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Inhaltsverzeichnis

Siehe auch:


Gewährleistung & Wartung

Frage: darf der bauherr die wartung von technischen anlagen im sinne § 13 VOB auch an andere qualifizierte fachfirmen übertragen ohne die rechte der gewährleitung zu verlieren. im speziellen fall hat der hersteller selbst geliefert und ein authorisierter fachhändler würde die wartung übernehmen. haupttätigkeit des fachhändlers ist der verkauf, die Reparatur und die wartung derartiger anlagen wie sie der hersteller geliefert hat.

Antwort 1: es ist davon auszugehen, dass eine vertragssituation zwischen hersteller und händler besteht. dadurch wird der händler erfüllungsgehilfe des herstellers, der ja nicht selbst montieren möchte. relevant ist das nur, wenn der vertrag mit dem hersteller abgeschlossen wurde. bezüglich der gewährleistung wäre wohl eine zusatzregelung zu treffen, sofern diese nicht bereits besteht. grundsatz: was ist vereinbart?

Zwischenauskunft: der hersteller tritt leider in unserem falle regelmäßig als unser wettbewerber auf. d.h. es stellt sich die frage ob wir innerhalb der gewährleistungsfrist die wartung für den Auftragnehmer (der hersteller der von uns gelieferten maschinen) übernehmen dürfen, ohne dass der auftragggeber die gewährleistung verliert, wenn wur an stelle des auftragnehmers (sprich herstellers) die wartung vornehmen.

Antwort 2: Sehr geehrter Herr N.V., i.S.v. §13 VOB wird der Gewährleistungsanspruch verwirkt, wenn erforderliche Wartungen unterlassen werden. Das heisst, die Verjährungsfrist läuft bereits nach einem Jahr ab, wenn der AG keine Wartung beauftragt hat. Nach diesem Jahr ist es dann ohnehin egal, wer wartet und ob überhaupt, zumindest was die Gewährleistung betrifft. Was nun aber so explizit nicht in der VOB steht: der Gewährleistungsanspruch wird verwirkt, sobald jemand anderes an die Leistung des AN herangegangen ist - er ist dann sofort "raus aus der Gewährleistung". Es sei denn, er hätte zugestimmt (schriftlich vertraglich), dass der AG jemand anderen beauftragt. Das wäre wohl im Falle von Wettbewerberschaften auszuschliessen, da die Margen bei Montage schon gering sind und die Unternehmen bereits mit den Einnahmen aus der beauftragten Wartung rechnen.
Re: Sehr geehrter Herr Matthias G. Bumann, vielen Dank für Ihre sachkundige Antwort. Ich arbeite in der Firma E... GmbH Tel 030 ... in ... Berlin N.str. ... . mit freundlichen Grüßen N.V.


Gewährleistung bei defekter Schaltuhr (BGB)

Frage: Wir haben unser Haus schlüsselfertig von einer Baufirma errichten lassen. Fertigstellung 8/98. Gewährleistung wurde nach BGB vereinbart. Nun ist eine Schaltuhr an der Heizung defekt und wir wüssten gerne, ob dies unter die Gewährleistungsverpflichtung der Baufirma fällt oder ob wir die Kosten für Reparatur und Ersatzteil selbst tragen müssen.

Antwort: Sehr geehrte Frau B., das ist gut für Sie, gemäss BGB die Gewährleistung im Vertrag zu haben. Denn es gelten 5 Jahre für Bauwerke, eine Schaltuhr gehört dazu. Das nützt Ihnen aber nur etwas, wenn Sie einen Sicherheitseinbehalt haben. Denn sonst hat die Firma kein Motiv, den Mangel zu beseitigen. Mit freundlichen Grüssen


Wasserflecken - Gewährleistung - verdeckter Mangel

Frage 1: Hallo, wir haben in einem 6 Familienhaus, Baujahr 1990, Wasserflecken im Aufgang von der TG zum EG. Diese Flecken traten zum 1.Mal vor ca. 4-5 Jahren auf und wurden im Zuge der Streichung des Treppenhauses, nachdem diese wieder trocken waren, überstrichen. Vor ca. 2 Jahren trat dann der erste Fleck wieder zum Vorschein (Herbst/Winter) und vor einem knappen halben Jahr dann auch wieder der 2. Fleck.
Da die frühere Hausverwaltung in dieser Angelegenheit bisher ncihts unternommen hat :-(, habe ich nun diesen Mangel bei dem Bauherren angezeigt. Da die Gewährleistungszeit von 12 Jahren vorbei ist, können wir keine Ansprüche geltend machen, außer es handelt sich um einen verdeckten Mangel (30 Jahre Gewährleistung, ist das korrekt?). Kann mir jemand sagen, welcher Paragraph, Absatz, VOB der Bauordnung hier zu tragen käme, sollte es sich nach Überprüfung durch eine entsprechende Firma herausstellen, dass es sich tatsächlich um einen verdeckten Mangel handelt?
Ich möchte nämlich dem Bauherren mitteilen, dass wir in einem solchen Falle, die Kosten der Untersuchung an ihn weiterbelasten werden.
Danke für Eure Hilfe!
Gruß S.

Antwort 1:Hallo, S.,Baujahr 90 bedeutet, es galt die VOB 1998. Die Fragen der Gewährleistung sind in §13 geregelt. Ihre Frage geht leider mehr in die Juristerei, zumal man ohne Kenntnis des Vertragstextes eh nur raten und vermuten kann. Gehen Sie mal in den
Infobereich GESETZE
und lesen Sie sich mal alles dazu (VOB alt/neu, Schuldrecht) durch, vielleicht finden Sie einige Hilfestellungen.

Frage 2: Guten Abend Herr Bumann, herzlichen Dank für Ihren Tipp.
Ich habe mal kräftig gelesen, konnte jedoch leider nichts aussagefähiges finden. Zumal mir als neuer Hausverwalter keinerlei Verträge mit dem damaligen Bauherren vorliegen. Desweiteren sind wir auch erst im Okt. 2001 eingezogen. Das Einzige, was ich weiß ist, dass vor einigen Jahren bereits einmal im EG eine Bautrocknung stattgefunden hat. Hzierzu wurde die Außenwand abgegraben und der Beton getrocknet. Die Wasserflecken treten jetzt genau an der "Trennschicht" zu diesem Geschoss auf ???
Ich möchte verhindern, dass wir hier über den Tisch gezogen werden, denn ich vermute, dass so was richtig teuer werden kann :-(. Ich suche weiter!
Wünsche noch einen schönen Abend.
Grüße S.

Antwort 2: Das ist wohl eine denkbar ungünstige Situation, wenn man keine Vertragsunterlagen hat. Wenn Sie Unterlagen hierzu hätten, insbesondere zu dem Gewährleistungsfall (?) Trocknung vor ein paar Jahren, wäre es möglich, zu argumentieren. Dann könnte man nachweisen, dass der Nachbesserungsversuch erfolglos war und es ist erneut nachzubessern. Aber: ohne Unterlagen weiss man noch nicht mal mit Sicherheit, ob VOB oder BGB herangezogen wurden.


Haus gekauft - Keller nass

Frage: Wir haben vor 3 Jahren von privat ein Haus gekauft (Baujahr 94). Nach den starken Regenfällen in diesem Winter hatten wir einen leichten Wassereinbruch im Keller an der Decke der Wetterseite. Ein von uns beauftragter Bausanierer hat nun ein Loch in die Fassade geschnitten und festgestellt, dass offenbar ein Fehler mit der Z-Folie gemacht wurde. Man erkennt im Loch eine von oben kommende Folie hinter den Verblendsteinen. Diese ist in die dritte Fuge von unten (des Verblenders) nach auße hin eingelassen. Desweiteren liegt eine Folien auf der Betondecke unterhalb des inneren Mauerwerks. Der Bereich unterhalb der ersten Folie ist nicht mit einer Z-Folie abgedeckt. Kann man hier von einem versteckten Mangel sprechen und lohnt es sich (für viel Geld) die Folie zu verlängern. Weiterhin besteht der Keller aus gegossenem Beton. Dieser wurde außen mit recht dünnem Bitumenanstrich abgedichtet allerdings nur von der Sohle an bis auf etwas 1,5 m Höhe; d.h. der oberste Meter besteht aus nacktem Beton. Lohnt es sich, diesen Bereich auch mit einem Bitumenanstrick zu versehen oder läßt gegossener Beton kein Feuchtigkeit durch? Außerdem wurde in der Baubeschreibung der Keller als gemauert deklariert, dann aber durch die Bauherren doch gegossen. Leider ist am Haus sehr viel in Eigenleistung gebaut worden, so dass wir befürchten, schwerlich jemanden in Haftung nehmen zu können. Die letzte Frage wäre: Stellt eine feuchte Betonkellerwand eine Gefahr für die Statik des gesamten Hauses dar?
Vielen Dank für Ihre Hilfe

Antwort: So einfach ist das nicht. Beton ist ja zunächst mal nicht wasserdicht. Auch WU-Beton nicht! Waserdicht (aber nicht dampfdicht) ist erst eine "Weiße Wanne". Zunächst mal muß festgestellt werden, welcher Lastfall Wasser eigentlich anliegt. Danach kann die Abdichtung entschieden werden.
Versteckter Mangel hin oder her, das spielt hier keine Rolle. Wenn überhaupt, dann arglistige Täuschung. Dazu müßten Sie aber beweisen, dass der Vorbesitzer davon wußte. Von Nässe geht der Beton zwar nicht kaputt, aber mit Schimmel ist auch nicht zu spaßen. (Martin Beisse)

Sehr geehrter Herr O.,
so viele Fragen auf einmal. Und das, nachdem ein Bausanierer da war.
Aber tasten wir uns mal an die Themen ran:
1. Abdichtung bei 2-schaligem Mauerwerk
2. Abdichtung der Kellerwand
3. Haftung des Verkäufers

Ich geh mal in der Reihenfolge der Einfachheit an die Beantwortung ran.

3.
Ohne den Vertrag auch nur in den Grundzügen zu kennen, kann man dazu nicht viel sagen. Ein verdeckter Mangel ist es schon, wenn wasser da rein kommt, wo es das nicht soll. Ob man eine Haftungsfrage ableiten kann, geben die Vertragsbedingungen her.

2.
Ob die Kellerwand gemauert ist oder aus Ortbeton errichtet wurde, ist prinzipiell egal. Denn unabhängig von der Ausführung sind folgende Grundsätze einzuhalten:
2.1 die Tragfähigkeit muss gegeben sein (Statik)
2.2 ein Mindestwärmeschutz muss vorhanden sein
2.3 ein geeignetes System muss gegen Feuchte schützen

Sind diese drei Dinge o.k., kann Ihnen das Material egal sein. Nicht egal sein kann Ihnen die Durchfeuchtung. Die Folgen sind allseits bekannt, wegen der Statik müssen Sie sich erst mal keine Sorgen machen.

Die Ursache haben Sie bereits selbst erkannt: ungenügendes/ungeeignetes Abdichtungssystem, das obendrein z.T. völlig fehlt. Hier ist davon auszugehen, dass dem Verkäufer dieser Mangel bekannt war. Eine juristische Wertung dürfen Sie jedoch nicht von mir erwarten.

Dieser Mangel ist relativ leicht zu beheben: alles aufbuddeln, abdichten, zubuddeln. Klingt einfach, ist auch nicht sonderlich kompliziert, kostet aber Geld. Eine juristische Wertung dürfen Sie jedoch auch hier nicht von mir erwarten.

1.
Ohne zu wissen, in welcher Höhe zum Gelände sich die Decke über KG befindet, sollte die horizontale Abdichtung wie folgt aussehen, v.u.n.o.:
- zwischen Kellerdecke und Kellermauerwerk
- zwischen Kellerdecke und Mauerwerk des EG (Innenschale)
- wie beim 1-schaligen MW 3 Schichten darüber noch mal
- von da zur Aussenschale geführt über OFG (Geländefläche)

Das ist auch der Grund, warum man von Z-Folie spricht (im Schnitt sieht das annähernd so aus). Das Thema Folie hatten wir hier im Forum bereits vor einigen Tagen behandelt, lesen Sie da mal nach. Besonders interessant ist, wie dick die Folie sein muss. Mehr noch steht im Infobereich BAUTECHNIK.

Diese sogen. Z-Folie schützt also Innen- wie Aussenschale vor aufsteigender Feuchte und zusätzlich leitet sie evtl. anstehendes Wasser aus dem Schalenzwischenraum ab (weil man dieser Folie ein Gefälle nach aussen gibt). Es ist nicht zwingend vorgeschrieben, sie in die Innenschale einzulegen. 15 cm Aufkantung genügt, aber sinnvoll ist das allemal, wenn sie in der MW-Fuge liegt.

Nun wäre es interessant zu wissen, was für eine Folie damals verwendet wurde. Ich tippe mal einfach so darauf, dass irgendwelches dünnes Zeug genommen wurde, vielleicht eine 0,x mm PE-Folie? So was geht schon beim Einbau kaputt.

