Deutschland rutscht immer klarer unter die Marke von 300.000 Wohneinheiten ab, die auch vom Bundesbauministerium als mittelfristig notwendiges Mindestbauniveau für die Bautätigkeit angesehen wird.

Quelle: LBS Research, 07.03.2005


Städtische Wohnungsbestände werden von Neueigentümern bevorzugt
Realisierung von Eigentumswünschen vor allem in hoch verdichteten Räumen – Gebrauchterwerb in den letzten Jahren bereits auf dem Vormarsch – Zersiedelungs-Vorwurf durch Fakten widerlegt

BERLIN – Wohneigentum gleich Neubau auf der grünen Wiese? Die aktuelle Datenlage zeigt, dass dieses Vorurteil so falsch ist wie nie zuvor. Denn: mehr als die Hälfte der neuen Eigentümer (52 Prozent) haben von 2001 bis 2003 in Westdeutschland gebrauchte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen erworben. Bestandskäufe haben damit erstmals den Neubau überflügelt. Der Anteil der Neubauten fiel nämlich gleichzeitig auf 48 Prozent zurück (nach 57 Prozent von 1998 bis 2000). Mittlerweile werden zwei von drei Wohneigentümern zudem in den hoch verdichteten Räumen fündig, darunter überwiegend sogar in den Ballungskernen (vgl. Grafik). Dies sind wichtige Ergebnisse der aktuellen Wohneigentumsstudie von TNS Infratest im Auftrag des Bundesbauministeriums und verschiedener Finanzdienstleistungsinstitute.

Vor allem der Trend in der räumlichen Verteilung ist nach Auskunft von LBS Research eindeutig: Entfielen Mitte der 90er Jahre in Westdeutschland noch genauso viele Wohneigentums-Erwerbe auf hochverdichtete Räume einerseits sowie ländliche Regionen und Regionen mit Verdichtungsansätzen andererseits, verlagerte sich die Nachfrage bereits Ende der 90er Jahre klar in die Ballungsräume: Von 1998 bis 2000 fanden dort bereits 61 Prozent der Käufe statt, in den letzten drei Jahren sogar 64 Prozent. Das zeigt, so LBS Research, dass Wohneigentum dort erworben wird, wo entsprechender Bedarf in der Bevölkerung spürbar ist. Die These der Zersiedelung durch Wohneigentumsbildung wird damit erneut eindrucksvoll widerlegt.

Besonders bemerkenswert ist nach Auffassung der LBS-Immobilienexperten auch der Wandel in den Präferenzen der Wohneigentümer, was die Frage „Neubau oder Bestand“ angeht. Obwohl bis Ende 2003 die Eigenheimzulage für Neubauobjekte noch höher war, hat die gebrauchte Immobilie die Führungsrolle bei der Wohneigentumsbildung übernommen. „Dieser Trend wird sich jetzt noch verstärken, denn der Abbau der Neubauförderung sowie der Rückgang in der Neubautätigkeit lenken die Nachfrage zwangsläufig noch stärker auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Bestand“, prognostiziert LBS Research. Mittlerweile müsse man sich bereits wieder Sorgen um steigende Kaufpreise (und natürlich auch Mieten) machen, wenn in den Zentren der Wohnungsnachfrage nicht genügend Neubauobjekte auf den Markt kämen.

Der in den Zahlen für Westdeutschland zum Ausdruck kommende Trend wird nach den Infratest-Zahlen zunehmend auch in den neuen Ländern erkennbar – wenn auch von einer anderen Ausgangssituation aus. Hier entfällt aufgrund des Nachholbedarfs bei Einfamilienhäusern in attraktiven Lagen immer noch mehr als die Hälfte der Eigentumsnachfrage auf Neubauten (56 Prozent), aber der Anteil ist seit dem Zeitraum von 1998 bis 2000 (damals lag der Neubauanteil bei fast 70 Prozent) bereits deutlich gefallen. Auch bei der räumlichen Verteilung im insgesamt dünner besiedelten Ostdeutschland spielen die verdichteten Regionen mit 39 Prozent zwar noch nicht die Führungsrolle, aber auch hier ist der Trend nach zuvor 35 Prozent aufwärts gerichtet.

Das Fazit von LBS Research lautet daher: Die manchmal verbreitete These, die staatliche Förderung würde die Wohneigentumsnachfrage aus den Städten aufs flache Land verlagern, lässt sich nach diesen Daten weniger denn je halten. Man braucht sich in der Politik keine Sorgen darum zu machen, dass Wohneigentum nicht dort entstünde, wo die Leute dies wünschen. Vielmehr richtet sich auch hier die Nachfrage immer stärker auf die verdichteten Regionen; wo irgend möglich, auch auf Bestandsobjekte. Ein weiteres Infratest-Ergebnis bestätigt, dass die Eigenheimzulage tatsächlich dort hilft, wo der politische Bedarf vorhanden ist: Seit der Absenkung der Einkommensgrenzen im Jahre 2000 ist das Durchschnittseinkommen der Neu-Eigentümer deutlich gesunken, nämlich um 13 Prozent auf 2.870 Euro pro Monat in den alten Ländern (neue Länder: 2.590 Euro). „Das zeigt, dass die Eigenheimzulage gezielt den Schwellenhaushalten familiengerechtes Wohnen und erfolgreiche Alterssicherung ermöglicht“, so LBS Research abschließend.







