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Abnahme
§ 12 Nr. 4. (1) regelt: Eine förmliche Abnahme hat stattzufinden, wenn eine
Vertragspartei es verlangt. Tip: bereits im Vertrag regeln, dass eine Abnahme
stattzufinden hat.
Ansonsten kommt § 12 Nr. 5 zur Anwendung:
- nach (1) gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher
Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung und
- nach (2) gilt die Abnahme nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als
erfolgt, wenn der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung
genommen hat.
Bsp.: Sie ziehen in Ihr neu errichtetes EFH ein, ohne dass eine Abnahme stattgefunden
hat (u.U. ist die Firma noch nicht mal fertig wegen Verzug) und es bestehen Mängel, dann
haben Sie die Leistung durch Bezug abgenommen. Besser ist es in dem Fall, besonders wenn
sich ein Streit abzeichnet, Sie ziehen in ein Hotel und kündigen dem AN an, dass er
aufgrund seines Verzuges im Rahmen seiner Schadenersatzpflicht gem. § 6 Nr. 6 die so
entstehenden Kosten abgezogen bekommt.
Wichtig sind Zwischenabnahmen für "Teile der Leistung, wenn sie durch die weitere
Ausführung der Prüfung und Feststellung entzogen werden." (§ 12 Nr. 2. b)).
Dies betrifft insbesondere:
- die Außenwandabdichtung des KG vor dem Verfüllen
- die Dampfsperre im DG vor dem Beplanken mit Gipskarton
- das Schließen von Installationsschächten
- die Unterspannbahn des Ziegeldaches vor dem Verlegen der Ziegel
- die wind- und regendichten Fensteranschlüsse vor dem Putz / WDVS
usw.
Sie können selbst abnehmen, sinnvoller ist es einen Bausachverständigen
hinzuzuziehen.
Alternative: Sie verlassen sich auf die Ehrlichkeit des Unternehmens, mit dem Sie einen
Vertrag über ein schlüsselfertiges Haus inklusive aller Leistungen abgeschlossen haben,
dass es bei der internen Qualitätskontrolle genauso objektiv und kritisch herangeht wie
ein externer Prüfer / Überwacher.
Überlegung: es muss Gründe dafür geben, dass die Schadenshöhe durch Pfusch am Bau
jährlich in Deutschland Milliarden ausmacht. Siehe: Bauschäden.
Hinweis: auch in der Baubranche besteht Vertragsfreiheit. |
Rechtsgeschäftliche Abnahme
Definition: Abnahme ist die Billigung der Werkleistung des Unternehmers hinsichtlich der
Hauptsache als vertragsgerecht.
Rechtswirkungen der Abnahme nach BGB:
- Erfüllungsansprüche gehen unter (§ 634 Abs. 1 BGB )
- Gewährleistungsansprüche entstehen (§§ 633, 634, 635 BGB)
Beachte: Gewährleistungsansprüche aus §§ 633, 634 BGB erlöschen jedoch bei Abnahme
trotz erkannter Mängel (§ 640 Abs. 2 BGB). Aber Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB
bleibt erhalten.
Verjährungsbeginn für Gewährleistungsansprüche (§ 638 BGB)
Fälligkeit der Vergütung (§ 641 BGB) - ggffs. Zurückbehaltungsrecht!
Bei zufälligem Untergang oder Beschädigung der Sache dennoch Vergütungsanspruch des
Unternehmers ( § 644 BGB; Ausnahme § 645 BGB)
Umkehr der Beweislast (§ 663 BGB): Besteller trifft die Beweislast, dass Bauwerk
mangelhaft ist
Kündigungsrechte entfallen
Vertragsstrafe nur möglich, wenn sie bei Abnahme vorbehalten wurde ( § 341 Abs. 3 BGB) |
Hinweispflicht des Architekten auf Erhebung eines Vertragsstrafenvorbehaltes
bei Abnahme?
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.03.2002, AZ: 5 U 31/01)
Ein Bauherr nimmt seinen Architekten in Regress, da er hinsichtlich eines
Vertragsstrafenanspruches gegen seinen Rohbauunternehmer prozessual unterlegen ist. Er
beruft sich darauf, der Architekt hätte eine Hinweispflicht ihm gegenüber gehabt, dass
er sich bei der Abnahme der Unternehmerleistungen die Vertragsstrafe hätte vorbehalten
müssen.
Das OLG weist die Klage ab, da der AG über eigene Sachkunde verfügt habe, da er seit
mehreren Jahren als Gesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH, deren
Tätigkeitsbereich Installationsarbeiten sind, tätig war. Er wusste deshalb selbst (oder
hätte wissen müssen), dass eine Vertragsstrafe verfällt, wenn sie nicht bei der Abnahme
vorbehalten wird.
Praxistipp: Das Urteil sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass im Regelfall davon
auszugehen ist, dass der Bauherr nicht über eigene Sachkunde verfügt. Wenn der Architekt
vergisst, auf die Notwendigkeit zum Vorbehalt einer Vertragsstrafe im Rahmen der Abnahme
hinzuweisen, hat dies deshalb in der Regel zur Folge, dass der Architekt selbst wegen der
nicht mehr durchsetzbaren Vertragsstrafe in Regress genommen wird. Hierbei handelt es sich
zudem um ein Risiko, welches häufig nicht von der Berufshaftpflichtversicherung abgedeckt
sein wird.
Zurückbehaltungsrecht auch bei unterbliebener Stellung einer Sicherheit nach § 648 a BGB
?