Wie man die ganze Geschichte sanieren kann, vermag ich nicht zu sagen, ohne eine zeichnerische Darstellung des Ist-Zustandes zu haben. Ausserdem überschreiten wir hier die Schwelle vom kostenlosen Rat (ich sag auch ferndiagnose dazu) zur Sanierungsplanung. Gerade in dem von Ihnen geschilderten Fall ist das eine "heisse Kiste" und ich rechne mit Ihrem Verständnis, dass ich mich nicht zu weit aus dem Fenster lehnen möchte.

Aber was sagt denn Ihr Bausanierer dazu? Der kennt die Örtlichkeit und kann Ihnen einen Sanierungsvorschlag unterbreiten, sogar die Kosten dazu ausrechnen. Wenn er es nicht kann, war es wohl nicht der richtige.
Letztendlich brauchen Sie aber jemanden, der Ihnen sagt, was man machen kann und was es kostet. Dann haben Sie eine Entscheidungsgrundlage. Ob man dann noch die Keule rausholt, muss man gut überlegen. Was bringts? soll die Fragestellung lauten.

Reden sie doch mal mit dem Verkäufer, was der von der ganzen Sache hält. Dem muss klar sein, dass Sie weder die Z-Folie demoliert noch eine vertikale Abdichtung haben verschwinden lassen. Grundsatz Nr. 1: gütliche Einigung versuchen.


Betonarbeiten schlecht überwacht - nasser Keller

Frage: Ich hatte vor einiger Zeit schon einmal unter dieser Rubrik etwas geschrieben und bin jetzt etwas weiter. Folgende Frage hätte ich: Das durch uns erworbene Haus wurde privat erreicht. Der bauleitende Architekt hatte in die Unterlagen zum Bauantrag einen gemauerten Keller beschrieben. Nun stellt sich heraus, das hat mir der Sanierer berichtet, der mir momentan ein Angebot zur Abdichtung erstellt, dass:
- Der Keller gar nicht gemauert wurde, sondern gegossen
- der verwendete Beton offenbar gar nicht den Richtlinien entspricht (B15)
- Die gesamte Betonwand komplett nass ist (gar nicht so sehr an der Oberfläche, sondern vor allem im Inneren), der jenige, der dies gemessen hatte, meinte, er hätte noch nie eine so nasse Betonkellerwand gesehen!
Ich soll nun das Haus aufbuddeln lassen und mit einer Dickbeschichtung versehen.

Frage: Wenn der bauleitende Archtekt die Bauabnahme als Bauleiter unterzeichnet, kann es ihm da egal sein, was dort tatsächlich gebaut wurde oder übernimmt er nicht die Verantwortung für den Bau ?(die Frage nach der Statik stellt sich mir da auch) Er hatte sich das angeschaut und lapidar erklärt, dass eben anders gebaut wurde und das Betonkeller eben feuchter seien. Nachdem gestern ein Loch in den Beton gebohrt und die Feuchtigkeit gemessen wurden, habe ich daran meine Zweifel. Der Kaufvertrag mit den Vorbesitzern, deren Wohnort zur weiteren Klärung ich noch nicht ermittelt habe, spricht natürlich vom Ausschluss von Gewährleistungen. Ich stelle mir nur die Frage, ob Unterschriften von Bauleitern überhaupt nichts wert sind! Hat hier jemand eine Meinung zu?
Vielen Dank , L. O.

Antwort: Hallo, L. O.,
so richtig glücklich scheinen Sie ja mit dem Hauskauf nicht geworden zu sein. Da ich die Verträge nicht kenne, sind meine Antworten als unverbindlich aufzufassen.

Der bauleitende Architekt / Bauleiter / Bauüberwacher oder wie immer Sie ihn nennen, arbeitet auf der Grundlage eines Werkvertrages, er kann also voll in die Haftung genommen werden.

In diesem fall jedoch nicht von Ihnen, denn er ist ja Vertragspartner des Verkäufers und nicht Ihtrer. Sie müssen beim Verkäufer reklamieren. Es ist dessen Sache, sich den Bauleiter ranzunehmen.

Das mit dem Haftungsausschluss halte ich für eine unwirksame Vertragsklausel. Lesen Sie mal im BGB nach, bereits vor der Schuldrechtsreform war da Narrenfreiheit nicht angesagt.

Es handelt sich bei der Wand um einen groben, schwerwiegenden Mangel. Hier sind auch baurechtliche Belange betroffen (BauGB, BauO). Ob ein B15 statisch nachzuweisen geht, erscheint mir abenteuerlich, aber man kann ja die Statik überprüfen.

Ob zu dem verdeckten mangel noch eine (arglistige) Täuschung hinzukommt, wäre zu beurteilen. Aber das sind Ebenen, für die ein Forum nicht mehr tragfähig ist. Nehmen Sie sich einen Profi zu Hilfe, wo Sie offensichtlich von Scharlatanen umgeben sind.


Perimeterdämmung vergessen

Frage 1: Hallo, In meinem Werkvertrag steht :
"Der hochwertige wasserundurchlässige Stahlbeton garantiert und gewährleistet eine optimale Feuchtigkeitsisolierung" Da die Baufirma "vegessen" hatte, obwohl im Keller (Hobbyraum) eine Heizung vorgesehen war, eine Perimeterdämmung außen anzubringen, empfahl sie mir, eine Innendämmung bestehend aus einer Lage Styropor und darüberliegender Dampsperre anzubringen.
Nun habe ich mich über WU-Beton informiert und gelesen, dass dieser nicht ganz wasserdicht ist und somit Feuchtigkeit (mit nachfolgender Schimmelbildung) in die Dämmung eindringen kann. Da eine Dampfsperre angebracht ist, kann die Feuchtigkeit ja nicht verdunsten. Außerdem wird der Hobbyraum auch als Arbeitszimmer genutzt (eine Heizung war ja vorgesehen)
Nun würde ich gerne mal einige Meinungen hören, was in so einem Fall zu tun ist.
Tschüss, G. R.

Im Vertrag steht noch:
Kelleraußenwände in wasserundurchlässigem Stahlbeton B25 in Großflächenschalung" Eine Perimeterdämmung ist nicht extra aufgeführt. Da der Keller lt. Vertrag einen Heizung beinhaltet bin ich (noch) der Meinung, dass laut Wärmeschutzverordnung gebaut werden muß und somit eine Perimeterdämmung zwingend notwendig wäre (oder etwa nicht ?).

Antworten 1:
Kommt auf den Wortlaut des Vetrages an. Wenn da Perimeterdämmung steht müssen die eben wieder aufbuddeln und eine anbringen. Innendämmung ist ja wohl ein schlechter Scherz! Unabhängig von den bauphysikalischen Problemen nimmt Ihnen das ja auch noch Raum weg. Wenn Sie einen wasserdichten Keller haben wollen, müssen Sie schon eine "weiße Wanne" haben. Der WU-Beton ist nur ein teil der Anforderungen an eine "weiße Wanne". Also aufbuddeln, Dämmung rein, Heizung einbauen. Tip: Erstberatung beim Rechtsanwalt kostet max. 360 DM zzgl. Märchensteuer. (Martin Beisse)

Moin, das mit dem Ertrag ist enorm wichtig, weil: Wenn der Raum ausschließlich als Hobbyraum bezeichnet wird, dann kann es eng werden mit dem MUSS des Dämmens, weil solche Räume gem. Definition der LBO keine Räume sind, die zum dauernden Aufenthjalt von Personen geeignet sind. Hängt u. a. von der Raumhöhe und dem Einfall von Tageslicht ab. Beim Arbeitszimmer ist es anders: Das muß zum dauernden Aufenthalt geeignet sein und ist damit entsprechend zu dämmen. (Stefan Ibold)

Das Thema "Hobbyraum" hatten wir hier im Forum schon mal behandelt. Ich habs selbst nicht gleich gefunden, zum Glück gibts die Suchfunktion: rechts oben "Suchen". Tippen Sie Hobbyraum rein und los: 4 Anzeigen.
Um es kurz zu machen: Hobbyraum = gelegentlicher Aufenthalt = kein Aufenthaltsraum = nicht dieselben Anforderungen wie an Wohn- und Aufenthaltsräume.
Aber: die WSchV gibt Mindestwerte für den Wärmedurchgang auch der Kellerwände vor. Ist vertraglich nichts vereinbart, ist es sache des Errichters, wie er den k-Wert sicherstellt. Innendämmung sollte aber von vornherein ausscheiden, weil das diffusionstechnisch ungünstig ist.
Lassen Sie sich den k-Wert hinsichtlich Mindestwärmeschutz nachweisen. Lassen Sie das neutral überprüfen, sonst ist im Himmel Jahrmarkt.

Frage 2: Die WSchv betrifft - wenn ich es nicht falsch verstanden habe - alle Räume, die direkt oder indirekt beheizt sind. Ist der als Hobbyraum bezeichnete Raum aber lt Vertrag ( die Heizkörper wurden auch eingebaut) beheizt, müßte dieser auch in die Wärmeschutzberechnung eibngehen und demzufolge doch auch entsprechend gedämmt sein. Da sollte es doch unerheblich sein, wie der Raum letztendlich genutzt wird. Die früheren Beiträge beziehen sich aber auf Hobbyräume, in denen von Grund auf keine Heizung vom Bauträger vorgesehen wurde. Außerdem hat die Firma die Dämmung unter der Fußbodenheizung im EG mit 4 cm Styropor ausgeführt, was meines Wissens nur dann zulässig ist, wenn der Keller auch als dauernd beheizt gilt. Was nun ?

Antworten 2:
Nix nun. Es kommt schlichtweg drauf an, was im Vertrag steht. Ob da ne heizung drin ist oder nicht, ist relativ egal (juristische Erfahrung). EnEV und WSchVO richten sich aber danach, ob Temperatur > 19° C und wie lange beheizt (4 Monate). Also ist hier ohne Kenntnis des Vertrages keine eindeutige Antwort möglich. Eben nur, dass der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 erfüllt sein muß. (Martin Beisse)

Moin Herr R., genau so hatte ich beim Bundesbauministerium auch argumentiert und mußte mich eines "Besseren" belehren lassen. Es hängt in der Tat von der Bezeichnung des Raumes ab, genauso wie von dem Umstand, ob der Raum die Anforderungen gem. LBO des jeweiligen Bundeslandes (Nds und NRW unterscheiden sich hier erheblich) erfüllt oder nicht.
In meinen Augen ist das total inkonsequent, aber scheinbar die (rechtmäßige?) Auffassung der Behörde. Allerdings - und ich schrieb es schon einmal - müssen bei Ihrer Version die anderen Bauteile, wie die Kellerdecke z. B., entsprechend ausgeführt werden. Da wird bei der EnEv um 1/100 tel solarer Gewinne gekämpft und gerechnet und man geht auf der anderen Seite völlig am Leben vorbei. (Stefan Ibold)

Na. Schon wieder ein EnEV-Meckerer? Aber, was hat Herr Röslmaier jetzt am Ende?
Zumindest die Erkenntnis, dass man ohne genaue Kenntnis der Vertragsunterlagen nur vage etwas annehmen kann.
Aber noch mal zurück zur WSchV. Wenn der Keller als nicht beheizt gelten sollte, wie können da 4 cm Dämmung in der Decke reichen? Da hat Herr Röslmaier den Daumen auf die Wunde gelegt.
Und schon sind wir wieder beim Thema: was ist in Form von Text und Zeichnungen vertraglich vereinbart. Ich vermute, dass die Trennlinie zwischen beheiztem und unbeheiztem Volumen etwas verschwommen oder gar nicht betrachtet wurde.
Genaues weiss man aber nur, wenn man sich mal den Wärmeschutznachweis ansieht. Und der war bereits zu WSchV-Zeiten vorgeschrieben - und richtig sein muss er auch.

Frage 3: Hallo, Vertraglich ist eben im Keller eine Heizung vorgesehen. Die Eingabeplanung sieht einen Fußbodenaufbau von 14 cm in EG vor, im Keller ist vertraglich ein schwimmender Estrich vereinbart.
Dann wurde aber vom Bauunternehmer nur im EG ein Fußbodenaufbau von 11 cm ausgeführt (wobwi ich mir dabei keine Gedanken machte, da ich ja den Keller vertraglich als beheizt vereinbarte und dann ja die Dämmung reichen müßte. Als ich den Unternehmer dann auf die Perimeterdämmung ansprach, meinte dieser, dass sowas nicht vereinbart war und auch nicht ohne Aufpreis ausgeführt wird.
Ein Wärmeschutzausweis wurde ausgestellt, aber der Keller nicht berücksichtigt, worauf ich einen geänderten Wärmeschutzausweis verlangte, den ich bis heute noch nicht habe. Im vorhandenen Wärmeschutzausweis wurde so wie in der Eingabeplanung der FBA in EG mit 14 cm gerechnet.
Eine Perimeterdämmung wurde dann, als ich den Unternehmer auf eine beabsichtigte Klage hinwies, teilweise (ca 60 % der Kelleraußenwände) durchgeführt.
Doch die Bodenplatte ist noch ungedämmt sowie ein Teil der Kellerwände, die nicht mehr zugänglich waren. Der Estrich im Keller ist mit 3 cm Styropor gedämmt wobei im Boden eine "Fußbodenerwärmung" (der Unterschied zw Fußbodenerwärmung und Fußbodenheizung würde mich auch mal interessieren) eingebaut.
Da der Unternehmer bei der Dämmung der Kellerdecke von einem beheizten Keller ausging, bin ich der Meinung, dass er dann zwangsläufig den Keller hätte dämmen müssen.
Irgendwo muß ja nun mal gedämmt werden.
Dann kam er mit dem Vorschlag einer Innendämmung mit einer Dampsperre, was ja wegen der Durchlässigkeit des WU-Betons nicht geeignet ist. Dummerweise habe ich dann die Bereiche, die keine Perimeterdämmung haben, mit dieser besagten Innendämmung versehen. Diese wohl schwachsinnige Ausführunganleitung habe ich schriftlich von der Firma (die angeblich einen Sachverständigen zu Rate gezogen hatte) bekommen.
Was tun ? Tschüss, G. R.