Dass die Gleichung „Wohneigentum ist Neubau auf der grünen Wiese“ falsch ist wie nie zuvor, zeigt die Datenlage der aktuellen Wohneigentumsstudie von TNS Infratest im Auftrag des Bundesministeriums und verschiedener Finanzdienstleistungsinstitute, denn: Mittlerweile werden zwei von drei Wohneigentümern in den hoch verdichteten Räumen fündig, darunter überwiegend sogar in den Ballungskernen.

Quelle: LBS Research, 22.11.2004


Wohneigentum auf der Etage: die städtische Alternative
In Ballungszentren bereits 40 bis 60 Prozent der Selbstnutzer in Eigentumswohnungen – Stockwerkseigentum steigert Wohneigentumsquote in den Städten – Bremen größte Eigenheim-Hochburg

BERLIN – Eigentum gleich Eigenheim? Vor allem in den Städten gilt diese scheinbar selbstverständliche Gleichung in den letzten Jahren immer weniger. Wo das verfügbare Baulandangebot dies zulässt, realisieren die meisten Eigentumsinteressenten zwar immer noch ihren Wunsch in Form des Ein- oder Zweifamilienhauses. Doch in den Schwerpunkten der Wohnungsnachfrage, den nord-, west- und süddeutschen Zentren, wird häufig die Eigentumswohnung zur Alternative. Wie eine Analyse von LBS Research auf der Basis der aktuellsten statistischen Daten aus dem Jahre 2002 zeigt, leben die Selbstnutzer bereits in einer Reihe von Großstädten mindestens genauso oft in der Eigentumswohnung wie im Ein- oder Zweifamilienhaus. An der Spitze steht München mit 60 Prozent Wohneigentum „auf der Etage“, aber auch in Stuttgart, Hannover, Düsseldorf und Nürnberg liegt der Anteil der selbstgenutzten Eigentumswohnungen an allen Eigentumsobjekten um oder über 50 Prozent (vgl. Grafik).

Die relativ große Marktbedeutung von Eigentumswohnungen ist nach Auskunft der Experten von LBS Research umso bemerkenswerter, als in Deutschland erst seit gut 50 Jahren Wohneigentum auf der Etage begründet werden kann, sei es durch Neubau, sei es durch nachträgliche Umwandlung von Mietwohnungen. Mittlerweile gibt es nach der jüngsten Mikrozensus-Zusatzerhebung des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahre 2002 über 5,4 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland. Im früheren Bundesgebiet entfallen 17 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes auf diese Rechtsform. In den neuen Ländern, in denen die gesetzlichen Grundlagen dafür erst seit 1990 existieren, liegt der Anteil immerhin bereits bei 8 Prozent.

Während in früheren Wohnungsmarkt-Zyklen der Schwerpunkt auch schon einmal bei vermieteten Eigentumswohnungen von Kapitalanlegern lag, übernimmt auch in diesem Marktsegment immer mehr der Selbstnutzer die Hauptrolle. So liegt in Westdeutschland deren Anteil an allen Eigentumswohnungen jetzt bei 53 Prozent, in den neuen Ländern bereits bei 49 Prozent. Die Tendenz zu eigenen vier Wänden auf der Etage wird nach Einschätzung von LBS Research eher noch zunehmen, da der Mietwohnungsmarkt sich noch nicht durchgreifend erholt und gerade in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen mit ihrem traditionell begrenzten Angebot an familiengerechten Wohnformen die Nachfrage nach Wohneigentum zunimmt.

Auch diese neuen Zahlen bestätigen nach Ansicht von LBS Research, dass die Wohneigentumsbildung in den Städten auf dem Vormarsch ist und von der wachsenden Bedeutung der Eigentumswohnungen profitiert. Insgesamt ist der Anteil dieser Objekte an allen selbstgenutzten Wohneinheiten in Deutschland bis 2002 auf 19 Prozent gestiegen. Und gerade durch das so genannte Stockwerkseigentum ist die Wohneigentumsquote in den größten Städten auf Werte zwischen 20 und 30 Prozent angewachsen. Ausnahmen sind lediglich Berlin (13 Prozent) und Frankfurt (16 Prozent) am unteren Ende sowie Bremen (mit 36 Prozent) als „leuchtendes Vorbild“ für urbanes Wohneigentum. Gerade diese Stadt weist eine lange erfolgreiche Tradition auf, und zwar bemerkenswerterweise gerade auch durch erfolgreiche städtische Einfamilienhaus-Bauformen. Deshalb bleibt die Bedeutung der Eigentumswohnungen an der Weser begrenzt.

