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Abnahme

§ 12 Nr. 4. (1) regelt: Eine förmliche Abnahme hat stattzufinden, wenn eine Vertragspartei es verlangt. Tip: bereits im Vertrag regeln, dass eine Abnahme stattzufinden hat.
Ansonsten kommt § 12 Nr. 5 zur Anwendung:
- nach (1) gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung und
- nach (2) gilt die Abnahme nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen hat.

Bsp.: Sie ziehen in Ihr neu errichtetes EFH ein, ohne dass eine Abnahme stattgefunden hat (u.U. ist die Firma noch nicht mal fertig wegen Verzug) und es bestehen Mängel, dann haben Sie die Leistung durch Bezug abgenommen. Besser ist es in dem Fall, besonders wenn sich ein Streit abzeichnet, Sie ziehen in ein Hotel und kündigen dem AN an, dass er aufgrund seines Verzuges im Rahmen seiner Schadenersatzpflicht gem. § 6 Nr. 6 die so entstehenden Kosten abgezogen bekommt.

Wichtig sind Zwischenabnahmen für "Teile der Leistung, wenn sie durch die weitere Ausführung der Prüfung und Feststellung entzogen werden." (§ 12 Nr. 2. b)).
Dies betrifft insbesondere:
- die Außenwandabdichtung des KG vor dem Verfüllen
- die Dampfsperre im DG vor dem Beplanken mit Gipskarton
- das Schließen von Installationsschächten
- die Unterspannbahn des Ziegeldaches vor dem Verlegen der Ziegel
- die wind- und regendichten Fensteranschlüsse vor dem Putz / WDVS
usw.

Sie können selbst abnehmen, sinnvoller ist es einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.
Alternative: Sie verlassen sich auf die Ehrlichkeit des Unternehmens, mit dem Sie einen Vertrag über ein schlüsselfertiges Haus inklusive aller Leistungen abgeschlossen haben, dass es bei der internen Qualitätskontrolle genauso objektiv und kritisch herangeht wie ein externer Prüfer / Überwacher.
Überlegung: es muss Gründe dafür geben, dass die Schadenshöhe durch Pfusch am Bau jährlich in Deutschland Milliarden ausmacht. Siehe: Bauschäden.
Hinweis: auch in der Baubranche besteht Vertragsfreiheit.


Rechtsgeschäftliche Abnahme
Definition: Abnahme ist die Billigung der Werkleistung des Unternehmers hinsichtlich der Hauptsache als vertragsgerecht.

Rechtswirkungen der Abnahme nach BGB:
- Erfüllungsansprüche gehen unter (§ 634 Abs. 1 BGB )
- Gewährleistungsansprüche entstehen (§§ 633, 634, 635 BGB)

Beachte: Gewährleistungsansprüche aus §§ 633, 634 BGB erlöschen jedoch bei Abnahme trotz erkannter Mängel (§ 640 Abs. 2 BGB). Aber Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB bleibt erhalten.

Verjährungsbeginn für Gewährleistungsansprüche (§ 638 BGB)
Fälligkeit der Vergütung (§ 641 BGB) - ggffs. Zurückbehaltungsrecht!
Bei zufälligem Untergang oder Beschädigung der Sache dennoch Vergütungsanspruch des Unternehmers ( § 644 BGB; Ausnahme § 645 BGB)
Umkehr der Beweislast (§ 663 BGB): Besteller trifft die Beweislast, dass Bauwerk mangelhaft ist
Kündigungsrechte entfallen
Vertragsstrafe nur möglich, wenn sie bei Abnahme vorbehalten wurde ( § 341 Abs. 3 BGB)


Hinweispflicht des Architekten auf Erhebung eines Vertragsstrafenvorbehaltes bei Abnahme?
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.03.2002, AZ: 5 U 31/01)

Ein Bauherr nimmt seinen Architekten in Regress, da er hinsichtlich eines Vertragsstrafenanspruches gegen seinen Rohbauunternehmer prozessual unterlegen ist. Er beruft sich darauf, der Architekt hätte eine Hinweispflicht ihm gegenüber gehabt, dass er sich bei der Abnahme der Unternehmerleistungen die Vertragsstrafe hätte vorbehalten müssen.

Das OLG weist die Klage ab, da der AG über eigene Sachkunde verfügt habe, da er seit mehreren Jahren als Gesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH, deren Tätigkeitsbereich Installationsarbeiten sind, tätig war. Er wusste deshalb selbst (oder hätte wissen müssen), dass eine Vertragsstrafe verfällt, wenn sie nicht bei der Abnahme vorbehalten wird.

Praxistipp: Das Urteil sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass im Regelfall davon auszugehen ist, dass der Bauherr nicht über eigene Sachkunde verfügt. Wenn der Architekt vergisst, auf die Notwendigkeit zum Vorbehalt einer Vertragsstrafe im Rahmen der Abnahme hinzuweisen, hat dies deshalb in der Regel zur Folge, dass der Architekt selbst wegen der nicht mehr durchsetzbaren Vertragsstrafe in Regress genommen wird. Hierbei handelt es sich zudem um ein Risiko, welches häufig nicht von der Berufshaftpflichtversicherung abgedeckt sein wird.

Zurückbehaltungsrecht auch bei unterbliebener Stellung einer Sicherheit nach § 648 a BGB ?
(OLG Dresden, Urteil vom 28.02.2002, AZ: 4 U 2123/01)

Der AG eines Tischlereivertrages rügt prozessual zahlreiche Mängel und macht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Der Werkunternehmer fordert daraufhin den AG zur Übergabe einer Bauhandwerkersicherheit auf, die aber nicht geleistet wird. Der AN ist der Auffassung, dass dem AG kein Leistungsverweigerungsrecht wegen der Mängel zusteht und verlangt Zahlung des ungekürzten Werklohnes.

Das Berufungsgericht gibt dem Werkunternehmer überwiegend Recht. Allerdings meint es, der AG hätte auch bei Nichterbringung einer Sicherheit nach § 648 a BGB ein Leistungsverweigerungsrecht in einfacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten, nicht jedoch in Höhe des (in der Regel mit dem Faktor 3 anzusetzenden) Druckzuschlages.

Praxistipp: Das Urteil scheint uns etwas praxisfremd zu sein. Die Stärke der Bauhandwerkersicherheit nach § 648 a BGB liegt darin, der in Bauprozessen weitverbreitete Unsitte, Mängel an den Haaren herbei zu ziehen und hoch zu Lasten des Handwerkers zu bepreisen, ein Ende zu bereiten. Der Handwerker soll hierdurch nicht Gefahr laufen müssen, wegen langer Prozessdauer seine Ansprüche letztlich, etwa wegen Insolvenz des AG, nicht mehr durchsetzen zu können. Die Mehrzahl der Oberlandsgerichte (unter anderem auch OLG München, IBR, 2002, 249) gestehen dem AG deshalb überhaupt kein Gegenrecht hinsichtlich der bestehenden Mängel ein, also weder ein Zurückbehaltungsrecht in einfacher Höhe, noch in Höhe des Druckzuschlages. Dies erscheint auch praktikabler, da widrigenfalls davon auszugehen ist, dass prozessual einfach künftig höhere Mängelbeseitigungskosten behauptet werden würden, um die potentiellen Handwerkerforderungen zumindest zeitlich vorübergehend zu Fall zu bringen.