(OLG Dresden, Urteil vom 28.02.2002, AZ: 4 U 2123/01)
Der AG eines Tischlereivertrages rügt prozessual zahlreiche Mängel und macht von seinem
Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Der Werkunternehmer fordert daraufhin den AG zur
Übergabe einer Bauhandwerkersicherheit auf, die aber nicht geleistet wird. Der AN ist der
Auffassung, dass dem AG kein Leistungsverweigerungsrecht wegen der Mängel zusteht und
verlangt Zahlung des ungekürzten Werklohnes.
Das Berufungsgericht gibt dem Werkunternehmer überwiegend Recht. Allerdings meint es, der
AG hätte auch bei Nichterbringung einer Sicherheit nach § 648 a BGB ein
Leistungsverweigerungsrecht in einfacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten, nicht jedoch
in Höhe des (in der Regel mit dem Faktor 3 anzusetzenden) Druckzuschlages.
Praxistipp: Das Urteil scheint uns etwas praxisfremd zu sein. Die Stärke der
Bauhandwerkersicherheit nach § 648 a BGB liegt darin, der in Bauprozessen weitverbreitete
Unsitte, Mängel an den Haaren herbei zu ziehen und hoch zu Lasten des Handwerkers zu
bepreisen, ein Ende zu bereiten. Der Handwerker soll hierdurch nicht Gefahr laufen
müssen, wegen langer Prozessdauer seine Ansprüche letztlich, etwa wegen Insolvenz des
AG, nicht mehr durchsetzen zu können. Die Mehrzahl der Oberlandsgerichte (unter anderem
auch OLG München, IBR, 2002, 249) gestehen dem AG deshalb überhaupt kein Gegenrecht
hinsichtlich der bestehenden Mängel ein, also weder ein Zurückbehaltungsrecht in
einfacher Höhe, noch in Höhe des Druckzuschlages. Dies erscheint auch praktikabler, da
widrigenfalls davon auszugehen ist, dass prozessual einfach künftig höhere
Mängelbeseitigungskosten behauptet werden würden, um die potentiellen
Handwerkerforderungen zumindest zeitlich vorübergehend zu Fall zu bringen.
Quelle : Info-Recht 02/2003 RA Heinicke&Kollegen
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com
/info-recht |
Gewährleistung:
1. Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung zur Zeit der Abnahme
die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik
entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist ... .
§ 13 Nr. 4 (1) und (2) regelt dazu: Ist für die Gewährleistung keine
Verjährungsfrist im Vertrag vereinbart, so beträgt sie
- für Bauwerke und Holzerkrankungen 2 Jahre
- für Arbeiten an einem Grundstück 1 Jahr
- für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen 1 Jahr
- bei maschinellen und elektrotechnischen/elektronischen Anlagen oder Teilen davon (!),
bei denen die Wartung Einfluss auf die Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, 1 Jahr (es
sei denn der AG hat einen Wartungsvertrag mit dem AN abgeschlossen)
In der Regel werden 5 Jahre Gewährleistungsfrist im Vertrag vereinbart.
Vorsicht: wenn sich der Bieter nicht auf 5 Jahre Gewährleistungsfrist einlassen will, ist
das bedenklich, denn diese Regelung ist völlig Usus, d.h. sie entspricht der gewerblichen
Sitte.
Wichtig ist: gem. Nr. 4 (3) beginnt die Frist mit der Abnahme der gesamten Leistung.
Interessant wird es, wenn der Bauherr Eigenleistungen übernimmt.
Lesen Sie dazu diesen Beitrag: Gewährleistung und Eigenleistung.
Es gibt also für die Gewährleistung eine Verjährungsfrist und die Pflicht des AN,
Mängel innerhalb dieser Frist zu beseitigen - und zwar kostenlos. Aber machen das die
Firmen denn auch in der Praxis? Was motiviert sie dazu, allein die vertragliche Regelung?
Lesen Sie zum Thema Sicherheitsleistung. |
Gewährleistung nach § 13 VOB/ B
neu: Die VOB 2002 gilt ab dem 29. Oktober 2002,
sie heißt dann Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
Neufassung:
§ 13 Mängelansprüche vormals: Gewährleistung
Gewährleistungsgrund
1. wirksamer Bauvertrag/ Architektenvertrag nach § 631 BGB
2. Baumangel: Mangel ist ein beachtlicher Fehler
- Definition Fehler: Jede ungünstige Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit
- Mangel ist auch Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
- zusätzlich: Bauwerk muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§ 13 Nr. 1
VOB/ B )
3. Zeitpunkt des Vorhandenseins eines Mangels
von Herstellung bis Abnahme
Beachte: § 633 Abs. 1 BGB wird von § 13 Nr. 1 VOB/ B verdrängt.
§ 633 Abs. 1 BGB
kommt daher nicht zusätzlich zur Anwendung.