Durch die haushaltsbezogenen Wohneigentumsquoten wird die Bedeutung der eigenen vier Wände für die Bevölkerung in den Städten eher noch unterschätzt. Da Eigentümer-Haushalte in der Regel größer sind als Mieter-Haushalte, liegt die bundesdeutsche Wohneigentumsquote nach der jüngsten statistischen Analyse von empirica im Auftrag der LBS, auf die Kopfzahl bezogen, sogar bei 52 Prozent. Da es auch in den Städten vor allem die Familien mit Kindern sind, die in den eigenen vier Wänden leben, liegen auch hier die personenbezogenen Eigentumsquoten deutlich über den in der Grafik genannten Werten, so LBS Research abschließend.

Quelle: LBS Research, 02.08.2004


LBS-Umfrage ergibt wachsenden Wohnungsbedarf bis 2010
Institute gehen überwiegend von 300.000 und mehr neuen Wohneinheiten aus – Bauimpulse durch zunehmende Haushaltszahlen und Verbesserung der Wirtschaftslage

BERLIN – Nach siebenjähriger Talfahrt im deutschen Wohnungsbau steht das Urteil der Wohnungsmarktexperten nahezu einhellig fest: In der zweiten Hälfte des Jahrzehnts wird der jährliche Neubaubedarf in der Bundesrepublik insgesamt nicht weiter sinken. Eher wird er sogar wieder über die Marke von 300.000 Wohneinheiten wachsen. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage der Landesbausparkassen (LBS), an der sich elf unabhängige Institute aus Wissenschaft und Beratungspraxis – darunter DIW, Prognos und die „Immobilienweisen“ Bulwien und empirica – beteiligt haben.

Die Umfrage-Resultate im Detail: Vier Institute prognostizieren für den Zeitraum 2005 bis 2010 einen Neubaubedarf, der um mehr als zehn Prozent über dem Fertigstellungsergebnis des Jahres 2002 liegt. Damals wurden in ganz Deutschland 290.000 neue Wohneinheiten registriert, 2003 dürfte das Resultat in der gleichen Größenordnung gelegen haben. Fünf weitere befragte Experten sehen den erforderlichen Neubau für den Rest des Jahrzehnts in etwa auf dem aktuellen Niveau. Nur zwei Institute weichen mit einer pessimistischeren Prognose vom generellen Experten-Trend ab.

Hinter den globalen Zahlen verbergen sich durchaus differenzierte Prognosen für die unterschiedlichen Regionen der Republik, mit Wachstums- wie Stagnationstendenzen. Das wird auch an den unterschiedlichen Einschätzungen für die alten und neuen Bundesländer deutlich. Während sich die von den Experten erwarteten Bedarfszahlen für Westdeutschland zwischen knapp 200.000 und annähernd 300.000 Wohneinheiten bewegen, schwanken die Vorhersagen für Ostdeutschland deutlich stärker, nämlich zwischen lediglich 25.000 und über 60.000.

Die befragten Wohnungsmarktexperten haben bei ihrer Prognose die seit dem 1. Januar 2004 geltenden neuen Förderbedingungen für den Wohnungsbau bereits berücksichtigt. Wichtiger für die mittelfristige Nachfrage ist nach Einschätzung der Experten von LBS Research aber, dass die Bevölkerung – allen Unkenrufen zum Trotz – nach der Statistik Jahr für Jahr noch weiter zunimmt. Außerdem werden die Haushalte im Schnitt immer kleiner, sowohl durch jüngere Singles als auch durch allein stehende Senioren. Unstreitig steigt deshalb die Zahl der Haushalte weiter an, in Ostdeutschland noch rund ein Jahrzehnt, im Westen der Republik sogar noch bis weit nach dem Jahr 2020.

Mindestens genauso entscheidend für die mittelfristige Nachfrage ist nach Auffassung der Experten, dass die Wohnungsnachfrage erfahrungsgemäß mit anspringender Konjunktur und Verbesserung der Beschäftigungslage stabiler wird bzw. wieder spürbar zunimmt. Dabei gehen die befragten Experten in punkto Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast einhellig von einer Rückkehr zum Wachstumspfad aus, wenn auch in einem moderaten Bereich von ein bis zwei Prozent real.

Insgesamt tragen die Experten-Prognosen nach Einschätzung von LBS Research damit den absehbaren demographischen Rahmenbedingungen wie auch der Wirtschaftsentwicklung Rechnung. Zu berücksichtigen sei darüber hinaus der reine Ersatzbedarf für Abrisse, Umwidmungen und Zusammenlegungen, der nach den langfristigen Erfahrungen mindestens 0,3 bis 0,5 Prozent des Wohnungsbestandes ausmacht, also 100.000 bis 180.000 Einheiten pro Jahr. Nicht ohne Grund habe deshalb das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in seiner Prognose aus dem Jahre 2001 die gesamte Wohnungsbaunachfrage für den Zeitraum 2006 bis 2010 auf 350.000 bis 400.000 Einheiten pro Jahr beziffert.