Quelle : Info-Recht 02/2003 RA Heinicke&Kollegen
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com /info-recht


Gewährleistung:

1. Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung zur Zeit der Abnahme die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist ... .

§ 13 Nr. 4 (1) und (2) regelt dazu: Ist für die Gewährleistung keine Verjährungsfrist im Vertrag vereinbart, so beträgt sie
- für Bauwerke und Holzerkrankungen 2 Jahre
- für Arbeiten an einem Grundstück 1 Jahr
- für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen 1 Jahr
- bei maschinellen und elektrotechnischen/elektronischen Anlagen oder Teilen davon (!), bei denen die Wartung Einfluss auf die Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, 1 Jahr (es sei denn der AG hat einen Wartungsvertrag mit dem AN abgeschlossen)

In der Regel werden 5 Jahre Gewährleistungsfrist im Vertrag vereinbart.
Vorsicht: wenn sich der Bieter nicht auf 5 Jahre Gewährleistungsfrist einlassen will, ist das bedenklich, denn diese Regelung ist völlig Usus, d.h. sie entspricht der gewerblichen Sitte.

Wichtig ist: gem. Nr. 4 (3) beginnt die Frist mit der Abnahme der gesamten Leistung.

Interessant wird es, wenn der Bauherr Eigenleistungen übernimmt.
Lesen Sie dazu diesen Beitrag: Gewährleistung und Eigenleistung.

Es gibt also für die Gewährleistung eine Verjährungsfrist und die Pflicht des AN, Mängel innerhalb dieser Frist zu beseitigen - und zwar kostenlos. Aber machen das die Firmen denn auch in der Praxis? Was motiviert sie dazu, allein die vertragliche Regelung? Lesen Sie zum Thema Sicherheitsleistung.


Gewährleistung nach § 13 VOB/ B

neu: Die VOB 2002 gilt ab dem 29. Oktober 2002,
sie heißt dann Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

Neufassung:
§ 13 Mängelansprüche vormals: Gewährleistung

Gewährleistungsgrund
1. wirksamer Bauvertrag/ Architektenvertrag nach § 631 BGB
2. Baumangel: Mangel ist ein beachtlicher Fehler
- Definition Fehler: Jede ungünstige Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit
- Mangel ist auch Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
- zusätzlich: Bauwerk muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§ 13 Nr. 1 VOB/ B )
3. Zeitpunkt des Vorhandenseins eines Mangels von Herstellung bis Abnahme
Beachte: § 633 Abs. 1 BGB wird von § 13 Nr. 1 VOB/ B verdrängt.
§ 633 Abs. 1 BGB kommt daher nicht zusätzlich zur Anwendung.

Ausübung:
- schriftliche Aufforderung durch den Auftraggeber (§ 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B )
- Fristsetzung (angemessen, bedarf selbst keiner Form, § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/ B)

Verjährung:
gemäß §13 nach 4 Jahren, sofern nichts weiter vereinbart (neu, VOB 2002)
Ausnahmen siehe oben

Rechtsfolgen:
- Nachbesserung (§13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/ B )
- Selbstbeseitigung durch Auftraggeber (§ 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B)
- Minderung der Vergütung (§ 13 Nr. 6 VOB/ B )
- Schadensersatz (§ 13 Nr. 7 VOB/ B )

Gewährleistung im Werkvertragsrecht nach BGB

Gewährleistungsgrund :
- Werkvertrag über Sache oder geistiges Werk nach § 631 BGB
- Mangel nach § 633 BGB :

Mangel ist ein beachtlicher Fehler (Definition Fehler: Jede ungünstige Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit), Mangel ist auch Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft
- Zeitpunkt des Vorhandenseins des Mangels: von Herstellung bis Abnahme

Kein Ausschluss:
- durch Vertrag (VOB, AGB)
- durch Gesetz (§ 640, Abs. 2 BGB )

Ausübung:
- nach Fristsetzung (§ 634 BGB )
- Vollzug: §§ 634, Abs. 4,465 BGB

Verjährung:
- 6 Monate nach Abnahme des Werkes (§ 638 BGB )
- 1 Jahr bei Arbeiten an einem Grundstück (§ 638 BGB)
- 5 Jahre bei Bauwerken (§ 638 BGB )
- 30 Jahre bei Arglist des Unternehmers (§ 638 BGB ) und Mangelfolgeschäden

Rechtsfolge:
- Anspruch auf Wandelung und Minderung
- nach vollzogener Wandelung: Erfüllungsansprüche erlöschen, es entsteht ein gesetzliches Rückgewährschuldverhältnis
- nach vollzogener Minderung: Werklohnherabsetzung


Sicherheitsleistung
Die Regelungen dazu trifft der § 17 der VOB.
Die Sicherheit dient dazu,
- die vertragsgemäße Ausführung der Leistung und
- die Gewährleistung
sicherzustellen.

Es gibt 3 Arten der Sicherheitsleistung:
1.) Einbehalt von Geld
2.) Hinterlegung von Geld
3.) Bürgschaft eines Kreditinstituts oder -versicherers

Der AN hat die Wahl unter den Arten der Sicherheit, er kann eine Sicherheit durch eine andere ersetzen.

Wichtig: Auch die Regelung zur Sicherheitsleistung ist vertraglich zu regeln! Deshalb steht in Nr. 1 (1): Wenn Sicherheitsleistung vereinbart ist, ...
Wird das vergessen, gibt es eben keine Sicherheit für den Bauherrn (außer der Hoffnung, der AN hält sich an §13 VOB und kommt seinen Pflichten hinsichtlich der Gewährleistung in deren Verjährungsfrist nach).

Wenn Sie also mit einem Planer bauen (d.h,. Architekt oder Bauingenieur für alle LPh), sollten Sie voraussetzen dürfen, dass er die Fragen der Sicherheitsleistung bereits in der Leistungsbeschreibung, dem LV, berücksichtigt. Wenn nicht, dann hat er das Problem und nicht Sie als Bauherr.

Typisch für diese Problematik ist wohl auch der Umstand, dass in den GU-Verträgen (bei denen der Bauherr ja soooooooo viel spart) keinerlei Regelungen zu Sicherheiten enthalten sind. Das kann ja auch nicht anders sein, weil der GU in Personalunion von Unternehmer und der mit dessen Aufsicht und Überwachung beauftragten Person auftritt. Also wird er als seine eigene Aufsicht gnädig mit sich als Unternehmer umgehen und z.B. auf Vereinbarungen zur Sicherheitsleistung verzichten.