Ausübung:
- schriftliche Aufforderung durch den Auftraggeber (§ 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B )
- Fristsetzung (angemessen, bedarf selbst keiner Form, § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/ B)
Verjährung:
gemäß §13 nach 4 Jahren, sofern nichts weiter vereinbart (neu, VOB 2002)
Ausnahmen siehe oben
Rechtsfolgen:
- Nachbesserung (§13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/ B )
- Selbstbeseitigung durch Auftraggeber (§ 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B)
- Minderung der Vergütung (§ 13 Nr. 6 VOB/ B )
- Schadensersatz (§ 13 Nr. 7 VOB/ B )
Gewährleistung im Werkvertragsrecht nach BGB
Gewährleistungsgrund :
- Werkvertrag über Sache oder geistiges Werk nach § 631 BGB
- Mangel nach § 633 BGB :
Mangel ist ein beachtlicher Fehler (Definition Fehler: Jede ungünstige Abweichung der Ist-
von der Soll-Beschaffenheit), Mangel ist auch Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
- Zeitpunkt des Vorhandenseins des Mangels: von Herstellung bis Abnahme
Kein Ausschluss:
- durch Vertrag (VOB, AGB)
- durch Gesetz (§ 640, Abs. 2 BGB )
Ausübung:
- nach Fristsetzung (§ 634 BGB )
- Vollzug: §§ 634, Abs. 4,465 BGB
Verjährung:
- 6 Monate nach Abnahme des Werkes (§ 638 BGB )
- 1 Jahr bei Arbeiten an einem Grundstück (§ 638 BGB)
- 5 Jahre bei Bauwerken (§ 638 BGB )
- 30 Jahre bei Arglist des Unternehmers (§ 638 BGB ) und Mangelfolgeschäden
Rechtsfolge:
- Anspruch auf Wandelung und Minderung
- nach vollzogener Wandelung: Erfüllungsansprüche erlöschen, es entsteht ein
gesetzliches Rückgewährschuldverhältnis
- nach vollzogener Minderung: Werklohnherabsetzung |
Sicherheitsleistung
Die Regelungen dazu trifft der § 17 der VOB.
Die Sicherheit dient dazu,
- die vertragsgemäße Ausführung der Leistung und
- die Gewährleistung
sicherzustellen.
Es gibt 3 Arten der Sicherheitsleistung:
1.) Einbehalt von Geld
2.) Hinterlegung von Geld
3.) Bürgschaft eines Kreditinstituts oder -versicherers
Der AN hat die Wahl unter den Arten der Sicherheit, er kann eine Sicherheit durch eine
andere ersetzen.
Wichtig: Auch die Regelung zur Sicherheitsleistung ist vertraglich zu regeln! Deshalb
steht in Nr. 1 (1): Wenn Sicherheitsleistung vereinbart ist, ...
Wird das vergessen, gibt es eben keine Sicherheit für den Bauherrn (außer der Hoffnung,
der AN hält sich an §13 VOB und kommt seinen Pflichten hinsichtlich der Gewährleistung in deren Verjährungsfrist nach).
Wenn Sie also mit einem Planer bauen (d.h,. Architekt oder Bauingenieur für alle LPh),
sollten Sie voraussetzen dürfen, dass er die Fragen der Sicherheitsleistung bereits in
der Leistungsbeschreibung, dem LV, berücksichtigt. Wenn nicht, dann hat er das Problem
und nicht Sie als Bauherr.
Typisch für diese Problematik ist wohl auch der Umstand, dass in den GU-Verträgen (bei
denen der Bauherr ja soooooooo viel spart) keinerlei Regelungen zu Sicherheiten enthalten
sind. Das kann ja auch nicht anders sein, weil der GU in Personalunion von Unternehmer und
der mit dessen Aufsicht und Überwachung beauftragten Person auftritt. Also wird er als
seine eigene Aufsicht gnädig mit sich als Unternehmer umgehen und z.B. auf Vereinbarungen
zur Sicherheitsleistung verzichten.
In der Praxis ist es Usus, man spricht hier von der gewerblichen Sitte, dass 5%
Sicherheit vereinbart werden. Das gilt sowohl für die Vertragserfüllung als auch für
die Gewährleistung, deren Verjährungsfrist mit 5 Jahren zu vereinbaren ist. Wenn ein zu
beauftragendes Unternehmen an dieser Stelle ein Problem hat ist Vorsicht geboten.
In der Regel stellt es der Bauherr dem AN frei, ob ein Geldeinbehalt erfolgt oder ob
eine Bürgschaft beigebrachtt wird. Bei Einbehalt wird bei jeder Zwischenrechnung ein
Sicherheitseinbehalt von 10% gemacht, aber nur solange bis die vereinbarten 5% der
Auftragssumme erreicht sind. Bei Bürgschaft ist es dann so, dass eine
Vertragserfüllungsbürgschaft durch eine Gewährleistungsbürgschaft mit der Abnahme und
Schlussrechnung abzulösen ist.
Die verlangte Regelung zur Sicherheitsleistung muss dem Bieter/AN also bereits bei
Abgabe seines Angebotes bekannt sein. Schließlich entstehen ihm Kosten (Zinsen für den
Dispo oder Bürgschaftszinsen), die er mit kalkulieren muss.
Wenn Sie eine vernünftige Bauleitung haben, hat sie das Thema in die
Vertragsbedingungen aufgenommen. Bei der Angebotsverhandlung ist dann
eigentlich nur noch festzustellen, ob Einbehalt oder Bürgschaft
(vorausgesetzt, der AG hat den Bürgen als tauglich anerkannt - aber keine
Bange, so finanzschwach ist keine Bank, als dass sie nicht in Frage käme)
gewählt wird. DIMaGB, 10.2002 |
Eigenleistungen
sind zu einem wichtigen Faktor bei der Finanzierung eines EFH-Baus geworden. Unklar
bzw. völlig unbekannt sind vielen Bauherren die sich daraus ergebenden Konsequenzen. Zu
erwähnen seien besonders versicherungstechnische und steuerliche Aspekte.
Ich möchte hier auf das Thema Bauüberwachung und Haftung
eingehen.
Ich zitiere zum Thema aus einem Beitrag in einem Bauportal:
" Hilfreich für den Bauherrn kann in diesem Zusammenhang sein, für die Planung bis
zur Objektüberwachung einen Architekten einen Vollauftrag zu erteilen. Der Architekt
überwacht dann die Ordnungsgemäßheit der in Eigenleistung erbrachten Bauarbeiten.