Unterschiedliche Einschätzungen gibt es schließlich aktuell bei den Experten zu der Frage, ob der künftige Schwerpunkt der Neubautätigkeit bei selbstgenutztem Wohneigentum oder beim Mietwohnungsbau liegt. Ein Drittel der Institute hält nach dem drastischen Niedergang des Mietwohnungsbaus der letzten Jahre hier eine bescheidene Erholung für plausibel. Die klare Mehrheit geht jedoch davon aus, dass der Wohnungsbaubedarf in Zukunft noch stärker als bisher von Wohneigentumsinteressenten getragen wird, auf die heute bereits über 70 Prozent des Neubaus entfallen.

Die Umfrage-Ergebnisse dürfen nach Auffassung der Experten von LBS Research weder von den Verantwortlichen in der Bau- und Wohnungswirtschaft noch von der Politik auf die leichte Schulter genommen werden. Vielmehr müsse vor einer wachsenden Schere zwischen steigender Nachfrage in den nächsten Jahren bei gleichzeitig zunächst weiter sinkendem Neubauangebot gewarnt werden. Im laufenden Jahr werde der Wohnungsbau noch auf dem Niveau der letzten Jahre mit etwas weniger als 300.000 Einheiten verharren, denn eine nicht unbeträchtliche Zahl von Interessenten habe angesichts der seit Beginn dieses Jahres geltenden Kürzung der Neubauförderung die Neubauabsicht vorgezogen.

Schon bald werde es aber zu einem umso schärferen Rückgang kommen, da die Nachfrage sich bei gleicher Förderung verstärkt auf Bestandsimmobilien verlagern werde. Ab 2005 dürfte daher der Neubau schon um rund 20 Prozent sinken und 2006 auf die Marke von 200.000 fertiggestellten Wohnungen zusteuern. „Akute Knappheiten mit steigenden Preisen und Mieten sowie Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche sind dann nur eine Frage der Zeit, weil Bauentwickler und Grundstücksanbieter erfahrungsgemäß nicht schnell genug reagieren“, kommentiert LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm das drohende Auseinanderklaffen von Bedarf und tatsächlicher Bautätigkeit in den nächsten Jahren.

Quelle: LBS Research, 15.03.2004



Aberglaube im Bauwesen
Hier geht es weniger um solche interessanten Sprüche wie "Wer glaubt dass ein Bauleiter den Bau leitet, der glaubt auch dass ein Zitronenfalter Zitronen faltet", sondern um Auffassungen - auch in der Fachwelt - die sich hartnäckig halten. Oft lässt sich nicht nachvollziehen, warum.


Der U-Wert ist die energetische Kenngröße

Denkste. Ich möchte es natürlich auch (kurz) begründen. Das Rezept á la EnEV und formelverliebter Diplom- Experten: man nehme einen "Rechenwert der Leitfähigkeit", den man im Labor unter definierten Bedingungen bestimmt. Dass man diese Bedingungen in der Realität nicht hat, halte einen nur nicht davon ab, damit zu rechnen - auch wenn 1% Feuchtegehalt ca. 10% Dämmverlust mit sich bringen. Dann nehme man noch die sensationell verlässlichen Größen Innen- und Außentemperatur und gebe Übergangswiderstände hinzu, linear umrühren - fertig.

Geht man von der Machbarkeit einer langfristigen Mittelwertbetrachtung aus, fällt es einem nicht schwer, das Speichervermögen zu vernachlässigen. Konsequenterweise klammert man dann noch solche Begriffe wie TAV, Phasenverschiebung, Wärmeeindringzahl, Auskühlzeit und Temperaturträgheit aus. In die Betrachtung darf auf keinen Fall aufgenommen werden: die Strahlungslufttemperatur, Luftfeuchte innen und aussen, dazu Absorption und Adsorption, die Ausgleichsfeuchte ist dann auch ein Tabuthema.

Hat man den großen Sprung gemacht, die Feuchteverhältnisse zu ignorieren, fällt es gar nicht mehr schwer, Tauwasserbildung in Außenwandkonstruktionen zu akzeptieren und per DIN zuzulassen. Wichtig bei alledem: Strahlungsvorgänge als nebensächlich betrachten - dann kommt man guten Mutes dazu, solare Gewinne herunter zu spielen bzw. 3% Bilanzbeitrag als gnädig attestiertes Maximum zu gewähren.

Kleine Hilfestellung: selbst laienhaft überlegende Hausbewohner haben schon konstatiert, dass eine dicke Dämmung im DG nicht vor sommerlicher Hitze schützt - trotz prima U-Wert. Manch einer mag sich schon gewundert haben, dass dicke Gemäuer im Sommer angenehme Kühle spenden - trotz schlechtem U-Wert. Und wie interpretiert man den Umstand, dass alte Ziegelbuden weniger Heizenergie verbrauchen, als berechnet?

Wunderwelt der Bauphysik! S´ heilige U-Wertle jedenfalls richtet´ s nicht. Je weniger man jedoch zu komplexer Betrachtung bereit ist, desto leichter fällt einem der Glaube an´ s heilige U-Wertle. Und um so leichter bereitet es einem Mühe, mit der Formel nachzuweisen, dass die Formel stimmt. Pfeift auf die Praxis, es lebe die EnEV- linientreue Diplom-Bauphysik. Rechnen ist besser als messen, der wohnende Mensch hat sich dem unterzuordnen!