.. nur hat der Bauunternehmer die nachträgliche Perimeterdämmung dann mit ca 15000 DM in Rechnung gestellt und behauptet jetzt, ich hätte es in Auftrag gegeben (hatte ich vorher vergessen reinzuschreiben)

Antwort 3: Herr R., lassen Sie sich nicht verklapsen. Bezahlen Sie nachträglich auch noch den Stahl, nur weil im Vertrag nicht steht, dass der Stahlbeton Stahl enthält? Bezahlen Sie im Autohaus die Räder extra, weil im Prospekt nicht stand, dass Räder zu einem fahrbereiten Auto nicht dazugehören müssen?

Die Dämmung bezahlen Sie natürlich nicht. Sofern Sie ein Stück Haus bestellt und bezahlt haben. Der bauunternehmer wird erzählen "im Himmel ist Jahrmarkt", dann wird er ärgerlich, dann drohen, dann pampig kommen, dann versuchen einzuschüchtern. Vielleicht auch nicht, wenigstens sind Sie vorbereitet.

So, nun haben Sie unerhört viele gute Tipps bekommen - und dann auch noch gratis, obwohl es um viel Geld geht. Ich wünsche Ihnen einen guten Ausgang. Aber vergessen Sie nicht: Sie kommen nicht umhin, die Vertragsunterlagen durch-checken zu lassen.

Übrigens: ich nenne mich auch Sachverständiger, weise darauf hin dass ö.b.u.v. nicht zutrifft, beschränke mich auf einige wenige Sachgebiete, rate immer zu gütlichen Einigungen bzw. Kosequenz und ich verweise auf über 15 Jahre Praxis am Bau und meinen Schadensfreiheitrabatt ;-)
Nachzulesen im Infobereich INGENIEURLEISTUNGEN


Falsches Abdichtungssystem eingebaut

Frage 1: Was kann man tun, wenn nach Fertigstellung eines Hauses festgestellt wird, dass statt einer Bitumendickbeschichtung wohl der Qualitätsstandard einer "weißen Wanne" bedarfsgerecht gewesen wäre ? Wie läßt sich der Qualitätsstandard trotzdem erreichen ? Über Informationen würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank im voraus.
Freundliche Grüße M.G.

Antwort 1: Hallo, ich kann mich gern kurz damit befassen. Sie müssen vorab 2 Dinge klären/beantworten: 1. was wurde vertraglich vereinbart? 2. was bedeutet "bedarfsgerecht"?  

Frage 2: Hallo Herr Bumann, danke für die schnelle Info. Vertraglich vereinbart wurde eine Bitumendickbeschichtung. Da durch das Vorhandensein von Lemboden jegliches Wasser kaum versickert und ich bereits eine feuchte Stelle im Kantenbereich meines Kellers endeckt habe ist mir an einer Lösung gelegen die unabhängig von möglichen Differenzen mit meinem Bauträger ein sicheres, wasserfreies Dasein auch im Keller beschert.

Antwort 2: Sehr geehrter Herr G., hier geht es nicht bloss um ein Mängelchen. Es wurde grob gemurkst, wenn der saloppe Ausdruck mal gestattet sei. Ehe man sich technsichen Einzelheiten zuwendet, verweise ich auf den baurechtlichen Aspekt: es liegt ein Verstoss gegen grundlegende baugesetzliche Reglungen vor.

Ich zitiere als Beispiel §14 BauOBln: Bauliche Anlagen ... müssen so abgeordnet und beschaffen sein, dass durch wasser, Feuchtigkeit ... Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen.
Wo auch immer Sie wohnen, in Ihrer LBO wird das nicht anders geregelt sein.

§ 18 BauOBln
Bauprodukte dürfen ... nur verwendet werden, wenn sie
1. für den Verwendungszweck ... von den technischen Regeln nicht ... abweichen
4. von allgemein anerkannten Regeln der Technik ... nicht abweichen usw. usf.

Wo liegt das Problem? Bei bindigen Böden (Lehm) bilden sich Wasserschichten und -säcke, es entsteht drückendes Wasser. Das war vor Baubeginn bekannt, das geplante Abdichtungssystem muss zu den Bodenverhältnissen passen. Hier hätte eine sogenannte Wanne (schwarz / weiss / braun) ausgeführt werden müssen.

Es ist alles freizulegen und es ist eine nachträgliche geeignete Abdich tung anzubringen, z.B. 2-lagig bituminös. Oder man baut eine Drainage ein oder oder oder. Das Sanierungskonzept kann man nur vor Ort erstellen. Behalten Sie bei der nächsten Zahlung 20.000 EURO ein und fordern Sie mit Frist auf, ein einwandfreies Werk herzustellen.


Nebenkosten noch mal extra?

Eine dreiste Variante, eben mal schnell noch ein paar Nebenkosten extra abzuzocken, hat ein Betonlieferant versucht. Der Bauherr bestellt Beton, d.h. er beauftragt ein Angebot. Bei Lieferung wird ihm erklärt, er müsse noch 150,- DM für die Entsorgung von Betonresten (aus dem Schlauch der Pumpe) bezahlen.

Frage: ich habe nur die Pumpe zur Förderung von 14m³ Beton bestellt. Von Entsorgung des Restbeton war am Anfang keine Rede. Der LKW -Fahrer sagte nur das er einen halben Kubikmeter Beton in der Pumpe habe, den er entweder bei mir auf dem Grundstück ablassen würde, oder bei einer Fachfirma entsorgen müsse. Ich entschied mich für die Firma und bekomme jetzt keinen Nachweis.

Antwort: Hallo, Herr W., der Typ versucht Dummenfang. Sie haben doch bestimmt ein Angebot für 14 cbm Beton beauftragt? Richtig? Ob der Typ Restbeton hat und was er damit macht, ist sein Ding. Das nennt man Nebenleistung, die mit der beauftragten Leistung abgegolten ist. Sagen Sie dem Typen, er soll sich nen anderen Dummen suchen. Als nächstes bezahlen wohl die Besteller auch noch den Sprit extra? Also, lassen Sie sich nicht verklapsen.


Vetragscheck elektronisch bzw. online

Frage: Text: Sehr geehrter Herr Bumann, gibt es über diesen Weg eine Möglichkeit, einen ganzen Vertrag prüfen zu lassen. Ggf. könnte der Vertrag (Werksvertrag, Leistungsbeschreibung etc.) elektronisch verschickt werden.

Antwort: Sehr geehrter Herr H., Natürlich besteht diese Möglichkeit, das ist ja die Bauherrenberatung online an sich. Allerdings müssen Sie davon ausgehen, dass Ihnen das niemand für umsonst erledigt. Der Versand elektronisch beschleunigt natürlich alles, ausserdem kann man in Word gleich an den betreffenden Stellen andersfarbige Kommentare und Hinweise platzieren.  

Zeichnungen lassen sich ja auch digital versenden, entweder sind es schon welche im Format .dxf oder .dwg oder man scannt A4-Ausschnitte und macht .gif oder .jpeg draus. Ein EFH z.B. müsste allemal auf A4 passen.  

Ein Vertrags-Check sollte folgendes beinhalten:
- technische Hinweise auf fehlende/widersprüchliche/falsche Angaben
- vertragstechnische Hinweise zu Haftung, Sicherheiten, Abnahmen, Fristen
- Tipps, was so zwischen den Zeilen erkennt bzw. Stellen, die interpretationsfähig sind  

Wenn Sie den Prüfbericht erhalten haben, lassen sich etwaige Fragen telefonisch oder per E-Mail klären.


Abzüge beim Aufmasz?

Frage: Problem: Bei der Erstellung des Aufmasses für die Innenputzarbeiten wurde die Fläche aller Innentüren <2,5m2 übermessen. Insbesondere eine Innentürfläche von 71,5m2 für normale Innentüren mit Holzzarge bei denen keine Leibungen erstellt werden mussten. Frage: ist dies nach VOB/C korrekt ?  

Antwort: Sehr geehrter Herr K.,   das ist so richtig. Wenn man die VOB zur Vertragsgrundlage erklärt, ist auch die Abrechnung nach VOB/C durchzuführen.

Für Ihren Fall gilt VOB/C DIN 18350. Hier ist unter "5.2 Es werden abgezogen" geregelt:
5.2.1 Bei Abrechnung nach Flächenmasz (m2)
Öffnungen, Aussparungen und Nischen über 2,5 m2 Einzelgrösse, in Böden über 0,5 m2 Einzelgrösse  

Das Unternehmen kalkuliert auf dieser Grundlage, deshalb ist es auch folgerichtig, dass man entsprechend abrechnet. Ähnliche Regelungen finden Sie bei Bodenbelagarbeiten, Fliesen usw. Jede DIN der VOB/C beinhaltet unter 5. Regelungen zur Abrechnung.  


Hobbyraum beheizt und gedämmt?

Frage: Hallo an alle, wir haben von unserem Bauträger ein Reihenhaus gekauft und streiten uns jetzt - oh' Wunder - um diverse Sachen. Ganz konkret: In den unterzeichneten Plänen (Kaufvertrag) und im Angebot der Firma ist ein Raum im Keller als "Hobbyraum" bezeichnet. Unserer Meinung nach ist dieser Raum jetzt von der Baufirma zu dämmen und mit einer Heizung zu versehen - und zwar ohne Mehrpreis auf den Kaufpreis.
Vielleicht kann uns mal jemand weiterhelfen, ob das so richtig ist, und ob es dazu evtl. Vorschrifen gibt, mit denen man die Firma "festnageln" kann - oder ob wir auf dem Holzweg sind. Vielen Dank M. H.

Antwort: Hallo, Herr H., das liegt in der Natur der Sache, dass man sich früher oder später streitet. Das ist im Infobereich zum Thema GU/Bauträger erläutert. Ohne Vertragscheck und Erläuterungen dazu werden sich immer Diskrepanzen zwischen dem, was sich der Verkäufer vorstellt und der Erwartungshaltung der Erwerber auftun.

Mit Ferndiagnosen ist das so eine Sache, deshalb hoffe ich immer, die Leute wissen die Antworten richtig zu bewerten. Was Ihr Haus betrifft, glaube ich nicht, dass der Keller gar nicht gedämmt ist. Ob und wie, das erfahren Sie aus den Berechnungen und Zeichnungen, die dazu da sein müssen. Die Wärmeschutzverordnung ist keine Sache, an die man sich halten kann sondern an die man sich halten muss. Sie gibt Mindest-Dämm-Werte vor und ein Wärmeschutznachweis muss auch da sein.

Allerdings wird der Hobbyraum nicht als Aufenthaltsraum deklariert sein und wahrscheinlich geht von der Kellerfläche kein m2 in die Wfl. ein. Wäre es ein zu Wohnzwecken nutzbarar Raum (z.B. ein Gästeraum), müsste er wie das Wohnzimmer gedämmt und beheizbar sein.

Ein Hobbyraum wird nur hin und wieder genutzt, da kann man sich einen Elt.-Heizkörper aufstellen. Ausserdem wird einem beim Basteln warm. So oder ähnlich wird man Ihnen gegenüber argumentieren, wobei es lächerlich ist, wegen dem einen Heizkörper die Kulanzebene zu verlassen. Aber vielleicht geht es auch nur ums Prinzip.

Wenn es denn mehrere Sachen sind, wegen derer man sich streitet, müssen Sie überlegen, ob es für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist, den Vertrag überprüfen zu lassen, um dann mit neuen Argumenten weiter zu streiten oder sich anderweitig zu einigen (das ganze Leben ist ein Kompromiss).


Hausdokumentation, was gehört dazu?

Frage: Ich habe gehört, alle Unterlagen zu einem Haus müssen vom Eigentümer verwart werden und sind an evtl. Käufer weiter zu geben. Dies ist insbesondere für Unterlagen wie Statik, Baupläne/Genehmigungen und Betriebsanleitungen wichtig.