In der Praxis ist es Usus, man spricht hier von der gewerblichen Sitte, dass 5% Sicherheit vereinbart werden. Das gilt sowohl für die Vertragserfüllung als auch für die Gewährleistung, deren Verjährungsfrist mit 5 Jahren zu vereinbaren ist. Wenn ein zu beauftragendes Unternehmen an dieser Stelle ein Problem hat ist Vorsicht geboten.

In der Regel stellt es der Bauherr dem AN frei, ob ein Geldeinbehalt erfolgt oder ob eine Bürgschaft beigebrachtt wird. Bei Einbehalt wird bei jeder Zwischenrechnung ein Sicherheitseinbehalt von 10% gemacht, aber nur solange bis die vereinbarten 5% der Auftragssumme erreicht sind. Bei Bürgschaft ist es dann so, dass eine Vertragserfüllungsbürgschaft durch eine Gewährleistungsbürgschaft mit der Abnahme und Schlussrechnung abzulösen ist.

Die verlangte Regelung zur Sicherheitsleistung muss dem Bieter/AN also bereits bei Abgabe seines Angebotes bekannt sein. Schließlich entstehen ihm Kosten (Zinsen für den Dispo oder Bürgschaftszinsen), die er mit kalkulieren muss.
Wenn Sie eine vernünftige Bauleitung haben, hat sie das Thema in die Vertragsbedingungen aufgenommen. Bei der Angebotsverhandlung ist dann eigentlich nur noch festzustellen, ob Einbehalt oder Bürgschaft (vorausgesetzt, der AG hat den Bürgen als tauglich anerkannt - aber keine Bange, so finanzschwach ist keine Bank, als dass sie nicht in Frage käme) gewählt wird.

DIMaGB, 10.2002


Eigenleistungen

sind zu einem wichtigen Faktor bei der Finanzierung eines EFH-Baus geworden. Unklar bzw. völlig unbekannt sind vielen Bauherren die sich daraus ergebenden Konsequenzen. Zu erwähnen seien besonders versicherungstechnische und steuerliche Aspekte.
Ich möchte hier auf das Thema Bauüberwachung und Haftung eingehen.

Ich zitiere zum Thema aus einem Beitrag in einem Bauportal:
" Hilfreich für den Bauherrn kann in diesem Zusammenhang sein, für die Planung bis zur Objektüberwachung einen Architekten einen Vollauftrag zu erteilen. Der Architekt überwacht dann die Ordnungsgemäßheit der in Eigenleistung erbrachten Bauarbeiten. Unterlässt der Architekt eine von ihm im Einzelfall geschuldete Objektüberwachung, kann er gegebenenfalls für auf Eigenleistung beruhende Baumängeln haftbar sein. "
Quelle: http://www.bauen.com > /recht/baurecht/nachbarschaftshilfe

Sehr zuzustimmen ist dem Vorschlag einen Architekten voll zu beauftragen, das bedeutet hier: nach §15 HOAI mit den LPh 1-8. Interessant wird das ganze bei der Bauüberwachung.
Der Bauüberwacher ist Auftragnehmer des Bauherrn, er schuldet ihm gemäß Werkvertrag eine mangelfreie Leistung. Seine Aufgaben sind durch §53 BauOBln und durch die Leistungsbeschreibung zur Lph 8 §15 HOAI beschrieben. Insbesondere hat er Abnahmen durchzuführen, siehe dazu auch hier. In der Regel hat er die Leistung vom Bauherrn beauftragter Bauunternehmen zu überwachen. Deren Aufgaben sind durch §52b BauOBln und insbes. §4 der VOB/B geregelt. Siehe dazu auch hier.

" Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung zur Zeit der Abnahme die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik entspricht und nicht mit Fehlern behaftet ist ... . " sagt der §13 Nr. 1 der VOB/B. Weiterhin sind in der VOB/B in §5 Fragen zu den Ausführungsfristen und in §6 zu Behinderung und Unterbrechung der Ausführung geregelt. Mithin sind so die wichtigsten Vertragsinhalte, neben der Leistungsbeschreibung geregelt.
Deshalb werden ja auch gewisse Ansprüche an den Unternehmer gestellt. Zwar hat in der Praxis das Kriterium "Preis" (also der "billigste Bieter" und nicht mehr der günstigste) alle anderen rationalen und sachlichen Erwägungen verdrängt, jedoch dürfen gem. VOB/A §8 Teilnehmer am Wettbewerb zum Nachwies der Eignung der Bieter (d.h. Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit) von denen Angaben verlangt werden: Umsatz der letzten 3 Jahre, Referenzleistungen der letzten 3 Jahre, Arbeitskräfte der letzten 3 Jahre, technische Ausrüstung, techn. Aufsichtspersonal, Berufsregister u.a. Nachweise.

Jetzt kommt unser spezieller Fall zum Tragen: in Form partieller Eigenleistungen schlüpft der Bauherr (= Auftraggeber) in die Rolle des Ausführenden - er wird somit gewissermaßen selbst ein Auftragnehmer, ob er sich selbst beauftragt oder sich dabei auch noch von Nachbarn, Freunden, Verwandten helfen lässt.
Wie soll ihm jetzt der Bauüberwacher entgegentreten?
Das Problem beginnt damit, dass die Kriterien für ein Unternehmen Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit gar nicht erst in Frage gestellt werden. Sich selbst wird der Bauherr wohl eher unkritisch gegenüber stehen.

Um nun kein Haftungsrisiko einzugehen, ist der Bauüberwacher gehalten, den eigenleistenden Bauherren wie einen Unternehmer zu überwachen. Das heißt, er hat ihn bei der Ausführung zu kontrollieren. Der Bauherr müsste die technische Dokumentation zu den vorgesehenen Materialien und Verfahren beibringen und sich genehmigen lassen. Im Falle unsachgemäßer Ausführung müsste der Bauüberwacher dem Bauherren (am besten schriftlich, und zwar nachweislich, z.B. durch Einschreiben/Rückschein oder Unterschriftsquittung) mitteilen, dass seine Leistungen mangelhaft sind und die Verpflichtung zur Nachbesserung besteht.
Was aber, wenn der Bauherr in besonderen Fällen doch nicht in der Lage ist, eine einwandfreie Leistung zu erbringen? Letztendlich muss der Bauüberwacher die Abnahme verweigern und eine Ersatzvornahme veranlassen, die aber die Zustimmung des Bauherren voraussetzt. Denn letztendlich kann das Auswirkungen auf die folgenden Leistungen beauftragter Unternehmer haben (zeitlich: Verzug bedeutet Schadenersatz durch den Verursacher, hier der Bauherr selbst; sachlich: der Unternehmer kann wegen erkennbarer Mängel verweigern, auf der Grundlage dieser Vorleistung tätig zu werden).

