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Inhaltsverzeichnis

Siehe auch:


Der Knick und die Satzung

Zur Frage: Sehr geehrter Herr R., keiner wird verstehen, was mit dem "Knick" gemeint ist. Wenn Sie möchten, dass ich mir die Sache mal ansehe, schicken sie mir eine Skizze oder beschreiben Sie die Örtlichkeit genauer. Vorab: die LBO gibt, genau wie das BauGB, nur Rahmenbedingungen vor und grundsätzlich haben örtliche Regelungen Vorrang (die natürlich dem allg. Baurecht nicht widersprechen dürfen). Deshalb ist es wichtig, dass man darauf achtet, worauf sich die Gemeinde in ihrem Bescheid bezieht (Quellen, Rechtsbehelf).

Zwischenauskunft: Hallo Herr Bumann, danke erstmal für ihr Interesse. Bin das Wochenende in Dänemark gewesen und konnte deshalb nicht früher antworten. Ich habe die Örtlichkeit mal Skizziert, ich hoffe dann wird es etwas deutlicher. Der Knick steht auf einem eigenen Flurstück welches ich auf der Breite meines Grundstückes mit erworben habe (wenn denn die Formalitäten über die Bühne gegangen sind). D.h. das Knickstück vor meinem Grundstück gehört mir. Ich darf es aber aufgrund einer bestehenden Knicksatzung nicht  entfernen. mfg B.R.
Antwort: Sehr geehrter Herr R., danke für die Skizze, so wird alles klarer. Man lernt ja immer dazu und nun weiß ich, was ein Knick ist. Neu ist für mich auch, dass es sogar eine "Knicksatzung" gibt.

Rekapitulieren wir erst mal die Frage aus dem Forum: "Das Grundstück wird von der Strasse durch einen Knick der zum Grundstück gehört und nicht entfernt werden darf getrennt. Die Gemeinde hat jetzt bestimmt, dass für mein Grundstück und das angrenzende Grundstück (auch mit Knick zwischen Strasse und bebaubarer Fläche) nur eine Einfahrt von 3,5m auf der Grenze der beiden Grundstücke errichtet werden darf. Ich habe mir die LBO §4 und §5 durchgelesen, bin aber leider zu keinem Ergebnis gekommen. Darf die Gemeinde das so durchsetzen, oder muss laut LBO für jedes Grundstück eine eigene Einfahrt errichtet werden?"

Bei dem von Ihnen als Knick bezeichneten Grundstücksteil handelt es sich nach Ihren Schilderungen um einen Teil eines privaten Grundstücks (d.h. sobald der Erwerb durch Grundbucheintrag gesichert ist), der weder bebaut noch sonst wie geländebaulich verändert werden darf. Wenn die diesbezügliche Satzung der Gemeinde tatsächlich so weit geht, dass dies so festgelegt ist und dass dies sogar konkrete Vorgaben für die Gestaltung der Einfahrten - in diesem Fall eine gemeinsame für 2 Grundstücke - mit sich bringt, wird vermutlich auch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch vorzunehmen sein. Dazu muss man aber den Inhalt der Satzung kennen.

Wenn sie die LandesBO heranziehen, werden Sie nur feststellen, dass die Situation mit dem allgemeinen Baurecht vereinbar ist: nämlich ist Ihr Grundstück bebaubar, weil es
- für die beabsichtigte Bebauung geeignet ist (hier: EFH)
- in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt bzw. eine befahrbare, rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öfftl. Verkehrsfläche hat
Die LBO (da können Sie jede heranziehen, außer geringfügiger regionaler Unterschiede bestehen die wesentlichen Unterschiede in der Einordnung der §§) regeln insbesondere Breiten, Radien, Abstände usw. bes. hinsichtlich Feuerwehrzufahrten. In den meisten Bundesländern sind das die §§ 4+5. In Ihrem konkreten Fall muss man sehen, was das BauGB sagt. Nach BauGB wird die Planungshoheit als Bestandteil des Selbstverwaltungsrechts der Gemeinden aufgefasst. Dabei gilt die Planung der Bodennutzung für das eigene Gemeindegebiet mit zu den wichtigsten Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft. Wie das Selbstverwaltungsrecht allgemein ist auch die Planungshoheit als dessen Bestandteil nur im Rahmen der Gesetze gewährleistet.
Wie ich Ihnen bereits empfahl, sind die bezogenen Quellen der Satzung zu eruieren. Hier kommen z.B. in Frage:
- Maßnahmegesetz zum BauGB
- Verwaltungsvorschriften und -verfahrensgesetze
Das heißt, in der Satzung muss stehen, auf der Grundlage welcher (bzw. in
Übereinstimmung mit welchen) §§ bestimmter Gesetze und VO Festlegungen getroffen wurden. Das muss ja bei der Aufstellung von Bebauungsplänen oder FNP auch getan werden.
Was aber ist die konkrete praktische Auswirkung? Sie können Ihr Grundstück bebauen, Sie können es befahren. Einen über das Abstandflächenrecht hinausgehenden Teil können Sie nicht bebauen oder verändern. Sie können nicht auf der (gemeinsamen) Zufahrt parken. Und zuletzt: Sie können die Regelungen nicht ändern, nur akzeptieren (die Satzung war Ihnen vor dem Kauf bekannt). Schaden nehmen Sie keinen. Bsp.: EFH in Bayern (können Sie sich auf meiner HP ansehen), hier gab es einen peniplen Bebauungsplan, der u.a. vorsah, dass ein vor gelagerter Stellplatz zum Fußweg hin anzuordnen war. Auch hier ging es der Gemeinde darum, dass die EFH nicht so nah an den Fußweg "heranrücken".
Hat Ihnen dieser Exkurs etwas genutzt?
Sollte ich partiell irren, bitte ich um eine Präzisierung der Angaben.


Zufahrt zu Hammergrundstück als Gemeinschaftseigentum

Frage:
Hallo Herr Bumann, kurz der Sachverhalt: Auf der gefaxten Zeichnung sehen Sie einen Miteigentümerweg von einer Breite von 3,58 m. Dieser Miteigentümerweg ist zur Nutzung von Haus Nr. 40 und 42 vorhanden. Der Eigentümer von Nr. 42 ist der Ansicht, dass ich mit meinem Pkw nicht mit einem Teil meines Fahrzeuges auf dieser Fläche parken darf - auch über Nacht. In meinem Notarvertrag ist die Fläche als Verkehrsfläche angegeben und das ist: Parkfläche, Stellfläche und Fahrfläche. Noch dazu ist die genaue Teilung nicht möglich = Mischfläche. Er zahle dafür ja Grundsteuer!!! Es müsste rein nach Privatrecht eine Miteigentümerversammlung einberufen werden, um eine Nutzungsänderung herbeizuführen - ist natürlich Quatsch bei 2 gegnerischen Parteien. Nach § 12 StVO - ist übertragbar auf Privatrecht - ist das Parken an engen und an unübersichtlichen Stellen unzulässig - Minimum muss möglich sein und das sind 3,oo m - wir ermöglichen unserem Nachbarn eine Durchfahrt auf 3,40 m ! Ich bitte Sie um einen kleinen klärenden Text für meinen Nachbarn.
A.M, H.

Antwort: Sehr geehrte Frau M., ich muss es leider immer wieder herunter leiern: ich mache keine Rechtsberatung, ich erläutere eigene Erfahrungen und Ansichten. Manchmal hilft’ s, kosten tut es nichts. Das eigentliche Problem in Ihrem Fall besteht m.E. darin, dass wohl außer Ihrem Nachbarn keiner so recht das Problem versteht. Anders ausgedrückt: worum geht es? (Langeweile, Fernseher kaputt, Streitsucht ...). Zu den verkehrsrechtlichen Randbedingungen haben Sie soweit alles ausgeführt, da habe ich nicht viel hinzu zu setzen.

Betrachten wir schnell und abschließend die anderen Gefilde:
1. Nachbarrecht
1.1    eine Beeinträchtigung liegt nicht vor, so schlimm wird Ihr Auto ja nicht ausschauen, dass es zu einer optischen Beeinträchtigung führen könnte, die den Wohnwert schmälert
1.2    eine ungehinderte Ein- und Ausfahrt ist dem Nachbarn möglich, also gibt es keine Behinderung
2    Verkehrsrecht/Baurecht
2.1    Die von Ihnen geschilderte Fahrgasse reicht für einen recht großen Lkw. Ich nehme an, Ihr Nachbar fährt Pkw. Da genügen 2,50 m vollauf, sogar für ein Feuerwehrauto genügt die Fahrgasse.
3    Eigentumsrecht
3.1    Bei dem von Ihnen als „Miteigentümerweg“ bezeichneten Grundstückchen handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, welches ideell geteilt wurde. Das heißt, jedem gehören 50% Anteil – auch bei den Kosten -, ohne dass jedoch eine Grenze gezogen wurde (reale Teilung).
3.2    Verkehrsfläche bedeutet Nutzung durch beide in Form von ruhendem und durchgehendem Verkehr. Örtliche Einschränkungen ergeben sich aus öffentlich-rechtlichen Vorgaben (z.B. StVO, BauO), zeitliche Einschränkungen gibt es nicht.

Also noch mal: worum geht es? Ein Streit würde wie das Hornberger Schiessen ausgehen. Am Ende: außer Spesen nichts gewesen.


§ 34 BauGB / Satzung

Auskunft
: Sehr geehrte (r) Frau/Herr G., es handelt sich, wie vermutet, um § 34 Baugesetzbuch: § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben
zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die
in der auf Grund des § 2Abs. 5 erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im übrigen ist § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.
(3) (weggefallen)
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
1. die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2. bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3. einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden. Die Satzungen nach Satz 1 Nr. 2 und 3 müssen mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein; in ihnen können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1, 2 und 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Satz 1 Nr. 3 sind ergänzend die §§ 1a und 9 Abs. 1a und 8 entsprechend anzuwenden. (5) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist das vereinfachte Verfahren nach § 13 Nr. 2 und 3 entsprechend anzuwenden. Die Satzung nach Absatz 4
Satz 1 Nr. 3 bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde; § 6 Abs. 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden. Dies gilt nicht, soweit die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.


Vereinfachtes Verfahren, doch nicht so einfach?

Frage: Hallo Miteinander. Kann mir jemand sagen welche Antragsform oder Prozedere ist nötig um einen schnellstmöglichen Baubeginn zu erreichen . Vielen Dank im Voraus

Antwort: Hallo, U.K. "Sage mir Deinen Namen, und ich sage Dir, wie Du heißt." Das soll bedeuten, dass man mit der Frage nicht viel anfangen kann. Einen "schnellstmöglichen Baubeginn" erreicht man durch genehmigungsfähige Bauvorlagen, sofern denn eine Genehmigung erforderlich ist. Außerdem sind die Verträge gut vorzubereiten, egal ob Sie mit Architekt, GU, Bauträger oder als selbständig tätiger Bauherr handeln. Selbst wenn man keine Genehmigung benötigt, ist eine gute Planung das A und O. warum, das können Sie im Infobereich VERTRÄGE nachlesen.

Re 1: Hallo , Also genau beschrieben bedeutet für mich das ich nicht mehrere Wochen erst nach Antragseingang mit den Bauarbeiten beginnen möchte. Es geht mir darum zu wissen ob eine Bauanzeige oder ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren dazu geeignet sind um solche langen Wartezeiten zu umgehen , da ich schon im Vorfeld wertvolle Zeit verloren habe und eigentlich in diesem Jahr noch einziehen wollte.

Antwort: Also geht es wohl um ein EFH. Ob eine Anzeige genügt, steht in der Bauordnung. Da ich weder Ihr Projekt noch Ihr Bundesland kenne, kann ich dazu nicht viel sagen. Auf jeden Fall beschleunigt es die Sache ungemein, eben weil kein Genehmigungsvorgang mit den damit verbundenen Prüfungen läuft.

Vereinfachtes Verfahren bedeutet jedoch nicht, dass auf eine Statik und sorgfältige Planung verzichtet werden darf. Die Verantwortlichkeiten sind da klar geregelt. Aber wenn die Voraussetzungen gegeben sind, können Sie praktisch sofort loslegen. Das Bauamt kommt dann nur noch, wenn das Haus am Einstürzen ist. Ausnahmen bestehen, wenn es Satzungen gibt, aber das kann man Ihnen im Rathaus mitteilen.

Re 2: Ja es geht um ein Einfamilienhaus in der Nähe von Köln und es gibt einen gültigen Bebauungsplan . Wenn ich es jetzt richtig verstanden habe kann ich sofort mit Einreichen der gültigen Genehmigungsunterlagen sofort anfangen ?

Antwort: Sehr geehrter Herr K., nun ist es raus: ein EFH bei Köln und einen Bebauungsplan gibt es auch. Das bedeutet, dass das Freistellungsverfahren allemal anzuwenden geht. Das bedeutet lediglich, dass es keines herkömmlichen Baugenehmigungsverfahrens bedarf. Genehmigungsfreistellung bedeutet zumindest, dass Sie erst mal die Bauordnung beiseite legen können.

Aber zu frühem Frohlocken muss das noch lange nicht verleiten. Das möchte ich Ihnen an einem kleinen Beispiel erläutern. Das handelt zwar in Bayern, aber wer sagt, dass die Beamten bei Ihnen nicht auch erfinderisch sind. Es geht um ein einfaches kleines EFH und es gibt einen Bebauungsplan, der so penibel gehalten ist, dass gerade mal die Gardinen nicht vorgeschrieben sind.

Natürlich gibt es auch hier Unterlagen, die im Genehmigungsfreistellungsverfahren einzureichen sind. Der "Antrag auf Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren" ist aber ein und dasselbe Formblatt wie Baugenehmigung und Vorbescheid. Auch der "Erhebungsbogen für Baugenehmigung" ist dabei. Einzureichen sind: Baubeschreibung, Pläne im 100stel, Statik, Wohnflächenberechnung und Nachweise zur Einhaltung der Vorgaben des Bebauungsplanes.

Im Prinzip hatte ich alles einzureichen wie bei einem richtigen Bauantrag, obwohl es im Freistellungsverfahren lief. Wie kommt das? Man darf Genehmigungsfreistellung nicht mit Alles-klar-und-los-gehts verwechseln. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Verwaltungsebene verlegt ist - nämlich von der Baugenehmigungsbehörde zur Gemeinde.

Auch das ist in der Bauordnung geregelt. Zu Ihrem Verständnis: es gibt das Baugesetzbuch, das bundesweit gilt. Das lässt länderspezifische Regelungen zu. Die Landesbauordnung gilt im ganzen Bundesland, aber sie lässt örtliche Regelungen zu, die z.B. eine Gemeinde erlassen kann. Diese speziellen Regelungen müssen natürlich der BauO und dem BauGB entsprechen.

Das können sein: Bebauungspläne, Satzungen, Verwaltungs- und Ausführungsvorschriften. Sie können das auch Behördendschungel oder Bürokratie nennen, aber das ist die Realität. Man kann jedenfalls nicht einfach sagen: freigestellt und los geht´ s.

Die meisten Einzelheiten dürften genau im Bebauungsplan beschrieben sein. Ich werd mich also hüten Ihnen zu sagen: Ja oder Nein. Lesen Sie den Textteil zum Bebauungsplan aufmerksam durch, dann werden Sie sehen, was sich die Beamten für Sie ausgedacht haben.

Zum Thema Baurecht auf Bundes-, Landes- und regionaler Ebene können Sie sich hier im Infobereich informieren. Der Beitrag lautet "Der Knick und die Satzung".

Damit Sie wissen, woher ich meine Weisheiten schöpfe, hier ein Quellennachweis:
§ 67 BauONRW: Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 Abs. 1 oder § 30 Abs. 2 des Baugesetzbuches bedürfen die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mittlerer und geringer Höhe einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen keiner Baugenehmigung, wenn
1. das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht,
2. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist und
3. die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Satz 1 gilt auch für Nutzungsänderungen von Gebäuden, deren Errichtung oder Änderung bei geänderter Nutzung genehmigungsfrei wäre. Die Bauherrin oder der Bauherr kann beantragen, dass für die in Satz 1 genannten Vorhaben das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird.

(2) Den bei der Gemeinde einzureichenden Bauvorlagen ist eine Erklärung der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers beizufügen, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Eingang der Bauvorlagen bei der Gemeinde begonnen werden. Teilt die Gemeinde der Bauherrin oder dem Bauherrn vor Ablauf der Frist schriftlich mit, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, darf unverzüglich mit dem Vorhaben begonnen werden. Ein Rechtsanspruch auf eine solche Mitteilung besteht nicht.

(3) Die Gemeinde kann die Erklärung nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 abgeben, weil sie beabsichtigt, eine Veränderungssperre nach § 14 des Baugesetzbuches zu beschließen oder eine Zurückstellung nach § 15 des Baugesetzbuches zu beantragen, oder wenn sie aus anderen Gründen die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens für erforderlich hält. Erklärt die Gemeinde, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, hat sie der Bauherrin oder dem Bauherrn mit der Erklärung die Bauvorlagen zurückzureichen, falls die Bauherrin oder der Bauherr bei der Vorlage nicht ausdrücklich bestimmt hat, dass sie im Falle der Erklärung der Gemeinde nach Absatz 1 Nr. 3 als Bauantrag zu behandeln sind. Die Gemeinde leitet dann die Bauvorlagen zusammen mit ihrer Stellungnahme an die untere Bauaufsichtsbehörde weiter; § 72 Abs. 1 Satz 3 ist nicht anzuwenden.

(4) Bei Wohngebäuden mittlerer Höhe und Wohngebäuden geringer Höhe mit mehr als zwei Wohnungen, jedoch nicht bei deren Nebengebäuden und Nebenanlagen, müssen vor Baubeginn ein von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen im Sinne des § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 geprüfter Nachweis über die Standsicherheit und von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen aufgestellte oder geprüfte Nachweise über den Schallschutz und den Wärmeschutz vorliegen. Bei Wohngebäuden mittlerer Höhe muss zusätzlich von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen geprüft und bescheinigt werden, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Die Bauherrin oder der Bauherr hat den Angrenzern (§ 74 Abs. 1) vor Baubeginn mitzuteilen, dass ein genehmigungsfreies Bauvorhaben nach Absatz 1 oder Absatz 7 durchgeführt werden soll, zu dem die Gemeinde keine Erklärung nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 abgegeben hat.

(5) Die Bauherrin oder der Bauherr hat den Ausführungsbeginn eines Vorhabens nach den Absätzen 1 und 7 mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich anzuzeigen und dabei die Namen der Bauleiterin oder des Bauleiters und der Fachbauleiterinnen oder der Fachbauleiter sowie der staatlich anerkannten Sachverständigen nach § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4, die die Nachweise nach Absatz 4 aufstellen oder prüfen und stichprobenhafte Kontrollen nach Satz 7 durchführen, mitzuteilen. Die Bauaufsichtsbehörde unterrichtet das Staatliche Amt für Arbeitsschutz und, soweit erforderlich, das Staatliche Umweltamt. Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der baulichen Anlage abgesteckt sein. Die Bauvorlagen und die Bescheinigungen der Sachverständigen nach Absatz 4 müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen. Bauliche Anlagen im Sinne der Absätze 1 und 7 dürfen erst dann benutzt werden, wenn sie ordnungsgemäß fertig gestellt und sicher benutzbar sind. Ihre Fertigstellung ist der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Bei Fertigstellung müssen Bescheinigungen von staatlich anerkannten Sachverständigen vorliegen, wonach sie sich durch stichprobenhafte Kontrollen während der Bauausführung davon überzeugt haben, dass die baulichen Anlagen entsprechend den in Absatz 4 genannten Nachweisen errichtet oder geändert worden sind. § 65 Abs. 4, § 68 Abs. 7 und § 70 gelten entsprechend. Der in § 81 Abs. 2 Satz 1 genannte Nachweis muss der Bauherrin oder dem Bauherrn vorliegen.

(6) Die Bauherrin oder der Bauherr und die späteren Eigentümer haben die Bauvorlagen, Nachweise und Bescheinigungen aufzubewahren.

(7) Die Absätze 1 bis 3 gelten auch für Garagen und überdachte Stellplätze bis 1000 m² Nutzfläche, wenn sie einem Wohngebäude im Sinne des Absatzes 1 dienen. Bei Garagen mit einer Nutzfläche über 100 m² bis 1000 m² muss vor Baubeginn ein von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen geprüfter Nachweis über die Standsicherheit vorliegen sowie zusätzlich von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen geprüft und bescheinigt worden sein, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Für diese Garagen gelten zusätzlich Absatz 4 Satz 3 und Absatz 6. Soll in einer geschlossenen Mittelgarage eine natürliche Lüftung vorgesehen werden, so muss zuvor von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen die Unbedenklichkeit bescheinigt worden sein. Die Bescheinigung ist aufgrund durchgeführter Messungen innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme der Garage von der oder dem Sachverständigen zu bestätigen.

(8) Wird nach Durchführung des Bauvorhabens die Nichtigkeit des Bebauungsplanes festgestellt, so bedarf das Bauvorhaben auch dann keiner Baugenehmigung. Seine Beseitigung darf wegen eines Verstoßes gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften, der auf der Nichtigkeit des Bebauungsplanes beruht, nicht verlangt werden, es sei denn, dass eine Beeinträchtigung von Rechten Dritter dies erfordert.


EnEV und Holzheizanlagen

Frage: Ich baue zur Zeit ein Haus mit einer Pelletheizanlage. Meine Frage ist nun: Gilt die EnEV auch bei Holzverfeuerung? Nach meinem Wissensstand, ist es Ziel dieser Verordnung, den CO²-Ausstoss und die daraus resultierende zusätzliche Emissionsbelastung der Umwelt, durch die Verbrennung von fossilen Brennstoffen (Erdöl, Erdgas) zu reduzieren.
Ich gehe davon aus, dass der Gesetzgeber es auch wünscht, dass weiterhin fossile Brennstoffe zur Erwärmung von Gebäuden eingesetzt werden sollen. Nachdem bei der Verbrennung von Holz keine zusätzliche CO²- Belastung der Umwelt zugeführt wird, kann auch durch die Vorgaben der ENEV keine zusätzliche CO²-Einsparung erfolgen.
Wie muss in diesem Fall die ENEV angewandt werden?
Mit besten Grüssen, A. S.

Antwort: Sehr geehrter Herr S.,
wie Sie richtig ausführen, wird bei der Verbrennung von Holz und Holzprodukten nicht mehr CO2 freigesetzt, als beim Entstehen dieses nachwachsenden Rohstoffes verbraucht wurde. Insofern darf man den abgenutzten Begriff "öko" hier berechtigt ansetzen.