Nun habe ich meinem Bauträger mitgeteilt, dass er mir diese Unterlagen übergeben muss, ansonsten könne ich keine endgültige Abname unterschreiben. Bislang habe ich jedoch die angesprochenen Unterlagen noch nicht erhalten und der Bauträger will die Unterlagen scheinbar auch nicht herausgeben. Basieren meine Forderungen tatsächlich auf gesetzlichen Regelungen? Wenn ja, auf welchen?

Antwort 1: Bin kein Rechtsanwalt, aber das haben Sie doch mitgekauft. Wie wollen Sie eine Abnahme machen, ohne Wärmeschutznachweis, Schallschutznachweis und statische Berechnung zu kennen? (Martin Beisse)

Antwort 2: Wenn Sie einen Rasierapparat kaufen, bekommen Sie eine Bedienungsanleitung, als würde man damit zum Mond fliegen wollen. Wenn Sie ein Auto kaufen, bekommen Sie eine Bedienungsanleitung, obwohl Sie seit der Fahrschule wissen, wie man ein Auto fährt.

Wenn Sie ein Haus kaufen (im Wert einiger Autos oder tausender Rasierapparate) dürfen Sie froh sein, einen Grundriss zu erhalten? Oder anders gefragt: wie will der Bauträgetr nachweisen, dass er korrekt hat planen lassen, wenn Sie keine vollständigen Unterlagen bekommen? Zu diesem Thema habe ich extra Checklisten aufgestellt, nicht für umsonst erhältlich, aber höchst sinnvoll investiert.

Re: Klar, ich kaufe ja auch sonst nichts ohne Bedienungsanleitung. Aber es gibt doch jetzt eine "Aufbewahrungspflicht" des Eigentümers oder so ähnlich. Hat jemand dazu vielleicht eine Textstelle, an der man darüber etwas nachlesen kann (Gesetz / Verordnung)? Dann könnte ich dem Bauträger dies wenigstens unter die Nase reiben, ohne gleich wieder mit einem Anwalt kommen zu müssen.

Antwort 3: Gebäudepass heisst das Zauberwort. Lesen Sie sorgfältig die EnEV durch, da finden Sie etwas dazu. Nur, Ihnen nützt das nichts, weil Ihr Bau vor Einführung der EnEV begonnen wurde und weil der Gebäudepass ansich noch nicht vorgeschrieben ist. Berufen sie sich also auf die gewerbliche Sitte und die Rechtsprechung. Viel Erfolg.


Herausgabe der Baupläne

Frage: Hallo Allerseits, ich betrachte mich als geschädigten des Bauens mit einem Bauträgerunternehmen. Zur Zeit haben wir folgendes Problem:
Wir sind der Meinung, dass die Reihenhäuser, die wir erworben haben, zu tief gebaut wurden und deshalb das Geländegefälle von der Straße zum Haus hin verläuft, bzw. die Geländeoberfläche ca. 30 - 40cm unterhalb der Straßenoberfläche liegt. Der Bauträger verweigert bislang die Herausgabe der Lagepläne und andere Bauunterlagen um dies überprüfen zu können. Auf die Andeutung hin, die Unterlagen beim zuständigen Bauamt zu besorgen, reagierte die Firma mit der Androhung von gerichtlichen Schritten gegen die Stadt. Zur Zeit läßt das Bauamt die Rechtslage prüfen und der Vorgang liegt angeblich bereits an höchster Stelle vor (Innenministerium SH).

Ich habe zunächst zwei Fragen:
- Habe ich als Käufer eines Reiehenhauses über eine Bauträger Anspruch auf Herausgabe der Baupläne, Lagepläne etc. ?
- Mit welchen Konsequenzen ist zu rechnen, wenn unsere Annahme stimm ?
Gruß, A.

Antwort: (von Bruno Stubenrauch) Hallo Herr Meyer, Sie haben nur Anspruch auf Übergabe von Urkunden, die die rechtlichen Verhältnisse betreffen, nicht jedoch auf Übergabe von Unterlagen die die Beschaffenheit betreffen, wozu die meisten Pläne gehören dürften. Es sei denn im notariellen Kaufvertrag wäre etwas anderes geregelt. Welchen Status in diesem Kontext die Baugenehmigungsunterlagen haben kann ich nicht sagen, Anwalt fragen, vielleicht sagts Ihnen der Notar von damals auch umsonst.
vgl. hierzu BGB § 444 in der bis 31.12.2001 gültigen Fassung
Fassung
§ 444 BGB alt
 


Abweichung der qm Wfl. beim Neubau EFH

Frage: Wie groß, dürfen Abweichungen hinsichtlich der Qm für einen Neubau sein. Meine Frage : lt. Baubeschreibung 159 qm tatsächliche Größe rd. 143 qm. Objekt ein Festpreishaus. Wäre nett, darüber was zu hören. Gruss K.S.

Antwort: Meine Einschätzung: die fehlenden qm berechtigen wahrscheinlich nicht zur Verweigerung der Abnahme, aber sie begründen Schadensersatzansprüche. Die qm sind eine zugesicherte Eigenschaft. Auf eine 10%-ige Abweichungsmöglichkeit muss man sich nicht vertrösten lassen.
Siehe auch OLG Schleswig, Urt. v. 20.1.2000 – 7 U 6/99
http://www.recht-in.de/Sz/000908/t000908cdc.html (dead link, 29.01.2005)
(Bruno Stubenrauch)


Elemente statt Mauerwerk - gleichwertig?

Frage: Sehr geehrter Herr Bumann, in meinem Werkvertrag steht für die Außenwände Mauerwerk festgeschrieben. Der AN will aber  nun aus Kostengründen Elemente einsetzen.
Verstößt er damit gegen den Vertrag?
Wenn nein, was ist genau zu beachten?
Wo bekomme ich die entsprechenden DIN kostenneutral her?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
Rainer Olsen

Antwort: Hallo, Herr O.,
manchmal haben die Verträge eine Klausel, die dem Errichter den Einsatz "gleichwertiger" oder anderer Baustoffe "nach Statik" einräumen.   Nun kommt es darauf an, die Gleichwertigkeit nachzuweisen. Gelingt das dem Errichter, spricht nichts gegen den Einsatz.   Was aber sollen "Elemente" sein? Einen Vertrags- verstoss kann man nur versuchen herauszufinden, wenn man den Vertrag im Ganzen kennt.   Eine DIN bekommen Sie nicht kostenlos. Auch hier herrscht der Kommerz - DIN und Beuth Verlag wollen ja verdienen. Allerdings macht sich keiner strafbar, wenn er Kopien austauscht, weil es kein urhzeberrecht auf DIN gibt (siehe Infobereich "Gesetze").

PS: Als aktuellen Hinweis dies: Ein ausschreibender Bauherr oder ein damit beauftragter Architekt gibt in der Leistungsbeschreibung ein bestimmtes Fabrikat oder eine bestimmte Ausführungsart an. Er ist daher gezwungen, den Zusatz "oder gleichwertig" zu verwenden. Der Streit ist in diesem Falle vorprogrammiert. Was ist unter Gleichwertigkeit zu verstehen? Nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts im Urteil vom 29.4.02, Verg.10/02, entscheidet letztlich der Auftraggeberwille.


Sonderwünsche beim Bauträger in extra Vertrag?

Frage: Unser Bauträger will die Sonderwünsche (im Bad etc) in einen getrennten Werkvertrag bringen, mit der Begründung, wir würden dann die GESt und Notarkosten sparen. Kann ich ihm die Begründung abnehmen? Oder können wir Probleme z.B. dadurch bekommen, dass die Sonderwünsche nicht in die Abnahme eingehen? Vielen Dank für jeden Tip! M.

Antwort: Hallo, M.,
auf die Frage zu GESt und Notarkosten möchte ich vorsichtshalber nicht eingehen. Kleine Hilfestellung: was ist die Berechnungsbasis für GESt und Notar?
Ansonsten gilt, egal, wie viele Verträge man zu ein und demselben Projekt abschließt: Vertrag ist Vertrag. Man muss nur beachten, dass jeder Vertrag nur so viel taugt, wie gut er abgeschlossen wurde (also inhaltlich und formal). Alles klar? Wünsche gutes Gelingen.


Bezugsfertig - was bedeutet das?

Frage: Hallo an alle, kann mir jemand sagen, wie der Begriff Bezugsfertigkeit definiert ist und ob es Gesetzestexte oder Urteile hierzu gibt?
Danke

Tapezierfähig - was bedeutet das?

Frage: Hallo an alle, unser Bauträger behauptet, dass Rigipsdecken und -wände, die nur an den Übergängen gespachtelt worden sind, aber nicht flächig grundiert worden sind, dem Begriff tapezierfähig entsprechen.
Wie sieht die Wirklichkeit aus ?
Danke

Antwort: Da haben Sie sich aber ein paar schöne Fragen ausgedacht. Bzw. auch nicht ausgedacht, denn die besten Fragen stellt das Leben. Bei den Begriffen "tapezierfertig" und "bezugsfertig" handelt es sich um nicht definierte Begriffe, zu denen es erfahrungsgemäss konträre Vorstellungen gibt. Das heisst Bauherr7Erwerber und GU/Bauträger haben da recht unterschiedliche Vorstellungen.

Am einfachsten ist es noch bei "Tapezierfertig". Hierunter stellt man sich vor, dass der Tapezierer sofort loslegen kann. Dazu muss die Fläöche fertig gespachtelt sein. Dazu muss nicht die gesamte Fläche gespachtelt werden. Das wäre nur zur Beseitigung von Murks erforderlich. Was mit "flächig grundiert" gemeint ist, weiss ich nicht. Wenn es der Haftgrund für die Tapete sein soll, so obliegt das der Leistung des Tapezierers.

Traurig ist nur, dass man sich hinsichtlich der Oberflächengüte bezüglich Unebenheiten im Zwiefels- oder Streitfall nur auf die DIN 18202 zurückziehen kann. Es sei denn, man lässt sich auf einen Streit ein und bestellt einen Gutachter. Aber selbst wenn der vom Gericht beauftragt wird, kommt es immer noch auf die Tagesform des Richters an.

Grundsatz: je ungenauer die Vereinbarungen bzw. Beschreibungen, desto ungenauer die Ausführung, es sei denn man hat es mit einer Firma zu tun, die auch Imagepflege betreibt und ein qualitatives Selbstverständnis besitzt.

"Bezugsfertigkeit" ist ein Begriff, der schon viele zur Verzweiflung getrieben hat. Der erwerber denkt, zum Einzug hat alles fertig zu sein, nur weil genug Zeit war und weil es vertraglich vereinbart ist. Aber man kann auch mit Mängeln und offenen Restleistungen abnehmen, die Frage betrifft nur, ob es "wesentliche" Dinge betrifft.

Hierbei gehen die Vorstellungen weit auseinander. Sie können sich ja mal ein Drama in allen Einzelheiten ansehen, im Infobereich BAUEN UND WOHNEN. Haben sie eine Murksfirma erwischt, haben Sie ein Problem: ziehen Sie ein, gilt das nach ein paar Tagen als Abnahme. Warten Sie ab, bis die Mängel beseitigt sind bzw. alles fertig ist, kostet das Mite o.a. und Sie rennen dem Schadenersatz hinterher.

Auch hier kommt es auf den Vertrag an - und wenn man sich zu einer Situation nicht einigen kann, steht die Entscheidung: streiten oder akzeptieren? Im Vorteil ist man sowieso nur, wenn der Auftragnehmer nicht überzahlt ist.


Gehört Entwässerungsanschluss zur SF-Leistung?

Frage: Hallo, ich habe auf N. zusammen mit 12 anderen Bauherren ein Reihenhaus mit der Firma M. gebaut und einen schlüsselfertigen Vertrag abgeschlossen. Der Kanalanschluß für Abwasser und Regenwasser liegt auf meinem Grundstück und es entstehen keine Gebühren für den Anschluß an das Entwässerungssystem. Muß die Firma den Anschluß durchführen oder gehört so etwas nicht zu einem schlüsselfertigen Bau? Im Vertrag steht nur das Anschlußgebühren selbst zu bezahlen sind.

Antwort: Hallo, was sagt denn der Vertrag? Sie schreiben doch selbst: schlüsselfertig.Was bedeutet das? Man nimmt den Schlüssel, schliesst auf und geht in das fixundfertige Haus rein, um es mit allen Wohnfunktionen zu nutzen. Anschlussgebühren zahlen Sie an die Gemeinde, Anschlusskosten sind im Vertrag enthalten.


Definition eine Decke

Frage: In meiner Baubeschreibung steht, "alle Decken aus Stahlbeton", wie ist das mit der Decke zu Speicher oder ist das keine Decke in diesem Sinne

Antwort: Mit Speicher meinen Sie bestimmt den Raum im Dach (Spitzboden). Diese Decke ist oft aus Holzbalken, welche ihre Lasten in die Dachsparren einleiten, da geht eine StBt-Decke nicht. Wenn das nicht zutrifft, müssten Sie die Situation genauer erläutern.