Mithin eine interessante Kombination. Die einfachste Lösung scheint partieller Haftungsausschluss zu sein. Das sollte auch hinsichtlich der Frage der Gewährleistung interessant sein: der Bauherr nimmt sich selbst in die Gewährleistung. Im Extremfall nimmt er sich selbst in Regress - undenkbar.
Zu dieser Problematik hat wohl selbst die Fachwelt noch keine probaten Lösungen zur Hand und wie so oft gilt auch hier das Prinzip Hoffnung. Wer hierbei Erfahrungen gesammelt hat, kann diese gern im Bau Forum kundtun.

DIMaGB, 10.2002


Abnahmefiktion auch bei Verweigerung der Abnahme?

Das OLG Frankfurt befasste sich mit einem Fall, in welchem die Abnahme eines Bauobjekts verweigert wurde, jedoch das Bauobjekt in Gebrauch genommen wurde. Eine Abnahme kann sowohl ausdrücklich, als auch durch stillschweigendes Handeln schlüssig erfolgen. Zwar stellt die Abnahme eine Willenserklärung dar, diese kann aber auch konkludent abgegeben werden. Die Frage, ob eine Ingebrauchnahme eines Bauobjekts auch dann eine Abnahme darstellt, wenn diese zuvor ausdrücklich verweigert wurde, tritt relativ häufig auf. Das OLG Frankfurt hat in seiner Entscheidung festgelegt, dass dann, wenn die Abnahme ausdrücklich verweigert wurde, eine stillschweigende oder fiktive Abnahme ausgeschlossen sei. Diese Entscheidung ist rechtsdogmatisch sicherlich zutreffend. Denn für eine stillschweigende Willenserklärung ist immer nur dann Raum, wenn nicht eine ausdrückliche Willenserklärung abgegeben wurde. Wurde die Abnahme aber ausdrücklich verweigert, so kann in der Ingebrauchnahme keine stillschweigende Abnahme mehr liegen. Der Bauherr hat dann deutlich gemacht, dass er die Abnahmeerklärung gerade nicht abgeben will (OLG Frankfurt, Urteil vom 25.07.2003, Aktenzeichen 2 U 107/02).

Quelle: Info Recht 05.2004, RA Heinicke


Absehen der Parteien eines Bauvertrages von der vereinbarten förmlichen Abnahme

(Urteil des OLG Karlsruhe vom 23.9.2003, Az.: 17 U 234/02).

Übersendet der Bauunternehmer der Bauherrin die Schlussrechnung und reicht diese die Rechnung zur Rechnungsprüfung zurück, ohne in den weiteren neun Monaten eine förmliche Bauabnahme zu fordern, so liegt in diesem Verhalten ein „Verzicht“ auf die vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme. Anzuwenden sei nicht § 4 Nr. 7 VOB/B, sondern § 13 Nr. 5 - 7 VOB/B.

Quelle: Info-Recht 11.2004 von Heinicke & Kollegen

Zur Erläuterung: mit dem Einreichen der Schlussrechnung erklärt der Unternehmer (Auftragnehmer), dass er die Leistung abgeschlossen hat. Das bedeutet eine vollständige und mangelfreie Fertigstellung des Werkes. Alternativ zeigt er die Fertigstellung schriftlich an und verlangt eine Abnahme. Was beinhalten die zitierten §§ der VOB/B?

§4 Ausführung
7. Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt werden, hat der Auftragnehmer auf eigene Kosten durch mangelfreie zu ersetzen. Hat der Auftragnehmer den Mangel oder die Vertragswidrigkeit zu vertreten, so hat er auch den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Kommt der Auftragnehmer der Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach, so kann ihm der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und erklären, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehe (§ 8 Nr. 3).

§13 Mängelbeseitigung
5. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf seine Kosten zu beseitigen, wenn es der Auftraggeber vor Ablauf der Frist schriftlich verlangt. Der Anspruch auf Beseitigung der gerügten Mängel verjährt in 2 Jahren, gerechnet vom Zugang des schriftlichen Verlangens an, jedoch nicht vor Ablauf der Regelfristen nach Nummer 4 oder der an ihrer Stelle vereinbarten Frist. Nach Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung beginnt für diese Leistung eine Verjährungsfrist von 2 Jahren neu, die jedoch nicht vor Ablauf der Regelfristen nach Nummer 4 oder der an ihrer Stelle vereinbarten Frist endet.

Es geht also um die Frage des Anspruches auf Mängelbeseitigung. Hier wird unterscheiden zwischen Mangelbeseitigung während der Ausführung (§ 4), also vor der Abnahme und Mangelbeseitigung nach der Abnahme (§ 13). § 13 Nr. 5 - 7 VOB/B tritt also ein, ohne dass die Abnahme stattgefundne hat bzw. so als ob sie stattgefundne hätte.


Abnahmereife/Mängel

Ein Werk ist abnahmereif und somit fertiggestellt, wenn vorhandene Restmängel nach allen Umständen des Einzelfalls an Bedeutung soweit zurücktreten, dass es unter Abwägung beiderseitiger Interessen dem Auftraggeber zumutbar ist, eine zügige Vertragsabwicklung nicht aufzuhalten und deshalb nicht mehr auf den Vorteilen zu bestehen, die sich ihm vor Abnahme bieten. Ein Irrtum des Auftraggebers über Schwere und Reichweite eines Mangels ist dabei unbeachtlich.

Quelle : BBG News Oktober 2001
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de.


Abnahme nach Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel

Der Bauunternehmer muss sicherstellen, dass der Bauherr sein Werk abnimmt, nachdem die Mängel beseitigt wurden. Die Gewährleistungsfrist beginnt sonst nie zu laufen.
Eine schriftliche Abnahmeerklärung ist am besten für den Unternehmer.

Enthält ein Abnahmeprotokoll die Formulierung, dass die Abnahme erteilt wird, wenn die beschriebenen Mängel beseitigt wurden, liegt in der Unterschrift des Bauherrn noch keine Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme (Beginn der Gewährleistungsfrist) ist vielmehr erst erfolgt, wenn der Bauherr bestätigt hat, dass die Mängel ordnungsgemäß beseitigt wurden.

Die bloße Beseitigung der Mängel genügt nicht, so das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken in einer zwei Jahre alten Entscheidung, die vor kurzem Rechtskraft erlangt hat (OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.06.2003 - 7 U 930/01-212; BGH, Beschluss vom 12.05.2005 - VII ZR 211/03, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) . Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu die Beschwerde des Bauunternehmens gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.


Abnahme - nur förmlich?