Ihre Entscheidung belohnt der Gesetzgeber, indem er einer Pelletsanlage einen hervorragenden Anlagenbeiwert zuordnet, was der Anlage Vorteile gegenüber herkömmlichen verschafft, wenn es um die Berechnung des Primärenergieverbrauchs geht.

Das ist ja das Neue, dass neben den baulichen Kenngrößen die Haustechnik mit einfließt. Dazu gibt es die Anlagen-Aufwandszahl e(P). Es geht hierbei um den Primärenergiebedarf eines Gebäudes zur Beheizung und zur Trinkwassererwärmung Q(P) im Verhältnis zur Summe aus Heizwärme- und Trinkwasserbedarf.

Q(P, zul) >= ( Q(h) + Q(tw) ) * e(P) Das will ich hier aber nicht weiter vertiefen, weil die Berechnungen recht komplex sind und weil Ihnen mit einer Abschreibübung nicht geholfen ist.

In die Anlagenaufwandszahl e(P) fließt u.a. der Primärenergiefaktor f(P) ein, ich nenne Ihnen hier mal markante Werte:
- Solaranergie 0,0
- KWK regener. 0,0
- Erdgas H 1,1
- Strom 3,0.

Das heißt: je ungünstiger die Erzeugung der Energie (Wirkungsgrade, Verluste) desto schlechter die Bewertung. Für Ihre Anlage ist anzusetzen:
- Heizwerk regenerativ f(P) = 0,1

Das ist doch schon mal ganz gut. Dazu kommen noch Fördermöglichkeiten, wie Sie das aktuelle Marktanreizprogramm vorgeben. Im Rahmen der Berechnungen zum
- Energiebedarfsausweis und zum
- Wärmebedarfsausweis
nach §13 EnEV wird Ihnen Ihr Planer die Vorteile erläutern können, die sich aus der Wahl des Heizsystems ergeben. Und die Firma, die Ihnen die Anlage einbaut, informiert Sie gerne über Fördermöglichkeiten (Zuschüsse).


Totalschaden genehmigungsfrei sanieren

Frage: Liebe Diskussionsteilnehmer/innen, neulich wurde mir die Möglichkeit geboten, in Alleinlage am Waldrand ein uraltes z.T. schon verfallenes Haus zu erstehen. Hierbei ist anzumerken, dass dieses bis vor kurzem noch (eben baulich bedingt) teilweise bewohnt wurde.

Nun brachte ich in Erfahrung, dass zu diesem Haus vor einigen Jahren der Stromanschluss von Dachträger auf Erdkabel modernisiert wurde. Ein Problem wird der Donnerbalken sein, d.h. Toilette/Abwasser. Hier ist lediglich ein Plumpsklo vorhanden.

Wie verhält es sich mit Bestandsschutz? Vor einigen Jahren wollte jemand dieses Anwesen abbrechen und stattdessen einen Neubau errichten. Dieser erlitt mit diesem Vorhaben Schiffbruch. Kann man so ein Anwesen (nur von der baurechtlichen Seite her gesehen) sanieren, d.h. man lässt vielleicht die stabilste Ecke des Anwesens stehen und erneuert eben im wesentlich kleineren Rahmen Grundfest, ersetzt schiefe Mauern, zieht neue Decken ein und erneuert das Dach, erstellt auf diesem Wege eben nahezu einen Neubau. Es ist gut vorstellbar, dass das Haus gar beim Versuch das eine oder andere zu entfernen ganz einfällt. Außerdem müsste man natürlich das Plumpsklo durch ein WC ersetzen und eine
Kleinklärgrube errichten.
Vielen Dank für die Tipps (keine Rechtsberatung!) schon im voraus
Mit freundlichen Grüßen N.F.

Antwort: Baurechtlich (BauGB, BauO) sind Reparaturen keine genehmigungsbedürftigen Maßnahmen. Solange Sie nicht umbauen, innerhalb der alten Abmessungen bleiben und den Gesamteindruck nicht wesentlich verändern, läuft das unter Instandsetzung.


Was bedeutet der Begriff "Aufenthaltsraum"?

Frage: Wer kann mir sagen, was dauernder Aufenthalt bei einem Hobbyraum bedeutet und wo ich darüber etwas im Internet finde?. (Sind Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer nicht erlaubt?, sind Gästeschlafzimmer, Büro, Lesezimmer erlaubt???) Zu welchem Prozentsatz kann man die m2-Fläche eines Hobbyraumes in die Wohnfläche mit einrechnen?

Antwort: Hallo, Herr W. Geht es um baurechtliche Belange oder um divergierende Definitionsvorstellungen mit einem GU/BT? Auf jeden Fall eine interessante Frage.

Ich erkläre es Ihnen anhand der Berliner Bauordnung. Der wesentliche Unterschied zu den anderen Bundesländern besteht in der thematischen Zuordnung zu den §§.

Nach §2 (5) BauOBln sind Aufenthaltsräume Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Folglich muss der Raum für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sein.

Weder eine Feuerstätte noch ein Wasseranschluss ist für einen Aufenthaltsraum erforderlich. Auch muss der Eigentümer den Aufenthaltsraum nicht zum längeren Wohnen oder über Nacht nutzen.

ES GENÜGT, WENN DER RAUM OBJEKTIV FÜR EINEN NICHT GANZ KURZEN AUFENTHALT, SEI ES AUCH NUR TAGSÜBER UND IN DER WARMEN JAHRESZEIT, GEEIGNET IST. (bayVGH, U.v.05.07.1982, BRS 39 Nr. 147).

An diese Begriffsdefinition werden verschiedene rechtliche Folgen geknüpft, Beispiele:

- nach § 2 (3) sind Hochhäuser Gebäude, bei denen der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 m über der festgelegten Geländeoberfläche liegt

- nach § 15 (4) muss jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen in jedem Geschoss mind. 2 voneinander unabhängige Rettungsweg erreichbar sein (notwendige Treppe, eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle)

- nach § 25 (3) müssen Trennwände zwischen Aufenthaltsräumen und im allg. unbeheizten Räumen wärmedämmend sein, soweit die unbeheizten Räume nicht innerhalb der Wohnung liegen oder zu den Aufenthaltsräumen gehören; auch Wände zwischen Aufenthaltsräumen und Treppenräumen und Durchfahrten müssen wäredämmend sein

- nach § 28 (3) können an Dächer, die Aufenthaltsräume abschließen, wegen des Brandschutzes besondere Anforderungen gestellt werden

- nach §32 (2) muss von jeder Stelle des Aufenthaltsraumes der Treppenraum mindestens einer notwendigen Treppe oder ein Ausgang ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein

- nach §34 (6) sollen zur Aufnahme von Rollstühlen bestimmte Aufzüge ... Haltestellen in allen Geschossen mit Aufenthaltsräumen haben

- nach § 39 (1) dürfen Gebäude mit Aufenthaltsräumen nur errichtet werden, wenn die Versorgung mit Trinkwasser dauend gesichert ist

- nach §41 (4) sollen Kläranlagen, Abwassersammelgruben und Lüftungseinrichtungen von Öffnungen zu Aufenthaltsräumen mindestens 5 m entfernt sein

- nach § 42 (1) sind Abfallschächte außerhalb von Aufenthaltsräumen anzulegen

- nach § 43 sollen Anlagen für feste Abfallstoffe von Öffnungen von Aufenthaltsräumen mind. 5 m entfernt sein

- nach § 44 (1) müssen Aufenthaltsräume eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mind. 2,50 m haben

- nach § 44 (2) müssen Aufenthaltsräume unmittelbar ins Freie führende und senkrecht stehende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet und belüftet werden können

- nach § 46 (1) sind Aufenthaltsräume in KG zulässig, wenn das Gelände, das an ihre Außenwände mit notwendigen Fenstern anschließt, in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichenden Entfernung und Breite vor den notwendigen Fenstern nicht mehr als 0,5 m über dem Fußboden der Aufenthaltsräume liegt

- nach § 46 (4) müssen Aufenthaltsräume im Dachraum eine lichte Raumhöhe von mind. 2,30 m über mind. 50% der Grundfläche haben

- nach § 56 (1) gehört ein Gebäude zu den genehmigungsfreien Vorhaben, wenn es keine Aufenthaltsräume ... hat (und BRI < 30 cbm)

Wichtig: der § 44 unterscheidet auch nach "nicht dem Wohnen dienenden Aufenthaltsräumen".

Der Begriff Aufenthaltsraum wird auch im Bauplanungsrecht verwendet: BauNVO = Baunutzungsverordnung

§ 20 Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche (Verordnung über die bauliche
Nutzung der Grundstücke)
(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, ...
(2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, ...
(3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.
Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von AUFENTHALTSRÄUMEN in anderen
Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche ...

§ 21 Baumassenzahl, Baumasse (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke)
(1) Die Baumassenzahl gibt an, ...
(2) Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten
Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Die Baumassen von
AUFENTHALTSRÄUMEN in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen, gehörenden Treppenräume
und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen,
bei denen eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die tatsächliche
Baumasse zu ermitteln.
(3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile ...
(4) Ist im Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen ...

So, nun müssen Sie nur noch die Eigenschaften des von Ihnen mit "Hobbyraum" bezeichneten Raumes mit den Anforderungen der Bauordnung vergleichen - und schon haben Sie die Antworten auf Ihre Fragen.


Rechtsstaat hurra: Streit am Bau

Im Januar 2003 habe ich die blauen Textteile eingefügt. Es handelt sich um Kommentare von Hr. Stadie, Berlin. Die hatte ich per e-Mail erhalten und ich finde sie - unterm Strich - ganz gut, so dass ich sie unverändert übernommen habe.

Wir bekommen es ja täglich eingebläut, ob in der Zeitung oder im Fernsehen: wir leben in einem Rechtstaat. Inzwischen hat es jeder mitbekommen und zwar so nachhaltig, dass keiner darüber nachdenkt, was das eigentlich bedeutet.

Nun hat es unbestreitbar seine Vorteile, wenn hinsichtlich Recht und Gesetz eine gewisse Grundordnung herrscht, denn wie es im Mittelalter lief, war nicht das Gelbe vom Ei. Insofern stellt das BGB eine Errungenschaft dar. Jedoch entspricht der Stand von heute ganz und gar nicht mehr dem Anliegen seiner "Erfinder".

Das BGB können Sie sich für ein paar Mark kaufen und ins Regal stellen. Dort können Sie es aber dann auch stehen lassen. Denn mal ehrlich, was kann Otto Normalo damit anfangen?

Das BGB beinhaltet z.B. das Werkvertragsrecht, dessen Vertiefung und Präzisierung für Vertragsverhältnisse im Bauwesen die VOB darstellt. Man könnte meinen: ist doch alles gut geregelt? Im Prinzip schon, aber die eben zitierten Dokumente sind nur ein Bruchteil aus dem Dickicht unseres rechtsstaatlichen Paragrafendschungels.

Auch bei Bauverträgen werden Sie immer wieder feststellen, dass man vor der Situation steht: "so kann das aber nicht gemeint sein" bzw. "so ist das nicht zu verstehen", je nachdem, aus wessen Sicht dieselbe Sache betrachtet wird. Offensichtlich sind Vertragspassagen interpretationsfähig und was der Bauherr / Erwerber herausliest, sieht der Auftragnehmer / GU / Bauträger / Verkäufer noch lange nicht so. Das ist immer wieder Anlass für Meinungsverschiedenheiten bzw. Streit.

Einige Beispiele dazu können Sie sich hier ansehen.

Kann man sich nicht einigen, wird die Sache erst mal "dem Anwalt übergeben". Hier beginnt das große Problem für den Bauherrn, einen "guten" Anwalt zu finden. Denn die guten sind rar, die Masse ist skrupellos und honorargeil.

Auch gute Anwälte sind honorargeil.

Wenn Ihnen der Anwalt als erstes eine Vollmacht zum unterschreiben hinlegt, ohne dass Ihr Fall im Detail zur Sprache gekommen ist: machen Sie auf der Stelle kehrt!

Kann ich nur befürworten. Woher will er denn wissen, ob er zudem Fall etwas sagen kann.

Die Vollmacht ist für den Anwalt ein Universaldokument mit weitreichender Narrenfreiheit.

Insbesondere lässt er sich gern ungelesen Vollmachten unterschreiben. Durch Hypnose wird der Mandant vom Lesen abgehalten.

Sie sichert dem Anwalt seine Honoraransprüche und eine Gebühr mindestens steht ihm zu, sobald Sie unterschrieben haben.

Die steht ihm für den Fall der Erstberatung in Höhe von maximal 180 € zu, wenn er Rat erteilt hat (§ 20 Abs. 1 Satz 2 BRAGO), auch wenn der Rat 5 Stunden brauchte. Gas-, Wasser, Sch....-Installateure verdienen am Wochenende am Schwarzbau mindestens genauso viel per/h, nur abgabenfreier.

Richtig Geld sichert sich der Anwalt bereits, indem er der Gegenseite einen Brief schreibt. Für ihn das wichtigste: ein hoher Streitwert muss drin stehen. Das muss noch lange nicht Ihren Intentionen entsprechen, ihm jedoch sichert das fettes Honorar.

"Drinstehen" des Streitwerts ist etwas zu wenig. Wenn das genügen würde, würde man wohl bei jeder Bußgeldsache den Höchstwert der Gebührentabelle einsetzen (500.000 €)

Wenn Sie zwischendurch zur Erkenntnis gelangen, dass Sie es mit einem Lehrling zu tun haben - ist es bereits zu spät. Denn eine Gebühr werden Sie bereits los, das kann bei hochgepushtem Streitwert schon weh tun.

Vor Klageerhebung, verfahrenseinleitendem Antrag u.ä. = 0,5 Prozessgebühr (§ 32 BRAGO)

Wenn Sie nun glauben, Ihnen wird geholfen - in dem Irrglauben, dass es um Gerechtigkeit geht - erfahren sie den nächsten Erkenntnisgewinn. Ein Gericht interessiert es z.B. nicht im geringsten, ob es sich um Fehlleistungen handelt, noch nicht einmal, ob korrekt nach BRAGO abgerechnet wurde.

Eins gibt es schon. Verrate ich aber nicht, wo.

Aber vielleicht haben Sie Glück und Ihr Anwalt setzt sich tatsächlich für Sie ein und macht seinen Job gewissenhaft, korrekt und engagiert. Es soll ja auch noch welche geben, die Ihnen die BRAGO erklären.

Genau!

Wenn man die Sprünge bei den Gegenstandswerten kennt, versteht man auch das Bemühen um die Streitwerte. Da wird Ihnen auch klar, warum ihr Anwalt 3 Fälle aus einem Fall macht: 3 "kleine" Streitwerte bringen mehr Honorar als ein Fall mit der Summe dieser 3.

Wenn´ s mehrere "Angelegenheiten" sind?

Auf noch weniger Interesse stoßen Sie bei der Anwaltskammer. Die Anwaltskammer ist Interessenvertretung der in ihr organisierten Anwälte, deshalb dürfen Sie nicht davon ausgehen, dass ausgerechnet Ihre Interessen vertreten werden.

Wen wundert das noch. Auch in der Baubranche gibt´ s hunderte von scheinbar unabhängigen Vereinen (Hersteller-Fanclubs); scheint noch niemand bemerkt zu haben.

Sie müssen sich auch von der Vorstellung verabschieden, dass es um Gerechtigkeit geht. Das ist ohnehin ein subjektiver Begriff. Warum heißt es so schön:

"Vor Gericht und auf hoher See begibt man sich in die Hand Gottes" ?

...weil auch Richter nur fehlbare Gottesschöpfung sind. Wie Bauingenieure, Kfz-Mechaniker u.a.

Weil es vor Gericht darum geht, "die Wahrheit zu finden". Sie kennen doch die Formulierung: "das Gericht sieht es als erwiesen an" ? Das bedeutet: so war es, egal wie es war. Gehen Sie also nie mit dem Ziel vor Gericht, Recht zu bekommen. Sie gehen dort hin, um ein Urteil zu bekommen.

Wer das beherzigt, ist nur noch halb so verbittert, wenn....

Für den Ausgang eines Rechtsstreites ist es doch egal, was wann wie wirklich passiert ist. Wichtig ist, das meiste beweisen zu können und den Rest überzeugend rüberzubringen. Wenn Ihnen dann geglaubt wird, haben Sie gute Aussichten - glaubt man Ihnen nicht, haben Sie eben schlechte Karten.

passender Spruch: Wer die Beweislast hat, hat schon halb verloren. Daher kann man nur immer wieder mahnen: Alles schriftlich, macht Fotos, macht ´ne astreine Ausschreibung mit super LB und LV, lasst Euch von den Handwerkern nicht beim Materialeinsatz verarschen, seid jeden Tag auf dem Bau, und, und, und....

Vieles kommt dann eben auch auf die Tagesform des Richters an, wobei man nicht verallgemeinern sollte: schlechte Laune - schlechtes Urteil. dem ist nicht so. Vielmehr besteht das oberste Ziel darin, den streitenden Parteien einen Vergleich aufzuschwatzen.

Zum Vergleich kann man vom Gericht nicht gezwungen werden. Aber § 278 ZPO zwingt den Richter. Neuerdings mit "Gütetermin".

Denn davon haben alle was - außer dem Klagenden natürlich. Der Richter spart sich die Arbeit und Mühe, ein Urteil zu verfassen. Das muss nämlich begründet werden und es kann angefochten werden. Wie viel leichter ist es doch zu diktieren: "Die Parteien vergleichen sich ...".

Vergleiche werden oft mit Widerrufsvorbehalt geschlossen und oft widerrufen Also ist die Arbeit doppelt: erst gerichtlichen Vergleich diktieren, am Ende doch Urteil diktieren, vorher die Akte weglegen, wieder in die Hand nehmen, wieder in den Fall eindenken ... Urteil muss nicht immer begründet werden ( §§ 313a, 313b ZPO). Zu diktieren "Die Klage wird abgewiesen." ist erheblich kürzer, als jeder Vergleich.

Für beide Anwälte ist es ebenfalls lukrativ: zur Besprechungs-, Erörterungs- und Prozessgebühr kommt nun noch eine satte Vergleichsgebühr. Das sind +33%. Für beide, und wer es zahlt, kann denen auch völlig Wurst sein.

Die Anwälte sehen genauso oft kein Geld, wie die Kläger (siehe vier Absätze weiter unten).

Bleibt man konsequent und weist jegliche Vergleichsbemühungen zurück, bleibt dem armen gestressten Richter nichts anders übrig, sich die Mühe mit einem Urteil zu machen. Das wird später angefochten, man geht in Berufung.

Es soll Fälle geben, in denen ein Vergleich sinnvoll sein kann. Gott sei Dank gibt’s bei vermeintlichen Fehlurteilen noch ´ne Chance, oder zwei.

Für die streitenden Parteien erhöht sich nunmehr das finanzielle Risiko. Für die Anwälte ist es allemal lehrreich und unterhaltsam - und es sichert weitere Honorare. Jetzt steht der Bauherr vor einer rein kaufmännischen Entscheidung, zu deren Fällung er leider nicht mit Plus oder Minus, sondern mit Wahrscheinlichkeitsrechnungen herangehen muss.

War das Budget ohnehin knapp, kann es jetzt so aussehen: das Geld ist fast alle, der Bau verpfuscht, die Firma überzahlt, finanzieller Schaden durch verspäteten Einzug, Folgeschäden aus Sanierungskosten, Anwalts- und Gerichtskosten, die Rechtsschutz- Versicherung bezahlt nichts davon.

Falls Sie Recht bekommen sollten, soll heißen ein günstiges Urteil, bedeutet das aber noch lange nicht, dass Sie einen Schadenersatz erhalten. Denn die Firma ist weg: Insolvenzantrag gestellt. Ein Vierteljahr später ist dann die Oma Geschäftsführerin des neuen Unternehmens. Für den Bauherrn ist alles futsch.

Der kann ja auch einen Insolvenzantrag stellen. Da könnte man mal Tipps geben, wie man sich schlau am Bau verhält.

Falls Sie nicht Recht bekommen, steigt Wut auf gegen Ihren Anwalt. Jetzt erkennen Sie, dass er alles "vergeigt" hat. Ihnen wird aber auch schmerzhaft bewusst, dass im deutschen Rechtsstaat eine Anwaltsleistung ohne jeglichen Erfolgsanspruch zu honorieren ist.

Wie beim Arzt. Da wird die Behandlung, nicht der Erfolg geschuldet. Zum Anwalt: Gewinnt er, ist der Erfolg auf den geschickten Mandanten, die Blödheit des Gegners und seines Anwalts zurückzuführen. Verliert er, lag es nur an ihm, dem Vollidioten. Wer weiß schon als Laie, woran die "Vergeigung" lag? Wenn er weiß, woran der Streit verloren ging, hätte er ja vorher den Anwalt einweisen können.

Einen Anspruch auf eine unmögliches Leistung gibt es nicht. Da aber nicht selten ein "Sieg" unmöglich ist, verspricht man ihn erst gar nicht. Ist doch in Ordnung, oder?

Im Gegensatz dazu sind Leistungen von Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen erfolgsgeschuldet, was das Wesen des Werkvertragsrechts ausmacht. Ihnen bleibt immerhin der Trost, ordentlich was dazu gelernt zu haben.

Woran mag das wohl liegen? Und, tritt der Erfolg regelmäßig ein? In den genannten Sparten tummeln sich mindestens genau so viele Pfeifen, wie unter Juristen.

Eins jedoch verstehen Sie beim besten Willen nicht: wie, um Gottes Willen, konnte diese bombensichere Sache nur daneben gehen? Zumal alles klar auf der Hand lag und eigentlich die Paragrafentexte unmissverständlich waren?

Man spart an der Planung und sucht sich allenfalls eine mindestsatzunterschreitende Bau-Ing-Pfeife. Wenn das anders wäre, bräuchte man weniger Anwälte.

Das liegt daran, dass die viel zitierten Paragrafen eben nicht alles regeln. Wahrscheinlich können die das auch nicht, denn das Leben ist viel zu bunt, um alles vorzusehen. Noch wahrscheinlicher sollen sie das auch nicht, denn wovon sollten dann die Heerscharen von Juristen leben? Denken Sie also auch mal an diese soziale Komponente unseres Rechtsstaatssystems!

Das Problem ist nicht, dass es zu wenig §§ gibt, sondern das unsere "Volksvertreter" zu taub sind, uns verständliche Gesetze zu geben. Wer wählt dies Pappnasen? Andere Pappnasen.

Ja, aber im BGB steht im § doch geschrieben ... Damit kann Otto Normalo nichts anfangen, denn es gibt noch die Rechtssprechung. Was ist denn das nun wieder? Das ist sozusagen die sich in der Summe der Urteile herausbildende allgemeine Auffassung. Im Neudeutschen: der juristische Mainstream.