Wann zahle ich die letzte Rate?

Frage: Hallo, wir haben vor fast einem Jahr eine Doppelhaushälfte gekauft. Es sind insgesamt ca. 300 Mängel festgestellt worden. Mittlerweile sind davon einige aber noch nicht alle Mängel beseitigt. Wie sieht es denn nun mit der letzen Rate aus? Im Vertrag steht, dass sie fällig wird bei "Vollständiger Fertigstellung des Bauwerks". Ist da die Beseitigung von Mängeln mit eingeschlossen? Oder muss ich auf jeden Fall zahlen und dann darauf hoffen, dass die Firma irgendwann die Mängel beseitigt?
Vielen Dank schon mal....

Antwort 1: Schätzen Sie mal (oder lassen Sie schätzen, oder holen Sie Angebote ein) was die Beseitung der Mängel kosten würde, wenn Sie jemand anderes beauftragen. Dann multiplizieren Sie die Summe mit 3 und addieren die Wertminderung (die auch bei Beseitigung mancher Mängel bleibt) und Sie haben die Summe, die Sie einbehalten können. Wenn die Firma nicht mault kennt auch die Firma diese Rechtslage. Aber wenn die Firma massiv mault - RA befragen, bei diesem so genannten Druckzuschlag hat es in letzter Zeit einige Modifizierungen gegeben, bei prinzipieller Beibehaltung dieser Rechtsprechung. Und die Firma darauf aufmerksam machen, dass Sie Ihnen auch die Kosten des RA erstattet haben wollen, wenn die Firma erst nach einem Schreiben des RA akzeptiert. Beim verlorenen Prozeß sowieso.
Viel Erfolg (J. E.)

Antwort 2: Einen ähnlichen Fall können Sie im Infobereich ansehen, viel Text und einige Bilder. Da waren es zwar "nur" ca. 110 Mängel, aber hektisch ging es doch zu.

Infobereich bei DIMaGB.de >>> Verträge Bau

Aus der Praxis mit Bauträgern / GU. Die Ratschläge von oben können Sie ernst nehmen: ist das Geld weg, ist bei der Firma das Motiv weg, noch was zu machen.


Höhe der Abweichung von Baukosten

Frage: Sehr geehrter Herr Buman, im Rahmen einer Untersuchung zu einer wissenschaftlichen Arbeit geht es u. a. um die Höhe der Abweichung von Baukosten (durch Nachträge, Behinderungen, etc.) zu den ursprünglich geplanten Kosten, also den Schaden für den Buherrn. Ist Ihnen diesbezüglich eine Statistik bekannt, bzw. verfügen Sie selber über eine? Für nähere Informationen wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Antwort: Sehr geehrter Herr M., ich halte es für illusorisch, an halbwegs verlässliche Daten heran zu kommen. Sie bekommen ja nicht mal Daten zu Bauschäden vom Gesamtverband der dt. Versicherungswirtschaft. Hierzu kann man nur auf den Bauschadensbericht zurück greifen.  

Zurück zur Problemstellung: Wer soll Daten zu Bausummenüberschreitungen erfassen und wer soll sie herausgeben?  
1.) der Architekt: würde nie zugeben, dass er das Budget nicht eingehalten hat
2.) der Bauherr: hat sich schon grün und blau geärgert und willl nichts mehr davon wissen
3.) a) das Bauamt: kümmert sich in dieser Hinsicht nicht um privates Leid,
3.) b) noch nicht mal genügend um öffentliche Belange
4.) das statistische Budesamt: ist auf freiwilligen Dateninput angewiesen 
5.) die Gerichte: Beispielurteile werden veröffentlicht, Statistiken nicht
6.) die Baufirma: auch die kennt nur positive Referenzen
7.) fällt mir niemand mehr ein  

Ich kenne eine verlässliche, fast statische Grösse: Bauvorhaben der öffentlichen Hand werden in der Regel 30% teurer. Das wiederum hat in der Regel mit professioneller Täuschung der Legislative durch die Exekutive zu tun, dazu kommen dann noch - Dilletantismus, Dummheit, Unfähigkeit - Vetternwirtschaft, Korruption - Verantwortungslosigkeit infolge fehlender Haftung.

Wenn Sie sich unter den vg. Aspekten und unter Berücksichtigung der vertraglichen Rahmenbedingungen (HOAI, VOB) diesem Thema näher rücken wollen, wird mit Sicherheit aus Sysyphus ein Don Quichote. Wenn Sie zu anderen Auffassungen und/oder Ansichten gelangen, würde ich mich freuen, in Kontakt zu bleiben. Selbst Gedankenspiele halten fit.  


Termin überschritten und kein Ende in Sicht

Frage: Ihre Texte und Schreiben im Internet haben mich dazu ermutigt, Sie zu kontaktieren. Meine Frau und ich sind am 17.04.2002 in unsere "schlüsselfertige" ETW (Altbau)am Prenzl Berg gezogen und wohnen seitdem in einer Baustelle. Unsere Wohnung ist soweit in Ordnung, aber das Gemeinschaftseigentum ist eine Katastrophe. Können wir Schadenersatz verlangen, etwa vergleichbar mit Mietminderung, wenn die Fertigstellungstermine lange überschritten sind?

Antwort 2: Sehr geehrter Herr P.,   ich betreibe keine Rechtsberatung, jedoch lege ich Ihnen gern meine Sicht auf die Dinge dar. Wenn Sie von Schadenersatz sprechen, gehe ich davon aus, dass Sie bereits die volle Summe gezahlt haben. Das ist immer falsch, über den Leistungsstand hinaus zu zahlen.  

Zwar ist ein Fertigstellungstermin vereinbart, aber ein echter Schaden entsteht Ihnen nicht. Sie wohnen ja dort, und müssen nicht noch woanders Miete wegen Verzögerungen zahlen.  

Ein Schaden kann auch entstehen, wenn Sie vermieten und wenn Ihr Mieter Minderung geltend macht. Aber es handelt ich um selbst genutztes Wohneigentum, daher ist man schlechter gestellt als Mieter.  

Wie wollen Sie erreichen, dass die Arbeiten endlich fertig werden? Wenn Sie klagen kostet das Geld und es dauert ewig, vielleicht ist bis dahin alles fertig. Das Problem besteht immer, dass dem verkäufer die Motivation fehlt, fertig zu werden, wenn er schon das ganze Geld erhalten hat.  

Wenn Sie es genauer wissen wollen, was nur mit einer Prüfung der Vertragsunterlagen einhergehen kann, gehen Sie zu einem guten Anwalt:


Rollladenklappen überputzt, wer ist schuld?

Frage: Sehr geehrter Herr Bumann, hier unser Problem : Murks am Bau. Die Revisionsklappen der Vorbaurollladen lassen sich nicht öffnen,da diese Klappe durch den Aussenputz bis ca. 0.5cm überputzt wurde. Aber jetzt von vorn - Bau eines EFH. mittels Architekt.Baubeginn war Oktober `2000.

Zur Festlegung der Fenster-/Rollladenelemente-Ausführung standen 2 Varianten zur Auswahl:Aufbaurollladen bzw.Vorbaurollladen. Beide Ausführungen wurden im LV aufgeführt (Grundposition sowie Alternative),da zu diesem Zeitpunkt noch nicht entschieden. Ergebnis der Angebote waren starke Preisdifferenzen zw.Aufbau-und Vorbaurollladen,weshalb wir (Bauherren) mit den Bietern selbst noch klärende Gespräche führten.

Nach langem hin und her haben wir uns dann (15.12.00) für die kostengünstigere Variante der Aufbaurollladen entschieden. Um keine Zeit zu verlieren (Weihnachten stand vor der Tür) haben wir diese Entscheidung tel.der ausgewählten Fa. und dem Architekten/Bauleiter mitgeteilt,worauf bereits am 21.12.00 die Maßprüfung dieser Fa.auf der Baustelle stattfand.(Bauleiter und Bauherr waren mit anwesend)

Am 23.01.01 wurden dann die Elemente zum Einbau geliefert. Selbst auf der Baustelle anwesend viel mir sofort auf,dass nicht die beauftragten Aufbaurollladenelemente,sondern Vorbauelemente geliefert wurden.Nach Rücksprache mit dem Bauleiter (war auch vor Ort) und der Fensterbaufirma wurde deren Vorschlag,die nun gelieferten Elemente zum Preis der eigentlich bestellten Aufbauelemente einzubauen,angenommen. (Vorschlag liegt schriftlich vor / Preisdifferenz zu Vorbaurollladen  - 9300 Euro)

Nach Einbau der Elemente und Rechnungsprüfung durch Bauleiter wurde die Rechnung bezahlt. (Hätte der Architekt bzw. Bauleiter die gelieferten Fenster-/Rollladenelemente prüfen und so die falsche Rahmenausführung bemerken müssen ? Am 28.08.01 (Haus war verputzt) fiel mir auf,dass sich die Revisionsklappen der Vorbaurollladen nicht öffnen lassen,da diese bis ca. 0.5mm überputzt worden sind.

Sofortige Info ging an Architekt/Bauleiter. Dieser beraumte Baustellentermin mit Gipser ein.(06.09.01) Gipser bemängelte falsche Fensterrahmenausführung (für Wandaufbau ohne Wärmedämmung). Im LV. wurde ausdrücklich auf DIN 4108 sowie geplante Außendämmung von 120mm hingewiesen!

Somit erneuter Termin am 14.12.01(Bauleiter,Gipser,Fensterbauer,Bauherr) auf der Baustelle. Festgelegt wurde hierbei,dass der Fensterbauer die Länge der Rollladenblenden ändert und der Gipser daraufhin die Fensterlaibungen wieder herstellt. Zu diesem Zeitpunkt (vor Ort auf Baustelle) waren beide Firmen damit einverstanden.

Ab hier war seitens Fensterbauer Funkstille.(Einzige Reaktion:Wir bekamen mehrere Schreiben mit der Aufforderung zur Bezahlung der angeblich noch ausstehenden Restsumme von 9300 Euro,zuletzt unter Androhung rechtlicher Schritte!)

Trotz mehrmaliger schriftlicher Nachfrage des Architekten und des Bauleiters sowie schriftlich gesetztem Frist- und Nachfristtermin zur Nachbesserung kam keinerlei Reaktion des Fensterbauers bzg. des Problems! Jetzt plötzlich will sich nun auch unser Architekt/Bauleiter nicht mehr um das Problem kümmern.

Es hat sich herausgestellt,dass der Architekt damals nach unserer tel. Mitteilung über die auszuführende Firma keinen schriftlichen Auftrag verfasst hat ! Nach bereits zweimaliger schriftlicher Aufforderung des Architekten zum gemeinsamen Gesprächstermin mit uns (Bauherr) kam bis heute auch hier keine Reaktion mehr !

Ich hoffe,dass meine Schilderung soweit einigermaßen verständlich und nachvollziebar ist. Vielleicht können Sie uns ein paar Ratschläge zur weiteren Vorgehensweise bzg. Fensterbaufirma und Architekten geben. Mit freundlichem Gruß G.O.

Antwort: Sehr geehrter Herr O., eine haarsträubende Situation:
- der eine Depp überputzt, weil
- der andere Depp falsch geliefert hat und weil
- der Depp, der so etwas eigentlich verhindern soll,    nur dumm zuguckt (bzw. gar nichts merkt)
Am Ende war es keiner der "Fachleute" und der Bauherr ist der Dumme, so scheints erst mal.

Wenn die Preisdifferenz eine Rolle spielt, so hätte von vornherein der Architekt darauf hinweisen müssen. Dass die Bauarten nicht preisgliech sind, ist hinlänglich bekannt. Der Architekt hätte also darauf hinweisen müssen.

Das ewige "hin und her" hätte vermieden werden können, wenn der Planer seiner Hinweispflicht nachgekommen wäre. Im übrigen ist es hahnebüchen, dass der Bauherr leute beauftragt und dann deren Arbeit macht.

An der kurzen Lieferzeit von 8 Tagen erkennen Sie, wo hier das Problem lag, nämlich in der schlechten Vorbereitung. Auch ist nicht nachvollziehbar, warum erst im Dezember die Massprüfung erfolgte. Die Fensteröffnungen werden sich wohl kaum verändert haben in der Zeit.

"Nach Einbau der Elemente und Rechnungsprüfung durch Bauleiter wurde die Rechnung bezahlt." Damit ist doch alles klar, die Verantwortung trägt der Bauleiter.

"Hätte der Architekt bzw. Bauleiter die gelieferten Fenster-/Rollladenelemente prüfen und so die falsche
Rahmenausführung bemerken müssen ? Ja, na klar, das gehört doch zum Job.

"Trotz mehrmaliger schriftlicher Nachfrage des Architekten und des Bauleiters sowie schriftlich gesetztem Frist- und Nachfristtermin zur Nachbesserung kam keinerlei Reaktion des Fensterbauers bzg. des Problems!" Wie zu verfahren ist, regelt die VOB (bzw. das BGB), das dürfte Ihrem Bauleiter bekannt sein.