Fazit:
Der U-Wert ist nur eine von mehreren Kenngrößen. Eine vernünftige energetische Betrachtung
kann man nur anstellen, wenn man die Verhältnisse komplex betrachtet. Der U-Wert ist dafür untauglich.

Ergänzung:
Es würde nichts gegen die Anwendung des U-Werts sprechen, wenn dieser sich durch Feuchte verschlechtert oder wenn die Kelvintageszahlen und der Luftübergang und der Solarbonus Fehler behaftet sind. Dann muss man das eben berücksichtigen - oder ggf. die Fehler in ±% entsprechend angeben. Das Verwerfliche ist jedoch, dass man dies ganz einfach nicht befolgt. Insofern kann man der EnEV mitsamt DIN 4108 keine Legitimation zusprechen.

Man sollte auch darauf achten, dass nicht Dämmung und Dämpfung verwechselt werden. Dass es in einem DG (ohne nennenswerte Wärmespeicherfähigkeit) trotz guten U-Werts bei Sonne schnell heiß wird, schließt jedoch nicht aus, dass man hier im Winter tatsächlich entsprechend Heizenergie einspart. Mehr dazu auf meiner Seite zum Dachgeschossausbau.

Die schnelle "Durchreichung" der Temperatur bei Styropor ist auf dessen geringe Speicherfähigkeit zurückzuführen. TAV, Phasenverschiebung, Wärmeeindringzahl, Auskühlzeit und Temperaturträgheit sind als Dynamik-Kennwerte, die sich proportional zum Speichervermögen verbessern, für den Wohnkomfort sehr wichtig.

Allerdings muss man auch sehen, dass eine monolithische Außenwand mit einem (rechnerisch) "schlechten" U-Wert bessere Energieverbrauchswerte beschert, als eine gedämmte mit "gutem" U-Wert. Wozu sind dann aufwändige Berechnungsverfahren gut, die die tatsächlichen Gegebenheiten nicht wieder spiegeln?

Der U-Wert ist lediglich für die DÄMMUNG (Transmissionsverluste) zuständig. In der Physik hat jeder Parameter eine Aufgabe und offenbar wird die Bedeutung verschiedener Parameter nirgends so durcheinander gebracht wie im Baufach. Und am wenigsten hilft einseitige Betrachtung, wo es doch so komplex zugeht. Schade, dass dies nicht so in der EnEV umgesetzt ist.

Meine Intentionen zum Wand-Baustoff sind die, dass er folgende Eigenschaften in sinnvoller Kombination haben soll (wobei klar wird, dass dem U-Wert eine untergeordnete Rolle zukommt):
- Wärmedämmung
- Speicherung
- Sorption
- Solarabsorption
- Wirtschaftlichkeit

Linktipp: klicken Sie den Textlink an.   Ich bitte zu beachten, dass ich insbesondere dem Thema
       Wirtschaftlichkeit  eine eigene Seite gewidmet habe.

Schluss:
Am Ende sollte man sich doch die sinnhafte Frage stellen: Wenn man mit der U-Wert-Theorie die Energieverwaltung des Gebäudes, insbesondere der Außenwände, nicht richtig berechnen kann - warum tut man es dennoch? Sind 40% offiziell tolerierte Abweichung nicht reine bauphysikalische Kabbalistik? Wie viele Schimmelkranke brauchen wir denn noch in Deutschland? Sind zigtausende m² mit patentiertem Verfahren sanierte WDVS nicht Beleg genug für Untauglichkeit brachialer Anwendung unvernünftiger Theorien in der Praxis?

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Blower Door - eine sichere Aussage zur Gebäudedichtigkeit

Zu den "verschärften Anforderungen" der EnEV gehört auch die zur Gebäudedichtigkeit. Natürlich ist das auch eine wichtige Sache, wenn man an die Feuchteempfindlichkeit von Wärmedämmung im ausgebauten Dach oder im Leichtbau denkt. Bei einem vernünftig errichteten Mauerwerksbau halte ich das Thema für unangebracht, jedoch sollten Messungen bei Leichtbauweisen zur Sicherheit durchgeführt werden.

Denn bei den "verschärften Anforderungen" hat man nicht bedacht, dass noch keine Nano-Roboter im Bauwesen zum Einsatz kommen. Mithin ist es aufgrund kniffliger Details nahezu unmöglich, eine völlig dichte Dampfsperre einzubauen. Das Ergebnis einer Blower-Door-Messung soll eine Aussage über etwaige Leckagen liefern.

In der Regel wird diese Messung im fertig beplankten Raum durchgeführt. Da liegt der Knackpunkt. Stellen Sie sich einen fertig ausgebauten Dachraum vor, beplankt mit GK-Platten und mit einem Latexanstrich versehen, der sogar noch gem. Theorie mit Vor-, Zwischen und Schlussbeschichtung ausgeführt. Alternativ können Sie sich eine satt aufgerollerte Dispersionsfarbe vorstellen.