In Vorbemerkungen zu Bauverträgen findet sich oft die Klausel, dass nur förmliche Abnahmen zulässig und andere Abnahmeformen ausgeschlossen sind. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist bedenklich geworden ist, nachdem das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen, das am 01.05.2001 in Kraft trat, in den §§ 640, 641a BGB die Fälle fiktiver Abnahmen gesetzlich fixiert hat.

Danach gilt ein Bauwerk auch dann als abgenommen, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber zur Abnahme eine angemessene Frist gesetzt hat und diese abgelaufen ist, ferner, wenn eine Fertigstellungsbescheinigung vorgelegt wird, die die Freiheit des Werkes von wesentlichen Mängeln bescheinigt.

Quelle : BBG News Oktober 2001
Die BBG News können Sie hier bestellen: www.bbg-direkt.de.


Beachten Sie bitte folgenden Hinweis:
Die VOB haben und kennen ersetzt noch lange nicht, sie richtig und sicher anzuwenden. Bedenken Sie immer die Fallstricke, die sich "aus der Rechtsprechung" ergeben. Im übrigen gilt es zahlreiche Regelungen zu beachten, die zwar unmittelbar mit der VOB zu tun haben, die aber explizit nicht drin stehen. Ziehen Sie also lieber entgeltlich einen Fachmann hinzu, ehe Sie sich aufs Glatteis begeben und/oder Eigentore schießen.
Die Alternative: sparen und mal sehen, ob es klappt. Das kann zwar teuer werden, ist aber sehr lehrreich.

Wichtig: "die neue VOB" = VOB 2002

Siehe auch:

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Nicht alles, was Ihnen nicht gefällt, muss einen Mangel darstellen.
Und was bedeutet Haftung, wenn doch einmal ein Schaden eintritt?

Der Mangelbegriff ist wie folgt definiert:

1.) Es liegt eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand vor.
2.) Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt.
3.) Die anerkannten Regeln der Technik wurden nicht beachtet.
4.) Es wurde eine vertragswidrige Leistung erbracht.
5.) Es liegt ein Fehler vor, der den Wert oder die Tauglichkeit zu den gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufhebt oder mindert.

Es genügt das Vorhandensein eines Kriteriums, um eine Leistung als mangelbehaftet einzuordnen.
Allerdings bedarf es doch etwas an Fachwissen, um die Sachlage richtig einzuschätzen. Oft kann es sich um "hinzunehmende Unregelmäßigkeiten" handeln.

Im BGB gibt es keine Definition für Haftung. Die Haftpflicht (Haftung) ist die Verpflichtung, Schadenersatz zu leisten. In der Regel ist die Rechtsgrundlage ein Werkvertrag. Aus juristischer Sicht geht es nicht darum, fest- zustellen "schuld oder nicht schuld" - es geht nur darum, dass Schadenersatz geleistet wird. Das tritt dann ein, wenn der Werkvertrag nicht erfüllt ist.

Auch der Schaden ist kein rechtlicher Begriff. Man spricht hierbei von einer negativen Abweichung von der Norm. Bei der Beurteilung der Schadenhöhe darf man Wert und Preis nicht gleichsetzen, AG und AN werden den Sachverhalt nämlich gegenteilig beurteilen, auf jeden Fall aber subjektiv. Es gilt aber: der Preis ist kein Maßstab für den Wert eines Objektes. Den Wert nämlich bestimmen Faktoren wie Gebrauchswert, Funktion, Nutzungsdauer, optischer Wert, Ort und Lage, Nutzungszweck. Deshalb ist die Ermittlung einer Wertminderung (sofern der Mangel/Schaden nicht beseitigt werden kann/soll) einem Fachmann zu überlassen.


BESCHEINIGUNG VOM HERSTELLER EINHOLEN
Schon das Schadensrisiko begründet einen Anspruch auf Schadenersatz

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat die Definition der Mangelfreiheit eines Bauwerks für den Fall erneuert, dass ein Baumerksmangel allein schon dann existiere und ein Schadensrisiko sowie einen Anspruch auf Schadenersatz begründet wenn Baumaterial oder eine Baumethode eingesetzt worden sind, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (Az.: 11 U 197/98).

Der Wirtschaftsdienst für Ingenieure und Architekten leitete aus diesem Urteil die Empfehlung ab, dass die Planer sich nicht auf Normen verlassen sollten, sondern dass sie im Zweifel die Herstellerfirmen hinzuziehen und sich von Ihnen schriftlich bestätigen lassen sollten, dass das vorgesehene Baumaterial für das konkrete Bauvorhaben auch wirklich geeignet ist.


Unverhältnismäßigkeit von Aufwendungen im Rahmen der Mängelbeseitigung

BGH Urteil vom 06.12.2001, AZ: VII ZR 241/00

Im entschiedenen Fall hatte ein Bauunternehmer gegenüber einem Zurückbehaltungsrecht des Bauherren wegen Mängeln eingewandt, die Aufwendungen für eine Mängelbeseitigung seien unverhältnismäßig hoch. Dies ist eine Frage, die in der Rechtssprechung immer wieder zu Unsicherheit führt. In seiner Entscheidung hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:

  1.  
  2. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung ist nur dann gerechtfertigt, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Vertragsleistung unter Abwägung aller Umstände ein ganz erheblicher und daher vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist.
  3.  
  4. Der Maßstab für das objektiv berechtigte Interesse des Bestellers an einer ordnungsgemäßen Erfüllung, auch durch eine Nachbesserung einer mangelhaft erbrachten Leistung, ist der vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch des Werks.

In diesem Fall ging es um die Verunreinigung einer Fassade mit Mörtelresten. Diese hätte nur durch einen Austausch der betroffenen Steine beseitigt werden können.

Das Berufungsgericht hatte vor der Entscheidung des BGH gemeint, der Nachbesserungsaufwand von über 30.000,00 DM sei unverhältnismäßig, weil die Verunreinigungen das Erscheinungsbild des Gesamtobjektes nicht wesentlich beeinträchtigen. Auch diese Feststellungen hat der Bundesgerichtshof aufgehoben. Der Bundesgerichtshof hat insbesondere festgestellt, dass ohne Bedeutung für die erforderliche Abwägung das Preis-/Leistungsverhältnis und das Verhältnis des Nachbesserungsaufwandes den zugehörigen Vertragspreisen ist. Im Rahmen der Abwägung ist zu Lasten des Auftragnehmers auch zu berücksichtigen, ob und in welchen Ausmaß der Unternehmer den Mangel verschuldet habe. Denn der Unternehmer trage grundsätzlich das Erfüllungsrisiko und zwar ohne Rücksicht auf den dafür erforderlich Aufwand.

Im vorliegenden Fall würden die grauen Mörtelreste den optischen Gesamteindruck des Ziegelverblendmauerwerks erheblich beeinträchtigen. Auch eine optische Beeinträchtigung könne zu einem Mängelbeseitigungsanspruch führen und zum Ausschluss der Berufung auf die Unverhältnismäßigkeit der Kosten.