"Jetzt plötzlich will sich nun auch unser Architekt/Bauleiter nicht mehr um das Problem kümmern." Also ein klassischer Fall von Leistungsverweigerung. Schriftlich auffordern, Schadenersatzansprüche geltend machen, Frist zur Erkledigung setzen, Ersatzvornahme ankündigen.

"Es hat sich herausgestellt,dass der Architekt damals nach unserer tel. Mitteilung über die auszuführende Firma keinen schriftlichen Auftrag verfasst hat !" Das nennt man Schlechtleistung und dafür haftet er.

"Nach bereits zweimaliger schriftlicher Aufforderung des Architekten zum gemeinsamen Gesprächstermin mit uns (Bauherr) kam bis heute auch hier keine Reaktion mehr !" Nicht zum Quatschen eilnladen, sondern zum Arbeiten auffordern! siehe oben.

Damit Sie weiterkommen und das auch ohne Anwalt: Setzen Sie sich mit der Architektenkammer in Verbindung und vereinbaren Sie einen Termin dort. Die Herren Architekt und Bauleiter werden von der Kammer eingeladen. Dort wird denen erklärt, was zu den Grundleistungen nach §15 HOAI gehört.

Damit Sie etwas vorbereitet sind, lesen sie sich schön aufmerksam alles im Infobereich von DIMaGB.de durch, was zum Thema gehört:
- HOAI
- Werkvertrag
- Haftung


Risse in der Unterspannbahn

Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben ein Frage zur Unterspannbahn. Darf diese beschädigt sein? Im Bereich aller Dachflächenfenster sind kleine bis mittlere Risse (ca. bis 5 cm) festzustellen, die durch Nägel oder andere scharfe Gegenstände verursacht wurden. Der Bauträger reagiert nicht auf unsere Fragen nach einer Abdichtung der Risse. Können Sie uns weiter helfen?
Vielen Dank und schöne Grüße, R. Z.

Antwort 1: Ihre Frage zeigt schon, was Sie zu Recht denken. Die Funktion der Unterspannbahn ist es Wasser unterhalb der Dachziegel (Regen, den der Wind durch die Dachziegelfugen treibt, Kondenswasser an den kalten Dachziegeln bei hoher Luftfeuchtigkeit usw.) in die Dachrinne abzuleiten. Wenn auf dem Wasserweg Löcher sind, wird das Wasser durch die Löcher auf .. (z.B. vorhandene Dämmung) tropfen. Damit ist der Sinn der Unterspannbahn hin. (J. E.)

Antwort 2:
Da die Anschlüsse von
- Unterspannbahn
- Wärmedämmung
- Dampfsperre

an die Dachfenster stets sensible Details darstellen, hat z.B. VELUX sehr gute Einbaudetails entwickelt, die frei zur Verfügung stehen. Da gibt es Textanleitungen und Zeichnungen zu.

Wenns gar nicht geht, stoppen Sie den Weiterbau (falls der Vertrag das zulässt, zumindets schriftlich hinweisen). Falls möglich, machen Sie einen Ortstermin mit dem Fachberater vom Hersteller der Dachfenster.


Sandstein vergrünt - Gutachter einschalten?

Frage: Sehr geehrter Herr Bumann, im September letzten Jahres wurde eine Treppenanlage als Stahlkonstruktion mit Ibbenürener Sandstein Stärke 4 cm hergestellt. Zur gleichen Zeit wurden Mauerwerksabdeckungen als Dachprofil aus dem gleichen Material hergestellt. Beide Konstruktionen wurden zum Schutz vor Vergrünung und Verschmutzung silikonisiert.

Bei der Treppenanlage zeigen sich Vergrünungen in erheblichem Ausmaß. Bei den Mauerwerksabdeckungen zeigen sich keinerlei Veränderungen. Der Untermehmer nennt diese Vergrünungen auf eine Mängelrüge hin , ohne Besichtigung, normal da Sandstein nun mal grün werde.

Frage:
Welcher Gutachter im Raum Münster kommt in Frage ?
Welche Kosten entstehen ungefähr für den Gutachter ?
Wer trägt die Kosten des Gutachten.
Vielen Dank. K.

Antwort: Hallo, Herr K.,   halten Sie sich doch erst mal zurück mit dem Gutachten. Was haben Sie denn als Mittel zur Hand, die Firma dazu zu bringen, die "Vergrünung" zu beseitigen? Wenn es keine Einbehalte gibt, müssten Sie doch klagen. Und dann gilt: vor Gericht und auf hoher See ... Im ungünstigen Fall verlieren Sie und dann gilt: ausser Spesen nichts gewesen.  

Davon abgesehen, dass die "Begründung" des Unternehmers Blödsinn ist (es sind ja auch Abdeckungen da, die nicht "vergrünt" sind), muss man die Frage stellen:  
1. Liegt ein Mangel vor?
2. Wie hoch ist denn der Schaden?
Ich denke, wenn Sie durch regelmässiges Reinigen das Zeug wegbekommen, wäre das das kleinere Übel.

Einen Gutachter bekommen sie von der IHK, der Handwerkskammer oder der Bau- bzw. Architektenkammer benannt. Aber merke: geht es gegen die Firma, nimmt man den Gutachter NICHT von IHK oder HWK.  

Die Kosten tragen Sie als Auftraggeber und es kommen schnell mal ein paar 500-Euro-Scheine zusammen. Lassen Sie sich also von den 2 Kammern Gutachter empfehlen und dann fragen Sie telefonisch Kosten ab. Dann haben Sie eine Entscheidungsgrundlage.


Schimmelbefall nach Ablauf der Gewährleistung

Frage: Sehr geehrter Hr. Bumann, ich habe 1994 eine Eigentumswohnung gekauft, die ende des Jahres 94 auch fertiggestellt wurde. Alles machte wirklich einen guten Eindruck, leider musste ich mittlerweile umziehen und so ist die Wohnung seit einigen Jahren vermietet.

Leider ist nun Schimmelbefall aufgetreten. Ich habe erst einmal einen Sachverständigen eingeschaltet. Er kam zu dem Ergebniss das damals die DIN 4108 nicht eingehalten wurde, er kam auf 0,415 qm k/ W. Er schreibt aber auch das das sicher nicht das alleinige Übel sei.

Jetzt weiß ich nicht mehr weiter. Der Bauher beruft sich auf die Abgelaufene Gewährleistung.
Was soll ich nur tun, damit mein Eigentum nicht verrottet. Habe ich eine Chance auf nachbesserung? Ist es nicht vielleicht sogar Betrug weil ich nicht bekommen habe was ich eigentlich bezahlt habe ?

Antwort: Hallo, Frau W., Ende 94 fertig gestellt, bedeutet, dass noch nicht mal die WSchV94 zutraf, weil die erst 1995 eingeführt wurde. In- sofern hat der Sachverständige Recht, wenn er auf die DIN 4108 verweist.  

Eine abgelaufene Gewährleistung kann nicht als Argument akzeptiert werden, weil ja der vertragliche Zustand von vornherein nicht hergestellt wurde. Die Leistung war und ist mangelbehaftet. Man kann über Vorsatz, Fahrlässigkeit oder Arglist philosophieren - dennoch ist mangelbehaftet nicht mangelfrei. Hier geht es nicht um eine Tür, die wackelt, sondern um einen schweren, wesentlichen Mangel.  

Betrug wird schwerlich nachweisbar sein, aber eine Ver- pflichtung zur Nachbesserung besteht allemal, zzgl. Schadenersatz. Das Problem besteht nur darin, alles durchzusetzen. Sie kommen nicht umhin, sich einen guten Anwalt zu nehmen. Das ist zwar wie ein 6er im Lotto, aber ich kann Ihnen nur jemanden aus Berlin verbürgt empfehlen.


Falsch gebaut - und noch dazu ohne Statik?

Frage: Sehr geehrter Herr Bumann, ich hätte an Sie eine - hoffentlich nicht zu komplexe -Frage zum Thema Statik. Ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Da wir noch Auseinandersetzungen mit unserem Bauträger haben wegen diverser Baumängel, haben wir uns unter anderem von unserem Bauaufsichtsamt die Statik des Hauses aushändigen lassen. Nachdem ich mich ein wenig mit den Unterlagen auseinandergesetzt hatte, fiel mir auf, dass der Bau in Teilbereichen nicht der Statik entsprechend ausgeführt worden ist. Bisherige Recherchen sowohl beim Bauaufsichtsamt als auch beim Statiker haben ergeben, dass ein Nachtrag zur statischen Berechnung offensichtlich nicht existiert.

Nun zu meinen Fragen:
In unserer Tiefgarage befinden sich 3 Stahlbetonstützen, laut statischer Berechnung Betonfestigkeitsklasse B25 (weitere Angabe "BSt. 500/550", mit der ich leider nichts anfangen kann), Höhe 4,9 m.

Zwei davon mit den Abmessungen 120 x 30 cm, Belastung 2.260 kN bzw. 1.685 kN. Die kleinere der 3 Stützen hat lt. Statik Abmessungen von 30 x 30 cm, Belastung 1.050. kN.

Tatsächlich haben die Säulen jedoch folgende Abmessungen:
Die beiden größeren Säulen haben ein Maß von 117,5 x 25 cm, die kleinere ein Maß von 24 x 30 cm.

Meine Frage hierzu:
Unterstellt, dass der geforderte Beton verwendet wurde, sind die nun kleiner ausgefallenen Säulen in der Lage, die entsprechende Last zu tragen?

Des weiteren hätte laut Statik das Kellergeschoss als Weiße Wanne ausgeführt werden sollen (B35, Bst. 500/550, d=30). Auch hier wurde umgeplant und das Kellergeschoss aus Kalksandstein gefertigt (die Stärke ist mir leider nicht bekannt, da die Steine unter Putz und Abdichtungsmaterial "verschwunden" sind).

Meine Frage hierzu:
Können Sie mir sagen, welche Steinfestigkeitsklasse der Betonfestigkeitsklasse B35 entspricht oder kann man dies nicht so unmittelbar miteinander vergleichen?
Anders gefragt, welche Qualität Kalksandstein müsste verwenden worden sein, um die gleiche Tragfähigkeit zu erreichen?

Abschließend möchte ich noch erwähnen, dass es in unserer Wohnung immer mal relativ laut "kracht" (wir wohnen mittlerweile seit über drei Jahren hier und es wird nicht besser, eher schlimmer), des weiteren zeigen sich im Keller an unterschiedlichen Stellen auch feine Risse. Das war ein Grund, von der Stadt H. doch noch einmal die Statik anzufordern.

Sehr geehrter Herr Bumann, ich hoffe wie gesagt, dass meine Anfrage nicht allzu komplex ist, vielleicht können Sie mir ja doch ein bisschen weiterhelfen?

Antwort: Sehr geehrte Frau F., zunächst ist festzustellen, dass Ihre Frage doch komplex ist. Meist sind die Probleme am Bau komplexer Natur. Zu Ihrem Vortrag habe ich einige Fragen und Hinweise:  

Ist der Bauträger schon zu 100% bezahlt oder haben sie Geld einbehalten?
Wer hat denn den Rohbau abgenommen?
Gab es einen Prüfstatiker?
Was sagten die Auflagen der Baugenehmigung dazu?  

Wenn Sie schreiben, dass 1. umgeplant wurde und 2. eine geänderte Statik fehlt, wurde ja wohl eindeutig in Teilbereichen ohne jegliche Statik gebaut (Versuchsbau?). Noch dazu kommen ganz offensichtliche Baumängel, die bereits der Laie erkannt hat.   BSt bedeutet Betonstahl. AW: ob ein KS-Mauerwerk adäquat ist, kann man nur bestimmen, indem man es statisch nachweist. Aber das gehört ja zum geschuldeten Leistungsumfang. Das betrifft auch die Stahlstützen.  

Man kann nicht einfach mal so mit dem Taschenrechner hin-und-her-rechnen und hats dann. Eine Stütze ist auf Biegung, Knicken, Längs- und Querkraft nachzuweisen. Ich kann mir vorstellen, dass hier zu sanieren wäre - z.B. mit einem faserbewehrten Spezial-Aufbeton.  

Auf der Außenwand des KG liegen alle Lasten ab Dachfirst. Risse belegen stets, dass Setzungen oder Verformungen auftreten. Ab einer gewissen Größe wird´ s interessant (> Haarriss).  

Ihr Vorteil: bei groben Mängeln haftet der Unternehmer 30 Jahre lang. Ihr Nachteil: wer pleite gegangen ist, haftet gar nicht mehr.   Von Amts wegen kann eine Prüfung der Statik mit Auflagen erfolgen, so viel Sinn für den Schutz von Leib und Leben sollte die Statdt schon entwickeln. Wer diese Hinweise (nur schriftlich sinnvoll) ignoriert, handelt fast schon vorsätzlich, zumindest fahrlässig.  


Geländesprung ohne Geländer?