Unterlässt der Architekt eine von ihm im Einzelfall geschuldete Objektüberwachung, kann
er gegebenenfalls für auf Eigenleistung beruhende Baumängeln haftbar sein. "
Quelle: http://www.bauen.com >
/recht/baurecht/nachbarschaftshilfe
Sehr zuzustimmen ist dem Vorschlag einen Architekten voll zu beauftragen, das bedeutet
hier: nach §15 HOAI mit den LPh 1-8. Interessant wird das ganze bei der Bauüberwachung.
Der Bauüberwacher ist Auftragnehmer des Bauherrn, er schuldet ihm gemäß Werkvertrag
eine mangelfreie Leistung. Seine Aufgaben sind durch §53 BauOBln und durch die
Leistungsbeschreibung zur Lph 8 §15 HOAI beschrieben. Insbesondere hat er Abnahmen
durchzuführen, siehe dazu auch hier. In der Regel hat er die
Leistung vom Bauherrn beauftragter Bauunternehmen zu überwachen. Deren Aufgaben sind
durch §52b BauOBln und insbes. §4 der VOB/B geregelt. Siehe
dazu auch hier.
" Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung zur Zeit der
Abnahme die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der
Technik entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist ... . " sagt der §13 Nr. 1 der
VOB/B. Weiterhin sind in der VOB/B in §5 Fragen zu den Ausführungsfristen und in §6 zu
Behinderung und Unterbrechung der Ausführung geregelt. Mithin sind so die wichtigsten
Vertragsinhalte, neben der Leistungsbeschreibung geregelt.
Deshalb werden ja auch gewisse Ansprüche an den Unternehmer gestellt. Zwar hat in der
Praxis das Kriterium "Preis" (also der "billigste Bieter" und nicht
mehr der günstigste) alle anderen rationalen und sachlichen Erwägungen verdrängt,
jedoch dürfen gem. VOB/A §8 Teilnehmer am Wettbewerb zum Nachwies der Eignung der Bieter
(d.h. Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit) von denen
Angaben verlangt werden: Umsatz der letzten 3 Jahre, Referenzleistungen der letzten 3
Jahre, Arbeitskräfte der letzten 3 Jahre, technische Ausrüstung, techn.
Aufsichtspersonal, Berufsregister u.a. Nachweise.
Jetzt kommt unser spezieller Fall zum Tragen: in Form partieller Eigenleistungen
schlüpft der Bauherr (= Auftraggeber) in die Rolle des Ausführenden - er wird somit
gewissermaßen selbst ein Auftragnehmer, ob er sich selbst beauftragt oder sich dabei auch
noch von Nachbarn, Freunden, Verwandten helfen lässt.
Wie soll ihm jetzt der Bauüberwacher entgegentreten?
Das Problem beginnt damit, dass die Kriterien für ein Unternehmen Fachkunde,
Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit gar nicht erst in Frage gestellt werden.
Sich selbst wird der Bauherr wohl eher unkritisch gegenüber stehen.
Um nun kein Haftungsrisiko einzugehen, ist der Bauüberwacher gehalten, den
eigenleistenden Bauherren wie einen Unternehmer zu überwachen. Das heißt, er hat ihn bei
der Ausführung zu kontrollieren. Der Bauherr müsste die technische Dokumentation zu den
vorgesehenen Materialien und Verfahren beibringen und sich genehmigen lassen. Im Falle
unsachgemäßer Ausführung müsste der Bauüberwacher dem Bauherren (am besten
schriftlich, und zwar nachweislich, z.B. durch Einschreiben/Rückschein oder
Unterschriftsquittung) mitteilen, dass seine Leistungen mangelhaft sind und die
Verpflichtung zur Nachbesserung besteht.
Was aber, wenn der Bauherr in besonderen Fällen doch nicht in der Lage ist, eine
einwandfreie Leistung zu erbringen? Letztendlich muss der Bauüberwacher die Abnahme
verweigern und eine Ersatzvornahme veranlassen, die aber die Zustimmung des Bauherren
voraussetzt. Denn letztendlich kann das Auswirkungen auf die folgenden Leistungen
beauftragter Unternehmer haben (zeitlich: Verzug bedeutet Schadenersatz durch den
Verursacher, hier der Bauherr selbst; sachlich: der Unternehmer kann wegen erkennbarer
Mängel verweigern, auf der Grundlage dieser Vorleistung tätig zu werden).
Mithin eine interessante Kombination. Die einfachste Lösung scheint partieller
Haftungsausschluss zu sein. Das sollte auch hinsichtlich der Frage der Gewährleistung
interessant sein: der Bauherr nimmt sich selbst in die Gewährleistung. Im Extremfall
nimmt er sich selbst in Regress - undenkbar.
Zu dieser Problematik hat wohl selbst die Fachwelt noch keine probaten Lösungen zur Hand
und wie so oft gilt auch hier das Prinzip Hoffnung. Wer hierbei Erfahrungen gesammelt hat,
kann diese gern im Bau Forum kundtun.
DIMaGB, 10.2002 |
Abnahmereife/Mängel
Ein Werk ist abnahmereif und somit fertiggestellt, wenn vorhandene Restmängel nach
allen Umständen des Einzelfalls an Bedeutung soweit zurücktreten, dass es unter
Abwägung beiderseitiger Interessen dem Auftraggeber zumutbar ist, eine zügige
Vertragsabwicklung nicht aufzuhalten und deshalb nicht mehr auf den Vorteilen zu bestehen,
die sich ihm vor Abnahme bieten. Ein Irrtum des Auftraggebers über Schwere und Reichweite
eines Mangels ist dabei unbeachtlich.