Wichtig dabei ist der Umstand, dass man mit Verweis auf ein Aktenzeichen eine Begründung bringen kann. Das muss nicht richtig sein, ist aber auf jeden Fall, bequem. Am besten ist es für Gerichte, wenn sie an übergeordnete Verweisen können. Der Idealfall: man kann auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes verweisen.

..was noch nicht davon entbindet, es gelesen, auf Identität mit dem in Frage stehenden Fall und auf Richtigkeit überprüft zu haben. Machen, wenn es unfähige Richter nicht schaffen, manchmal fähigere (nicht unbedingt fähige) Anwälte (Lesen können ja die meisten.).

Beispiel: Die Bausparkassen machen den Bauherren derzeit (01/2002) weis, dass ein Bauherr einer langsamen Baufirma kündigen kann und nicht warten muss, bis eine bereits vereinbarte Frist zur Hausfertigstellung endgültig nicht eingehalten wird. Sie berufen sich dabei auf ein Urteil mit dem Az. VII ZR 53/99.

Erwähnenswert wäre zunächst, dass es ein BGH-Urteil war, damit es interessierte Leser finden. Dann müsste man sich fragen, warum die Bausparkassen nicht aus dem BGB § 649 S. 1 vorlesen, sich stattdessen auf ein Urteil berufen. Und nicht ganz nebensächlich ist, dass der dem BGH vorgelegte Fall gaaaaaanz anders als der Normalfall war. Da war ein Kündigungsrecht aus besonderem Grund im GBU-Vertrag vereinbart, welches mit einer dem Rechtsgedanken des § 633 BGB (GBU hat Recht, nachzubessern) zuwiderlaufenden Abrechnungsform verbunden war. Wenn die Klausel wirksam wäre (was der BGH nicht klären darf, daher zurück die Kiste an das Berufungsgericht) würde der Abrechnungsmodus dazu führen, dass für mangelhafte Leistungen, die der GBU gem. § 633 BGB erneut andienen dürfte, sofort ein Abzug durch den AG erfolgen dürfte. So etwas darf nicht durch vorformulierte Vertragsbedingungen vereinbart werden, weil es den GBU unangemessen benachteiligt.

Ich lebe noch mit der Erfahrung, dass "die Rechtsprechung" eher milde und nachsichtig mit Betrügern, Murksern und Pfuschern umgeht. Wehe dem Auftraggeber, der nicht den Affenzirkus mitmacht und drei Fristen setzt, ehe er dem schlampigen Auftragnehmer kündigt. Das sieht weder das BGB noch die VOB/B im § 5 Nr. 4 noch im § 13 Nr. 5 vor, aber "die Rechtsprechung".

Im Gegenteil: Die Rechtsprechung hat den zusätzlichen Behelf "Kündigung aus wichtigem Grund" hinzugebastelt, was an sich doch super ist, da der Gesetzgeber vergessen hatte, das nieder zu schreiben. (z. B. BGH, Urteil vom 23. Mai 1996 - VII ZR 140/95 = BauR 1996, 704 = ZfBR 1996, 267, BGH, Urteil vom 5. Mai 1992 - X ZR 115/90 = NJW-RR 1992, 1141, 1142; Urteil vom 21. Oktober 1982 - VII ZR 51/82 = NJW 1983, 989, 990;)

Vielleicht verwechselt mit der Fristsetzung gem. § 637 BGB (Selbstvornahme)? Erste Fristsetzung: Anruf, zweite: Brief, dritte: Einschreiben mit Rückschein ... Problem: beweise, dass die Erklärungen zugegangen sind.

Das Risiko für den Bauherrn besteht darin: er geht von der Allgemeingültigkeit dieses Urteils aus und kündigt. Daraufhin klagt die Firma. Beim Rechtsstreit gelangt man an einen Richter, der zum Thema halt eine etwas andere Auffassung hat - der Bauherr verliert.

Mindestens genauso fahrlässig, wie ohne kompetenten Planer ein größeres Bauvorhaben durchzuziehen. Habe mal mit angesehen, wo der allwissende Firmenchef im Prozess "unterging", weil er nicht "Verjährung" gesagt hat. Das hätte ein saudämlicher Anwalt aber noch geschafft.

Der Richter ist so unabhängig, dass er dieses Urteil nicht 1:1 übernehmen muss. Oder kennen Sie eine Dienstanweisung, die das uneingeschränkte Akzeptieren und Übernehmen von Beispielurteilen vorschreibt?

Selbst wenn er wollte oder sollte: Zeige mir zwei identische Fälle, wo die "Urteilsübernahme" einzig in Frage käme! Der Richter hat sich für jeden Fall seine eigene, wenn auch schräge Meinung zu bilden. (passender selbst erfundener Spruch: 50% aller Urteile sind Fehlurteile. Die anderen sind krasse Fehlurteile.)

Wenn aber nun "die Rechtsprechung" so unberechenbar ist - was bleibt dem Bauherrn? Darauf gibt es eine einfache Antwort: Streit vermeiden.

Nee!!! Sich vorher einen gewieften Architekten für die Planung, Ausschreibung und Überwachung suchen. Aber woher nehmen???

Bevor Sie jetzt empört aufschreien, lassen sie mich das erklären. Gemeint ist nicht, dass man als Bauherr sich alles bieten lässt und klein beigibt. Vielmehr sollte die Prävention beginnen, bevor man einen Vertrag unterschreibt.

Grünau!

Sparen Sie nicht am falschen Ende und lassen Sie die Vertragsunterlagen vor Unterzeichnung unabhängig prüfen. Das wird zwar nicht unentgeltlich ablaufen, jedoch lohnt sich diese Ausgabe. Diese Prüfung sollte sowohl die technische Seite (von einem erfahrenen Bauingenieur) als auch die juristische Seite (von einem fachlich bewanderten Anwalt) beinhalten.

Sollten Sie während der Ausführung in Streit geraten, versuchen Sie den Weg der Vermittlung (neudeutsch: Mediation) bzw. Schlichtung zu gehen. Ansonsten werden mit Sicherheit beide Seiten Federn lassen.

Wat, wieso???? Igittigitt, klein beigeben schon vor dem Rechtsstreit? ;-)

Bei Krach zwischen Bauherr und Architekt / Ingenieur kann man sich an die zuständige Kammer wenden (sofern der Arch./Ing. Kammermitglied ist).

Die vertritt, im Gegensatz zur Anwaltskammer, nur die Interessen des Bauherrn.

Bei Krach zwischen Bauherr und Firma kann man sich einen Sachverständigen (Gutachter) heranholen, der den Sachverhalt neutral prüft. Dazu müssen sich aber beide Seiten einig sein, das Gutachten anzuerkennen und zu gleichen Teilen den Gutachter zu bezahlen.

"...neutral...": Ein nahezu ausgeschlossenes Unterfangen, dank HOAI und allgemein verbreitetem Schwachverstand. Und schon gar, wenn man es im Bauvertrag nicht vorgesehen hat.

Außerdem gibt es noch Ombudsmänner und Schiedsgerichte, die man zu Rate ziehen kann, ehe man die große Keule herausholt. Eine außergerichtliche Einigung ist immer der preisgünstige Fall.

Bitte mal vorrechnen, was die Ombudsmannschiedsrichter kosten!

Am Ende steht wieder die Frage: wem nützt es?

Der Volkswirtschaft nicht, dem Bauherren-Geldbeutel nicht. Aber uns. Hurraaaa!

Dementi: Vorsichtshalber erkläre ich, dass dieser Vortrag rein hypothetischer Natur ist und mit tatsächlichen Gegebenheiten nichts zu tu haben muss. Ähnlichkeiten wären rein zufällig, weil ich ja nur laut gedacht habe. Und falls es schwarze Schafe geben sollte, so wäre das die Ausnahme.

Ich erkläre, dass alle blauen Passagen dem Sprachmodul des "Furby" meiner Tochter entstammen. Sie stellen keine Handlungsanweisung dar. Kommt heut´ eigentlich was im Fernseh´ n?
Gruß
Hardy


Rechtsstaat hurra: ein undurchsichtiges Dickicht

Wir bekommen es ja täglich eingebläut, ob in der Zeitung oder im Fernsehen: wir leben in einem Rechtstaat. Inzwischen hat es jeder mitbekommen und zwar so nachhaltig, dass keiner darüber nachdenkt, was das eigentlich bedeutet.

Nun hat es unbestreitbar seine Vorteile, wenn hinsichtlich Recht und Gesetz eine gewisse Grundordnung herrscht, denn wie es im Mittelalter lief, war nicht das Gelbe vom Ei. Insofern stellt das BGB eine Errungenschaft dar. Jedoch entspricht der Stand von heute ganz und gar nicht mehr dem Anliegen seiner "Erfinder".

Man steht einem Dickicht an Gesetzen, Vorschriften, Ordnungen usw. usf. gegenüber. Selbst Juristen und Steuerfachleuten fällt es schwer, hier durchzusehen. Gesetze werden ja auch nicht vereinfacht, sondern aufgebläht und novelliert.

Es gibt kaum noch Bereiche, wo es nicht irgendein Gesetz und/oder eine Vorschrift gibt. Das größte Problem: dennoch kennen die wenigsten die verbindlichen Quellen. Dann kommt immer die Frage: wo steht das geschrieben?

Der deutsche Rechtsstaat wurde nach meinem Dafürhalten von Juristen für Juristen geschaffen. Egal, ob es Richter, Staatsanwälte oder Rechtsanwälte sind: es beginnen alle mit einem Grundlagenstudium in Jura. Deshalb auch sind die Interessenlagen gar nicht so verscheiden.

Zur Zeit (seit mind. 10/2001) laufen Bestrebungen, bei den Anwaltsgebühren noch mal kräftig an der Schraube zu drehen. Es wird von bis zu +50% bei der BRAGO gemunkelt. Die Aussichten auf Gelingen sind gar nicht mal als schlecht einzuschätzen, um das mal vorsichtig zu formulieren.

Und warum? Verfolgt werden die Bestrebungen von Juristen. Entschieden wird im Justizministerium - dort arbeiten: Juristen. Das Gremium, das fachlich prüft ist ebenfalls von Juristen besetzt und die Lobbyarbeit betreiben ebenfalls Juristen.

Aber ein Gesetz muss doch durch den Bundestag? das ist richtig. Aber wer im Monat über 5.000 DM cash bekommt, dazu noch die steuerfreie Pauschale, weitere Vergünstigungen, und zudem Immunität genießt - was werden den wohl Gebührenerhöhungen für Anwälte stören? Außerdem gibt es zahlreiche Abgeordnete, die von Beruf Anwalt sind.

Übrigens sind die 5.000 DM im Monat auch der Grund dafür, dass bei Entscheidungen, die man gemäß Verfassung nur nach seinem Gewissen fällen soll, der Gedanke an die nächste Legislaturperiode Wunder bewirkt.

Wer als Abgeordneter wieder gewählt werden will, hat nur Aussichten, wenn er einen guten Listenplatz haben will. Einen guten Listenplatz bekommt er aber nur, wenn er nach der Pfeife der Parteiführung tanzt.

Deshalb fällt es mir auch schwer, von Demokratie zu sprechen. Ich glaube auch nicht, dass es in Deutschland den Euro gäbe, wenn man auf dem Wege einer Volksabstimmung entschieden hätte. Der Staubsaugervertreter verkauft Staubsauger, der Lamadeckenvertreter verkauft Lamadecken, der Putzmittelvertreter verkauft Putzmittel - und der Volksvertreter?

Selbst die Verfassung wird zum Spielball von Parteiinteressen. Die Vielzahl und die Inhalte der Parteiengesetze lassen alles Gerede von Demokratie zur Farce werden. Die Parlamente wurden zu Selbstbedienungsläden umfunktioniert. Und spätestens seit BSE dürfte niemand mehr daran glauben, dass alles im Interesse des Volkes (der Souverän, der Wähler wird entscheiden usw.) geschieht.

Da aus den Parlamenten noch nicht genug zu holen ist, lässt man sich bei der Industrie vor den Karren spannen: man bekommt Aufsichtsratsposten und sagt Ja und Amen, man protegiert auf politischer Ebene und boxt Gesetze durch, die mit Verbraucherschutz und Verantwortung für nachfolgende Generationen nichts zu tun haben.

Das geschieht in den unterschiedlichsten gesellschaftlichen Bereichen sowie auf Bundes, Länder- und jeglicher lokaler Ebene - eben jeder, so gut er kann. Das soll an verschiedenen Beispielen betrachtet werden. Dabei soll der Bezug zum Bauen bestehen bleiben.

Dementi: Vorsichtshalber erkläre ich, dass dieser Vortrag rein hypothetischer Natur ist und mit tatsächlichen Gegebenheiten nichts zu tu hat. Ähnlichkeiten wären rein zufällig, weil ich ja nur laut gedacht habe. Und falls es schwarze Schafe geben sollte, so wäre das die Ausnahme.


Fertigbau: Kostenlose Ombudsstelle erspart den Gang vor Gericht

Um Leistungen am Bau gibt es nicht selten unnötigen und teuren Streit. Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, kann sich diesen Ärger sparen. Die deutsche Fertigbauindustrie räumt ihren Bauherren ein kostenloses Schlichtungsverfahren ein. Einzige Voraussetzung: Das Hausbau-Unternehmen ist Mitglied im Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) und deren Qualitätsgemeinschaft.

"Die Qualitätsgemeinschaft kann die Vermittlung kostenlos anbieten, weil ihre Mitglieder bei der Hausherstellung und auch bei der Montage die Messlatte höher legen, als es der Gesetzgeber vorschreibt. So kommt es kaum zu ernsthaften Mängeln und der Bauherr hat keinen Grund zur Klage", erklärt BDFHauptgeschäftsführer Dirk-Uwe Klaas. Sollte trotzdem einmal etwas nicht passen, bemüht sich eine Ombudsstelle um gütliche Einigung zwischen Haushersteller und Bauherr.

Diese Ombudsstelle kann für das Jahr 2003 eine hervorragende Erfolgsquote vorweisen. "Von 35 Fällen, in denen Bauherren Mängel vorgetragen hatten, endeten nur ganze vier Fälle vor dem Richter", betont Klaas. "Dabei ist das Beschwerdeverfahren für den Bauherren völlig ohne Risiko. Er kann die Vermittlung jederzeit ausschlagen und den Rechtsweg beschreiten." Der Haushersteller ist dagegen an die Empfehlung des Ombudsmannes gebunden und muss bei Mängeln nachbessern. Und im Gegensatz zum Richterspruch kostet das Verfahren den Bauherren keinen Cent.

Quelle: BDF, 10.06.2004

Kommentar DIMaGB:
Wahrhaft eine edle Geste. Wobei man sich fragen soll, ob allein Wohltätigkeit die Triebfeder des Ganzen ist. Ob es daran liegt, dass die Mitglieder des BDF "bei der Herstellung ... die Messlatte höher legen" oder weil es "kaum zu ernsthaften Mängeln" kommt, mag glauben wer will. Klar ist: eine außergerichtliche Beilegung wird weder an die Öffentlichkeit gelangen noch als Gerichtsurteil zum Präzedenzfall werden.


SiGePlan beim EFH nach BaustV?

Frage 1: Hallo wir haben mit einer Komplettbaufirma gebaut. Jetzt, zwei Wochen vor Einzug, haben wir ein Ermittlungsverfahren vom Gewerbeaufsichtsamt bekommen, weil wir keinen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt haben. Wessen Aufgabe wäre das gewesen? Von welcher Stelle kommt die Mitteilung oder Anforderung dieses Planes? Wir haben bis heute nichts davon gewusst!!!
Danke für eine Antwort G.

Antwort 1: Für die Einhaltung der Baustellenverordnung ist der Bauherr verantwortlich. Er kann einen Dritten damit beauftragen.

Link zur Baustellenverordnung: http://www.arubi.de/sigeko/baustellenverordnung.php3

Sie können allen Problemen entgehen, wenn Sie darlegen, dass nicht mehr als 20 Arbeitskräfte gleichzeitig tätig waren und dass der Arbeitsumfang nicht mehr als 500 Personentage betragen hat. Bei kleineren Einfamilienhäusern werden diese Werte nicht erreicht.

Beispiel: 500 Personentage sind 4.000 Arbeitsstunden. Einen Stundensatz von 30 Euro brutto und einen Lohnanteil von 40% unterstellt, sollte Ihr Haus nicht mehr als 300.000 Euro (ohne Grundstück) gekostet haben, dann liegen Sie darunter und es gibt keine Anzeigepflicht und keine Pflicht zur Vorlage eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplans. (Bruno Stubenrauch)

Frage 2: Danke für die hilfreiche Antwort.
Würde jetzt gerne noch wissen in welcher Form wir genannte Arbeitskräfteanzahl und Arbeitsumfang darlegen können. Muss uns der Bauträger darüber Auskunft geben?
(Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte 138.500 Eur)

Antwort 2: Versuchen Sie es nicht mit Zwang, ich weiß nicht, ob der Bauträger über Interna Auskunft geben muss. Bezüglich der Stunden kann er es wahrscheinlich gar nicht, da er bestimmt Nachunternehmer eingesetzt hat. Verfassen Sie selbst ein simples Bestätigungsschreiben, das der Bauträger nur noch unterschreiben muss. Der Wortlaut könnte sein:

Betrifft: Angaben nach § 2 Baustellenverordnung

Hiermit bestätigen wir, dass am Objekt xxx nicht mehr als 20 Beschäftigte gleichzeitig tätig waren und der Umfang der Arbeiten 500 Personentage nicht überschritten hat.

.........., den ...........

...........................
(Unterschrift Bauträger)

Vielleicht schreibt Ihnen der Bauträger den Text auch auf seinem Geschäftspapier. Wenn Sie dem Amt auch noch den Kaufpreis nennen, wird die Sache plausibel. (Bruno Stubenrauch)

Frage 3: Danke für die hilfreiche Antwort.
Würde noch gerne wissen, in welcher Form man Arbeitsumfang und Arbeiteranzahl belegen. Ist der Bauträger zur Auskunft verpflichtet?

Antwort 3:
138.500 /1,16 = 119.396 netto.
x 45% Lohnanteil = 53.728
/ 30 = 1.790 Stunden
/ 8 = 223 Manntage

Übrigens, ist das Gewerbeamt in Schilda? Die müssen ja Sorgen haben, ihre Daseinsberechtigung mit dem Drangsalieren von Bürgern nachzuweisen. Balla balla, die Herren Beamten. Die sollen sich mal die BaustVO erklären lassen, ob die beim EFH anzuwenden ist.


Definition der "lichten Raumhöhe"

Frage: Kann mir jemand einen Tipp geben, wo ich etwas über die Definition der "lichten Raumhöhe " finden kann. Ist der Begriff gesetzlich oder in Ausführungsbestimmungen definiert?
Mein Problem ist die Deckenhöhe im Wohnzimmer unseres Neubaus. Die Decke hat mehrere tragende Holzbalken unter denen eine Höhe von 2,3m nicht mehr erreicht wird. Nur zwischen den Balken beträgt die Höhe 2,53. Die Bauordnung schreibt eine lichte Höhe von 2,40m vor. Ist diese nun eingehalten oder nicht??? Ich wäre für eine schnelle Antwort sehr dankbar. R.

Antwort: Der Begriff ist auch in der Bauordnung nicht definiert. Ich vermute, weil man beim Verfassen von Gesetzen nicht so spitzfindig ist wie beim Auslegen.

Aus dem Bauch heraus würde wohl jeder normal Denkende sagen: lichte Höhe ist der kleinste Abstand zwischen Oberkante unten und Unterkante oben.

Aber - gottlob leben wir in einem Rechtsstaat - auch hiermit haben sich - wen wundert´ s - Gerichte befasst. Demnach ist die lichte Höhe ein Mindestmaß für die Entfernung zwischen Bodenoberkante bzw. Fertigfußboden und Deckenunterkante (OVG Bln, OVG Saar, Urteil vom 27.02.1974, BRS 28 Nr. 65).


Ab wie viel Stufen ein Treppengeländer?
Wie hoch muss ein Balkongeländer sein?

Frage: Hallo, ich möchte mal fragen ab wie viel Stufen außerhalb eines Gebäudes ein Treppengeländer gesetzt werden muss und wo das zu finden ist. Ferner hätte ich gerne gewusst, wie hoch ein Balkongeländer sein muss, dass sich im EG befindet? Vielleicht kann mir jemand dazu Infos geben
Danke, L.

Antwort: Eine wahrhaft interessante Frage, weil nämlich in keiner Bauordnung definiert ist, was eine Treppe ist. Insofern ist es ein "undefinierter Rechtsbegriff". Zum Glück gibt es die DIN 18064, die ist allgemein anerkannte Regel der Technik, wenngleich sie nicht bauaufsichtlich eingeführt ist. Eine Treppe ist die Folge von mehr als 2 Stufen.

Umwehrungen
In Berlin: gem. §36 BauOBln 90 cm. Vermutlich in anderen Bundesländern nicht anders, aber nachlesen sollte man (wissen ist besser als vermuten).

Re: Danke für die Info, inzwischen habe ich herausgefunden, dass bei Geländern für Balkone im EG laut Hessischer Bauordnung geringer als 90 cm sein kann. Das hängt von der Sturzhöhe ab.

Kommentar: Vielleicht liegt´ s daran, dass die Hessen schwindelfreier sind als die Preußen, wer weiß? Hier sind es 90 bzw. 110 cm (ab 12 m Absturzhöhe).

Aber bitte beachten: es ist zwischen Fensterbrüstungshöhe (80 cm und 90 cm über dem 5. Geschoss) und Umwehrungshöhe zu unterscheiden.

Im übrigen ist es doch toll, dass jedes Bundesland seine eigene BauO hat, nich? Die Muster-BauO hat zwar schon Moos auf dem Buckel, aber Vereinfachungen schaden wohl dem Beamtentum.


Garage auf der Grundstücksgrenze

Frage:
Nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz sind Garagen bis 50 cbm auf der Grenze zulässig.
Mein Nachbar hat nun seine Garage gebaut, er informierte mich auch vorher, obwohl er keine Unterschrift von mir benötige und auch keine Genehmigung des Bauamtes.
Er nahm auch Rücksicht auf meine Pflanzen beim Aushub.
Die Garage ist an meiner Grenze 1.80 m hoch.
Die Decke der Garage benutzt der jetzt als Terrasse , mit Geländer, mit Blumen mit Tischen.
Das dürfte wohl nicht so ganz nach dem Gesetz sein, obwohl ich es toleriere. M
Meine Frage: Kann ich davon ausgehen, dass das Bauamt die Nutzung verbietet, sofern es davon in Kenntnis gesetzt wird? Wird aus dieser Nutzung ein Gewohnheitsrecht, wenn ich nichts dagegen unternehme.
Danke G.