Frage: Wir haben seit geraumer Zeit ein Reihenhaus über einen kleinen Bauträger gekauft. Zur Zeit werden die Außenanlagen fertig gestellt. Hinter dem Stellplatz sind L-Steine die diesen abstützen und den Garten vom Stellplatz trennen. Das Problem ist nun, dass die L-Steine über 1m hoch sind und somit eine Gefahr für spielende Kinder bedeutet. Muss auf diese L-Steine ein Schutz ( Geländer montiert werden ) und wer muss dieses montieren. (Bauträger -->> hat Bauantrag gestellt oder wir als Käufer???)
Vielen Dank für Eure Antworten. D.

Antwort: Sie kaufen eine bezugsfertige Immobilie, die Außenanlagen gehören dazu. Dabei sind die Bestimmungen der Bauordnung einzuhalten. So ist z.B. die Absturzsicherung inklusive. Oder bezahlen Sie beim Auto die Bremse extra als Sonderausstattung?


Lüften eines Reihenhauses

Frage 1: Wie soll man am besten ein Reihenhaus mit Dachgeschoß, Obergeschoß, Erdgeschoß und Keller lüften??? Der Keller hat eine ganz andere Temperatur und verschiedene relative Feuchtigkeit der Luft als die anderen Räume ! Der Bauträger meinte " Falsches Lüften verursachte den Schimmelpilzbefall im Keller und später die Ausbreitung im Haus." Danke schön für die Beratung für das richtige Lüftungsverhalten. M.

Antwort 1: Das kommt u. a. darauf an, wie Sie Ihren Keller nutzen und ob der ebenfalls von Außen gedämmt ist.
Der Keller ist kälter als die übrigen Räume und von daher sollte man den im Sommer nur Nachts lüften, damit die Feuchtigkeit auch tatsächlich herauskommt. Würden Sie den Tags lüften, würde die feuchtwarme Luft an den kühleren Kellerwänden vorbei streichen und ebenfalls abkühlen. Dann kann sie die Feuchtigkeit nicht mehr halten, Tauwasser fällt aus und Schimmel kann entstehen. Ansonsten im übrigen Gebäude Stoßlüften. (stefan ibold)

Antwort 2: Hier erfahren Sie sehr viel über Lüften, Heizen, Feuchte, Schimmel ...
http://www.dimagb.de/info/bauneu/ivbn.html

Frage 2: Vielen Danke für die Antwort. Im unseren Reihenhaus ist das Treppenhaus OFFEN. Ist es schlimm: wenn wir IM SOMMER im Erdgeschoß, im OG und im DG tagsüber lüften, kommt die feuchte, warme Luft INDIREKT in den Keller! Wie können wir das Problem lösen? Herzlichen Dank für die Antwort der dummen Frage. M.

Antwort 3: Wenn es keine Tür am Ende der Treppe gibt, muss man sich eben mit einem Folienvorhang behelfen, der ist einfach herzustellen und später kommt er wieder weg.

Frage 3: Vielen Dank für die Antwort. Lt. Baubeschreibung ist der Kellerflur (ca. 4 qm groß) direkt unter dem Treppenhaus gut isoliert. Die drei Kellerräume haben 3xeinfache Holztüre : Hausanschluss ca. 5 qm groß, Waschküche 15 qm groß, Hobbyraum ca. 25 qm groß. Die drei Kellerräume sind lt. Bauträger/lt Vertrag nicht gedämmt. Wir sind überfordert, wie man richtig IM SOMMER die Räume lüftet???
Vorgeschichte: Wir waren 14 Tage im letzten Sommer im Urlaub, haben nicht den Keller gelüftet und wurden von Eurotium spp. überrascht an den organischen Sachen von kleinen Sachen Lederarbeitshandschuhe und Textile-Einkauftaschen bis Ledersofa im Hobbyraum.
Der Bauträger meinte : FALSCHES LÜFTEN >>> SELBST SANIEREN !

Antwort 4: Es ist keine Neuigkeit, dass man im Sommer tagsüber die Fenster abdunkelt und zu lässt, damit keine Hitze (Strahlung, Luft) rein kommt. Abends werden die Fenster aufgerissen.
Das gilt auch für den Keller, denn wenn man man tagsüber die Kellerfenster offen lässt, passiert genau das, was Herr Ibold oben bereits beschrieben hat.
Wenn man 14 Tage lang die Fenster zu lässt, kann natürlich nichts abtrocknen, es stockt - ein idealer Nährboden für Schimmel.
Wenn man niemanden hat, der sich ums Lüften kümmert, gibt es einen einfachen Lüftungsautomaten: Hubspindel am Kippfenster mit Zeitsteuerung für auf und zu.


Drainage oder nicht?

Frage 1: Vor 2 Jahren wurde das neue Reihenhaus ohne Drainage abgenommen !!!
Der Boden unseres Baugebietes ist nicht sickerungsfähig.
Der Bauträger leitet illegal das Drainagewasser in die öffentl. Kanalisation. Leider oder zum Glück erfuhr die Wasserbehörde die Angelegenheit.
Die zuständige Wasserbehörde lehnte zunächst den Antrag auf die Genehmigung aufgrunde der Satzung ab.
Der Bauträger versuchte erneut Antrag zu stellen und bekam endlich eine sogenannte wiederrufliche Befreiung vom Verbot der Ableitung vom Drainagewasser !!!
Im Kaufvertrag wurden alle Häuser mit Ringdrainage vereinbart.
Jetzt sagt der Bauträger uns :
Wir brauchen keine Drainage mehr.Es gibt neue technische Änderung vom Bauträger.Nach neuer Untersuchung ist der Boden unseres Hauses trockener als die anderen Häuser auf der Gegenseite.
Meine Frage lautet : Wenn es in der Baubeschreibung vereinbart wurde ist, können wir mit einem sicheren Sieg im Gerichtssaal rechnen ?
Vielen Dank für die Hilfe
M.S.

Antwort 1: Ob eine Drainage das Allheilmittel ist, darf bezweifelt werden. Oft verkehrt sich die Absicht ins Gegenteil, gerade bei bindigen Böden sammelt sich das Wasser dann am Gebäude mehr, als ohne Drainage. Aber ich mag keine ferndiagnose am unbesichtigten Patienten abgeben.
Wenn eine Ringdrainage im Vertrag steht, gehört sie zur Leistung, also ist der Werkvertrag noch nicht erfüllt. Entweder wird nachgebessert, d.h. fertig gebaut oder es gibt eine Minderung.
Mit einem "sicheren Sieg" im Gerichtssaal sollte man NIE rechnen. Vor Gericht und auf hoher See ...
Ein Tipp zur Abnahme: das Fehlen bei der Abnahme bedeutet nicht, dass Sie es akzeptieren. Es ist vielmehr ein verdeckter Mangel (um nicht von Betrug zu reden). Ob die Drainage da war, konnten Sie eh nicht feststellen. Hier galt allein die Versicherung des Bauträgers zur Vollständigkeit.
Lesen Sie im Infobereich von DIMaGB.de:
Einige Gedanken zur Drainage auf der Seite über Bauwerksabdichtungen
Rechtsstaat hurra: Streit am Bau

Frage 2: Vielen Dank für die Antwort.
Es war eine Mißverständnis.
Die Ringdrainagen waren bei der Abnahme vorhanden, wurde aber nicht abgenommen wegen:
1.Wegen der Technik : mangelhaften Konstruktion(ohne Vorfluter und im "Sand"bett ohne Kiesbett und Vlies etc.)
2.Wegen der fehlenden unbefristigen, unwiederruflichen Genehmigung der Wasserbehörde zur Einleitung vom Dränwasser in die öffentliche Kanalisation aufgrunde der Satzung.
Der Bauträger stellte den Antrag auf dauerhafte sowie unwiederrufliche Ableitungsgenehmigung nachträglich, der abgelehnt wurde.Ein Jahr später wurde eine sogenannte wiederrufliche Befreiung vom Verbot zur Einleitung des Dränwassers gewährt.
Das Gebäude wurde also abgenommen mit Ausnahme der Drainagen.
Wir sind immer noch nicht im Grundbuch eingetragen, weil wir die letzte Rate bisher noch nicht zahlen.
Solange wir die letzte Rate nicht zahlen, ist der Bauträger nicht bereit zu einer Besprechung mit dem Rechtsanwalt sowie dem Gutachter.
Zur Zeit: Funkstille bzw. Sackgasse aus meiner Sicht.

Antwort 2: ... und wenn Sie die letzte Rat ebezahlen, bevor alles i.O. gebracht wurde, passiert gar nichts mehr. Ziehen Sie in Erwägung, den Grundbucheintrag gerichtlich durchzusetzen, über 90% haben Sie ja schon bezahlt. Ihr RA muss dazu etwas sagen können.


Feuchtigkeit im Dachdeckenaufbau

Frage:
Guten Tag zusammen !
Ich brauche kurzfristig Hilfe von Euch !
Unser Haus wurde Anfang Dezember fertig gestellt, demnächst ist Bauabnahme.
Das Haus ist unserer Meinung nach recht gut trocken.
Nun haben wir das Problem, dass zwischen der Obergeschoss - Dämmung und den auf den Dachbalken verlegten OSB-PLatten reichlich Feuchtigkeit entstanden ist, die zu Schimmelbildung übergeht.
Als Zimmerdecken wurden im Trockenbauverfahren Rigipsplatten angebracht, darüber die winddichte Folie und darüber die Glaswolle. Das Dach selber ist nicht isoliert, es ist nur mit Folie unter den Ziegeln bespannt.
Regen oder Schnee dringen nicht ein und es kommt auch keine Feuchtigkeit durch die Decken.
Unser Bauleiter meinte zu dem Problem, dass die Feuchtigkeit auf die extremen Kälte zurückzufüren sei und man nun den Sommer abwarten solle, bis alles getrocknet ist. Das Problem solle sich so von selbst lösen...?
Ist das wirklich so, oder haben die einfach geschlampt ?
Und kann man das Schimmlige Zeug einfach so unter den Platten lassen oder ist das Gesundheitsgefärdent ?
Und was passiert mit Dingen, die man auf dem Dachboden lagern würde ?
Auf dem Dachboden selber ist nichts weiter zu sehen.
Wer weiß einen guten Rat ???
Vielen Dank schon mal
M.f.G.  H. P.

Antwort 1: Schon einen Blower-Door-Test machen lassen, um festzustellen ob die gesetzlichen Luftdichtigkeitswerte eingehalten wurden?
Ein guter Tester wird auch weitere Fehlstellen nennen, auch wenn die gesetzlichen Grenzwerte eingehalten sind.
Wenn keine feuchte Luft hinkommt dürfte auch nichts naß werden, denn kalte Luft ist naturgesetzlich besonders trocken. Warme Luft kann (nicht muß!!) feucht sein - und wenn sie aus einer Wohnung kommt ist sie es in der Regel auch. Nässe und Schimmel sind nur in Sonderfällen getrennt.
Im Sommer könnte zwar zeitweise die Nässe verschwinden (was genau zutrifft kann nur eine Ortsbesichtigung zeigen) - aber selbst wenn das eintritt kann es im Herbst wieder schimmeln. (J.E.)

Antwort 2: Eine Ferndiagnose ist immer vage. Aber fragen Sie sich selbst: wo kommt die Feuchte her? So, wie Sie es aufzählen, kann es nur von innen kommen. Dann kann es nur an der Dampfsperre liegen.

Im Übrigen aber kann es Ihnen Wurst sein, woran es liegt. Es liegt ein Mangel vor. Schimmel ist ein schwerwiegender Mangel, da die Sporen toxisch sind. Daraufhin könnne Sie sogar die Abnahme verweigern.


Risse in der Fertiggarage

Frage:
Unsere 2 Jahre alte Zapf-Fertiggarage hat eine fast senkrechte Rissbildung an der Betonwand.
Der Bauträger-Architekt meinte : normale Rissbildung nach Trocknung vom Beton.
Es tritt regelmäßig Regenwasser bei starkem Regen in die Garage ein!!!
Es kann wirklich nicht normal sein! M.

Antwort: Dann lassen Sie sich nicht vom BT-Archi verklapsen. Rufen Sie eben mal bei Zapf an. Es soll ja noch Unternehmen geben, die zu ihrem Produkt stehen.

Unabhängig davon ist der BT zur Mangelbeseitigung verpflichtet, schliesslich ist die Garage nicht als Regenwasserauffang gedacht. Die Begründung ist übrigens völliger Humbug. Eine FT-Garage wird doch nicht feucht angeliefert, die dann 2 Jahre trocknet.