Quelle : BBG News Oktober 2001
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de. |
Abnahme nach Beseitigung der im Abnahmeprotokoll
aufgeführten Mängel
Der Bauunternehmer muss sicherstellen, dass der Bauherr sein Werk abnimmt,
nachdem die Mängel beseitigt wurden. Die Gewährleistungsfrist beginnt sonst
nie zu laufen.
Eine schriftliche Abnahmeerklärung ist am besten für den Unternehmer.
Enthält ein Abnahmeprotokoll die Formulierung, dass die Abnahme erteilt
wird, wenn die beschriebenen Mängel beseitigt wurden, liegt in der
Unterschrift des Bauherrn noch keine Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme
(Beginn der Gewährleistungsfrist) ist vielmehr erst erfolgt, wenn der
Bauherr bestätigt hat, dass die Mängel ordnungsgemäß beseitigt wurden.
Die bloße Beseitigung der Mängel genügt nicht, so das Oberlandesgericht
(OLG) Saarbrücken in einer zwei Jahre alten Entscheidung, die vor kurzem
Rechtskraft erlangt hat (OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.06.2003 - 7 U
930/01-212; BGH, Beschluss vom 12.05.2005 - VII ZR 211/03,
Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) . Der Bundesgerichtshof (BGH) hat
hierzu die Beschwerde des Bauunternehmens gegen die Nichtzulassung der
Revision zurückgewiesen. |
Abnahme - nur förmlich?
In Vorbemerkungen zu Bauverträgen findet sich oft die Klausel, dass nur förmliche
Abnahmen zulässig und andere Abnahmeformen ausgeschlossen sind. Die Wirksamkeit solcher
Klauseln ist bedenklich geworden ist, nachdem das Gesetz zur Beschleunigung fälliger
Zahlungen, das am 01.05.2001 in Kraft trat, in den §§ 640, 641a BGB die Fälle fiktiver
Abnahmen gesetzlich fixiert hat.
Danach gilt ein Bauwerk auch dann als abgenommen, wenn der Auftragnehmer dem
Auftraggeber zur Abnahme eine angemessene Frist gesetzt hat und diese abgelaufen ist,
ferner, wenn eine Fertigstellungsbescheinigung vorgelegt wird, die die Freiheit des Werkes
von wesentlichen Mängeln bescheinigt.
Quelle : BBG News Oktober 2001
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de. |
Nicht alles, was Ihnen nicht gefällt, muss einen Mangel darstellen.
Und was bedeutet Haftung, wenn doch einmal ein Schaden eintritt?
Der Mangelbegriff ist wie folgt definiert:
1.) Es liegt eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand vor.
2.) Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt.
3.) Die anerkannten Regeln der Technik wurden nicht beachtet.
4.) Es wurde eine vertragswidrige Leistung erbracht.
5.) Es liegt ein Fehler vor, der den Wert oder die Tauglichkeit zu den gewöhnlichen oder
nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufhebt oder mindert.
Es genügt das Vorhandensein eines Kriteriums, um eine Leistung als
mangelbehaftet einzuordnen.
Allerdings bedarf es doch etwas an Fachwissen, um die Sachlage richtig einzuschätzen. Oft
kann es sich um "hinzunehmende Unregelmäßigkeiten" handeln.
Im BGB gibt es keine Definition für Haftung. Die
Haftpflicht (Haftung) ist die Verpflichtung, Schadenersatz zu leisten. In
der Regel ist die
Rechtsgrundlage ein Werkvertrag. Aus juristischer Sicht geht es nicht darum, fest- zustellen
"schuld oder nicht schuld" - es geht nur darum, dass Schadenersatz geleistet
wird. Das tritt dann ein, wenn der Werkvertrag nicht erfüllt ist.
Auch der Schaden ist kein rechtlicher Begriff. Man spricht hierbei von
einer negativen Abweichung von der Norm. Bei der Beurteilung der Schadenhöhe darf man
Wert und Preis nicht gleichsetzen, AG und AN werden den Sachverhalt nämlich gegenteilig
beurteilen, auf jeden Fall aber subjektiv. Es gilt aber: der Preis ist kein Maßstab für
den Wert eines Objektes. Den Wert nämlich bestimmen Faktoren wie Gebrauchswert, Funktion,
Nutzungsdauer, optischer Wert, Ort und Lage, Nutzungszweck. Deshalb ist die Ermittlung
einer Wertminderung (sofern der Mangel/Schaden nicht beseitigt werden kann/soll) einem
Fachmann zu überlassen. |
BESCHEINIGUNG VOM HERSTELLER EINHOLEN
Schon das Schadensrisiko begründet einen Anspruch auf Schadenersatz
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat die Definition der Mangelfreiheit eines Bauwerks
für den Fall erneuert, dass ein Baumerksmangel allein schon dann existiere und ein
Schadensrisiko sowie einen Anspruch auf Schadenersatz begründet wenn Baumaterial oder
eine Baumethode eingesetzt worden sind, die nicht den anerkannten Regeln der Technik
entsprechen (Az.: 11 U 197/98).