Nun wird gemessen, es gibt einen guten Wert, z.B. n50 = 2,1 [1/h]. Ein traumhafter Wert, da der empfohlene Grenzwert bei 3 liegt (Räume mit Fensterlüftung, nach DIN V 4708 - 7). Kann man davon ausgehen, dass die Dampfsperre mit Sicherheit dicht ist? Vorsichtshalber nicht - denn die Dampfsperre kann wer weiß wie perforiert sein, ohne dass man es mittels der BD-Messung mitbekommt. Denn: die Farbbeschichtung kann solch eine luftdichte Haut zum Zeitpunkt der Messung bilden, dass es ein verfälschtes Ergebnis gibt.

Mit der Zeit entstehen, z.B. in den Xeln, kleine feine Risse, zumal die Acrylversiegelung auch nicht ewig hält. Den Rest können Sie sich vorstellen. Andererseits kann man auch schlechtere Werte messen, wenn die Abklebung z.B. von Spülenanschlüssen nicht exakt erfolgte usw. Also: nicht nur ergeben auf die Zahl schauen, sondern beobachten, wie es zur Messung kam.

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Die Abnahme vom "Bau-TÜV" bringt Sicherheit

Alles nur Zinnober. Es geht lediglich darum, wenig Leistung für viel Geld zu verkaufen, ohne jegliche Haftung und Gewähr. Wie die Rechtsabteilung in einem Schreiben vom 19. Dezember 2000 mitteilt, übernehme der TÜV BB entgegen der Erwartung vieler Laien "keine Erfolgs bezogenen Verpflichtungen und keinerlei Leitungs- und Koordinierungsaufgaben" ...

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Die atmende Fassade

"Massive Wände schaffen ein gesundes Raumklima": das ist nicht ganz falsch, aber wenn Ihnen erzählt wird, dass eine Fassade "atmet", sollten Sie sich diese Theorie näher erläutern lassen. Oft muss diese Theorie dafür herhalten, sich für eine Bauweise zu entscheiden. Tatsächlich "atmen" Wände nicht, durch normale Mauern gehen nur 1-2 % der Innenraum-Feuchte, im Extremfall sind es 4-5 %. Nur mit Lüften erreichen Sie den erforderlichen Luftwechsel. Wichtig ist die Berücksichtigung von Diffusions- und Sorptionsvorgängen.

Im übrigen ist dieses Thema so neu nicht. Zitat: "Ein Atmen der Wände im Sinne einer Lufterneuerung der Innenräume findet nicht statt. Dagegen ist aus hygienischen und bautechnischen Gründen auf der Innenseite der Wände eine gewisse Aufnahmefähigkeit für Wasserdampf erwünscht;..." Quelle: DIN 4108, Wärmeschutz im Hochbau, Ausgabe Mai 1990. Mithin geht es um die Sorptionsprozesse

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WU-Beton = wasserdicht

"WU-Beton lässt kein Wasser durch" stimmt nur zum Teil. Hinsichtlich der Abdichtwirkung kann man davon ausgehen, dass er auch gegen drückendes Wasser (wie es im Berliner Raum auch in relativ geringen Tiefen durch Schichtenwasser anstehen kann) wirkt und kein Wasser in den Keller läuft. Jedoch erfolgt eine Diffusion von Wasserdampf ab der Eindringtiefe durch den Rest des Materials nach innen. Das ist besonders bei der Planung und Ausführung der Fußböden im Keller zu berücksichtigen (Dampfsperre!).

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Keine Bange - der Unternehmer gibt Gewährleistung

Das mag zwar vertraglich regelbar sein, oft ist jedoch die praktische Umsetzung das Problem. Zunächst müssen alle Fristen über 2 Jahre extra vereinbart werden, sonst gelten nur die 2 Jahre nach § 13 Nr. 4 (1) VOB/B. Außerdem gelten kürzere Fristen für bewegliche bzw. sich drehende Teile (z.B. eine Pumpe).
Der Unternehmer ist verpflichtet, alle auftretenden Mängel zu beseitigen, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind. Aber das erledigt er i.d.R. nur als seriöses Unternehmen, bei Bagatellfällen bzw. für Grossauftraggeber. Was nämlich nicht in der VOB - geschweige denn im Bauvertrag - steht, ist die Tatsache, dass sich nach der Abnahme die Beweislast umkehrt.
Das bedeutet, dass Sie dem Unternehmer die Vertragswidrigkeit ggf. nachweisen müssen. Interessant wird das, wenn sich an einem Bauwerksteil die Leistungen mehrerer Unternehmer überschneiden, z.B. Wasserflecken an der Decke eines Flachdaches: Undichtigkeit der Dachabdichtung oder mangelhafte Dampfsperre und daraus resultierendes Schwitzwasser?
Am Ende kann es erforderlich werden, zu klagen und einen Gutachter einzuschalten. Das nützt aber nur etwas, wenn der Unternehmer Bestands orientiert handelt (und nicht Konkurs anmeldet).
Das Problem besteht u.a. darin, dass sich die Leistung eines Unternehmens nicht versichern lässt, d.h. weder auf Erfüllung noch auf Mangelfreiheit.
Drum prüfe, wer sich vertraglich bindet.