Antwort: In vielen Landesbauordnungen darf eine Garage innerhalb der Abstandsflächen und direkt an der Grundstücksgrenze stehen. Grenzwerte sind: 50 cbm BRI, H <= 3m, L <= 9 m. Aber bitte darauf achten, dass das etwas unterschiedlich sein kann.
Der Gesetzgeber geht dabei davon aus, dass eine Garage lediglich zum Abstellen von Kfz gedacht ist. Wird das Flachdach als Terrasse genutzt, liegt der Fall anders, weil hiervon Interessen des Nachbars betroffen sein können. Warum wohl gibt es Beschränkungen für Balkone (Richtung Grundstücksgrenze), wenn man dies einfach so umgehen kann?
Sie müssen selbst entscheiden, ob Sie tolerieren oder intervenieren. Aus Akzeptanz entsteht irgendwann ein Gewohnheitsrecht.


Schallschutz in DHH - 1 o. 2 Gebäude?

Frage:
Hallo, meine Anfrage an die Experten ist:
Gebaut wurden 2 Doppelhaushälften, in jeder Hälfte befinden sich 2 Wohnungen. Die oberen Wohnungen sind jeweils durch eine Außentreppe erreichbar. Es gibt also innerhalb des Hauses keine wohnungsverbindende Treppen. Durchgeführt wurde eine Trittschallmessung von der Kellertreppe der unteren Wohnung zu unserem Schlafzimmer im OG. Der Gutachter schreibt nun, dass es bei uns lt. DIN 4109 Zeile 11 keine Anforderungen an den Schallschutz gibt (gemessen wurden Lnw=54 db). Handelt es sich bei uns um ein Mehrfamilienhaus mit mehr als 2 Wohnungen oder nicht?
Vielen Dank

Antwort: Zunächst sei zu ergänzen, dass es sich um Zeile 11 der Tabelle 3 handelt. Hier geht es um die Werte der erforderlichen Luft- und Trittschalldämmung zum Schutz gegen Schallübertragung aus einem fremden Wohn- oder Arbeitsbereich.

Zu 1 und zu 2 wird unterschieden zwischen "Geschoßhäuser mit Wohnungen und Arbeitsräumen" und "Einfamilien-Doppelhäuser und Einfamilien-Reihenhäuser". Unter einem Einfamilienhaus versteht man ein Haus, in dem eine Familie wohnt - egal ob Doppel- oder Reihenhaus. Kommt eine Wohnung dazu, ist es doch wohl ein Zwei-Familienhaus.

Somit handelte s sich bei Ihnen um ein Gebäude der Kategorie 1 mit eben nur 4 Wohneinheiten. Das entnehme ich so Ihrer Beschreibung: 2x2 = 4.

Der Gutachter geht nun diesen Schritt, dass er Zeile 11 für unzutreffend erklärt wegen "keine Anforderungen an Treppenläufe in Gebäuden mit Aufzug und an Treppen in Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen". Hier werden 58 dB für L'n,w gefordert, in Zeile 19 hingegen nur 53 dB.

Über das Motiv möchte ich nicht spekulieren, es kommt evtl. darauf an, für wen hier "gutgeachtet" wurde. Immerhin geht es um 5 dB bei der Nichterfüllung der Anforderungen.

Kommen wir zu der Frage: ist ein Doppelhaus nicht 1 Gebäude sondern 2 Gebäude? Schauen wir in der Bauordnung nach, wie ein Gebäude definiert ist (§2). Hier ist nicht die Rede davon, dass ein Gebäude bei Bedarf als 2 zu betrachten ist.

Mehr Ausführungen möchte ich hier nicht machen, weil sonst ein Kurz-Gegen-Gutachten draus wird.


KMB für Lastfall 6 anerkannte Regel der Technik?

Frage:
Guten Tag, gemäß der neuesten DIN 18195 sind KMB zugelassen, mit Ausnahme Lastfall 6. Laut Richtlinien der Hersteller ist es aber möglich außerhalb der DIN zu verfahren. Speziell für den Lastfall 6 gibt es Detailangaben! FRAGE: Ist eine Bitumendickbeschichtung im Lastfall 6 den anerkannten Regeln der Technik zu zu ordnen?
Im Jahre 1998 gab es ein Urteil hierzu, das war allerdings vor der neuen DIN:
A R C H I T E K T E N R E C H T
Mangelhaftigkeit einer Architektenplanung mit Dickbeschichtung
OLG Hamm, Urteil vom 01.02.98 – 12 U 4/97

Ein Architekt plant für ein im Grundwasser stehendes Haus eine Kellersohle aus WU-Beton und eine Abdichtung der aufgehenden Kellerwände aus Mauerwerk mit einer Bitumendickbeschichtung.
Die Abdichtungsarbeiten werden vom Bauherr in Eigenleistung ausgeführt und mißlingen. Nach Aussage mehrerer eingeschalteter Bausachverständiger war bereits die Planung einer solchen Abdichtung mangelhaft. Der Bauherr verklagt den Architekten; das OLG beauftragt im Laufe des Prozesses einen weiteren Gutachter.
Der Gutachter führt aus, die geplanten Abdichtungsmaßnahmen seien nicht DIN-gerecht, könnten aber aufgrund ihrer Praxisbewährung als allgemein anerkannte Regeln der Technik (jetziger Stand der Technik) angesehen werden. Das OLG weist darauf hin die Klage ab.
Kopiert von: bauarchiv.de

M.P.

Antwort: Das ist richtig, wie man in der KMB-Richtlinie ("Ríchtlinie für die Planung und Ausführung von Abdichtungen mit kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtungen (KMB)") nachlesen kann. Alle Ausführungsvorgaben und -details nach DIN 18195 beziehen sich exklusive Lastfall "von außen drückendes Wasser". Das wird in Teil B "Ausführung der Abdichtungen gemäß DIN 18195" behandelt.

Die KMB-Richtlinie beinhaltet aber auch "Hinweise zu Abdichtungen mit KMB außerhalb der DIN 18195". Der wesentliche Grundsatz besteht darin, dass mit der Eintauchtiefe >/= 3,0 m eine klare Abgrenzung getroffen wurde.

Zudem gibt es recht eindeutige Hinweise zur vertragsrechtlichen Vereinbarung:
- der AN klärt den AG von der Abweichung von der DIN-Norm auf
- der AN erklärt alle Vor- und Nachteile
- der AN muss alles unternehmen, um dem AG die Problematik zu verdeutlichen
- der AN hat eine Niederschrift zu fertigen und diese unterschreiben zu lassen

Verfährt der AN gemäß dieser Hinweise, ist dem AG im Falle des nachweisbaren (!) Aufklärungsgespräches der Einwand abgeschnitten, der AN sei von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abgewichen. Somit kann der AG nicht behaupten, der AN habe einen Mangel erarbeitet.

Man sieht hieran, dass neben gewissenhafter Planung und Ausführung der vertragsrechtliche Aspekt eine wichtige Rolle spielt. Sinngemäß gelten die Hinweise natürlich auch für den Planer (Architekt, Bauing.). Bereits das Abweichen von der Norm bei der Planung stellt einen Mangel dar (da muss noch nicht einmal später Wasser eindringen).

Zu dem zitierten Urteil: frage drei Gutachter und du bekommst drei (unterschiedliche) Antworten. Ohne den Langtext eruieren zu wollen: sollte der Gutachter tatsächlich den "jetzigen Stand der Technik" mit den "allgemein anerkannte Regeln der Technik" gleich gesetzt haben, wäre das schlichtweg falsch. Das technisch Machbare und das seit langem Bewährte sind verschiedene Dinge.

Jeder wird bestätigen können, dass man eine Schwarze Wanne als allgemein anerkannte Regel der Technik beim Lastfall drückendes Wasser von außen betrachten kann. Nicht nur, weil dies die DIN 18195 so behandelt, sondern weil es Bitumenbahnen seit zig Jahren gibt. Hier wird wohl niemand die Praxisbewährung bestreiten, wenngleich die bituminöse Ausführung älter ist als die Normung.

Bei KMB sollte man etwas vorsichtiger heran gehen. Die oben genannte Dickbeschichtungs- Richtlinie ist aus Juni 1997, die 2. Ausgabe mit Stand November 2001 orientiert sich in ihrer inhaltlichen Überarbeitung an den überarbeiteten Teilen 1 bis 6 der DIN 18195 "Bauwerksabdichtungen" aus August 2000.

Über erforderliche Zeiträume, nach denen man von einer Bewährung in der Praxis sprechen darf, mag man sich streiten können. Auch hierzu sollte man "die drei Gutachter" befragen - sehr wahrscheinlich bekommt man drei unterschiedliche Zahlen zur Antwort.

Fazit: ob eine Bitumendickbeschichtung im Lastfall 6 den anerkannten Regeln der Technik zuzuordnen ist, ist wohl nur für den Einzelfall zu bewerten. Dazu sind alle Umstände der Planung und Ausführung zu berücksichtigen.

PS:
Zur allgemeinen Verwirrung dürfte beigetragen haben, dass man gewisse Normen per Definition zu den anerkannten Regeln der Technik erklärt. Nehmen wir die EnEV als Beispiel:

"§ 15 Regeln der Technik

(1) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen kann im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger auf Veröffentlichungen sachverständiger Stellen über anerkannte Regeln der Technik hinweisen, soweit in dieser Verordnung auf solche Regeln Bezug genommen wird.

(2) Zu den anerkannten Regeln der Technik gehören auch Normen, technische Vorschriften oder sonstige Bestimmungen anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder sonstiger Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, wenn ihre Einhaltung das geforderte Schutzniveau in Bezug auf Energieeinsparung und Wärmeschutz dauerhaft gewährleistet.

(3) Soweit eine Bewertung von Baustoffen, Bauteilen und Anlagen im Hinblick auf die Anforderungen dieser Verordnung auf Grund anerkannter Regeln der Technik nicht möglich ist, weil solche Regeln nicht vorliegen oder wesentlich von ihnen abgewichen wird, sind gegenüber der nach Landesrecht zuständigen Behörde die für eine Bewertung erforderlichen Nachweise zu führen. Der Nachweis nach Satz 1 entfällt für Baustoffe, Bauteile und Anlagen,
1. die nach den Vorschriften des Bauproduktengesetzes oder anderer Rechtsvorschriften zur Umsetzung von Richtlinien der Europäischen Gemeinschaften, deren Regelungen auch Anforderungen zur Energieeinsparung umfassen, mit der CE Kennzeichnung
versehen sind und nach diesen Vorschriften zulässige und von den Ländern bestimmte Klassen- und Leistungsstufen aufweisen, oder
2. bei denen nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften über die Verwendung von Bauprodukten auch die Einhaltung dieser Verordnung sichergestellt wird."

Hieran wird deutlich, dass der Zweck allemal die Mittel heiligt. "Sachverständige Stellen" sind zum Beispiel das DIN. Wer weiß, wie eine DIN "gemacht" wird, bekommt deutliche Einblicke in den Bereich der Dehnbarkeit von Begriffen.

Mehr Informationen zum Thema:


DIN-Norm - Manipulationen zugunsten Windparks

Frage:
Mail von Werner Eisenkopf, Runkel
08.08.2004

Sehr geehrte Empfänger,

wer kennt sich mit den Gremien und dem Procedere von DIN-Normen sowie deren Weiiterentwicklung aus? Den bitte ich um persönliche Mailrücksprache.

Ursache ist ein dicker Hund. Viele Windparks werden den Anliegern aufgenötigt mit ohnehin zurechtgebogenen und passend gemachten "Lärmprognosen" und trotzdem sind dann nachher Windparks bei den wenigen tatsächlichen Nachmessungen noch so sehr so laut gewesen, daß sie nächtliche Herunterregelungen der Leistung oder gar Nachtabschaltungen zu bekommen drohten oder sogar auferlegt bekamen.

Nun aber messen die der Windindustrie allessamt ausnahmslos eng nahestehenden Lärmmeßstellen (Ingenieurbüros) seit kurzem nach dem "Entwurf der neuen DIN-Norm 4586" welche den Wegfall von 2 dB Lärm wegen Tonhaltigkeit bedeutet und damit weitere Windparks "rettet"

Ein staatliches Umweltamt (Münster/Westf.) wies aufgrund der entsprechenden "Messung" einer Firma Kötter nach diesem "DIN-Entwurf" (!!!) die Lärm-Beschwerden von Anliegern ab. Damit sind der Willkür Tür und Tor geöffnet.

Die angeblich gesetzlich so genau geregelten Windparks werden mit Hilfe von "Lärmgutachten" gemäß DIN-Normen (die ihrerseits offenbar jederzeit änderbar sind) und Berechnungsmethoden, bei denen die Mühlenhersteller selbst den "Referenzwert" ermitteln lassen und angeben, vollzogen. DAS wird nach meiner Auffassung viel zu wenig herausgestellt.

Das würde im Umkehrschluß auch bdeuten, daß eine starke Verschärfung einer einzigen DIN-Lärmvorschrift, gleich hunderte möglicher Windparks kippen würde, ein bislang kaum beachtetes Gebiet.

Wer hat Detailwissen dazu? Bitte direkt an mich schreiben,

Freundliche Grüße
Werner Eisenkopf
Unfalldatenbank Windräder

Antwort:
Sehr geehrter Herr Eisenkopf,
sehr geehrte Damen und Herren,

das DIN ist privatwirtschaftlich organisiert. Primär besteht das Ziel darin, bei der sogen. Fortschreibung von Normen handfeste Interessen von Industrieverbänden durchzusetzen. Damit das nicht so auffällt, wird das ganze Brimborium pseudowissenschaftlich verbrämt. Entsprechend illuster sind die Normenausschüsse besetzt.

Theoretisch steht jedem die Mitarbeit offen, in der Praxis scheitert das aber an den hohen "Eintrittsgeldern" in Höhe von mehreren Tausend Teuros, dazu kommen die Kosten für Reise und Büro usw. Wird man als "namhafte" Größe (z.B. ein Prof., obwohl das nicht unbedingt für Güte garantiert, sh. unsere einschlägigen Klima-Experten) entsandt, steht ein Sponsor dahinter, der alle Auslagen trägt.

Im Ergebnis kommen mitunter völlig irrationale Ansätze als Norm heraus. Kein Wunder, dass ständige Korrekturen und Änderungen kommen. Das freut zumindest den Beuth-Verlag, der mehrheitlich dem Bund gehört. Das Umsatzziel bestimmt daher auch diese unglaubliche Rotation im dt. Normenwerk.

Das Prinzip ist ganz simpel: wer die meisten Vertreter in den Normenausschuss schickt, bzw. wer die meisten Stimmen für sich gewinnen kann, der biegt die neue Norm für sich hin. Da nun die Normen von "hochkarätigen" "Fachkräften" und "Experten" gemacht werden,  sieht man staatlicherseits keinerlei Grund, irgendetwas anzuzweifeln - man versteckt sich hinter angenommenem Sachverstand anderer.

So funktioniert das ja auch mit Gutachten, egal ob vor Gericht oder im Auftrage staatlicher Stellen (das Gutachter- und Beraterunwesen ist bekanntlich eine millionenschwere ABM-Maßnahme). Mit genug wissenschaftlichem Hokuspokus kann man so den größten Unfug zur Regel der Technik erklären lassen, indem die Norm in die Liste der Baubestimmungen aufgenommen wird (von Land zu Land "verschieden" wie die Landesbauordnungen).

Außenseiter bootet man durch finanzielle Hürden aus, offensichtliche Fehler werden trotz Hinweisen ignoriert (die Korrektur soll ja auch wieder Geld bringen), Einsprüche werden ignoriert oder unbegründet zurückgewiesen.

Mehr dazu erfahren Sie im Infobereich von DIMaGB.de: auf der Seite zu DIN-Normen und zur Thematik "Einsprüche/Petitionen zur EnEV", Infobereiche GESETZE und  BAUPHYSIK (+Suchfunktion).

mfg M. Bumann
09.08.2004

Querverweise:

mehr Grundlagen:

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BaustellV

BauO / MBO


Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen
(Baustellenverordnung – BaustellV)
vom 10. Juni 1998

§ 1 Ziele; Begriffe
§ 2 Planung der Ausführung des Bauvorhabens
§ 3 Koordinierung
§ 4 Beauftragung
§ 5 Pflichten der Arbeitgeber
§ 6 Pflichten sonstiger Personen
§ 7 Ordnungswidrigkeiten und Strafvorschriften
§ 8 Inkrafttreten

Anhang I
Anhang II

Auf Grund des § 19 des Arbeitsschutzgesetzes vom 7. August 1996 (BGBl I S. 1246) verordnet die Bundesregierung:

§ 1 Ziele; Begriffe

(1) Diese Verordnung dient der wesentlichen Verbesserung von Sicherheit und Gesundheitsschutz der Beschäftigten auf Baustellen.

(2) Die Verordnung gilt nicht für Tätigkeiten und Einrichtungen im Sinne des § 2 des Bundesberggesetzes.

(3) Baustelle im Sinne dieser Verordnung ist der Ort, an dem ein Bauvorhaben ausgeführt wird. Ein Bauvorhaben ist das Vorhaben, eine oder mehrere bauliche Anlagen zu errichten, zu ändern oder abzubrechen.

§ 2 Planung der Ausführung des Bauvorhabens

(1) Bei der Planung der Ausführung eines Bauvorhabens, insbesondere bei der Einteilung der Arbeiten, die gleichzeitig oder nacheinander durchgeführt werden, und bei der Bemessung der Ausführungszeiten für diese Arbeiten, sind die allgemeinen Grundsätze nach § 4 des Arbeitsschutzgesetzes zu berücksichtigen.

(2) Für jede Baustelle, bei der die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mehr als 30 Arbeitstage beträgt und auf der mehr als 20 Beschäftigte gleichzeitig tätig werden, oder der Umfang der Arbeiten voraussichtlich 500 Personentage überschreitet, ist der zuständigen Behörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle eine Vorankündigung zu übermitteln, die mindestens die Angaben nach Anhang I enthält. Die Vorankündigung ist sichtbar auf der Baustelle auszuhängen und bei erheblichen Änderungen anzupassen.

(3) Ist für eine Baustelle, auf der Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, eine Vorankündigung zu übermitteln, oder werden auf einer Baustelle, auf der Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, besonders gefährliche Arbeiten nach Anhang II ausgeführt, so ist dafür zu sorgen, dass vor Einrichtung der Baustelle ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt wird. Der Plan muß die für die betreffende Baustelle anzuwendenden Arbeitsschutzbestimmungen erkennen lassen und besondere Maßnahmen für die besonders gefährlichen Arbeiten nach Anhang II enthalten. Erforderlichenfalls sind bei Erstellung des Planes betriebliche Tätigkeiten auf dem Gelände zu berücksichtigen.

§ 3 Koordinierung

(1) Für Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, sind ein oder mehrere geeignete Koordinatoren zu bestellen. Der Bauherr oder der von ihm nach § 4 beauftragte Dritte kann die Aufgaben des Koordinators selbst wahrnehmen.

(2) Während der Planung der Ausführung des Bauvorhabens hat der Koordinator die in § 2 Abs. 1 vorgesehenen Maßnahmen zu koordinieren, den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan auszuarbeiten oder ausarbeiten zu lassen und eine Unterlage mit den erforderlichen, bei möglichen späteren Arbeiten an der baulichen Anlage zu berücksichtigenden Angaben zu Sicherheit und Gesundheitsschutz zusammenzustellen.

(3) Während der Ausführung des Bauvorhabens hat der Koordinator die Anwendung der allgemeinen Grundsätze nach § 4 des Arbeitsschutzgesetzes zu koordinieren, darauf zu achten, dass die Arbeitgeber und die Unternehmer ohne Beschäftigte ihre Pflichten nach dieser Verordnung erfüllen, den Sicherheitsund Gesundheitsschutzplan bei erheblichen Änderungen in der Ausführung des Bauvorhabens anzupassen oder anpassen zu lassen, die Zusammenarbeit der Arbeitgeber zu organisieren und die Überwachung der ordnungsgemäßen Anwendung der Arbeitsverfahren durch die Arbeitgeber zu koordinieren.

§ 4 Beauftragung

Die Maßnahmen nach § 2 und § 3 Abs. 1 Satz 1 hat der Bauherr zu treffen, es sei denn, er beauftragt einen Dritten, diese Maßnahmen in eigener Verantwortung zu treffen.

§ 5 Pflichten der Arbeitgeber

(1) Die Arbeitgeber haben bei der Ausführung der Arbeiten die erforderlichen Maßnahmen des Arbeitsschutzes insbesondere in bezug auf die Instandhaltung der Arbeitsmittel, Vorkehrungen zur Lagerung und Entsorgung der Arbeitsstoffe und Abfälle, insbesondere der Gefahrstoffe, Anpassung der Ausführungszeiten für die Arbeiten unter Berücksichtigung der Gegebenheiten auf der Baustelle, Zusammenarbeit zwischen Arbeitgebern und Unternehmern ohne Beschäftigte, Wechselwirkungen zwischen den Arbeiten auf der Baustelle und anderen betrieblichen Tätigkeiten auf dem Gelände, auf dem oder in dessen Nähe die erstgenannten Arbeiten ausgeführt werden, zu treffen sowie die Hinweise des Koordinators und den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan zu berücksichtigen.

(2) Die Arbeitgeber haben die Beschäftigten in verständlicher Form und Sprache über die sie betreffenden Schutzmaßnahmen zu informieren.

(3) Die Verantwortlichkeit der Arbeitgeber für die Erfüllung ihrer Arbeitsschutzpflichten wird durch die Maßnahmen nach den §§ 2 und 3 nicht berührt.

§ 6 Pflichten sonstiger Personen

Zur Gewährleistung von Sicherheit und Gesundheitsschutz der Beschäftigten haben auch die auf einer Baustelle tätigen Unternehmer ohne Beschäftigte die bei den Arbeiten anzuwendenden Arbeitsschutzvorschriften einzuhalten. Sie haben die Hinweise des Koordinators sowie den Sicherheitsund Gesundheitsschutzplan zu berücksichtigen. Die Sätze 1 und 2 gelten auch für Arbeitgeber, die selbst auf der Baustelle tätig sind.

§ 7 Ordnungswidrigkeiten und Strafvorschriften

(1) Ordnungswidrig im Sinne des § 25 Abs. 1 Nr. 1 des Arbeitsschutzgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 2 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 4 der zuständigen Behörde eine Vorankündigung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig übermittelt oder, entgegen § 2 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit § 4 nicht dafür sorgt, dass vor Einrichtung der Baustelle ein Sicherheitsund Gesundheitsschutzplan erstellt wird.