Der Wirtschaftsdienst für Ingenieure und Architekten leitete aus diesem Urteil die
Empfehlung ab, dass die Planer sich nicht auf Normen verlassen sollten, sondern dass sie
im Zweifel die Herstellerfirmen hinzuziehen und sich von Ihnen schriftlich bestätigen
lassen sollten, dass das vorgesehene Baumaterial für das konkrete Bauvorhaben auch
wirklich geeignet ist. |
Unverhältnismäßigkeit von Aufwendungen im Rahmen der
Mängelbeseitigung
BGH Urteil vom 06.12.2001, AZ: VII ZR 241/00
Im entschiedenen Fall hatte ein Bauunternehmer gegenüber einem Zurückbehaltungsrecht
des Bauherren wegen Mängeln eingewandt, die Aufwendungen für eine Mängelbeseitigung
seien unverhältnismäßig hoch. Dies ist eine Frage, die in der Rechtssprechung immer
wieder zu Unsicherheit führt. In seiner Entscheidung hat der BGH folgende Grundsätze
aufgestellt:
-
- Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung ist nur dann gerechtfertigt,
wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien
Vertragsleistung unter Abwägung aller Umstände ein ganz erheblicher und daher
vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung auf
ordnungsgemäße Vertragserfüllung ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist.
-
- Der Maßstab für das objektiv berechtigte Interesse des Bestellers an einer
ordnungsgemäßen Erfüllung, auch durch eine Nachbesserung einer mangelhaft erbrachten
Leistung, ist der vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch des Werks.
In diesem Fall ging es um die Verunreinigung einer Fassade mit Mörtelresten. Diese
hätte nur durch einen Austausch der betroffenen Steine beseitigt werden können.
Das Berufungsgericht hatte vor der Entscheidung des BGH gemeint, der
Nachbesserungsaufwand von über 30.000,00 DM sei unverhältnismäßig, weil die
Verunreinigungen das Erscheinungsbild des Gesamtobjektes nicht wesentlich
beeinträchtigen. Auch diese Feststellungen hat der Bundesgerichtshof aufgehoben. Der
Bundesgerichtshof hat insbesondere festgestellt, dass ohne Bedeutung für die
erforderliche Abwägung das Preis-/Leistungsverhältnis und das Verhältnis des
Nachbesserungsaufwandes den zugehörigen Vertragspreisen ist. Im Rahmen der Abwägung ist
zu Lasten des Auftragnehmers auch zu berücksichtigen, ob und in welchen Ausmaß der
Unternehmer den Mangel verschuldet habe. Denn der Unternehmer trage grundsätzlich das
Erfüllungsrisiko und zwar ohne Rücksicht auf den dafür erforderlich Aufwand.
Im vorliegenden Fall würden die grauen Mörtelreste den optischen Gesamteindruck des
Ziegelverblendmauerwerks erheblich beeinträchtigen. Auch eine optische Beeinträchtigung
könne zu einem Mängelbeseitigungsanspruch führen und zum Ausschluss der Berufung auf
die Unverhältnismäßigkeit der Kosten.
Quelle : Info-Recht 04/2002 RA Heinicke&Kollegen
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/info-recht |
Beteiligungspflicht des Auftraggebers an
Mängelbeseitigungskosten
(BGH, Urteil vom 13.09.2001, VII ZR 392/00)
Bei der Sanierung eines Flachdaches soll über dem vorhandenen Flachdachaufbau eine
Wärmedämmschicht eingebaut und die Abdichtung erneuert werden. Die Wärmedämmung selbst
und das notwendige Abhobeln der Kiespressschicht war im Auftrag nicht enthalten. Der
Auftraggeber (AG) verlangt die Kosten der Komplettsanierung von € 75.000,00. Der
Auftragnehmer (AN) hält ihm entgegen, dass das lückenhafte Leistungsverzeichnis und die
fehlerhafte Planung vom Architekten des AG stammen und dieser durch die Sanierung ein fast
neues Flachdach mit einer verlängerten Lebensdauer bekomme. Das OLG verurteilte den AN
zunächst zur Zahlung von rund € 13.000,00. Der BGH hebt die Entscheidung jedoch auf
und verweist sie zur weiteren Behandlung zurück ans OLG. Seiner Meinung nach habe das OLG
übersehen, dass eine Beteiligung des AG an Mängelbeseitigungskosten unter folgenden
Gesichtspunkten in Betracht kommen könne:
- Sowiesokosten: Wenn das Werk nur bei Ausführung einer vergütungspflichtigen
Nachtragsleistung mängelfrei geworden wäre, muss der AG die dafür notwendigen Kosten
auch dann tragen, wenn sie, statt im Rahmen der ursprünglichen Erstellung, erst bei der
Mängelbeseitigung anfallen.
- Mitverschulden: Beruht der Mangel auch auf einem dem AG zuzurechnenden
Planungsfehler, muss der AG die Sanierungskosten tragen oder sich daran beteiligen.
- Vorteilsausgleich: Zeigt sich der Mangel verhältnismäßig spät, und führt die
Mangelbeseitigung zu einer deutlich verlängerten Nutzungsdauer, wird der darin liegende
Vorteil zur Anrechnung gebracht.
Praxistipp: Zu beachten ist bei dieser Fallkonstellation, dass, wenn eine oder mehrere
Konstellationen der Kostenbeteiligungspflicht des AG vorliegen, der AN die Durchführung
der Mängelbeseitigung von einem Zuschuss in Höhe der Sowiesokosten, Mitverschuldensquote
und Vorteilsanrechnung abhängig machen kann. Diesen Zuschussanspruch darf der AN
realistisch schätzen (IBR, 1999, 525). Allerdings kann er lediglich eine Sicherheit in
Höhe des Zuschusses verlangen. Ist das Mangelbeseitigungsrecht des AN bereits erloschen,
kommt nur noch Aufrechnung bzw. Verrechnung in Betracht.