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"Nach DIN" garantiert Qualität

Oft findet man in fragmentarischen Baubeschreibungen z.B. von GU-Verträgen Formulierungen wie: "Bad gefliest nach DIN" o.ä. Das ist natürlich völlig ungenügend, um qualitative Ansprüche zu sichern. Nach DIN 18352 beträgt die Fugenbreite für "trocken gepresste keramische Fliesen und Platten mit einer Seitenlänge über 10 cm" immerhin 2 bis 8 mm. Stellen Sie sich Fliesen mit 15 cm Kantenlänge vor, bei denen die Fugenbreite 8 mm beträgt. Außerdem ist keinerlei Aussage zu Rutschfestigkeit und Abriebfestigkeit getroffen. Ob, wo und wie abgedichtet wird, geht daraus auch nicht hervor. Im übrigen gibt es 10 Normen für keramische Fliesen und Platten nach DIN 18352. Man kann also eine hohe Qualität vereinbaren oder eine als "minderwertig" aufgefasste Leistung erhalten - und dennoch wurde "nach DIN" ausgeführt. usw. usf.

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Rekordbauzeiten beim Fertighaus

sind nur beeindruckend, wenn man die Vorfertigungszeit außer Berücksichtigung lässt. Zwar lassen sich Fertighäuser in wenigen Tagen (auf der fertigen Bodenplatte aus Ortbeton) errichten, aber kennen Sie einen Anbieter, der Ihnen das bestellte Haus nach 7 Tagen nach abgeschlossener Planung und eingeholter Baugenehmigung bzw. eingereichter Bauanzeige hinstellt?

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Der Einheitsarchitektenvertrag

auch Standardvertrag genannt, schaffe Rechtssicherheit. So einen Vertrag gibt es nicht, auch wenn Verlage diesen als Formblatt anbieten. Das kann dann allenfalls ein Mustervertrag sein. Der Vertrag ist individuell festzulegen, wobei es nicht allein genügt, auf die beauftragten LPh aus der HOAI hinzuweisen. Dazu gibt es höchstrichterliche Entscheidungen, die allerdings wiederum so weit gehen, dass man die LPh dem Inhalte nach noch einmal abschreiben könnte.

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Niedrigenergiehaus-Standard

als Formulierung in der Baubeschreibung garantiert niedrigen Energieverbrauch. Warum eigentlich? Ganz einfach, weil der Errichter allemal nachweist, dass Ihr Energieverbrauch niedriger ist als bei anderen Gebäuden. Mehr gibt nämlich der begriff nicht her, er ist nämlich nicht definiert und daher genauso sinnlos wie die Formulierung vom "gehobenen Standard", mit dem Sie vertragsrechtlich ebenfalls nichts anfangen können. Mit nicht definierten wohlklingenden Begriffen ist gut werben.
Unser Tipp: lassen Sie sich einen berechneten und nachgewiesenen Jahresheizwärmebedarf als vertraglich zugesicherte Eigenschaft garantieren. Nehmen Sie als Richtwert 70 kWh/m2·a, der nicht überschritten werden sollte. Alles andere ist Hokuspokus. Gerade ab Januar 2002 wird das wegen der EnEV ein Problem für viele GU und Bauträger, da diese Ihnen diese Werte nachweisen müssen.

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Vollsaniert

ist ebenfalls ein interessantes Unwort. Man verwendet es in Kaufverträgen für Immobilien. Der Käufer denkt, dass das gesamte Gebäude gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik und der Baukunst umfassend instand gesetzt und/oder modernisiert wurde. Aber Sanierung ist kein genormter, rechtsverbindlicher Begriff. Vollsanierung daher genauso wenig. Auch hier kommt es darauf an, anstatt wohlklingender Worte sich Eigenschaften vertraglich zusichern zu lassen. Das heißt, dass alle ausgeführten Arbeiten gewerke- bzw. bauteilweise aufzuführen sind und der Verkäufer muss Ihnen die ordnungsgemäße Ausführung zusichern.

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Malerfertig

als Bezeichnung für Untergründe bzw. Oberflächen suggeriert, dass der Maler sofort loslegen kann. Das kann er allerdings in jedem Fall, es sei denn Ihr ästhetisches Empfinden spricht dagegen. Spätestens wenn Sie die Firma des Vorgewerks darauf hinweist, dass die Leistung gemäß Vertrag erbracht ist und das Folgegewerk (Maler) ja nur beginnen braucht, werden Sie merken, dass bei dem begriff "malerfertig" die Vorstellungen bei Auftraggeber und Auftragnehmer auseinander gehen, sofern nicht eine klare Leistungsabgrenzung erfolgt ist.