Quelle : Info-Recht 04/2002 RA Heinicke&Kollegen
Die INFO-Recht können Sie hier bestellen: www.heinicke.com /info-recht


Beteiligungspflicht des Auftraggebers an Mängelbeseitigungskosten
(BGH, Urteil vom 13.09.2001, VII ZR 392/00)
 
Bei der Sanierung eines Flachdaches soll über dem vorhandenen Flachdachaufbau eine Wärmedämmschicht eingebaut und die Abdichtung erneuert werden. Die Wärmedämmung selbst und das notwendige Abhobeln der Kiespressschicht war im Auftrag nicht enthalten. Der Auftraggeber (AG) verlangt die Kosten der Komplettsanierung von € 75.000,00. Der Auftragnehmer (AN) hält ihm entgegen, dass das lückenhafte Leistungsverzeichnis und die fehlerhafte Planung vom Architekten des AG stammen und dieser durch die Sanierung ein fast neues Flachdach mit einer verlängerten Lebensdauer bekomme. Das OLG verurteilte den AN zunächst zur Zahlung von rund € 13.000,00. Der BGH hebt die Entscheidung jedoch auf und verweist sie zur weiteren Behandlung zurück ans OLG. Seiner Meinung nach habe das OLG übersehen, dass eine Beteiligung des AG an Mängelbeseitigungskosten unter folgenden Gesichtspunkten in Betracht kommen könne:
 
- Sowiesokosten: Wenn das Werk nur bei Ausführung einer vergütungspflichtigen Nachtragsleistung mängelfrei geworden wäre, muss der AG die dafür notwendigen Kosten auch dann tragen, wenn sie, statt im Rahmen der ursprünglichen Erstellung, erst bei der Mängelbeseitigung anfallen.
- Mitverschulden: Beruht der Mangel auch auf einem dem AG zuzurechnenden Planungsfehler, muss der AG die Sanierungskosten tragen oder sich daran beteiligen.
- Vorteilsausgleich: Zeigt sich der Mangel verhältnismäßig spät, und führt die Mangelbeseitigung zu einer deutlich verlängerten Nutzungsdauer, wird der darin liegende Vorteil zur Anrechnung gebracht.
 
Praxistipp: Zu beachten ist bei dieser Fallkonstellation, dass, wenn eine oder mehrere Konstellationen der Kostenbeteiligungspflicht des AG vorliegen, der AN die Durchführung der Mängelbeseitigung von einem Zuschuss in Höhe der Sowiesokosten, Mitverschuldensquote und Vorteilsanrechnung abhängig machen kann. Diesen Zuschussanspruch darf der AN realistisch schätzen (IBR, 1999, 525). Allerdings kann er lediglich eine Sicherheit in Höhe des Zuschusses verlangen. Ist das Mangelbeseitigungsrecht des AN bereits erloschen, kommt nur noch Aufrechnung bzw. Verrechnung in Betracht.
Auf Verschulden des Planers kann sich der Unternehmer aber jedenfalls dann nicht mehr berufen, wenn er die Mangelhaftigkeit vor Ausführung positiv erkannt hat.

Quelle : Info-Recht 04/2002 RA Heinicke&Kollegen
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Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs im Werkvertragsrecht
BGH-Urteil vom 05.12.2002, AZ: VII 360/01

Im vorliegenden Fall machte der Kläger Ansprüche auf Schadensersatz aus einem Werkvertrag geltend. Nach der früheren Rechtslage war Voraussetzung für einen derartigen Anspruch eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Dies hat sich nach der Änderung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs jedoch geändert. Fraglich war hier, ob eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung entbehrlich war.

Eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung ist dann entbehrlich, wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung definitiv ablehnt. Bisher herrschende Meinung war, dass das Vorbringen im Prozess hierbei nicht zu berücksichtigen ist.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof. In dieser Entscheidung stellt er fest, dass bei dieser Frage die Gesamtumstände zu würdigen sind. Zu berücksichtigen sei auch, dass der Beklagte in der Klageerwiderung seine Mängelbeseitigungspflicht kategorisch bestritten hat und unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten behauptet hat, es lägen keine Mängel vor. Außerdem wurde die Einrede der Verjährung erhoben. Der Bundesgerichtshof schließt hieraus, dass der Werkunternehmer spätestens aufgrund dieser Ausführungen nicht mehr bereit war, die behaupteten Mängel zu beseitigen. Von diesem Zeitpunkt an sei eine weitere Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich gewesen.

Ob dies nach neuem Recht auch für die heute nur noch erforderliche Nacherfüllungsfrist Geltung hat, wird die zukünftige Rechtsprechung zeigen.

Quelle : Info-Recht 03/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Schadensersatz bei Werkverträgen

Arbeitet ein Handwerksbetrieb mangelhaft, dann hat er dem Besteller als Schadensersatz alle Aufwendungen zu ersetzen, die für die ordnungsgemäße Herstellung des vertraglich geschuldeten Werkes erforderlich sind.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof einer Verbraucherin Recht, die eine Firma damit beauftragt hatte, das Dach einer Scheune neu zu decken. Weil der Handwerksbetrieb dabei zu feuchtes Holz verwendete, kam es in der Folge zu Fäulnis und Schimmelbildung. Als Nachbesserung wurde lediglich angeboten, den sichtbaren Schimmel durch Abwaschen und Abbürsten zu beseitigen. Da Sachverständige jedoch den Austausch der schadhaften Bretter für erforderlich gehalten hatten, wurde eine Drittfirma damit beauftragt, das gesamte Dach neu zu erstellen. Diese Kosten, so der Bundesgerichtshof, durfte die Verbraucherin von ihrem ursprünglichen Vertragspartner verlangen, da dieser die Mängel am Bauwerk zu vertreten hatte und es nicht zumutbar war, die Mängelbeseitigung in der vorgeschlagenen Weise zu akzeptieren. Der Schadensersatzanspruch, so das Gericht, erfasst alle Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Herstellung des geschuldeten Werkes erforderlich sind.

Urteil vom 27.03.2003 (AZ: VII ZR 443/01)

Quelle: Quelle: Der Verbraucher-Newsletter, Artikel vom 23.06.2003
von Verbrauchernews.de


Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von Vertragsstrafen in Bauverträgen
BGH Urteil vom 23.01.2003, AZ: VII ZR 210/01

In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof neue Kriterien für die Wirksamkeit von Vertragsstrafenklauseln aufgestellt. Im entschiedenen Fall war eine Vertragsstrafe von 0,15 % des Pauschalpreises für jeden Werktag der Verspätung zu bezahlen, insgesamt jedoch höchstens 10 %.

In dieser Entscheidung hat der BGH festgelegt, dass die Obergrenze von 10 % den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen. Nicht zu beanstanden sei jedoch eine Obergrenze von bis zu 5 %.