(2)Wer durch eine im Absatz 1 bezeichnete vorsätzliche Handlung Leben oder Gesundheit eines Beschäftigten gefährdet, ist nach § 26 Nr. 2 des Arbeitsschutzgesetzes strafbar.

§ 8 Inkrafttreten

(1) Diese Verordnung tritt am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Kalendermonats in Kraft.

(2) Für Bauvorhaben, mit deren Ausführung bereits vor dem 1. Juli 1998 begonnen worden ist, bleiben die bisherigen Vorschriften maßgebend. Der Bundesrat hat zugestimmt.

Anhang I

  • Ort der Baustelle,
  • Name und Anschrift des Bauherrn,
  • Art des Bauvorhabens,
  • Name und Anschrift des anstelle des Bauherrn verantwortlichen Dritten,
  • Name und Anschrift des Koordinators,
  • voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten,
  • voraussichtliche Höchstzahl der Beschäftigten auf der Baustelle,
  • Zahl der Arbeitgeber und Unternehmer ohne Beschäftigte, die voraussichtlich auf der Baustelle tätig werden,
  • Angabe der bereits ausgewählten Arbeitgeber und Unternehmer ohne Beschäftigte.

Anhang II

Besonders gefährliche Arbeiten im Sinne des § 2 Abs. 3 sind:

  • Arbeiten, bei denen die Beschäftigten der Gefahr des Versinkens, des Verschüttetwerdens in Baugruben oder in Gräben mit einer Tiefe von mehr als 5 m oder des Absturzes aus einer Höhe von mehr als 7 m ausgesetzt sind,
  • Arbeiten, bei denen die Beschäftigten explosionsgefährlichen, hochentzündlichen, krebserzeugenden (Kategorie 1 oder 2), erbgutverändernden, fortpflanzungsgefährdenden oder sehr giftigen Stoffen und Zubereitungen im Sinne der Gefahrstoffverordnung oder biologischen Arbeitsstoffen der Risikogruppen 3 und 4 im Sinne der Richtlinie 90/679/EWG des Rates vom 26. November 1990 über den Schutz der Arbeitnehmer gegen Gefährdung durch biologische Arbeitsstoffe bei der Arbeit (ABl. EG Nr. L 374 S. 1) ausgesetzt sind,
  • Arbeiten mit ionisierenden Strahlungen, die die Festlegung von Kontrolloder Überwachungsbereichen im Sinne der Strahlenschutz- sowie im Sinne der Röntgenverordnung erfordern,
  • Arbeiten in einem geringeren Abstand als 5 m von Hochspannungsleitungen,Arbeiten, bei denen die unmittelbare Gefahr des Ertrinkens besteht, Brunnenbau, unterirdische Erdarbeiten und Tunnelbau, Arbeiten mit Tauchgeräten, Arbeiten in Druckluft, Arbeiten, bei denen Sprengstoff oder Sprengschnüre eingesetzt werden, Aufbau oder Abbau von Massivbauelementen mit mehr als 10 t Einzelgewicht.

*) Diese Verordnung dient in Verbindung mit dem Arbeitsschutzgesetz der Umsetzung der EG-Richtlinie 92/57/EWG des Rates vom 24. Juni 1992 über die auf zeitlich begrenzte oder ortsveränderliche Baustellen anzuwendenden Mindestvorschriften für die Sicherheit und den Gesundheitsschutz
(Achte Einzelrichtlinie im Sinne des Artikels 16 Abs. 1 der Richtlinie 89/391/EWG) (ABl. EG Nr. L 245 S. 6).

Verantwortlich ist also der Bauherr, siehe §4, es sei denn er beauftragt jemanden damit. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass das dieser Dritte für umsonst macht. Zu §2: 500 Personentage sind z.B. wenn 10 Arbeitskräfte 50 Tage lang arbeiten. Mehr als 20 Kräfte gleichzeitig trifft beim Einfamilienhaus eher nicht zu.
Die Pflichten des Auftragnehmers sind u.a. in der VOB/B §4 geregelt.


Unterlagen für spätere Arbeiten am Bauwerk (BaustellV)

Für die sichere Durchführung späterer Arbeiten an einer baulichen Anlage müssen die getroffen Maßnahmen in einer Unterlage zusammen gestellt werden.

Was sind spätere Arbeiten? Instandhaltungsarbeiten nach DIN 31051, die zur Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes, also der notwendigen Gebrauchseigenschaften einer baulichen Anlage, sowie zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes des Systems der baulichen Anlage einschließlich der TGA wiederholt durchgeführt werden müssen.

Wann fallen spätere Arbeiten an ? Welche wirtschaftliche Rolle spielen spätere Arbeiten?
Gerne beantworten diese und andere Fragen per
E-mail unter info@bbg-direkt.de

Quelle : BBG News Oktober 2002
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de.

Welche Verkehrssicherungspflicht hat der Bauherr, welche der Bauunternehmer ?

Gegenüber Personen, denen Bauherren eine Baustelle lediglich zeigen wollen, treffen den Bauunternehmer auch im zeitlichen Zusammenhang mit einem Richtfest keine besonderen Verkehrssicherungspflichten. Für die Sicherung derartiger Personen sind die Bauherren grundsätzlich allein verantwortlich.

Quelle : BBG News Oktober 2002
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de.


SiGeKo-Haftung
Strafbefehl gegen einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator

Nachdem sich in der zurückliegenden Zeit eine Reihe von Juristen immer wieder mit der Frage der Haftung und Verantwortung der am Bau Beteiligten nach der BaustellV befasst haben, gibt es mittlerweile erste Rechtsprechungen auf diesem Gebiet. Der nachfolgend wiedergegebene Stralbefehl eines deutschen Amtsgerichts ist rechtskräftig seit April 2002.
(pdf-Datei unter www.sidiblume.de/messe/sigeko5/03_strafbefehl.pdf)

Quelle : BBG News Februar 2003
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de.


Bauministerkonferenz beschließt Musterbauordnung

Die 106. Konferenz der Bauminister der Länder hat am 8.11.2002 in Frankfurt a.M. eine neue Musterbauordnung (MBO) beschlossen. Sie soll der Vereinfachung des Verfahrens- und materiellen Bauordnungsrechts sowie einer gegenseitigen Angleichung des Bauordnungsrechts der Länder dienen. Die Musterbauordnung sieht im Verfahrensrecht drei Grundformen vor: das Baugenehmigungsverfahren, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und die Genehmigungsfreistellung. Welche dieser Verfahren jeweils ausgewählt werden, bleibt der Entscheidung der Länder überlassen, ebenso, ob sie die Wahlmöglichkeiten zwischen den ausgewählten Verfahrenstypen zulassen wollen. Zur Kompensation des damit verbundenen Abbaues von Verfahren und Prüfungen sind zahlreiche bisherige „Kann"- und „Soll"-Regelungen des materiellen Bauordnungsrechts jetzt als unmittelbar geltende Zulässigkeitstatbestände gefasst worden. Änderungen ergeben sich dabei insbesondere im Brandschutzrecht, im Abstandsflächenrecht und bei den Anforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen. Die bisherige Vorschrift über bauliche Maßnahmen für besondere Personengruppen soll künftig als Regelung über „Barrierefreies Bauen" den gewandelten gesellschaftlichen Erfordernissen Rechnung tragen. Der Text der neuen MBO, die derzeit noch das europarechtlich vorgeschriebene Notifizierungsverfahren durchlaufen muss, kann im Internet unter www.is-argebau.de, unter „Mustervorschriften/Bauaufsicht" eingesehen werden.

Quelle: Baukammer Berlin
Offizielle Kammer-Nachrichten und Informationen 1-2/03
im Internet: Baukammer Berlin


Neue Berliner Bauordnung im Abgeordnetenhaus beschlossen

Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat auf seiner gestrigen Sitzung das Gesetz zur Vereinfachung des Berliner Baurechts (Bauvereinfachungsgesetz – BauVG Bln) mit der Neufassung der Berliner Bauordnung beschlossen. Der von Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer vorgelegte Gesetzentwurf wurde in den Beratungen der letzten Wochen nur unwesentlich geändert oder ergänzt und erleichtert das Bauen nachhaltig. Das Gesetz wird durch das Abgeordnetenhaus spätestens 2010 überprüft, um die Auswirkungen zu evaluieren.

Senatorin Junge-Reyer: "Ich begrüße den Beschluss des Abgeordnetenhauses von Berlin. Mit dem neuen Gesetz bekommt Berlin das modernste Baurecht in Deutschland. Es wird das Bauen erheblich beschleunigen. Dieses Reformprojekt zeigt, dass wir in Berlin die Notwendigkeit zur Entbürokratisierung ernst nehmen. Ein erster Schritt ist getan. Wir werden nun intensiv daran arbeiten, weitere überflüssige und teilweise konkurrierende Regelungen abzuschaffen, um dem Gedanken des Bauvereinfachungsgesetzes noch mehr Gewicht zu geben und Bauherren und Architekten von vielen derzeit noch notwendigen Behördengängen zu entlasten." Konstruktive Vorschläge seinen hierzu immer willkommen.

Mit der neuen Verordnung wird das Baurecht erheblich entbürokratisiert, so z.B.:

- Die Errichtung einer Kleingarage oder eines Carports bedarf keiner Baugenehmigung mehr. Völlig ohne Baugenehmigung ist zukünftig auch die Errichtung einer überdachten Terrasse mit einer Fläche von bis zu 30 qm und einer Tiefe von bis zu 3 m möglich. Die bisher meist notwendige Baugenehmigung für die nachträgliche Anbringung von Wärmedämmung entfällt zukünftig ebenfalls ersatzlos. Selbstverständlich müssen die Bauvorschriften auch bei Errichtung dieser genehmigungsfreien Bauten eingehalten werden. Verantwortlich dafür sind die vom Bauherren beauftragten Architekten und Ingenieure.

- Größere Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, für die heute noch eine Baugenehmigung benötigt wird, müssen künftig nur noch der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Lässt diese nach vier Wochen nichts von sich hören, darf mit dem Bauen begonnen werden. Die Architekten oder Bauingenieure sind in diesem Verfahren für die Einhaltung des öffentlichen Rechts verantwortlich.

- Weiterhin notwendig sind behördliche Baugenehmigungen für die Errichtung von Sonderbauten, d. h. für den Bau von Hochhäusern, Versammlungsstätten, Krankenhäusern oder Restaurants.

- Die Anforderungen an die baulichen Anlagen sind nur noch auf die aus heutiger Sicht notwendigen Regelungen beschränkt. So wird das neue Brandschutzkonzept die Baukosten senken und das Abstandsflächenrecht die Baugrundstücke besser ausnutzen lassen. Bisher schreibt das Abstandsflächenrecht sehr komplex vor, welcher Abstand zwischen Einfamilienhäusern einzuhalten ist. Mit In-Kraft-Treten der neuen Bauordnung reicht beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern - unabhängig von ihrer Gebäudegeometrie - immer ein Abstand von 3 m bis zur Grundstücksgrenze.

Architekten und Ingenieure werden weniger durch behördliche Vorgaben in ihrer Berufsausübung gegängelt.

Das Gesetz ist im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin Nr. 34 vom 8. Oktober 2005 veröffentlicht und eine dreimonatige Übergangsfrist zum In-Kraft-Treten des Gesetzes beginnt. Somit kann das neue Baurecht voraussichtlich ab 1. Februar 2006 Anwendung finden.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird das Inkrafttreten der neuen Bauordnung mit einer Öffentlichkeitskampagne begleiten.

Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 16.09.2005

Download: GVBl_Nr._34.pdf  bei der Baukammer Berlin

Download: bei SenStadtBerlin Bauordnung u.a.


Änderung BauGB (04.2004)

Die Bundesregierung reformiert gegenwärtig das Baugesetzbuch. Anlass ist die EU-Richtlinie über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme, die bis zum 21. Juli 2004 in deutsches Recht umzusetzen ist.

Umweltprüfung :
Kernstück der Reform ist die neue, einheitliche Umweltprüfung in der Bauleitplanung, der künftig vor allem Flächennutzungspläne und Bebauungspläne unterliegen. Die neue Umweltprüfung ist - anders als die bisherige Umweltverträglichkeitsprüfung - nicht auf nachteilige Umweltauswirkungen beschränkt, sondern erstreckt sich auf jede Form der Umweltbeeinflussung. Damit wird der Prüfungsumfang gegenüber der bisherigen Rechtslage erweitert. Allerdings lässt es der Regierungsentwurf zu, einzelne Prüfungsschritte abzuschichten. Wurden beispielsweise bestimmte Umweltaspekte bereits im Bauleitplanverfahren geprüft, kann sich im Baugenehmigungsverfahren eine nachfolgende Umweltverträglichkeitsprüfung auf zusätzliche oder andere Umweltauswirkungen beschränken. Zentrales Dokument der Umweltprüfung ist der Umweltbericht. Er beschreibt die Umweltauswirkungen, bewertet sie, enthält die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen und bildet einen gesonderten Teil der Begründung des Bebauungsplans.

Befristete Baurechte :
Neu ins BauGB aufgenommen werden soll die Möglichkeit, befristete und bedingte Baurechte zu begründen, um das Bauplanungsrecht flexibler zu machen. So wird es künftig möglich sein, mit der Planung einer vorübergehenden Nutzung (z. B. Expo 2000) gleichzeitig die Folgenutzung im gleichen Bebauungsplan festzusetzen. Dieses Instrument wird vor allem für solche Investoren interessant sein, die von vornherein nur vorübergehende Nutzungen beabsichtigen und deshalb Rechtssicherheit für eine geplante Folgenutzung benötigen.

Großflächiger Einzelhandel :
Eine weitere wesentliche Rechtsänderung betrifft großflächige Einzelhandelsbetriebe. Sollen derartige Vorhaben im unbeplanten Innenbereich verwirklicht werden, muss künftig im Baugenehmigungsverfahren auch geprüft werden, welche Auswirkungen ein solches Vorhaben auf zentrale Versorgungsbereiche in Nachbargemeinden hat. Diese Regelung wird die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe in innerstädtischen Bereichen wohl weiter
erschweren.

Belastungen im Außenbereich
Zusätzliche Belastungen kommen auch auf Bauherren im Außenbereich zu. Sie sind künftig verpflichtet die realiserten Nutzungen zurückzubauen und Bodenversiegelungen wieder zu beseitigen, wenn sie die Nutzungen dauerhaft aufgeben. Damit gilt dann auch im Baurecht ein Wiederherstellungsgebot, wie es bereits bei Vorhaben des Bergbaus bekannt ist. Diese Vorschrift wird zu erheblichen Mehrkosten für Außenbereichvorhaben führen.

Quelle: BBG News Februar/März 2004
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de


NABU enttäuscht über Novellierung des Baugesetzbuches

Enttäuscht reagierte der Naturschutzbund NABU auf die am Freitag vom Bundestag verabschiedete Novellierung des Baugesetzbuches. „Der Bundestag hat eine wichtige Chance vergeben, das Städtebaurecht an die Notwendigkeiten des demographischen Wandels, des Flächen- und Hochwasserschutzes und der bedrohlichen Haushaltssituation in den Kommunen anzupassen“, sagte NABU-Vizepräsident Thomas Tennhardt.

Trotz einzelner Verbesserungen gegenüber geltendem Recht habe man sich bei den Änderungen im Wesentlichen auf die ohnehin zwingende Umsetzung von EU-Recht beschränkt. „Von Zukunftsfähigkeit und Nachhaltigkeitszielen ist die Entscheidung leider weit entfernt“, so Tennhardt.

So sei das Städtebaurecht auch nach dieser Novellierung noch immer auf Städtewachstum angelegt. Hier sei eine der seltenen Chancen vertan worden, im Städtebau die Weichen endlich in Richtung Innenentwicklung zu stellen, kritisierte der NABU. Die Novellierung hätte zu einem Leitprojekt der von der Bundesregierung angekündigten „Strategie zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme“ werden können. Allerdings hätte dazu beispielsweise die so genannte Bodenschutzklausel verschärft werden müssen, um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden zukünftig klar vorzuschreiben. „Die Gemeinden hätten zur Aufstellung eines Baulücken- und Brachflächenkatasters verpflichtet werden müssen, statt es bei einer Kannbestimmung zu belassen“, so Tennhardt.

Mit der Novellierung des Baugesetzbuches hätten nach Ansicht des NABU die Umnutzungen in Überschwemmungsgebieten im Sinne eines vorbeugenden Hochwasserschutzes grundsätzlich für unzulässig erklärt werden müssen. Für verfehlt und unzeitgemäß hält der NABU auch den Fortbestand baurechtlicher Privilegien für die gewerbliche Tierhaltung. „Wir dürfen Massentierhalter doch nicht auf eine Stufe stellen wie bäuerliche Landwirtschaftsbetriebe“, so Tennhardt.

Ein weiterer Kritikpunkt des NABU betrifft die jetzt neue Privilegierung für das Errichten von Biomasseanlagen in der freien Landschaft. „Damit wird in die falsche Richtung gesteuert, denn an sinnvollen Standorten wie etwa in Dorf- und Gewerbegebieten war der Bau von Biomasseanlagen auch zuvor schon allgemein zulässig“, so Tennhardt: „Im Interesse einer sinnvollen energetischen Biomassenutzung sollte aus den negativen Erfahrungen mit der Windkraft gelernt werden.“

Die ausführliche Stellungnahme des NABU zur Novellierung des Städtebau- und Planungsrechts ist im Internet zu finden unter Stellungnahme.

Quelle: NABU (Naturschutzbund Deutschland e.V.) 53223 Bonn
Redaktion: NABU-Pressestelle, email:presse@nabu.de, www.nabu.de
04.2004


Artikel 1
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
(Wohnflächenverordnung - WoFlV)

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts
der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.

§ 3 Ermittlung der Grundfläche

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden,
Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4 Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

anzurechnen.

§ 5 Überleitungsvorschrift

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an  dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Hinweise:

Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25. November 2003 gilt seit dem 01. Januar 2004. Wichtig für die Berechnung der Wohnfläche: es gibt geringe Änderungen zur Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Nach II. BV gab es auch schon die 50/100%-Regelung bezüglich 1- und 2-m-Linie (im Dachgeschoss). Nach II. BV waren die Flächen von Türnischen nicht mitzurechnen, die Balkone und Loggien durften bis zur Hälfte angerechnet werden.

Beachten Sie, dass die WoFlV nur für Wohnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz gilt. Für jede andere Wohnung sollten Sie sich auf jeden fall nennen lassen, was die Berechnungsgrundlage ist (sofern nicht eindeutig angegeben). So gibt es nach wie vor Berechnungen nach DIN 283, die es wiederum gar nicht mehr gibt. Am besten ist aber immer noch die Methode, mit dem Zollstock (Entschuldigung: Gliedermessstab) nachzumessen und mittels Taschenrechner die Flächen zu ermitteln.

Aus der II. BV entfallen nun die §§ 43 Berechnung der Grundfläche und 44 Anrechenbare Grundfläche, sie sind aufgehoben, ebenso Anlage 3. Es gilt die Überleitungsvorschrift.


Artikel 2
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten
(Betriebskostenverordnung BetrKV)


§ 1 Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
 
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung,

hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung,

hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage  und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder

c) der  eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,
auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen;
zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen,
die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.


Bundesministerium der Finanzen, 24. November 2004

BETREFF Umsatzsteuer;
§ 14 Abs. 2 Satz 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) - Ausstellung von Rechnungen
§ 14b Abs. 1 Satz 5 UStG - Aufbewahrungspflichten des nichtunternehmerischen Leistungsempfängers
BEZUG Artikel 12 des Gesetzes zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit
und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung

Durch Artikel 12 Nr. 1 Buchst. a des Gesetzes zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung (BGBl. I 2004 S. 1842) wurde § 14 Abs. 2 UStG neu gefasst. Durch Artikel 12 Nr. 1 Buchst. b des Gesetzes zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung wurde in § 14 Abs. 4 Satz 1 UStG eine neue Nummer 9 angefügt. Durch Artikel 12 Nr. 2 des Gesetzes zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung wurde § 14b Abs. 1 UStG ein neuer Satz 5 angefügt. Die Änderungen sind gemäß Artikel 26 des Gesetzes zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender Steuerhinterziehung zum 1. August 2004 in Kraft getreten. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder gilt Folgendes:

Inhaltsübersicht
Textzahlen (Tz.)
1. Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung bei steuerpflichtigen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück
1.1 Rechnungserteilungspflicht 1 – 9
1.2 Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück 10 – 17
1.3 Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des nichtunternehmerischen Leistungsempfängers 18 – 20
2. Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung bei Lieferungen oder sonstigen Leistungen an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person (§ 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 UStG) 21 – 23
3. Aufbewahrungspflicht des nichtunternehmerischen Leistungsempfängers (§ 14b Abs. 1 Satz 5 UStG) 24 – 31
4. Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug 32 – 33
5. Anwendung 34

1. Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung bei steuerpflichtigen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück (§ 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG)

1.1 Rechnungserteilungspflicht

1 Gemäß § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ist der leistende Unternehmer, soweit er eine steuerpflichtige Werklieferung oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück ausführt, verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Diese Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung besteht auch dann, wenn es sich beim Leistungsempfänger nicht um einen Unternehmer, der die Leistung für sein Unternehmen bezieht, handelt.

2 Um eine Verpflichtung zur Rechnungserteilung nach § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG zu bejahen, kommt es nicht darauf an, ob der Empfänger der steuerpflichtigen Werklieferung oder sonstigen Leistung der Eigentümer des Grundstücks ist. Auch der Mieter einer Mietwohnung kann als Auftraggeber einer Werklieferung oder sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück in Betracht kommen.

3 Die Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung bei steuerpflichtigen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück gilt auch für Kleinunternehmer i.S.d. § 19 Abs. 1 UStG. Allerdings dürfen Kleinunternehmer die Umsatzsteuer nicht gesondert ausweisen (§ 19 Abs. 1 Satz 4 UStG). Die Rechnungs-erteilungspflicht bei steuerpflichtigen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück gilt auch für Land- und Forstwirte, die die Durchschnittssatzbesteuerung nach § 24 UStG anwenden.

4 An der Möglichkeit des Leistungsempfängers, sofern er ein Unternehmer ist, der die Leistung für sein Unternehmen bezieht, oder eine juristische Person ist, die kein Unternehmer ist, unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 Satz 2 und 3 UStG eine Gutschrift auszustellen, hat sich auch hinsichtlich der steuerpflichtigen Werklieferungen und sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück gegenüber der bisher schon geltenden Rechtslage keine Änderung ergeben.