Auf Verschulden des Planers kann sich der Unternehmer aber jedenfalls dann nicht mehr
berufen, wenn er die Mangelhaftigkeit vor Ausführung positiv erkannt hat.
Quelle : Info-Recht 04/2002 RA Heinicke&Kollegen
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Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs im
Werkvertragsrecht
BGH-Urteil vom 05.12.2002, AZ: VII 360/01
Im vorliegenden Fall machte der Kläger Ansprüche auf Schadensersatz aus einem
Werkvertrag geltend. Nach der früheren Rechtslage war Voraussetzung für einen derartigen
Anspruch eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Dies hat sich nach der Änderung
der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs jedoch geändert. Fraglich war hier, ob
eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung entbehrlich war.
Eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung ist dann entbehrlich, wenn der Unternehmer die
Mängelbeseitigung definitiv ablehnt. Bisher herrschende Meinung war, dass das Vorbringen
im Prozess hierbei nicht zu berücksichtigen ist.
Dem widersprach der Bundesgerichtshof. In dieser Entscheidung stellt er fest, dass bei
dieser Frage die Gesamtumstände zu würdigen sind. Zu berücksichtigen sei auch, dass der
Beklagte in der Klageerwiderung seine Mängelbeseitigungspflicht kategorisch bestritten
hat und unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten behauptet hat, es lägen keine
Mängel vor. Außerdem wurde die Einrede der Verjährung erhoben. Der Bundesgerichtshof
schließt hieraus, dass der Werkunternehmer spätestens aufgrund dieser Ausführungen
nicht mehr bereit war, die behaupteten Mängel zu beseitigen. Von diesem Zeitpunkt an sei
eine weitere Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich gewesen.
Ob dies nach neuem Recht auch für die heute nur noch erforderliche Nacherfüllungsfrist
Geltung hat, wird die zukünftige Rechtsprechung zeigen.
Quelle : Info-Recht 03/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Schadensersatz bei Werkverträgen
Arbeitet ein Handwerksbetrieb mangelhaft, dann hat er dem Besteller als Schadensersatz
alle Aufwendungen zu ersetzen, die für die ordnungsgemäße Herstellung des vertraglich
geschuldeten Werkes erforderlich sind.
Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof einer Verbraucherin Recht, die eine
Firma damit beauftragt hatte, das Dach einer Scheune neu zu decken. Weil der
Handwerksbetrieb dabei zu feuchtes Holz verwendete, kam es in der Folge zu Fäulnis und
Schimmelbildung. Als Nachbesserung wurde lediglich angeboten, den sichtbaren Schimmel
durch Abwaschen und Abbürsten zu beseitigen. Da Sachverständige jedoch den Austausch der
schadhaften Bretter für erforderlich gehalten hatten, wurde eine Drittfirma damit
beauftragt, das gesamte Dach neu zu erstellen. Diese Kosten, so der Bundesgerichtshof,
durfte die Verbraucherin von ihrem ursprünglichen Vertragspartner verlangen, da dieser
die Mängel am Bauwerk zu vertreten hatte und es nicht zumutbar war, die
Mängelbeseitigung in der vorgeschlagenen Weise zu akzeptieren. Der
Schadensersatzanspruch, so das Gericht, erfasst alle Aufwendungen, die für eine
ordnungsgemäße Herstellung des geschuldeten Werkes erforderlich sind.
Urteil vom 27.03.2003 (AZ: VII ZR 443/01)
Quelle: Quelle: Der Verbraucher-Newsletter, Artikel vom 23.06.2003
von Verbrauchernews.de |
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit
von Vertragsstrafen in Bauverträgen
BGH Urteil vom 23.01.2003, AZ: VII ZR 210/01
In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof neue Kriterien für die Wirksamkeit von
Vertragsstrafenklauseln aufgestellt. Im entschiedenen Fall war eine Vertragsstrafe von
0,15 % des Pauschalpreises für jeden Werktag der Verspätung zu bezahlen, insgesamt
jedoch höchstens 10 %.
In dieser Entscheidung hat der BGH festgelegt, dass die Obergrenze von 10 % den
Auftragnehmer unangemessen benachteiligen. Nicht zu beanstanden sei jedoch eine Obergrenze
von bis zu 5 %.
Diese Entscheidung ist völlig neu. Denn bisher wurde eine Obergrenze von 10 % für
tolerabel gehalten. Im Hinblick darauf hat der Bundesgerichtshof auch davon abgesehen,
Vertragsstrafenklauseln mit einer Obergrenze von bis zu 10 % bei vergleichbaren oder
niedrigeren Auftragssummen schon jetzt generell als unwirksam anzusehen.
Vertragsstrafenklauseln sind erst dann unwirksam, wenn diese Verträge nach Bekannt werden
der vorliegenden Entscheidung geschlossen werden. Wenn jedoch das Auftragsvolumen sehr
hoch ist (im entschiedenen Fall 28,2 Mio DM) könne auch schon heute eine in allgemeinen
Geschäftsbedingungen vorgesehene Obergrenze von 10 % unwirksam sein.
Quelle : Info-Recht 07/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Substantiierungspflicht der Mängelbeseitigungskosten
BGH-Urteil vom 28.11.2002, AZ: VII ZR 136/00
Der Kläger macht aus abgetretenem Recht gegen einen Werkunternehmer Schadensersatz für
den erforderlichen Aufwand zur Beseitigung von Schäden am einem Produktionsgebäude
geltend.
Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen unter Berufung darauf, der Schaden sei der
Höhe nach nicht hinreichend spezifiziert vorgetragen. Der Kläger hatte behauptet, es sei
ein Sanierungsaufwand von 80.000,00 DM erforderlich. Dies war von Seiten des
Werkunternehmers bestritten worden. Die Schadenposition hatte der Kläger dem Gutachten
aus einem selbständigen Beweisverfahren entnommen. Der Gutachter hatte diesen Betrag als
Grobschätzung bezeichnet und nicht begründet. Der Sachverständige hatte vielmehr
ausgeführt, dass die tatsächlichen Sanierungskosten erst nach einem Sanierungsplan
festgestellt werden könnten.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass der Auftraggeber nicht verpflichtet
ist, die Höhe der Sanierungskosten für das Bauwerk vorprozessual durch ein
Privatgutachten zu ermitteln. Es genüge vielmehr, wenn er die Kosten schätzt und für
den Fall, dass der Schuldner die Kosten bestreitet, ein Sachverständigengutachten als
Beweismittel anbietet. Für den vorliegenden Fall könne für die Ermittlung der Kosten
für die Sanierung weder ein ins einzelne gehender Sanierungsplan noch detaillierte
Kostenvoranschläge gefordert werden.
Quelle : Info-Recht 03/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Antrag auf Klageerhebung nach Durchführung eines
selbständiges Beweisverfahrens
BGH, Beschluss vom 19.12.2002, AZ: VII ZB 14/02
Im vorliegenden Fall hatte ein Bauherr nach Durchführung von Werkleistungen ein
selbständiges Beweisverfahren eingeleitet, um Mängel an dem Gewerk feststellen zu
lassen. Der Sachverständige bestätigte diese Mängel auch in seinem Gutachten.
Anschließend beseitigte der Werkunternehmer diese Mängel.
Nach § 494 a I ZPO kann der Antragsgegner eines Beweisverfahrens Antrag auf Klageerhebung
in der Hauptsache stellen, wenn das Beweisverfahren abgeschlossen ist. Dies bietet sich
insbesondere dann an, wenn der Sachverständige Mängel nicht bestätigt, um eine
Kostenentscheidung zu erlangen, damit der Antragsgegner, im vorliegenden Fall also der
Werkunternehmer, eine Erstattung seiner für die anwaltliche Vertretung aufgewandten
Kosten erhält.
Nachdem der Werkunternehmer im vorliegenden Fall die Mängel beseitigt hatte, stellte sein
anwaltlicher Vertreter Antrag auf Fristsetzung zur Erhebung der Hauptsacheklage. Nachdem
die Mängel bereits beseitigt waren, bestand ein Anspruch nicht mehr fort. Es wäre
demnach zu einer Kostenentscheidung zu Lasten des Bauherren gekommen, obwohl die Mängel
vom Sachverständigen bestätigt worden waren.
Der Bundesgerichtshof hat in der vorliegenden Entscheidung festgestellt, dass der Antrag
auf Klageerhebung unzulässig ist, wenn die im selbständigen Beweisverfahren
festgestellten Mängel unstreitig beseitigt worden sind.
Quelle : Info-Recht 03/2003 RA Heinicke&Kollegen
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com
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Bauschäden: Zahlen und Fakten
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Verteilung der in Berlin-Brandenburg gemeldeten Hauptmängel
Quelle: Bau-Prüfverband, 2001
| Hauptmängel am Bau |
Anteil |
| Abdichtung gegen Feuchtigkeit |
25 % |
| Wärme- und Schallschutz |
20 % |
| Konstruktion und Statik |
15 % |
| Innenausbau |
15 % |
| Dachdeckung |
15 % |
| Trockenbau |
10 % |
| gesamt |
100 % |
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Verteilung der Bauschäden in Deutschland
Quelle: AI-Bau, 2001
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Anteile der Bauschäden
bei Arbeiten im Bestand |
Verteilung der Schäden
an Neubauten |
| Außenwände |
47 % |
32 % |
| Dächer und Balkone |
43 % |
26 % |
| Bauteile im Erdreich |
16 % |
17 % |
| Fußböden |
4 % |
11 % |
| Decken |
5 % |
5 % |
| Fenster und Türen |
3 % |
5 % |
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Die häufigsten Baumängel beim Ein- und Zweifamilienhaus (Neubau)
Mehrfachnennungen möglich, Quelle: BSB, BZ 04.2002
| Hauptmängel am Bau |
Anteil |
| Schallschutz |
66 % |
| Wärmeschutz |
47 % |
| Fugenabdichtung |
45 % |
| Fenster-, Treppenbau |
45 % |
| Planungsfehler - HSE |
37 % |
| Kellerabdichtung |
32 % |
| Balkon- und Terrassenböden |
31 % |
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In Deutschland fallen jährlich Bauschäden im Gegenwert von 30.000 Einfamilienhäusern
an (Quelle: Verband privater Bauherren, Hamburg). Andere Berechnungen sprechen von einem
jährlichen Schaden in Höhe von 20 Milliarden Mark.
60-70 Mrd. DM beträgt der durchschnittliche jährliche Regulierungsaufwand der
Haftpflichtversicherer im Bauwesen. 6-7 Mrd. DM davon entfallen auf den Hochbaubereich.
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 Bauschadensbericht 1995
(3.)
Es geht um den 3. Bauschadensbericht, den die Bundesregierung hat anfertigen lassen.
Ich habe die mir am wichtigsten erscheinenden Fakten herausgezogen.
Mit Grafiken und Tabellen.
Die Seiten:
Abnahme, Gewährleistung, Sicherheitsleistung
Aus der Praxis des Bauens mit Bauträgern /
GU
Verträge: Fragen und Antworten
Aus der Praxis des Bauens (VOB, HOAI)
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