Diese Entscheidung ist völlig neu. Denn bisher wurde eine Obergrenze von 10 % für tolerabel gehalten. Im Hinblick darauf hat der Bundesgerichtshof auch davon abgesehen, Vertragsstrafenklauseln mit einer Obergrenze von bis zu 10 % bei vergleichbaren oder niedrigeren Auftragssummen schon jetzt generell als unwirksam anzusehen. Vertragsstrafenklauseln sind erst dann unwirksam, wenn diese Verträge nach Bekannt werden der vorliegenden Entscheidung geschlossen werden. Wenn jedoch das Auftragsvolumen sehr hoch ist (im entschiedenen Fall 28,2 Mio DM) könne auch schon heute eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene Obergrenze von 10 % unwirksam sein.

Quelle : Info-Recht 07/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Substantiierungspflicht der Mängelbeseitigungskosten
BGH-Urteil vom 28.11.2002, AZ: VII ZR 136/00

Der Kläger macht aus abgetretenem Recht gegen einen Werkunternehmer Schadensersatz für den erforderlichen Aufwand zur Beseitigung von Schäden am einem Produktionsgebäude geltend.

Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen unter Berufung darauf, der Schaden sei der Höhe nach nicht hinreichend spezifiziert vorgetragen. Der Kläger hatte behauptet, es sei ein Sanierungsaufwand von 80.000,00 DM erforderlich. Dies war von Seiten des Werkunternehmers bestritten worden. Die Schadenposition hatte der Kläger dem Gutachten aus einem selbständigen Beweisverfahren entnommen. Der Gutachter hatte diesen Betrag als Grobschätzung bezeichnet und nicht begründet. Der Sachverständige hatte vielmehr ausgeführt, dass die tatsächlichen Sanierungskosten erst nach einem Sanierungsplan festgestellt werden könnten.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass der Auftraggeber nicht verpflichtet ist, die Höhe der Sanierungskosten für das Bauwerk vorprozessual durch ein Privatgutachten zu ermitteln. Es genüge vielmehr, wenn er die Kosten schätzt und für den Fall, dass der Schuldner die Kosten bestreitet, ein Sachverständigengutachten als Beweismittel anbietet. Für den vorliegenden Fall könne für die Ermittlung der Kosten für die Sanierung weder ein ins einzelne gehender Sanierungsplan noch detaillierte Kostenvoranschläge gefordert werden.

Quelle : Info-Recht 03/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Antrag auf Klageerhebung nach Durchführung eines selbständiges Beweisverfahrens
BGH, Beschluss vom 19.12.2002, AZ: VII ZB 14/02

Im vorliegenden Fall hatte ein Bauherr nach Durchführung von Werkleistungen ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet, um Mängel an dem Gewerk feststellen zu lassen. Der Sachverständige bestätigte diese Mängel auch in seinem Gutachten. Anschließend beseitigte der Werkunternehmer diese Mängel.

Nach § 494 a I ZPO kann der Antragsgegner eines Beweisverfahrens Antrag auf Klageerhebung in der Hauptsache stellen, wenn das Beweisverfahren abgeschlossen ist. Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn der Sachverständige Mängel nicht bestätigt, um eine Kostenentscheidung zu erlangen, damit der Antragsgegner, im vorliegenden Fall also der Werkunternehmer, eine Erstattung seiner für die anwaltliche Vertretung aufgewandten Kosten erhält.

Nachdem der Werkunternehmer im vorliegenden Fall die Mängel beseitigt hatte, stellte sein anwaltlicher Vertreter Antrag auf Fristsetzung zur Erhebung der Hauptsacheklage. Nachdem die Mängel bereits beseitigt waren, bestand ein Anspruch nicht mehr fort. Es wäre demnach zu einer Kostenentscheidung zu Lasten des Bauherren gekommen, obwohl die Mängel vom Sachverständigen bestätigt worden waren.
Der Bundesgerichtshof hat in der vorliegenden Entscheidung festgestellt, dass der Antrag auf Klageerhebung unzulässig ist, wenn die im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel unstreitig beseitigt worden sind.

Quelle : Info-Recht 03/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Abnahmefähigkeit und Fälligkeit der Werklohnvergütung trotz Mängeln.
OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2003, AZ: 4 U 82/02

Der Werkunternehmer machte gegen einen Auftraggeber Werklohn geltend. Der Auftraggeber machte Mängel geltend und forderte den Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung auf. Nachdem dieser die Mängelbeseitigungs- leistung nicht erbrachte, ließ der Auftraggeber die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen, verweigerte aber die Abnahme. Die Mängel hatte der Auftraggeber allerdings nur sehr pauschal bezeichnet.

Sowohl das Landgericht, als auch das Oberlandesgericht gaben der Klage im wesentlichen statt. Das OLG Brandenburg weist darauf hin, dass Abnahmefähigkeit eines Werks auch dann vorliegt, wenn zwar Mängel vorlagen, die Besteller diese jedoch im Wege der Ersatzvornahme beseitigt hat. Denn dann sei das Werk vertragsgerecht hergestellt. Zwar sei weitere Voraussetzung der Fälligkeit des Werklohns ohne Abnahme nach § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass der Auftraggeber zur Abnahme aufgefordert werde. Wird die Erklärung der Abnahme jedoch ausdrücklich verweigert, ist eine zusätzliche Fristsetzung nach dieser Vorschrift nicht mehr erforderlich, sondern eine überflüssige Förmelei. Ein Anspruch auf Ausgleich von Ersatzvornahmekosten setze im übrigen die konkrete Bezeichnung der Mängel durch den Auftraggeber gegenüber dem Werkunternehmer voraus. Die nur pauschale Geltendmachung von Mängeln mit anschließender Beseitigung derselben im Wege der Ersatzvornahme, reiche für Kostenerstattungsansprüche, die der Auftraggeber zur Aufrechnung gegen die Werklohnforderung stellen könne, nicht aus.

Auch technische Vertragsbedingungen der VOB/C sind allgemeine Geschäftsbedingungen.

Quelle : Info-Recht 07/2003 RA Heinicke&Kollegen
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Anfechtung von Immobilien-Kaufvertrag bei verschwiegenen Mängeln

(vera) Wenn Immobilien-Verkäufer dem Kaufinteressenten Mängel trotz Kenntnis verschweigen und diese Mängel für einen Laien nicht ohne Weiteres erkennbar sind, so handeln sie arglistig. Das heißt, der Kaufvertrag kann wirksam angefochten werden.

So lauten zwei am 25. Februar 2003 veröffentlichte Entscheidungen (AZ 3 U 165/01 und 4 U 196/01) des Oberlandesgerichtes Bamberg. Es hat sich dabei auf die Verletzung von Offenbarungspflichten gestützt. Das führte in einem Fall zur Unwirksamkeit des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsauschlusses. Im anderen Fall berechtigte es zur Anfechtung des Kaufvertrages.