5 Die Rechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Werklieferung oder sonstigen Leistung zu erteilen. Im Fall der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts für eine steuerpflichtige Werklieferung oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück vor Ausführung der Leistung ist die Rechnung innerhalb von sechs Monaten nach Vereinahmung des Entgelts oder des Teilentgelts auszustellen. Dabei muss die Rechnung alle sich aus § 14 Abs. 4 Satz 1 UStG ergebenden Pflichtangaben enthalten. Soweit es sich um eine Rechnung über einen Gesamtbetrag von bis zu 100 Euro handelt (Kleinbetragsrechnung), müssen die sich aus § 33 UStDV ergebenden Pflichtangaben in der Rechnung enthalten sein.

6 Sofern der leistende Unternehmer mit dem Leistungsempfänger zulässigerweise vereinbart hat, dass die Rechnung vom Leistungsempfänger erstellt werden soll (Gutschrift i.S.d. § 14 Abs. 2 Satz 2 UStG), hat der Leistungsempfänger die Rechnung innerhalb von sechs Monaten zu erteilen.

7 Der vorsätzliche oder leichtfertige Verstoß gegen die Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung oder zur rechtzeitigen Erteilung einer Rechnung ist nach § 26a Abs. 1 Nr. 1 UStG eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 26a Abs. 2 UStG mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann.

8 Die Erteilung einer Rechnung, die nicht alle in § 14 Abs. 4 Satz 1 UStG aufgeführten Pflichtangaben enthält, gilt nicht als Ordnungswidrigkeit. Dies gilt auch, wenn der nach § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 9 UStG erforderliche Hinweis nicht in der Rechnung angebracht wird.

9 Für steuerpflichtige sonstige Leistungen der in § 4 Nr. 12 Satz 1 und 2 UStG bezeichneten Art, die weder an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen noch an eine juristische Person erbracht werden, besteht keine Rechnungserteilungspflicht. Seite 4

1.2 Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

10 Der Begriff der steuerpflichtigen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück umfasst die Bauleistungen des § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG und darüber hinaus die sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück i.S.d. § 3a Abs. 2 Nr. 1 UStG.

11 Demnach gehören zu den Leistungen, bei denen nach § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG eine Verpflichtung zur Rechnungserteilung besteht, zunächst alle Bauleistungen, bei denen die Steuerschuld unter den weiteren Voraussetzungen des § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG auf den Leistungsempfänger übergehen kann (vgl. hierzu BMF-Schreiben vom 31. März 2004, BStBl I 2004 S. 453).

12 Weiter gehören dazu die steuerpflichtigen Werklieferungen oder sonstigen Leistungen, die der Erschließung von Grundstücken oder der Vorbereitung von Bauleistungen dienen. Damit sind z.B. auch die folgenden Leistungen von der Verpflichtung zur Rechnungserteilung umfasst:
- planerische Leistungen (z.B. von Statikern, Architekten, Garten- und Innenarchitekten,
   Vermessungs-, Prüf- und Bauingenieuren),
- Labordienstleistungen (z.B. die chemische Analyse von Baustoffen oder Bodenproben),
- reine Leistungen zur Bauüberwachung,
- Leistungen zur Prüfung von Bauabrechnungen,
- Leistungen zur Durchführung von Ausschreibungen und Vergaben,
- Abbruch- oder Erdarbeiten.

13 Hinsichtlich des Begriffs der steuerpflichtigen sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück wird weiter auf Abschnitt 34 UStR verwiesen.

14 Die steuerpflichtige Werklieferung oder sonstige Leistung muss in engem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen. Ein enger Zusammenhang ist gegeben, wenn sich die Werklieferung oder sonstige Leistung nach den tatsächlichen Umständen überwiegend auf die Bebauung, Verwertung, Nutzung oder Unterhaltung aber auch Veräußerung oder den Erwerb des Grundstücks selbst bezieht.

15 Daher besteht auch bei der Erbringung u.a. folgender Leistungen eine Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung:
- Zur Verfügung stellen von Betonpumpen oder von anderem Baugerät,
- Aufstellen von Material- oder Bürocontainern,
- Aufstellen von mobilen Toilettenhäusern,
- Entsorgung von Baumaterial (z.B. Schuttabfuhr durch ein Abfuhrunternehmen),
- Gerüstbau,
- bloße Reinigung von Räumlichkeiten oder Flächen (z.B. Fensterreinigung),
- Instandhaltungs- (z.B. Klempnerarbeiten), Reparatur- und Wartungsarbeiten an Bauwerken
  oder Teilen von Bauwerken (z.B. Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten),
- Anlegen von Grünanlagen und Bepflanzungen und deren Pflege (z.B. Bäume, Gehölze, Blumen, Rasen),
- Beurkundung von Grundstückskaufverträgen durch Notare,
- Vermittlungsleistungen der Makler bei Grundstücksveräußerungen oder Vermietungen.

16 Sofern selbständige Leistungen vorliegen, sind folgende Leistungen keine Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück, bei denen nach § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG die Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung besteht:
- die Veröffentlichung von Immobilienanzeigen, z.B. durch Zeitungen,
- die Rechts- und Steuerberatung in Grundstückssachen.

17 Alltägliche Geschäfte, die mit einem Kaufvertrag abgeschlossen werden (z.B. der Erwerb von Gegenständen durch einen Nichtunternehmer in einem Baumarkt), unterliegen nicht der Verpflichtung zur Rechnungserteilung. Auch die Lieferung von Baumaterial auf eine Baustelle eines Nichtunternehmers oder eines Unternehmers, der das Baumaterial für seinen nichtunternehmerischen Bereich bezieht, wird nicht von der Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung umfasst.

1.3 Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des nichtunternehmerischen Leistungsempfängers
(§ 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 9 UStG)

18 Nach § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 9 UStG ist der leistende Unternehmer bei Ausführung einer steuerpflichtigen Werklieferung oder sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück verpflichtet, in der Rechnung auf die einem nichtunternehmerischen Leistungsempfänger nach § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG obliegenden Aufbewahrungspflichten hinzuweisen. Hierbei ist es ausreichend, wenn in der Rechnung z.B. ein allgemeiner Hinweis enthalten ist, dass ein nichtunternehmerischer Leistungsempfänger diese Rechnung zwei Jahre aufzubewahren hat.

19 Ein Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht des Leistungsempfängers nach § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG ist nicht erforderlich, wenn es sich bei der steuerpflichtigen Werklieferung oder sonstigen Leistung um eine Bauleistung i.S.d. § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG an einen anderen Unternehmer handelt, für die dieser die Umsatzsteuer schuldet. Der Leistungsempfänger ist in diesen Fällen gemäß § 14b Abs. 1 Satz 4 Nr. 3 UStG verpflichtet, die Rechnung zehn Seite 6 Jahre aufzubewahren, auch wenn er die Leistung für seinen nichtunternehmerischen Bereich bezieht.

20 Ein Hinweis auf die Aufbewahrungspflichten des Leistungsempfängers ist nicht erforderlich, wenn es sich um eine Kleinbetragsrechnung i.S.d. § 33 UStDV handelt.

2. Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung bei Lieferungen oder sonstigen Leistungen an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person
(§ 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 UStG)

21 Nach § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 UStG ist der Unternehmer bei Ausführung einer Lieferung oder sonstigen Leistung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung zu erteilen. Auf die Steuerpflicht kommt es dabei nicht an. Im Fall der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts vor Ausführung der Leistung ist die Rechnung innerhalb von sechs Monaten nach Vereinahmung des Entgelts oder des Teilentgelts auszustellen.

22 Sofern der leistende Unternehmer mit dem Leistungsempfänger zulässigerweise vereinbart hat, dass die Rechnung vom Leistungsempfänger erstellt werden soll (Gutschrift i.S.d. § 14 Abs. 2 Satz 2 UStG), hat der Leistungsempfänger die Rechnung innerhalb von sechs Monaten zu erteilen.

23 Der vorsätzliche oder leichtfertige Verstoß gegen die Verpflichtung zur Erteilung einer Rechnung oder zur rechtzeitigen Erteilung einer Rechnung ist nach § 26a Abs. 1 Nr. 1 UStG eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 26a Abs. 2 UStG mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann. Die Erteilung einer Rechnung, die nicht alle in § 14 Abs. 4 Satz 1 UStG aufgeführten Pflichtangaben enthält, gilt nicht als Ordnungswidrigkeit.

3. Aufbewahrungspflicht des nichtunternehmerischen Leistungsempfängers (§ 14b Abs. 1 Satz 5 UStG)

24 Gemäß § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG ist der Empfänger einer steuerpflichtigen Werklieferung oder sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück verpflichtet, die Rechnung, einen Zahlungsbeleg oder eine andere beweiskräftige Unterlage zwei Jahre aufzubewahren, soweit er nicht Unternehmer oder ein Unternehmer ist, der die Leistung für seinen nichtunternehmerischen Bereich verwendet. Handelt es sich beim Leistungsempfänger um einen Unternehmer, der die Leistung für sein Unternehmen bezieht, gelten die Aufbewahrungspflichten nach § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG.

25 Ein Leistungsempfänger, der Unternehmer ist und die steuerpflichtige Werklieferung oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück bezieht, hat die Rechnung zehn Jahre aufzubewahren, wenn es sich bei der Leistung um eine Bauleistung i.S.d. § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Satz 1 UStG handelt (§ 14b Abs. 1 Satz 4 Nr. 3 UStG), auch wenn die Leistung für den nichtunternehmerischen Bereich bezogen wird. § 14b Abs. 1 Satz 4 Nr. 3 UStG geht § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG vor.

26 Als Zahlungsbelege kommen z.B. Kontoauszüge und Quittungen in Betracht.

27 Als andere beweiskräftige Unterlagen i.S.d. § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG kommen z.B. Bauverträge, Bestellungen, Abnahmeprotokolle nach VOB, Unterlagen zu Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Leistung u.Ä. in Betracht, mittels derer sich der Leistende, Art und Umfang der ausgeführten Leistung sowie das Entgelt bestimmen lassen.

28 Der entsprechende Beleg ist zwei Jahre aufzubewahren. Dabei müssen die Belege für den gesamten Aufbewahrungszeitraum lesbar sein (§ 14b Abs. 1 Satz 2 UStG). Der Aufbewahrungszeitraum beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die Rechnung ausgestellt wurde.

29 Die Verpflichtung zur Aufbewahrung durch den nichtunternehmerischen Leistungsempfänger gilt auch dann, wenn der leistende Unternehmer entgegen § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 9 UStG in der Rechnung nicht auf die Aufbewahrungsverpflichtung nach § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG hingewiesen hat bzw. wenn ein Hinweis auf die Aufbewahrungspflichten des Leistungsempfängers nicht erforderlich war, weil es sich um eine Kleinbetrags-rechnung i.S.d. § 33 UStDV handelt.

30 Der vorsätzliche oder leichtfertige Verstoß gegen die Aufbewahrungspflichten nach § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG ist nach § 26a Abs. 1 Nr. 3 UStG eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 26a Abs. 2 UStG mit einer Geldbuße bis zu 500 Euro geahndet werden kann.

31 Für steuerpflichtige sonstige Leistungen der in § 4 Nr. 12 Satz 1 und 2 UStG bezeichneten Art, die weder an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen noch an eine juristische Person erbracht werden, besteht keine Verpflichtung des Leistungsempfängers zur Aufbewahrung von Rechnungen, Zahlungsbelegen oder anderen beweiskräftigen Unterlagen nach § 14b Abs. 1 Satz 5 UStG.

4. Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug

32 Soweit der leistende Unternehmer entgegen § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 UStG nicht dafür Sorge trägt, dass innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Lieferung oder sonstigen Leistung bzw. im Fall der Verein-nahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts vor Ausführung der Leistung nach Vereinnahmung eine Rechnung erteilt wird, hat dies keine Auswirkung auf einen möglichen Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers, soweit die übrigen Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 UStG erfüllt sind. Der Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Satz  1 Nr. 1 UStG ist jedoch erst für den Zeitpunkt zulässig, in dem der Leistungsempfänger im Besitz einer nach § 14 UStG ausgestellten Rechnung ist.

33 Ein fehlerhafter Hinweis in der Rechnung nach § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 9 UStG hat keine Auswirkung auf den Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers.

5. Anwendung

34 Artikel 12 des Gesetzes zur Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit und damit
zusammenhängender Steuerhinterziehung ist nach Artikel 26 des Gesetzes zum 1. August
2004 in Kraft getreten. Gemäß § 27 Abs. 1 UStG sind die Neuregelungen daher auf alle Umsätze
i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 5 UStG anzuwenden, die ab dem In-Kraft-Treten ausgeführt
werden. Für nach dem 31. Juli 2004 ausgeführte Umsätze, für die bereits vor dem 1. August
2004 das Entgelt oder ein Teil des Entgelts vereinnahmt worden ist, sind die Neuregelungen
ebenfalls vollumfänglich zu beachten (§ 27 Abs. 1 Satz 2 UStG). Soweit das Entgelt oder ein
Teil des Entgelts vor Ausführung der Leistung vereinnahmt wird, sind die Neuregelungen auf
alle ab dem Tag des In-Kraft-Tretens vereinnahmten Entgelte oder Teilentgelte anzuwenden.

Dieses Schreiben wurde im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.


Natürlich möchte der Bauherr wissen, was ihn die Planungs- und Überwachungsleistungen kosten.
Ich beschränke mich in der Betrachtung auf
HOAI Teil II.
Leistungen bei Gebäuden, Freianlagen und raumbildenden Ausbauten
.

vereinfachtes Verfahren

§ 12 Objektliste für Gebäude
regelt die Einordnung des Bauobjekts in die Honorarzone.

§ 15 Leistungsbild Objektplanung für Gebäude ...
beschreibt die Leistungsphasen 1 bis 9 sowie die Bewertung der Grundleistungen in v.H. der Honorare (v.H. = vom Hundert, also %).

§ 16 Honorartafel für Grundleistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten
regelt die Mindest- und Höchstsätze (siehe Tabelle unten).

§ 24 Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden
regelt den sogenannten Umbauzuschlag.


Auszug aus der Honorartafel zu § 16 Abs. 1 HOAI - Auszug
(der bis-Wert der niederen Zone entspricht dem von-Wert der höheren)

Anrechenbare
Kosten
[ € ]
Zone II
von
[ € ]
Zone III
von
[ € ]
Zone IV
von
[ € ]
25.565 2.413 2.991 3.855
50.000 4.697 5.780 7.413
100.000 9.278 11.311 14.360
150.000 13.753 16.578 20.818
200.000 18.115 21.586 26.792
250.000 22.384 26.380 32.373
500.000 36.488 44.243 55.876
1.000.000 65.535 79.193 99.682
5.000.000 297.672 348.656 425.135


Bewertung der Grundleistungen gem. § 15 HOAI

Leistungsphase

Gebäude Freianlagen
1 Grundlagenermittlung 3 3
2 Vorplanung 7 10
3 Entwurfsplanung 11 15
4 Genehmigungsplanung 6 6
5 Ausführungsplanung 25 24
6 Vorbereitung der Vergabe 10 7
7 Mitwirken bei der Vergabe 4 3
8 Objektüberwachung 31 29
9 Objektbetreuung + Dokumentation. 3 3
ges. alle 100 100

Soweit zu den Grundlagen. Zum Verständnis ein Berechnungsbeispiel:

Einfamilienhaus, anrechenbare Kosten (ohne Umsatzsteuer) = 175.000 € KGr 200 - 600
Umbau, Einordnung in Zone III, vereinbart: Honorarsatz "Mitte"
Honorar bei 200 T€ = 24.189 €; Honorar bei 150 T€ = 18.689 €; Differenz = 5.500 €
Interpolation: 200 T€ - 150 T€ = 50 T€; 200 T€ - 150 T€ = 50 T€
Interpolation: 25 T€ / 50 T€ x 5.500 € = 2.750 €
Honorar bei 175 T€ = 18.689 € + 2.750 € = 21.439 €(Grundhonorar)
vereinbart/beauftragt wurde: LPh 1 mit 3, LPh 2 mit 7, LPh 3 mit 11, LPh 4 mit 6, LPh 5 mit 25, LPh 6 mit 0, LPh 7 mit 0, LPh 8 mit 0 und LPh 9 mit 0 - insgesamt also 52 v.H.
Honorar = 21.439 € x 0,52 = 11.148,28 €
zzgl. 16% Umsatzsteuer (MWSt) und Umbauzuschlag in Höhe von 10%
ergibt das14.225,21 € brutto (das entspricht 7% der Bausumme)

Noch nicht enthalten sind hierin die Kosten für:

  • Statik ( HOAI Teil VIII. Leistungen bei der Tragwerksplanung )
  • Haustechnik ( HOAI Teil IX. Leistungen bei der Technischen Ausrüstung )
  • Wärmeschutznachweis ( HOAI Teil X. Leistungen für Thermische Bauphysik )
  • ggf. Schallschutznachweis ( HOAI Teil XI. Leistungen für Schallschutz und Raumakustik)
  • Einmessung ( HOAI Teil XIII. Vermessungstechnische Leistungen )


Welche Änderungen ergeben sich aus der Euro-Umstellung?

Teuer? Angemessen? Zu diesem Thema verweise ich hierauf. Sie können sich die HOAI als Taschenbuch unter 10.- € kaufen. Kleine Programme zur Honorarermittlung gibt es auf manchen Bauportalen. Dort können Sie sich auch über die Kostengruppen (KGr) nach DIN 276 informieren, diese sind oft Bestandteil sogenannter Checklisten zur Baufinanzierung.

Weitere Beiträge:

Den vollständigen Wortlaut der HOAI können Sie auf der Homepage der Bundesingenieurkammer nachlesen.

Was ändert sich an der HOAI mit Einführung des Euro?
Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates das nachstehende Gesetz beschlossen:

Artikel 5
Änderung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der Fassung der Bekanntmachung vom 4. März 1991 (BGBl. I S. 533), geändert durch die Verordnung vom 21. September 1995 (BGBl. I S. 1174; 1996 S. 51), wird wie folgt geändert:

1. § 6 Abs. 2 wird wie folgt geändert:
a) In Nummer 1 werden die Angaben „75 bis 160 DM“ durch die Angaben „38 bis 82 Euro“ ersetzt.
b) In Nummer 2 werden die Angaben „70 bis 115 DM“ durch die Angaben „36 bis 59 Euro“ ersetzt.
c) In Nummer 3 werden die Angaben „60 bis 85 DM“ durch die Angaben „31 bis 43 Euro“ ersetzt.

2. § 16 wird wie folgt geändert:
a) Die Honorartafel zu Absatz 1 wird entsprechend Anlage
1 gefasst.
b) In Absatz 2 Satz 1 wird die Angabe „unter 50 000 Deutsche Mark“ durch die Angabe „unter 25 565 Euro“ ersetzt; die Angabe „50 000 Deutsche Mark“ wird durch die Angabe „25 565 Euro“ ersetzt.
c) In Absatz 2 Satz 2 wird die Angabe „50 000 Deutsche Mark“ durch die Angabe „25 565 Euro“ ersetzt.
d) In Absatz 3 wird die Angabe „über 50 Millionen Deutsche Mark“ durch die Angabe „über 25.564.594 Euro“ ersetzt.

3. Die Honorartafel zu § 17 Abs. 1 wird entsprechend Anlage 2 gefasst.
4. In § 18 wird die Angabe „weniger als 15 000 Deutsche Mark“ durch die Angabe „weniger als 7 500 Euro“ ersetzt.
5. Die Honorartafel zu § 34 Abs. 1 wird entsprechend Anlage 3 gefasst.

6. § 38 wird wie folgt geändert:
a) Die Honorartafel zu Absatz 1 wird entsprechend Anlage 4 gefasst.
b) In Absatz 6 wird die Angabe „mindestens 4 500 Deutsche Mark“ durch die Angabe „mindestens 2 300 Euro“ ersetzt.
7. § 41 wird wie folgt geändert:
a) Die Honorartafel zu Absatz 1 wird entsprechend Anlage 5 gefasst.
b) In Absatz 4 wird die Angabe „mindestens 4 500 Deutsche Mark“ durch die Angabe „mindestens 2 300 Euro “ ersetzt.
8. Die Honorartafel zu § 45b Abs.1 wird entsprechend Anlage 6 gefasst.
9. Die Honorartafel zu § 46a Abs.1 wird entsprechend Anlage 7 gefasst.
10. Die Honorartafel zu § 47a Abs.1 wird entsprechend Anlage 8 gefasst.
11. Die Honorartafel zu § 48b Abs.1 wird entsprechend Anlage 9 gefasst.
12. Die Honorartafel zu §49d Abs.1 wird entsprechend Anlage 10 gefasst.
13. § 56 wird wie folgt geändert: a) Die Honorartafel zu Absatz 1 wird entsprechend Anlage 11 gefasst.
b) Die Honorartafel zu Absatz 2 wird entsprechend Anlage 12 gefasst.
14. Die Honorartafel zu § 65 Abs.1 wird entsprechend Anlage 13 gefasst.
15. Die Honorartafel zu § 74 Abs.1 wird entsprechend Anlage 14 gefasst.
16. Die Honorartafel zu § 78 Abs. 3 wird entsprechend Anlage 15 gefasst.
17. Die Honorartafel zu § 83 Abs. 1 wird entsprechend Anlage 16 gefasst.
18. Die Honorartafel zu § 89 Abs. 1 wird entsprechend Anlage 17 gefasst.
19. Die Honorartafel zu § 94 Abs.1 wird entsprechend Anlage 18 gefasst.
20. § 97 Abs. 4 wird wie folgt geändert:
a) In Nummer 1 wird die Angabe „bis zu 1 Mio. DM“ durch die Angabe „bis zu 511 292 Euro“ ersetzt.
b) In Nummer 2 werden die Angaben „über 1 Mio. bis zu 2 Mio. DM“ durch die Angaben „über 511 292 bis zu 1 022 584 Euro“ ersetzt.
c) In Nummer 3 werden die Angaben „über 2 Mio. bis zu 5 Mio. DM“ durch die Angaben „über 1 022 584 bis zu 2 556 459 Euro“ ersetzt.
d) In Nummer 4 wird die Angabe „über 5 Mio. DM“ durch die Angabe „über 2 556 459 Euro“ ersetzt.
21. Die Honorartafel zu § 99 Abs.1 wird entsprechend Anlage
19 gefasst.