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Wasserbehandlung mit Magneten

Wir sind im Baumarkt fündig geworden. Da wird der Kundschaft ein Stück Wasserrohr mit "9 hochwertigen" Permanentmagneten zum Zwischenschrauben angeboten. Die Wirkungsweise soll darauf basieren, dass durch das Durchfliesen des Wassers durch die Magnetfelder die Kalkionen neutralisiert werden, wodurch sie sich nicht mehr festsetzen und somit zu Verkalkung führen. Dazu gibt es ein Bildchen vom "Erfinder" auf dem Faltblättchen und 5 Jahre Garantie. Es wird jedoch nicht verraten, worauf es die Garantie gibt (wahrscheinlich darauf, dass die Permanentmagneten permanent magnetisch sind). Fazit: die Zeiten magnetischen Bettzeugs und ähnlicher Wünschelrutenerzeugnisse sind nicht vorbei. Aber wer glaubt, dass man mit solchem Hokuspokus "bessere und frühere Ernten (Salat, Tomaten etc)." erzielt, nur zu. Der Glaube hilft Berge versetzen.

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DIN EN ISO 9000 sichert Qualität

Es gibt ein europaweites Qualitätssicherungssystem, welches über die o.g. DIN eingeführt wurde. Qualitätssicherung bedeutet jedoch nur: es wird die Qualität der Organisationsstruktur des Unternehmens gesichert (zumindest theoretisch). Wie läuft das? Man löhnt als Unternehmen einen 5-stelligen Betrag an eine Zertifizierungsstelle und die kontrolliert anhand der 9000er DIN-Reihe. Wenn alle Aktenordner ordentlich etikettiert sind, bekommt das Unternehmen ein Siegel, es ist dann DIN ISO-zertifiziert. was nutzt das dem Auftraggeber dieses Unternehmens? Gar nix. Denn mit dem Prüfstempel kann Ihnen niemand die Qualität von Gebäuden sichern. Im ungünstigen Fall kann das bedeuten: auf der Baustelle das blanke Chaos, aber im Büro alles hübsch ordentlich.

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Nachtabsenkung der Heizung führt zu Energieeinsparung

Das widerspricht dem gesetzmäßigen Abfluss von Energie von innen nach außen. Wenn ich weniger Wärme zuführe, sinkt die Temperatur. Will ich es wieder wärmer haben, muss ich die Differenz ausgleichen. das bedeutet, man muss sowohl die Raumluft als auch die Wände erneut "auf Temperatur bringen". Eine entscheidende Kenngröße hierbei ist die thermische Behaglichkeit. Insofern entspricht eine Temperatur- Absenkung eher dem üblichen Nutzerverhalten in Schlafräumen. Das kann man aber auch am Thermostaten regeln.

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Hohe Zahl am Thermostaten - hoher Verbrauch

Die Idee, Heizkosten einzusparen, mag ja löblich sein. Aber das kann man nicht allein an der abgelesenen Zahl am Stellgriff festmachen. Die Erzielung der gewünschten Raumtemperatur hängt nicht nur davon ab, ob der Themostat auf 2 oder auf 4 steht. Entscheidend sind die Heizkörpergröße, die Wetterlage und die baulichen Gegebenheiten (Ausrichtung, Gebäudegeometrie, Bauteileigenschaften usw.). Eine Beurteilung ermöglicht lediglich häufiges Ablesen am Verbrauchszähler (Röhrchen, Display, Wärmemengenzähler). Noch ein Tipp: am meisten spart der, der sich einzureden vermag, dass ihm bei 16°C mollig warm ist. Unter dem Link rechts erfahren Sie, wie ein Thermostat (-Ventil) funktioniert.

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Facility Management = eine neudeutsche Bezeichnung für Hausmeisterdienste

Zur Historie
1978 Hermann Miller Corporation; Konferenz Facilities Impact on Productivity
1978 Gründung einer Arbeitsgruppe unter der Leitung von Dave Armstrong
1979 Gründung des Facility Management Institute (FMI) in Ann Arbor, Michigan, durch Dave Armstrong (Finanzexperten, Designer, Architekten)
1980 erste Ausbildungsprogramme im Fachbereich Facility Management am FMI
1980 Gründung der National Facility Management Association (NFMA)
1983 Umwandlung der NFMA in die International Facility Management Association (IFMA)
mit Sitz in Houston, Texas: Definition des Begriffes FM
1985 Gründung der Association of Facility Management (AFM) in Großbritannien
1989 Gründung der German Facility Management Association GEFMA
1996 Gründung der IFMA Deutschland e.V. (deutscher Ableger der IFMA)

Definition in den USA
(United States Library of Congress, 1988)
"FM ist die Praxis, den physischen Arbeitsplatz mit dem Menschen und mit der Arbeit zu koordinieren. FM integriert dabei die Grundlage der wirtschaftlichen Betriebsführung, der Architektur und der Verhaltens- und IngenieursWissenschaften2'

Deutsche Definition
(GEFMA Definition Richtlinie 100, Bonn 1996)
"FM ist ein unternehmerischer Prozess, der durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen und unter Berücksichtigung von Arbeitsplatz und -umfeld eine verbesserte Nutzungsflexibilität, Arbeitsproduktivität Lind Kapitalrentabilität zum Ziel hat, "Facilities" werden als strategische Ressource in den unternehmerischen Gesamtprozess integriert.

Europäische Definition
(Euro-FIVI Definition, Glasgow 1990)
"Facility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen."

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