Weitergehende Informationen erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale Sachsen e.V.

Quelle: Der Verbraucher-Newsletter
Artikel vom 17.03.2003, www.verbrauchernews.de


BGH Urteil Az: VII ZR 407/01
Einfache Mängelrüge genügt für Ersatzanspruch

Wenn der Bauherr Mängel feststellt, muss er sie nur auflisten,
wenn er sie gegenüber dem Architekten geltend macht.
Er muss

  • weder zu den Ursachen Stellung nehmen,
  • sie nicht als Planungs- oder Überwachungsfehler einordnen,
  • nicht die Mängelbeseitigungskosten angeben

Unfertige Bauleistung
Welche Schutzmaßnahmen muss Auftragnehmer erbringen?

1. Der Auftragnehmer muss grundsätzlich unfertige Bauleistungen vor Witterungseinflüssen schützen.
2. Hat der Auftragnehmer den Auftraggeber auf eine erforderliche zusätzliche Schutzmaßnahme hingewiesen, lehnt dieser eine solche allerdings ab, so muss der Auftragnehmer nicht für etwaig entstehende Schäden einstehen.

Rechtsgrundlage : DIN 18299 Abschn. 4.1.10, 4.2.6; VOB/B § 2 Nr.1, § 4 Nr. 3, 5, 7

Problem/Sachverhalt :
Der Bauherr (AG) plant die Errichtung eines Mehrfamilienhauses und vergibt hierzu unter anderem die erforderlichen Erdarbeiten. Nachdem er dem ersten Bauunternehmer den Vertrag gekündigt hat, beauftragt er ein anderes Unternehmen mit der weiteren Ausführung der Erdarbeiten. Der Bauunternehmer beginnt mit den Arbeiten und stellt fest, dass auf dem Grundstück eine Drainage zum erleichterten Ablauf des Grund- und Niederschlagswassers vom ersten Unternehmer nicht eingebaut worden ist. Da in dieser Jahreszeit mit erheblichen Niederschlägen zu rechnen ist, zeigt er dem AG an, dieser möge ihn mit der Erstellung einer Drainage beauftragen, da andernfalls eine ausreichende Ableitung, insbesondere des Niederschlagswassers, nicht gewährleistet sei. DerAG lehnt dies ab. Es kommt - neben einem Wasserrohrbruch - eines Nachts zu erheblichem Niederschlag, die Beteiligten finden am nächsten Tag eine Seenlandschaft vor. Der Bauunternehmer begehrt mit seiner Klage die angefallenen Mehr- und Stillstandskosten, der AG lehnt dies ab und rechnet mit Schadensersatzansprüchen auf. Zu Recht?

Entscheidung : Das Gericht gibt dem Unternehmer Recht. Weitere Informationen hierzu erhalten gerne auf Anfrage.

Quelle: BBG News Februar/März 2004
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Architektenhaftung

Ein Bauherr beauftragte ein Architektenbüro für die Errichtung eines Mehrzweckgebäudes. Ca. zwei Jahre später werden umfangreiche Umbauarbeiten aufgrund einer Nutzungsänderung vorgenommen. Dabei kommt es im Zuge dieser Umbauarbeiten im Kantinenbereich des Erdgeschosses zu einem Teileinsturz der abgehängten Decken. Dabei wird ein Arbeiter verletzt, der zur Schadensbeseitigung am Objekt selbst entstandene Aufwand liegt bei ca. 164.000 Euro. Der Bauherr nimmt die beklagten Architekten mit der Begründung in Anspruch, dass bei der Errichtung des Objektes die Ausführung der Deckenabhängung mangelhaft gewesen sei, was im Rahmen der Objektüberwachung hätte erkannt werden müssen.

Entscheidung :
Nach Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens verurteilt das Landgericht die Beklagten gesamtschuldnerisch. ... Da der Architekt für die Objektüberwachung knapp 1/3 des Gesamthonorars bei einer „Vollbeauftragung" erhält, stellt die Rechtsprechung zu Recht hohe Anforderungen an die Bauaufsichtspflicht. Um einen Mangel des Architektenwerkes darzulegen, reicht es grundsätzlich aus, dass der Bauherr konkrete Mängelerscheinungen vorträgt. Er ist nicht verpflichtet, den Mangel der Planungs- oder Überwachungstätigkeit des Architekten zuzuordnen.

Quelle: BBG News Februar/März 2004
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Bauschäden: Zahlen und Fakten

Verteilung der in Berlin-Brandenburg gemeldeten Hauptmängel
Quelle: Bau-Prüfverband, 2001

Hauptmängel am Bau Anteil
Abdichtung gegen Feuchtigkeit 25 %
Wärme- und Schallschutz 20 %
Konstruktion und Statik 15 %
Innenausbau 15 %
Dachdeckung 15 %
Trockenbau 10 %
gesamt 100 %

 

Verteilung der Bauschäden in Deutschland
Quelle: AI-Bau, 2001

  Anteile der Bauschäden
bei Arbeiten im Bestand
Verteilung der Schäden
an Neubauten
Außenwände 47 % 32 %
Dächer und Balkone 43 % 26 %
Bauteile im Erdreich 16 % 17 %
Fußböden 4 % 11 %
Decken 5 % 5 %
Fenster und Türen 3 % 5 %

 

Die häufigsten Baumängel beim Ein- und Zweifamilienhaus (Neubau)
Mehrfachnennungen möglich, Quelle: BSB, BZ 04.2002

Hauptmängel am Bau Anteil
Schallschutz 66 %
Wärmeschutz 47 %
Fugenabdichtung 45 %
Fenster-, Treppenbau 45 %
Planungsfehler - HSE 37 %
Kellerabdichtung 32 %
Balkon- und Terrassenböden  31 %

In Deutschland fallen jährlich Bauschäden im Gegenwert von 30.000 Einfamilienhäusern an (Quelle: Verband privater Bauherren, Hamburg). Andere Berechnungen sprechen von einem jährlichen Schaden in Höhe von 20 Milliarden Mark.

60-70 Mrd. DM beträgt der durchschnittliche jährliche Regulierungsaufwand der Haftpflichtversicherer im Bauwesen. 6-7 Mrd. DM davon entfallen auf den Hochbaubereich.

zeigen.gif (962 bytes) Bauschadensbericht 1995 (3.)
Es geht um den 3. Bauschadensbericht, den die Bundesregierung hat anfertigen lassen.
Ich habe die mir am wichtigsten erscheinenden Fakten herausgezogen.
Mit Grafiken und Tabellen.

Die Seiten:

Abnahme, Gewährleistung, Sicherheitsleistung

Aus der Praxis des Bauens mit Bauträgern / GU
Verträge: Fragen und Antworten
Aus der Praxis des Bauens (VOB, HOAI)