Quelle:
Deutscher Bundestag – 14. Wahlperiode – 5 – Drucksache 14/5937 Anlage 1
Entwurf eines Gesetzes zur Umstellung von Gesetzen und Verordnungen im Zuständigkeitsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie sowie des Bundesministeriums für Bildung und Forschung auf Euro (Neuntes Euro-Einführungsgesetz)

A. Zielsetzung: Mit diesem Gesetz sollen Vorschriften, die in den Zuständigkeitsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie fallen, und zwei Gesetze im Zuständigkeitsbereich des Bundesministeriums für Bildung und Forschung auf Euro umgestellt werden.
B. Lösung: Die Umstellung der Vorschriften des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie soll in der Weise erfolgen, dass Signalbeträge möglichst erhalten bleiben. Diese Beträge werden deshalb grundsätzlich auf volle 10, 100, 1.000, 10.000, 100.000, 500.000, 1.000.000 Euro geglättet.

Gebühren werden nach folgenden Grundsätzen umgestellt:
  • Die in Euro ausgedrückten Gebühren sollen wertmäßig nicht mehr als unbedingt nötig von dem DM-Wert abweichen.
  • Gebühren, die Wertvorschriften mit Signalwirkung zugeordnet sind, werden durch Neufestsetzung im Verhältnis 2 DM : 1 Euro umgestellt. Die damit verbundene Ermäßigung in Höhe von 2,2 % kommt in der Regel dem Bürger zugute.
  • Die zu ändernden telekommunikationsrechtlichen Gebührenkataloge werden im Verhältnis 2 DM : 1 Euro umgerechnet.
  • Im Übrigen gilt der Grundsatz der centgenauen Umrechnung (1 Euro = 1,95583 DM).
  • Die Umstellung von Bußgeldvorschriften erfolgt im Interesse der Rechtseinheitlichkeit und Rechtsbestimmtheit nach Vorgaben des Bundesministeriums der Justiz im Verhältnis 2 DM = 1 Euro.
  • Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wurde soweit erforderlich mittels Interpolation umgerechnet.

Die Umstellung auf Euro bringt keine neue HOAl.

Das gilt auch für die Umstellung der Honorartafel auf den €. Die Honorartafel des § 16 HOAI beginnt zum Beispiel bei 25.565 € (zuvor 50.000 DM) und endet bei 25.564.594 € (zuvor 30 Mi DM). Die dazwischen liegenden Werte sind geglättet. Dadurch können sich bei der Umrechnung der DM-Tafeln in € im Vergleich mit einer Honorarermittlung nach den €-Tafeln höhere oder niedrigere Honorare ergeben.
Nachfolgend stellen wir Ihnen die wichtigsten Abrechnungs-Fallgruppen für Ihr Honorar vor.

• Bereits gestellte Honorarabrechnungen:

Alle bestehenden Forderungen auf Grundlage der zurzeit gültigen HOAI-Fassung und Verbindlichkeiten werden spätestens zum 1 Januar 2002 zum Umrechnungskurs auf die neue Währung umgestellt. Dies bedeutet lediglich eine wertmäßige Umstellung nach dem Umrechnungskurs und nicht die Anwendung neuer Honorartafelwerte.

• Honorarrechnung ab dem 1. Januar 2002:

Rechnungen dürfen ab dem 1. Januar 2002 grundsätzlich nur noch in € auf der Basis der neuen Honorartafeln und der textlichen Änderungen (DM-Beträge nach €) gestellt werden. Da es keine Übergangsregelungen im Sinne des § 103 HOAI gibt, müssen die neuen Tabellen und sonstigen Währungsangaben (Stundensätze, Grenzangaben) auf alle Verträge angewendet werden, die nach dem 1. Januar 2002 geschlossen werden oder zu diesem Zeitpunkt noch nicht schlussgerechnet sind.
Wichtig: Das bedeutet, dass Sie bei Verträgen, die Sie vor der €-Umstellung geschlossen haben, die Honoraransprüche insgesamt nach den €-Tabellenwerten ermitteln müssen. Abschlagszahlungen, die Sie vor dem 1. Januar 2002 in DM erhalten und verbucht haben, müssen Sie in den Rechnungen ab dem 1. Januar 2002 in € umrechnen und vom ermittelten Gesamthonoraranspruch abziehen.

• Altverträge:

Bei Verträgen, die vor dem Inkrafttreten der neuesten HOAI-Fassung geschlossen wurden - also vor dem 1. Januar 1996 -, keine honorarmäßige Anpassung im Sinne von § 013 HOAI erfahren haben und erst nach dem 1. Januar 2002 schlussabgerechnet werden, müssen Sie das Honorar zunächst in DM ermitteln und dann in € umrechnen.

Quelle: Deutsches Ingenieurblatt, Heft 12/2001, Baumedien.de, Autor: Manfred von Bentheim


Den vollständigen Wortlaut der HOAI
können Sie auf der Homepage der Bundesingenieurkammer nachlesen.



Architektur-&Ing.büro Konrad Fischer Hauptstr.50 D-96272 Hochstadt/Main
Tel.:09574-3011 Mob.:0170-7351557 Fax: 09574-4960
Altbau&Denkmalpflege Info: http://www.konrad-fischer-info.de


Offener Brief an die
Herren Wolfgang Clement, Bundeswirtschaftsminister und MdB Rezzo Schlauch

Lieber Herr Clement, noch lieberer Herr Schlauch,

mit großer Begeisterung habe ich der aktuellen Financial Times entnommen, dass Sie beide uns Freiberufler einem noch härteren Preiswettbewerb aussetzen wollen und deswegen die Planerhonorarodnung HOAI in diesem Jahr endlich abschaffen wollen.

Das verdient uneingeschränktes Lob. Denn:

1. So wird der darbenden Bauwirtschaft am Besten geholfen. Wenn nämlich künftig "offiziell" nullhonorierte Planer die staatlichen und privaten Baumaßnahmen betreuen, werden sie dank verschärftem Wettbewerb kaum noch Gelegenheit finden, kostendämpfende Planungssysteme anzuwenden. Das erhöht alle Baukosten automatisch.

2. Mit entsprechendem Bestechungsrafinnement - Sie werden das ja aus Ihrer politischen Praxis bestens kennen - kann die Wirtschaft die ihr freundlich gesonnenen Planer ordentlich belohnen und die Baupreise noch mehr in die Höhe treiben.

3. Wer wird nun noch Altbauten oder Baudenkmale kostengünstig und bestandsgerecht durchreparieren wollen, wenn die dazu erforderlichen intensiven Planungsleistungen dank härterem Preiswettbewerb entfallen? Eben. Endlich Neubau - vollgedämmt und vakuumgedichtet. Das nützt wieder der Bauwirtschaft. Wieviel Kaminfeuerrunden mußte die eigentlich in Sie beide investieren, bis endlich dieser Befreiungsschlag gelang?

4. Die tendenziell ungehorsamen und unbestechlichen Freiberufler werden endlich ausgemerzt. Das erhöht die Chancen für solche Politik beim Wähler. Je unbedarfter, umso Rotgrün.

5. Im Ergebnis wird die Zerstörung unserer Gesellschaft - wir als alte 68er wissen, was gemeint ist - noch beschleunigt. Der nicht nur von uns dreien sehnlichst herbeigewünschte Ökommunismus wird umso eher Einzug halten.

Das ist die rotgrüne Linie, die wir uns von Ihnen wünschen. Ich verneige mich vor Ihrer unnachahmlichen Schlauheit. Machen Sie bitte weiter so!

Mit dankbarem Gruß

Konrad Fischer
Dipl.-Ing. Architekt BYAK
Hochstadt am Main
Vorsitzender des Beirats für Denkmalerhaltung der
Deutschen Burgenvereinigung e.V.
Altbau- und Denkmalpflege Informationen
http://www.konrad-fischer-info.de

Abdruck: hier und da
Veröffentlichung ohne Textänderung freigegeben


Thema:
Bauanzeigeverfahren und vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Gegenstand: § 69 BbgBO (Brandenburgische Bauordnung)

Der § 69 stellt eine wesentliche Änderung zum verfahrensrechtlichen Teil dar.
Das Bauanzeigeverfahren ist in § 69 Abs. 1-7 BbgBO fortentwickelt worden.
Das Bauanzeigeverfahren gilt nach wie vor nur für Wohngebäude geringer Höhe.
Siehe dazu § 2 Abs. 3 Satz 1 BbgBO: "Gebäude geringer Höhe sind Gebäude, bei denen der Fußboden eines oberirdischen Geschosses nicht höher als 7 m über der Geländeoberfläche liegt. ..."
Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung (also kein reines Wohngebäude) scheidet das Bauanzeigeverfahren aus.
Das Bauanzeigeverfahren darf nur auf Wunsch des Bauherrn durchgeführt werden.
Im wesentlichen ist es anzuwenden auf Vorhaben im Geltungsbereich von rechtswirksamen Bebauungsplänen (gem. § 30 BauGB).
Die Bauanzeige ist bei der amtsfreien Gemeinde bzw. bei dem Amt einzureichen.
Die Bearbeitungsfrist der Kommune beträgt 2 Wochen. Die Gemeinde hat zu prüfen, ob sie Versagensgründe (nach § 69 Abs. 6 BbgBO) geltend machen will oder verlangt, dass das Verfahren als vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren fortgeführt wird (i.d.R. wenn abweichend von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gebaut werden soll).

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kann für Gebäude mittlerer Höhe Anwendung finden, wenn die Voraussetzungen für das Bauanzeigeverfahren der Sache nach vorliegen (es kann aber nicht eingeleitet werden, weil es sich ja nicht um ein Gebäude geringer Höhe handelt, sondern um ein Gebäude mittlerer Höhe).
Siehe dazu § 2 Abs. 3 Satz 2 BbgBO: "Gebäude mittlerer Höhe sind Gebäude, bei denen der Fussboden eines oberirdischen Geschosses nicht höher als 7 m und nicht höher als 22 m über der Geländeoberfläche liegt. ..."

Voraussetzungen für das Bauanzeigeverfahren:
- das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 30 BauGB)
- oder es entspricht den Festsetzungen eines städtebaulichen Vorbescheides (§ 77 BbgBO)
- keine Zulassung von Abweichungen (§ 72 BbgBO), Ausnahmen oder befreiungen (§ 31 BauGB) erforderlich
- die zur Erschließung bestimmte Verkehrsfläche ist befahrbar
- die Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen sind benutzbar
- die Abstandsflächen sind nachgewiesen (§ 6 BbgBO)
- notwendige Stellplätze und Garagen sind nachgewiesen (§ 52 BbgBO)
- ein amtlicher Lageplan wird vorgelegt
- es werden die bautechnischen Nachweise vorgelegt
- es wird der Prüfbericht eines Prüfingenieurs vorgelegt (alternativ: Typenprüfung), sofern nicht die Prüfung der bautechnischen Nachweise entfällt (§ 70 Abs. 1 o. 2 BbgBO)
- der Entwurfsverfasser versichert, dass das Vorhaben auch im übrigen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht

Hinweis:
Vereinfachte Verfahren bedeuten nicht, dass nunmehr auch bautechnische Nachweise vereinfacht oder gar weggelassen werden können. Die Verantwortung ( = Haftung !) von Bauherr, Entwurfsverfasser und Statiker ist nicht reduziert. Eher ist die Verantwortung höher, da das Amt nicht mehr alles prüft. Da die Erklärungen von Entwurfsverfasser und Statiker i.d.R. genügen, muss sich der Bauherr 100% auf diese verlassen können, dass deren Planung völlig dem Baurecht entspricht (Baugesetzbuch, Bauordnung usw.).
Neu ist nur der Verwaltungsweg. Alle planerischen Nachweise sind zu erbringen, wie es auch im Bauantragsverfahren erforderlich ist.

Thema: Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Gegenstand: § 60a BauO Bln (Bauordnung für Berlin)
Das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren in Berlin ist in § 60a BauO Bln geregelt. Hier ist in (3) ausdrücklich festgehalten: "Auch soweit eine Prüfung entfällt, sind Bauvorlagen einzureichen. ...". Da nach (4) der Entwurfsverfasser eine Erklärung abzugeben hat, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und weil Prüfungen entfallen, kommt hier dem Planer eine höhere Verantwortung zu.

Stand: 2003

Verzicht auf die Bauvoranfrage

Dieses Thema wird interessant, wenn der Bauherr, wenngleich nicht absehbar ist, ob das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, auf eine Bauvoranfrage verzichtet. das ist natürlich bei gewöhnlichen vorhaben nicht der Fall, aber man soll die Möglichkeit in betracht ziehen.

Für den Planer ist wichtig, den Bauherrn bereits in der Phase des Vorentwurfs über bauordnungsrechtliche Risiken zu informieren. Ausserdem muss klargestellt sein, dass die Weiterplanung ohne Bauvoranfrage auf Verlangen des Bauherrn erfolgt. Versäumt er das, kann sein Honorar hinfällig werden bei Ablehnung des Bauantrags.

Quelle: Deutsches Ingenieurblatt, DIB 12/01
Autor: Wirtschaftsdienst für Ingenieure und Architekten (IWW Würzburg) www.iww.de


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Urteile


Verordnung über die Pflichten der Makler,
Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer
(Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV -)


In der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1990 (BGBl. I S. 2479), zuletzt geänd. durch Art. 3 Zweites G zur Änd. der GewO und sonstiger gewerberechtl. Vorschriften v. 16. 6. 1998 (BGBl. I S. 1291)



§ 1 Anwendungsbereich

Diese Verordnung gilt für Gewerbetreibende, die nach § 34 c Abs. 1 der Gewerbeordnung der Erlaubnis bedürfen. Gewerbetreibende, die

1. als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit für ein der Aufsicht des Bundesaufsichtsamtes für das Versicherungswesen unterliegendes Versicherungsunternehmen oder für eine der Aufsicht des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen unterliegende Bausparkasse den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen oder

2. den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, gewerblichen Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, unterliegen hinsichtlich dieser Tätigkeit nicht den Vorschriften dieser Verordnung.


§ 2 Sicherheitsleistung, Versicherung


(1) Bevor der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder zu deren Verwendung ermächtigt wird, hat er dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen; dies gilt nicht in den Fällen des § 34 c Abs. l Satz l Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll. Zu sichern sind Schadensersatzansprüche des Auftraggebers wegen etwaiger von dem Gewerbetreibenden und den Personen, die er zur Verwendung der Vermögenswerte ermächtigt hat, vorsätzlich begangener unerlaubter Handlungen, die sich gegen die in Satz l bezeichneten Vermögenswerte richten.

(2) Die Sicherheit kann nur durch die Stellung eines Bürgen geleistet werden. Als Bürge können nur Körperschaften des öffentlichen Rechts mit Sitz im Geltungsbereich dieser Verordnung, Kreditinstitute, die im Inland zum Geschäftsbetrieb befugt sind, sowie Versicherungsunternehmen bestellt werden, die zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung im Inland befugt sind. Die Bürgschaftserklärung muß den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten. Die Bürgschaft darf nicht vor dem Zeitpunkt ablaufen, der sich aus Absatz 5 ergibt.

(3) Versicherungen sind nur dann im Sinne des Absatzes l geeignet, wenn 1. das Versicherungsunternehmen zum Betrieb der Vertrauensschadensversicherung im Inland befugt ist und 2. die allgemeinen Versicherungsbedingungen dem Zweck dieser Verordnung gerecht werden, insbesondere den Auftraggeber aus dem Versicherungsvertrag auch in den Fällen des Konkurs- und des Vergleichsverfahrens des Gewerbetreibenden unmittelbar berechtigen.

(4) Sicherheiten und Versicherungen können nebeneinander geleistet und abgeschlossen werden. Sie können für jeden einzelnen Auftrag oder für mehrere gemeinsam geleistet oder abgeschlossen werden. Der Gewerbetreibende hat dem Auftraggeber die zur unmittelbaren Inanspruchnahme von Sicherheiten und Versicherungen erforderlichen Urkunden auszuhändigen, bevor er Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder zu deren Verwendung ermächtigt wird.

(5) Die Sicherheiten und Versicherungen sind aufrechtzuerhalten
l. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Gewerbeordnung, bis der Gewerbetreibende die Vermögenswerte an den in dem Auftrag bestimmten Empfänger übermittelt hat.
2. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, bis zur Einräumung des Besitzes und Begründung des Nutzungsverhältnisses,
3. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b der Gewerbeordnung bis zur Rechnungslegung; sofern die Rechnungslegungspflicht gemäß § 8 Abs. 2 entfällt, endet die Sicherungspflicht mit der vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens.

Erhält der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers in Teilbeträgen, oder wird er ermächtigt, hierüber in Teilbeträgen zu verfügen, endet die Verpflichtung aus Absatz l Satz l, erster Halbsatz, in Bezug auf die Teilbeträge, sobald er dem Auftraggeber die ordnungsgemäße Verwendung dieser Vermögenswerte nachgewiesen hat; die Sicherheiten und Versicherungen für den letzten Teilbetrag sind bis zu dem in Satz l bestimmten Zeitpunkt aufrechtzuerhalten.


§ 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger

(1) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34 c Abs. l Satz l Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn

1. der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind,

2. zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,

3. die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird,

4. die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist,
a) von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, dass
aa) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
ab) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder
b) wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, dass ba) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf, und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.

Die Freistellung nach Satz 1 Nr. 3 ist gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Auftraggeber.

Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Auftraggeber vertragsgemäß im Rahmen des Absatzes 2 bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen.

Die zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen einschließlich etwaiger Erklärungen nach Satz 3 müssen dem Auftraggeber ausgehändigt worden sein. Liegen sie bei Abschluss des notariellen Vertrages bereits vor, muss auf sie in dem Vertrag Bezug genommen sein; andernfalls muss der Vertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Verpflichtung des Gewerbetreibenden zur Aushändigung der Erklärungen und deren notwendigen Inhalt enthalten.

(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

1. 30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

2. von der restlichen Vertragssumme

- 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlage,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
- 3 vom Hundert für den Estrich,
- 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
- 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, so gelten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe entsprechend, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes l entgegengenommen werden kann.

(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.


§ 4 Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers

(1) Der Gewerbetreibende darf Vermögenswerte des Auftraggebers, die er erhalten hat oder zu deren Verwendung er ermächtigt worden ist, nur verwenden 1. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Gewerbeordnung zur Erfüllung des Vertrages, der durch die Vermittlung oder die Nachweistätigkeit des Gewerbetreibenden zustande gekommen ist, 2. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Gewerbeordnung zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens, auf das sich der Auftrag bezieht; als Bauvorhaben gilt das einzelne Gebäude, bei Einfamilienreihenhäusern die einzelne Reihe.

(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34 c Abs. l Satz l Nr. 2 Buchstabe b der Gewerbeordnung, in denen er das Bauvorhaben für mehrere Auftraggeber vorbereitet und durchführt, die Vermögenswerte der Auftraggeber nur im Verhältnis der Kosten der einzelnen Einheiten zu den Gesamtkosten des Bauvorhabens verwenden.


§ 5 Hilfspersonal

Ermächtigt der Gewerbetreibende andere Personen, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages entgegenzunehmen oder zu verwenden, so hat er sicherzustellen, dass dies nur nach Maßgabe der §§ 3 und 4 geschieht.


§ 6 Getrennte Vermögensverwaltung

(1) Erhält der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte des Auftraggebers, so hat er sie von seinem Vermögen und dem seiner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten. Dies gilt nicht für vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 oder 3 Satz 1 geleistete Zahlungen.

(2) Der Gewerbetreibende hat Gelder, die er vorn Auftraggeber erhält, unverzüglich für Rechnung des Auftraggebers auf ein Sonderkonto bei einem Kreditinstitut im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 einzuzahlen und auf diesem Konto bis zur Verwendung im Sinne des § 4 zu belassen. Er hat dem Kreditinstitut offen zu legen, dass die Gelder für fremde Rechnung eingelegt werden und hierbei den Namen, Vornamen und die Anschrift des Auftraggebers anzugeben. Er hat das Kreditinstitut zu verpflichten, den Auftraggeber unverzüglich zu benachrichtigen, wenn die Einlage von dritter Seite gepfändet oder das Konkursverfahren oder das Vergleichsverfahren zur Abwendung des Konkurses über das Vermögen des Gewerbetreibenden geöffnet wird, und dem Auftraggeber jederzeit Auskunft über den Stand des Kontos zu erteilen. Er hat das Kreditinstitut ferner zu verpflichten, bei diesem Konto weder das Recht der Aufrechnung noch ein Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn wegen Forderungen, die in Bezug auf das Konto selbst entstanden sind.

(3) Wertpapiere im Sinne des § 1 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwahrung und Anschaffung von Wertpapieren, die der Gewerbetreibende vom Auftraggeber erhält, hat er unverzüglich für Rechnung des Auftraggebers einem Kreditinstitut im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 zur Verwahrung anzuvertrauen. Absatz 2 Satz 2 bis 4 ist anzuwenden.


§ 7 Ausnahmevorschrift

(1) Gewerbetreibende im Sinne des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, die dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen haben, sind von den Verpflichtungen des § 3 Abs. 1 und 2, des § 4 Abs. 1 und der §§ 5 und 6, die übrigen Gewerbetreibenden im Sinne des § 34 c Abs. 1 der Gewerbeordnung sind von den Verpflichtungen des § 2, des § 3 Abs. 3 und der §§ 4 bis 6 freigestellt, sofern sie Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 geleistet haben. § 2 Abs. 2, Abs. 4 Satz 2 und 3 und Abs. 5 Satz 1 gilt entsprechend. In den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a der Gewerbeordnung, in denen dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, ist die Sicherheit aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertig gestellt ist. Ein Austausch der Sicherungen der §§ 2 bis 6 und derjenigen des § 7 ist zulässig.

(2) Der Gewerbetreibende ist von den in Absatz 1 Satz 1 erwähnten Verpflichtungen auch dann freigestellt, wenn es sich bei dem Auftraggeber um 1. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder 2. einen in das Handelsregister oder das Genossenschaftsregister eingetragenen Kaufmann handelt und der Auftraggeber in gesonderter Urkunde auf die Anwendung dieser Bestimmungen verzichtet. Im Falle des Satzes 1 Nr. 2 hat sich der Gewerbetreibende vom Auftraggeber dessen Eigenschaft als Kaufmann durch einen Auszug aus dem Handelsregister oder dem Genossenschaftsregister nachweisen zu lassen.


§ 8 Rechnungslegung

(1) Hat der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte des Auftraggebers erhalten oder verwendet, so hat er dem Auftraggeber nach Beendigung des Auftrages über die Verwendung dieser Vermögenswerte Rechnung zu legen. § 259 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden.

(2) Die Verpflichtung, Rechnung zu legen, entfällt, soweit der Auftraggeber nach Beendigung des Auftrages dem Gewerbetreibenden gegenüber schriftlich darauf verzichtet oder der Gewerbetreibende mit den Vermögenswerten des Auftraggebers eine Leistung zu einem Festpreis zu erbringen hat.


§ 9 Anzeigepflicht


Der Gewerbetreibende hat der zuständigen Behörde die jeweils mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen unverzüglich anzuzeigen. Dies gilt bei juristischen Personen auch für die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung berufenen Personen. In der Anzeige sind Name, Geburtsname, sofern er vom Namen abweicht, Vornamen, Staatsangehörigkeit, Geburtstag, Geburtsort und Anschrift der betreffenden Personen anzugeben.


§ 10 Buchführungspflicht

(1) Der Gewerbetreibende hat von der Annahme des Auftrages an nach Maßgabe der folgenden Vorschriften Aufzeichnungen zu machen sowie Unterlagen und Belege übersichtlich zu sammeln. Die Aufzeichnungen sind unverzüglich und in deutscher Sprache vorzunehmen.

(2) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen sämtlicher Gewerbetreibender müssen ersichtlich sein
1. der Name und Vorname oder die Firma sowie die Anschrift des Auftraggebers,
2. folgende Angaben, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,
a) das für die Vermittler- oder Nachweistätigkeit oder für die Tätigkeit als Baubetreuer vom Auftraggeber zu entrichtende Entgelt; Wohnungsvermittler haben das Entgelt in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben;
b) ob der Gewerbetreibende zur Entgegennahme von Zahlungen oder sonstigen Leistungen ermächtigt ist;
c) Art und Höhe der Vermögenswerte des Auftraggebers, die der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages erhalten oder zu deren Verwendung er ermächtigt werden soll;
d) dass der Gewerbetreibende den Auftraggeber davon unterrichtet hat, dass er von ihm nur im Rahmen des § 3 Vermögenswerte entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen und diese Vermögenswerte nur im Rahmen des § 4 verwenden darf, es sei denn, dass nach § 7 verfahren wird;
e) Art, Höhe und Umfang der vom Gewerbetreibenden für die Vermögenswerte zu leistenden Sicherheit und abzuschließenden Versicherung, Name oder Firma und Anschrift des Bürgen und der Versicherung;
f) Vertragsdauer.

(3) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen von Gewerbetreibenden im Sinne des § 34 c Abs. 1 Satz l Nr. l der Gewerbeordnung müssen ferner folgende Angaben ersichtlich sein, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,
1. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen, Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers;
2. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über die Nutzung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Mietzinsforderung sowie gegebenenfalls Höhe eines Baukostenzuschusses, einer Kaution, einer Mietvorauszahlung, eines Mieterdarlehens oder einer Abstandssumme, Name, Vorname und Anschrift des Vermieters;
3. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über die Nutzung von gewerblichen Räumen oder Wohnräumen: Lage des Grundstücks und der Räume, Ausstattung, Nutz- und Wohnfläche, Zahl der Räume, Höhe der Mietzinsforderung sowie gegebenenfalls Höhe eines Baukostenzuschusses, einer Kaution, einer Mietvorauszahlung, eines Mieterdarlehens oder einer Abstandssumme, Name, Vorname und Anschrift des Vermieters;
4. (aufgehoben)
5. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von Anteilscheinen einer Kapitalanlagegesellschaft oder von ausländischen Investmentanteilen: Firma und Sitz der Kapitalanlagegesellschaft oder der ausländischen Investmentgesellschaft sowie je ein Stück der Vertragsbedingungen und des Verkaufsprospekts (§ 19 des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften und § 3 des Gesetzes über den Vertrieb ausländischer Investmentanteile und über die Besteuerung der Erträge aus ausländischen Investmentanteilen); bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von ausländischen Investmentanteilen außerdem Angaben darüber, ob die ausländische Investmentgesellschaft in ihrem Sitzland im Hinblick auf das Investmentgeschäft einer staatlichen Aufsicht untersteht, ob und wann die ausländische Investmentgesellschaft die Absicht, ihre Anteile öffentlich zu vertreiben, dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen angezeigt hat sowie ob und wann das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen den öffentlichen Vertrieb untersagt hat oder die Rechte aus der Vertriebsanzeige durch Verzicht erloschen sind;
6. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, sowie über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kommanditgesellschaft:
a) die Kosten, die insgesamt jeweils von jeder Zahlung des Erwerbers abgezogen werden;
b) die laufenden Kosten, die darüber hinaus jährlich nach den Vertragsbedingungen einbehalten werden;
c) (aufgehoben)
d) ob rechtsverbindlich öffentliche Finanzierungshilfen zugesagt worden sind;
e) ob die eingezahlten Gelder von einem Kreditinstitut treuhänderisch verwaltet werden, sowie Firma und Sitz dieses Kreditinstituts;
f) ob bei einer Kommanditgesellschaft die Kapitalanteile von Kommanditisten als Treuhänder für die Anleger gehalten werden, sowie Name, Vorname oder Firma und Anschrift oder Sitz dieser Treuhänder;
g) wie hoch der Anteil der Fremdfinanzierung an der gesamten Finanzierung ist, ob die Kredite fest zugesagt sind und von wem;
h) ob ein Kontrollorgan für die Geschäftsführung bestellt ist und welche Befugnisse es hat;
i) ob die Haftung des Erwerbers auf die Einlage beschränkt ist;
j) ob weitere Zahlungsverpflichtungen für den Erwerber bestehen oder entstehen können;
k) Firma und Sitz des Unternehmens, das die angebotene Vermögensanlage verwaltet, oder der Gesellschaft, deren Anteile angeboten werden;
7. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapitalgesellschaft oder verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft:
a) Firma, Sitz und Zeitpunkt der Gründung der Gesellschaft;
b) ob und an welchen Börsen die Anteile oder Forderungen gehandelt werden;
c) ob ein Emissionsprospekt und ein Börsenprospekt vorliegen;
d) nach welchem Recht sich die Beziehungen zwischen dem Erwerber und der Gesellschaft richten;
e) sämtliche mit dem Erwerb verbundenen Kosten; bei verbrieften Forderungen außerdem Angaben über Zinssatz, Ausgabekurs, Tilgungs- und Rückzahlungsbedingungen und Sicherheiten.

(4) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen von Gewerbetreibenden im Sinne des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Gewerbeordnung müssen zusätzlich zu den Angaben nach Absatz 2 folgende Angaben ersichtlich sein, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,
1. bei Bauvorhaben, die ganz oder teilweise zur Veräußerung bestimmt sind: Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, neben den vorerwähnten Plänen und der Baubeschreibung die Bestätigung der Behörde oder des Gewerbetreibenden gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Buchstabe a oder b, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die Kaufsache, die Kaufpreisforderung, die Belastungen, die Finanzierung, soweit sie nicht vom Erwerber erbracht werden soll;
2. bei Bauvorhaben, die ganz oder teilweise vermietet, verpachtet oder in anderer Weise zur Nutzung überlassen werden sollen: Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, neben den vorerwähnten Plänen und der Baubeschreibung die Bestätigung der Behörde oder des Gewerbetreibenden gemäß § 3 Abs. l Satz l Nr. 4 Buchstabe a oder b, der Zeitpunkt der Fertigstellung, der Vertragsgegenstand, die Mietzins-, Pachtzins- oder sonstige Forderung, die darüber hinaus zu erbringenden laufenden Leistungen und die etwaigen einmaligen Leistungen, die nicht zur Vorbereitung oder Durchführung des Bauvorhabens verwendet werden sollen; 3. bei Bauvorhaben, die der Gewerbetreibende als Baubetreuer wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen soll: Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit Plänen und Baubeschreibung, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die veranschlagten Kosten, die Kostenobergrenze und die von dem Gewerbetreibenden bei Dritten zu beschaffende Finanzierung.

(5) Aus den Aufzeichnungen, Unterlagen und Belegen sämtlicher Gewerbetreibender müssen ferner ersichtlich sein, soweit dies im Einzelfall in Betracht kommt,
1. Art und Höhe der Vermögenswerte des Auftraggebers, die der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages erhalten hat oder zu deren Verwendung er ermächtigt wurde,
2. das für die Vermittler- oder Nachweistätigkeit oder für die Tätigkeit als Baubetreuer vom Auftraggeber entrichtete Entgelt,
3. eine Bestätigung des Auftraggebers über die Aushändigung der in § 2 Abs. 4 Satz 3 bezeichneten Unterlagen.
4. Kopie der Bürgschaftsurkunde und des Versicherungsscheins,
5. Verwendungen von Vermögenswerten des Auftraggebers durch den Gewerbetreibenden nach Tag und Höhe, in den Fällen des § 2 Abs. 5 Satz 2 auch eine Bestätigung des Auftraggebers darüber, dass ihm die ordnungsgemäße Verwendung der Teilbeträge nachgewiesen worden ist,
6. Tag und Grund der Auftragsbeendigung,
7. Tag der Beendigung des Bürgschaftsvertrages und der Versicherung,
8. die in § 7 Abs. 2 erwähnten Unterlagen,
9. Nachweis, dass dem Auftraggeber die in § 11 bezeichneten Angaben rechtzeitig und vollständig mitgeteilt worden sind.

(6) Sonstige Vorschriften über Aufzeichnungs- und Buchführungspflichten des Gewerbetreibenden und die §§2 und 3 des Gesetzes über die Sicherung der Bauforderungen in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 213-2, veröffentlichten bereinigten Fassung in der jeweils geltenden Fassung bleiben unberührt.


§ 11 Informationspflicht

Der Gewerbetreibende hat dem Auftraggeber schriftlich und in deutscher Sprache folgende Angaben mitzuteilen, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen:

1. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern der Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachgewiesen werden soll, unmittelbar nach der Annahme des Auftrages die in § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe a und f erwähnten Angaben und spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen über den vermittelten oder nachgewiesenen Vertragsgegenstand die in § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe b bis e und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 erwähnten Angaben,

2. in den Fallen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b der Gewerbeordnung vor der Annahme des Auftrages die in § 10 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 5 bis 7 erwähnten Angaben,

3. in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Gewerbeordnung spätestens bis zur Annahme des Auftrages die in § 10 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 4 erwähnten Angaben. Vor diesem Zeitpunkt hat der Gewerbetreibende dem Auftraggeber die Angaben zu machen, die zur Beurteilung des Auftrages nach dem jeweiligen Verhandlungsstand erforderlich sind.

Im Falle des § 10 Abs. 4 Nr. 3 entfällt die Verpflichtung, soweit die Angaben vom Auftraggeber stammen.


§ 12 Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen

Der Gewerbetreibende darf seine Verpflichtungen nach den §§ 2 bis 8 sowie die nach § 2 Abs. 1 zu sichernden Schadensersatzansprüche des Auftraggebers durch vertragliche Vereinbarung weder ausschließen noch beschränken.


§ 13 Inseratensammlung

(1) Je ein Stück sämtlicher Veröffentlichungen und Werbeschriften, insbesondere Inserate und Prospekte, in denen der Gewerbetreibende Tätigkeiten ankündigt, die den Vorschriften dieser Verordnung unterliegen, ist in der Reihenfolge des Erscheinens übersichtlich zu verwahren. Die gesammelten Inserate müssen einen Hinweis auf die Bezeichnung der Druckschrift und den Tag ihres Erscheinens enthalten. Bei gleich lautenden Dauerinseraten genügt die Verwahrung der erstmaligen Veröffentlichung mit einem Vermerk über alle weiteren Erscheinungstage. Der Gewerbetreibende kann an Stelle der Inserate die Kopien der Anzeigenaufträge und die Rechnungen oder die Kopien der Rechnungen des Verlagsunternehmens, aus denen die Bezeichnung der Druckschrift und der Tag ihres Erscheinens ersichtlich sein müssen, verwahren.

(2) Soweit die Verwahrung einer Veröffentlichung nach Absatz 1 wegen ihrer Art nicht möglich ist, ist ein Vermerk über ihren Inhalt und den Tag ihres Erscheinens zu der Sammlung zu nehmen.


§ 14 Aufbewahrung

(1) Die in den §§ 10 und 13 bezeichneten Geschäftsunterlagen sind 5 Jahre in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt in den Fällen des § 10 mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist, in den Fällen des § 13 mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die letzte Veröffentlichung oder Werbung stattgefunden hat. Vorschriften, die eine längere Frist bestimmen, bleiben unberührt.

(2) Die nach Absatz 1 aufzubewahrenden Unterlagen können auch in Form einer verkleinerten Wiedergabe aufbewahrt werden, wenn gesichert ist, dass die Wiedergabe mit der Urschrift übereinstimmt. Der Gewerbetreibende hat auf Verlangen der zuständigen Behörde auf seine Kosten die erforderliche Anzahl ohne Hilfsmittel lesbarer Reproduktionen vorzulegen; bei Ermittlungen oder Prüfungen in den Geschäftsräumen sind für verkleinerte Wiedergaben die erforderlichen Lesegeräte bereitzuhalten.


§ 15 (aufgehoben)


§ 16 Prüfungen

(1) Gewerbetreibende im Sinne des § 34 c Abs. 1 der Gewerbeordnung haben auf ihre Kosten die Einhaltung der sich aus den §§ 2 bis 14 ergebenden Verpflichtungen für jedes Kalenderjahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und der zuständigen Behörde den Prüfungsbericht bis spätestens zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres zu übermitteln. Sofern der Gewerbetreibende im Berichtszeitraum keine nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 der Gewerbeordnung erlaubnispflichtige Tätigkeit ausgeübt hat, hat er spätestens bis zu dem in Satz 1 genannten Termin anstelle des Prüfungsberichts eine entsprechende Erklärung zu übermitteln. Der Prüfungsbericht muss einen Vermerk darüber enthalten, ob Verstöße des Gewerbetreibenden festgestellt worden sind. Verstöße sind in dem Vermerk aufzuzeigen. Der Prüfer hat den Vermerk mit Angabe von Ort und Datum zu unterzeichnen.

(2) Die zuständige Behörde ist befugt, Gewerbetreibende im Sinne des § 34 c Abs. 1 der Gewerbeordnung auf deren Kosten aus besonderem Anlass im Rahmen einer außerordentlichen Prüfung durch einen geeigneten Prüfer überprüfen zu lassen. Der Prüfer wird von der zuständigen Behörde bestimmt. Absatz l Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.

(3) Geeignete Prüfer sind
1. Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften,
2. Prüfungsverbände, zu deren gesetzlichem oder satzungsmäßigem Zweck die regelmäßige und außerordentliche Prüfung ihrer Mitglieder gehört, sofern
a) von ihren gesetzlichen Vertretern mindestens einer Wirtschaftsprüfer ist,
b) sie die Voraussetzungen des § 63 b Abs. 5 des Gesetzes betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften erfüllen oder
c) sie sich für ihre Prüfungstätigkeit selbständiger Wirtschaftsprüfer oder vereidigter Buchprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungs- oder Buchprüfungsgesellschaft bedienen. Bei Gewerbetreibenden im Sinne des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a der Gewerbeordnung können mit der Prüfung nach den Absätzen 1 und 2 auch anderen Personen, die öffentlich bestellt oder zugelassen worden sind und die auf Grund ihrer Vorbildung und Erfahrung in der Lage sind, eine ordnungsgemäße Prüfung in dem jeweiligen Gewerbebetrieb durchzuführen, sowie deren Zusammenschlüsse betraut werden. Ungeeignet für eine Prüfung sind Personen, bei denen die Besorgnis der Befangenheit besteht.


§ 17 Rechte und Pflichten der an der Prüfung Beteiligten

(1) Der Gewerbetreibende hat dem Prüfer die Einsicht in die Bücher, Aufzeichnungen und Unterlagen zu gestatten. Er hat ihm alle Aufklärungen und Nachweise zu geben, die der Prüfer für eine sorgfältige Prüfung benötigt.

(2) Der Prüfer ist zur gewissenhaften und unparteiischen Prüfung und zur Verschwiegenheit verpflichtet. Er darf nicht unbefugt Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse verwerten, die er bei seiner Tätigkeit erfahren hat. Ein Prüfer, der vorsätzlich oder fahrlässig seine Pflichten verletzt, ist dem Gewerbetreibenden zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Mehrere Personen haften als Gesamtschuldner.


§ 18 Ordnungswidrigkeiten

Ordnungswidrig im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 1 der Gewerbeordnung handelt, wer
1. Vermögenswerte des Auftraggebers annimmt oder sich zu deren Verwendung ermächtigen läßt, bevor er
a) nach § 2 Abs. 1 Sicherheit geleistet oder eine Versicherung abgeschlossen oder
b) die in § 2 Abs. 4 Satz 3 bezeichneten Urkunden ausgehändigt hat,
2. entgegen § 2 Abs. 5, auch in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2, oder § 7 Abs. 1 Satz 3 die Sicherheit oder Versicherung nicht aufrechterhält,
3. einer Vorschrift des § 3 über die Entgegennahme oder die Ermächtigung zur Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers zuwiderhandelt,
4. einer Vorschrift des § 4 über die Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers zuwiderhandelt,
5. einer Vorschrift des § 6 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 oder 2, Abs. 3 Satz 1 oder Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 2 über die getrennte Vermögensverwaltung zuwiderhandelt,
6. entgegen § 9 die Anzeige nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet,
7. entgegen § 10 Abs. 1 bis 5 erforderliche Aufzeichnungen nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht ordnungsgemäß oder nicht rechtzeitig macht oder Unterlagen oder Belege nicht oder nicht übersichtlich sammelt,
8. entgegen § 11 Satz 1 Nr. 1 bis 3 dem Auftraggeber die dort bezeichneten Angaben nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig mitteilt,
9. einer Vorschrift des § 13 über die Verwahrung, Kennzeichnung oder Aufzeichnung von Werbematerial zuwiderhandelt,
10. entgegen § 14 Abs. 1 Satz 1 Geschäftsunterlagen nicht während der vorgeschriebenen Frist aufbewahrt,
11. (aufgehoben)
12. entgegen § 16 Abs. l Satz l oder 2 einen Prüfungsbericht nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig oder eine dort genannte Erklärung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder
13. den Duldungs- oder Mitwirkungspflichten des § 17 Abs. 1 nicht, nicht ausreichend oder nicht rechtzeitig nachkommt.


§ 19 (aufgehoben)


§ 20 Übergangsvorschriften

(1) Gewerbetreibende, die Vermögenswerte des Auftraggebers nach den §§ 3 oder 7 Abs. l in der bis zum 28. Februar 1991 geltenden Fassung abzusichern haben, können die Verträge weiterhin nach diesen Vorschriften abwickeln.

(2) Betreuungsunternehmen im Sinne des § 37 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und des § 22 c Abs. 2 des Wohnungsbaugesetzes für das Saarland, die diese Eigenschaft verlieren, dürfen Vermögenswerte des Auftraggebers von diesem Zeitpunkt an nur noch unter den Voraussetzungen der §§2 bis 7 entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen.


§ 21 Berlinklausel, (gegenstandslos)


§ 34c Abs. 1 GewO lautet:


§ 34 c Makler, Bauträger, Baubetreuer
(1) Wer gewerbsmäßig
1. den Abschluss von Verträgen über
a) Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen,
b) den Erwerb von Anteilscheinen einer Kapitalanlagegesellschaft, von ausländischen Investmentanteilen, von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, oder von öffentlich angebotenen Anteilen an einer und von verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen.
2. Bauvorhaben
a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden,
b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Erlaubnis kann inhaltlich beschränkt und mit Auflagen verbunden werden, soweit dies zum Schütze der Allgemeinheit oder der Auftraggeber erforderlich ist; unter denselben Voraussetzungen ist auch die nachträgliche Aufnahme, Änderung und Ergänzung von Auflagen zulässig.

§ 34 c Abs. 1 und 3 gilt gem. § 34 c Abs. 5 GewO nicht für:
1. Betreuungsunternehmen im Sinne des § 37 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des § 22 c Abs. 2 des "Wohnungsbaugesetzes für das Saarland, solange sie diese Eigenschaft behalten,
2. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Gesetzes über das Kreditwesen erteilt wurde,
3. Kursmakler und freie Makler, die an einer deutschen Wertpapierbörse mit dem Recht zur Teilnahme am Handel zugelassen sind,
4. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringende Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
5. Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft, die nach § 53 b Abs. 7 des Gesetzes über das Kreditwesen Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt.

Umfang der Sicherung einer Bürgschaft nach § 7 MaBV
BGH-Urteil vom 22.10.2002, Aktenzeichen: XI ZR 393/01
 
Ein Bauherr, der ein Objekt vom Bauträger erworben hatte, nahm eine Sparkasse, die eine Sicherungsbürgschaft nach § 7 MaBV erteilt hatte, wegen Mängeln in Anspruch, die das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum betrafen. Es stellte sich hier die Frage, welche Ansprüche durch diese Bürgschaft gesichert waren.
 
Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sowohl Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für die Mängelbeseitigung als auch Ansprüche auf Rückgewähr der Vorauszahlung, die aus einer auf Mängel gestützten Wandelung oder Minderung oder aus Schadenersatzansprüchen resultieren, sichert. Der BGH hat jedoch insoweit eine zeitliche Zäsur vorgenommen, als er ausführt, dass dies nur dann gilt, wenn das Objekt nicht zuvor von dem Bauherrn als mangelfrei abgenommen wurde. Nach mangelfreier Abnahme auftretende Mängel werden durch diese Bürgschaft nicht gesichert. Die Bürgschaft dient auch nicht der Absicherung eines weitergehenden Schadens, wie etwa eines Mietausfallschadens oder eines vom Eigentümer zu erbringenden öffentlichen Sanierungsaufwands.

Quelle : Info-Recht 01/2003 RA Heinicke&Kollegen
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com /info-recht


Courtage

Bei einer wirtschaftlichen Beteiligung des Maklers an einer eine Eigentumswohnung verkaufende Gesellschaft entsteht kein Provisionsanspruch. Eine Ausnahme kann nur bei einer ganz unbedeutenden Beteiligung in Betracht kommen. Eine Beteiligung von 40 % ist nicht ganz unbedeutend. Für den Provisionsausschluss ist nicht erforderlich, dass der Makler außer der wirtschaftlichen Beteiligung auch die Geschäftsführung der Verkäuferin beherrscht.

Quelle : BBG News Februar 2003
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de.


Bauträger: 1. Abschlag frühestens mit Beginn der Erdarbeiten

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:
(Aktenzeichen: VII ZR 310/99 und VII ZR 311/99)

Bauträger können sich mit unangemessenen Forderungen selbst benachteiligen. Verlangt ein Bauträger, dass die erste Abschlagszahlung bereits bei Vertragsschluss zu leisten ist, so gilt die gesamte weitere Abschlagsfolge als nichtig. Der Gesamtpreis wird dann erst bei der Abnahme fällig. Denn die Vereinbarung widerspreche der Makler- und Bauträgerverordnung (hiernach ist die erste Rate frühestens mit Beginn der Erdarbeiten zu leisten).
 

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