Rechnungs-Kapriolen vom Bauträger

Frage:
wer kann mir helfen?
wie stehen kurz vor Fertigstellung unseres Hauses, und haben bis heute keinen Abnahmetermin für das Haus (was lt. Vertrag 5 Monate nach Baubeginn also sprich August fertig sein soll).
Anfang des Monats wurde uns angeblich eine Rechnung für die Fertigstellung des Estrichs geschickt, diese ist bei uns nicht eingegangen. Ich machte den Bauträger darauf aufmerksam, das wir noch keine Rechnung bekommen haben. Dann ging eine zweite raus, die auch nicht an kam. Schließlich brachte man uns letzten Freitag eine dritte Abschrift persönlich vorbei. Ich veranlasste die sofortige Überweisung.
Nun fängt der Bauträger an mich unter Druck zu setzen und fragt täglich wo das Geld bleiben würde. Laut meiner Bank ist das Geld raus. Es geht jetzt soweit, das er mir damit droht, den Bau einzustellen, wenn das Geld bis morgen nicht auf dem Konto ist. Zahlungsfrist lt. Bt. 4 Tage. Unsere Frage kann der Bt. so ohne weiteres den Bau einstellen? Zahlungsfrist lt VOB interessiert den Bt. nicht.
U.

Antwort: Hatten wir das Thema nicht schon vor kurzem? Der GU, der auf die Vertragsbedingungen pfeift.
Wenn überweisen wurde, müssen Sie sich nicht heiß machen. Zahlungsgänge können immer nur innerhalb der üblichen Fristen ablaufen - zum Zaubern sind Sie nicht verpflichtet.
Einstellen kann der BT die arbeiten, wann immer er will. Er kann auch jederzeit kündigen. das Problem ist nur die fehlende Rechtmäßigkleit und die daraus resultierenden Konsequenzen. Schließlich reagieren Sie mit Schadenersatzforderungen.
Falls er einstellt, fordern Sie schriftlich - unter Verweis auf die angewiesene Zahlung - zum Wiedereinsatz auf. Es gilt der Vertrag und nicht der Wunsch.


Sind R.-Fenster gleichwertig zu S.-Fenstern?

Frage:
Sind Rehau Fenster von der Qualität gleichwertig mit Schüko Fenstern? In meinem Werkvertrag steht schücofenster oder gleichwertig. Meine Frage ict nun, ist rehau gleichwertig bzw was ist besser
Viele Grüße, U.

Antwort 1: Hallo, U.,
eine Leistung beschreibt man doch nicht, indem man einen bekannten Markennamen aufschreibt und "o.glw." dazu setzt. was soll denn durch den Begriff Rehau-Fenster definiert sein? Ist der genauer als der Begriff Schüco-Fenster? Oder Kunststofffenster?
Wie eine Leistung zu beschreiben ist, gibt die VOB/A vor. Jedes Bauteil hat mehrere Eigenschaften, die in planerischer Verantwortung festzulegen sind. Beim Fenster scheint sich das oft im Festlegen des U-Wertes zu erschöpfen. Mit 1,1 kann aber nur die Verglasung gemeint sein - udn was ist mit dem Rahmenanteil?
Nur wenn mehrere Mindestanforderungen festgelegt wurden und der Vergleich zweier Hersteller ergibt, dass beide diese einhalten, kann man von Gleichwertigkeit reden. Der Umkehrschluss: je weniger man an Forderungen festlegt, desto weniger ist ein Vergleich möglich.
Im Infobereich steht einiges zum Thema "Leistungsbeschreibung", auch speziell zu Fenstern. Zur Problematik mit der Formulierung "oder gleichwertig" können Sie auch etwas nachlesen.

Antwort 2: neben dem - bis zum Überdruss zitierten - U-Wert, der in Wahrheit nur die halbe Wahrheit ist, wie oben schon angedeutet wurde, weil nicht nur der Wert der Verglasung, sondern auch der des Rahmens und der Abstandhalter (die silbernen Teile zwischen den Scheiben) wesentlich mitspielen, gibt es doch noch zahlreiche weitere Kriterien, durch welche sich Fenster verschiedener Anbieter voneinander unterscheiden.
Aus dem Stegreif fällt mir ein:
- 2 oder 3 umlaufende Dichtungen
- RAL - Abdichtung
- Verzicht auf sichtbare Firmenlogos
- bei gesofteten Profilen: welcher
Radius
- Stärke der Blend- und Flügelrahmen
- F.Türen mit Alu-Schwellen
- Marken-beschläge, ev. verdeckt
- Spaltlüfter
- U-Wert Rahmen und gesamt
- Verankerung mit Pratzen oder Ankerschrauben
- welche Oliven
- Flügelbremsen
- Garantiezeit auf Verglasung, Beschichtung, Rahmen, Beschläge
(Bernd K.)

Antwort 3: Gruß von der Hausfrau: neben all dem so wichtigen technischen Kram sollte der Bauherr bitte auch an die Beschichtung bzw die Kunststoffart der Rahmen achten: billiger Kunststoff läßt sich nur sehr mäßig reinigen bzw. sieht nach kurzer Zeit ranzig aus! "Preiswerte" Beschichtungen von Holzrahmen sind i.R. nicht lange haltbar.
Wichtig ist auch der Aspekt der Ausbildung des Wetterschenkels - ohne den sieht man schon von weitem, dass es die billigen Kunststofffenster sind.
Und bitte auch nicht vergessen: Schüco ist zwar ein bekannter Name, aber eine Bestellung eines Schüco Fenster sichert noch lange nicht die "Oberklasse"
Oderbekommt man immer, wenn man einen Daimler bestellt auch eine S-Klasse? Ein Smart ist doch auch ein Auto von Daimler!
(Fanni)


Risse in EG-Wohnung im Hochhaus

Frage:
Hallo ich bin neu hier und auch absolut unerfahren wenn es um das Thema Bauen und Co geht. Allerdings hätte ich mal eine dringende Frage: Wir sind vor 2 Monaten in die Erdgeschosswohnung eines Hochhauses eingezogen (9 Etagen mit je 4 Parteien, Betonbau mit Eternitplatten...Baujahr 1979). Schon bei der Besichtigung der Wohnung fiel mir ein ca. 2,5m langer Riss an der Decke des Wohnzimmers auf. Er verläuft schräg mitten durchs Zimmer in Richtung Hausecke (endet aber nicht an der Hausecke sondern an der Wand zum Schlafzimmer). Der Vermieter beruhigte mich, es handle sich nur um einen harmlosen Haarriss. Das beunruhigte mich dann nicht weiter. Allerdings entdeckte ich heute einen weiteren Riss im Schlafzimmer(der muss neu sein!!!), er verläuft in der gleichen Richtung (wie eine Verlängerung des alten Risses) wie der andere nur dass er sich eben im Schlafzimmer befindet. Dieser Riss ist ca. 3 m lang. Eine Fortsetzung des Risses im anliegenden Badezimmer konnte ich allerdings noch nicht entdecken. Muss ich da was unternehmen, oder ist das Ganze wirklich so harmlos. Ich bin nicht gerade scharf darauf, dass mir die Decke entgegen kommt. Und falls was unternommen werden muss, wer bezahlt das dann? Wer berät mich in solchen Dingen. Vielen Dank für jede Info im Voraus. gruß k.

Antwort: Zunächst informieren Sie nachweislich schriftlich Ihren Vermieter über die Zunahme der Rissbildung. Damit verbinden Sie die Aufforderung, alles zu unternehmen, um einer Gefährdung von Personen und Sachen vorzubeugen.
Das mindeste, was der Vermieter unternehmen sollte, um nicht grob fahrlässig zu handeln, ist, Rissmonitore bzw. Plomben anzubringen. Das ist die Voraussetzung dafür, aus Veränderungen über hinreichend lange Zeiträume Schlüsse zu ziehen.
Natürlich müssen Sie nicht warten, bis Ihnen die Decke auf dem Kopf liegt. Sollten Sie Grund zu Befürchtungen haben, gibt es immer noch das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt.


Handwerkerrechnung rückdatiert

Frage: Wir haben vom Handwerker eine Rechnung mit Datum 16.06. erhalten, die nicht richtig ausgestellt wurde. Trotzdem haben wir eine Abschlagszahlung geleistet. Die Rechnung wurde zwischenzeitlich 2x berichtigt und uns letztmalig in zwei Einzelrechnungen am 10.7. zugestellt, jedoch mit Rechnungsdatum 16.06. Nun hat der Handwerker den Baufortschritt eingestellt, da die Restzahlung aus diesen Rechnungen nicht eingegangen ist. Auch stellt sich unser Architekt auf die Seite des Handwerkers (persönlich bekannt). Ist es denn richtig, wenn Rechnungen falsch ausgestellt sind und berichtigt werden müssen, dass dann das alte Datum genommen werden kann??? Bräuchte dringend Rat.

Antwort: Dieser blöde Gag mit dem Rückdatieren ist so neu nicht. Er wird aber immer wieder durchgezogen - wozu, weiß keiner so richtig. Das absurde erklärt sich doch von selbst: in der korrigierten Rechnung mit altem Datum taucht dann ein Abschlag mit jüngerem Datum auf. Also hat der Handwerker sich als Hellseher betätigt?
Entscheidend ist das Datum des Rechnungseingangs, erst ab da zählen allgemein übliche Prüf- und Überweisungsfristen. Eine Grundforderung im Werkvertragsrecht lautet: eine Rechnung muß prüfbar sein. das heißt, richtig sein muss sie deshalb noch lange nicht.
Fordern Sie den Handwerker zum Weiterarbeiten auf und kündigen Sie Schadenersatzforderungen an, da sein verhalten nicht der gewerblichen Sitte entspricht. Ihren Architekten können Sie wegen Falschberatung in die Haftung nehmen.

Es geht nicht darum, nur zu bezahlen, wenn eine Rechnung richtig ist. Sondern darum, das zu bezahlen, was unstrittig ist. Es gibt keine Legitimation, auf dem Gesamtbetrag bis zur einvernehmlichen Klärung sitzen zu bleiben.
Ob ein Schaden entsteht, müssen die Leute selbst wissen. Der Schaden kann verrechnet werden (z.B. Mietausfall). Wenn sich der Architekt, der seinem Job nach Treuhänder des Bauherrn ist, "sich auf die Seite des Handwerkes stellt", anstatt den in die Spur zu bringen, berät er den Bauherrn wissentlich falsch.

Wann ist eine Bezahlung fällig? Ganz einfach: wenn die Leistung erbracht wurde, es keine Mängel gibt und noch dazu richtig berechnet wurde: sofort. Die 18 Tage oder gar die Frist für die Schlussrechnung nach VOB sind lediglich als Maximalwerte gedacht. Denn es steht geschrieben: Zahlungen sind zu beschleunigen. Es sind aber nur berechtigte Forderungen zu begleichen.

§ 632a Abschlagszahlung
Der Unternehmer kann von dem Besteller für in sich abgeschlossene Teile des Werkes Abschlagszahlungen für die erbrachten vertragsmäßigen Leistungen verlangen. Dies gilt auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die eigens angefertigt oder angeliefert sind. Der Anspruch besteht nur, wenn dem Besteller Eigentum an den Teilen des Werkes, an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder Sicherheit hierfür geleistet wird.

Mehr dazu im Infobereich GESETZE zum Werkvertragsrecht.


Aufenthaltsräume und Wohnfläche

Frage 1: Hallo liebe Gemeinde, wenn nur aus dem Aufteilungsplan einer Eigentumswohnung hervorgeht, dass der obere Bereich einer Dachgeschoßmaisonettewohnung, hier zwei Hobbyräume, laut Bauordnung nicht als Aufenthaltsräume zulässig sind( Höhe), hätte der Verkäufer (Bauträger) darauf hinweisen müssen? in der Gemeinschaftsordnung und in der Teilungserklärung steht nichts! Immerhin ist er der Fachmann! Ferner ist oben auch ein Bad vorhanden! Es ist ausreichend Platz und genügend Fenster sind auch vorhanden!
Oder muß dem Laien eindeutig bewusst sein, Hobbyraum = Kein Wohnraum? Kaufgegenstand ist Sondereigentum an der im Dachgeschoss und Speicher befindliche Wohnung.
Für Antworten bin ich jetzt schon dankbar!
Gruß H.

Antwort 1: dass der Hobbyraum kein Wohnraum ist, geht aus dem Namen hervor. dass ein Hobbyraum (in ihrem Fall) kein Aufenthaltsraum ist, kann der Laie nicht wissen.

Aber worin liegt das Problem? fehlt Wohnfläche oder eine andere (zugesicherte oder erwartete?) Eigenschaft? Noch nicht einmal der Begriff der Wohnfläche ist eindeutig definiert.

Frage 2: Danke für Ihre schnelle Antwort!
Uns wurde die Wohnung über einem Makler als 4 Zimmerwohnung mit 112 qm Wohnfläche verkauft. Die oberen Zimmer wurden als besonders geeignet für z.B. ein Kinderzimmer angepreist (Expose). Verkäufer tut so, als hätte er das Expose nie gesehen. Im Nachhinein stellt sich heraus, dass die oberen Zimmer laut LBO, keine Aufenthaltsräume sind. Das Problem, wir haben oben unser Schlafzimmer und ein Büro eingerichtet. Für das Büro ist das kein Problem (Haben aber Kinderwunsch), aber das Schlafzimmer halt. Hätten wir dies vorher gewusst, hätten wir die Wohnung nicht gekauft! Der Verkäufer (Wohnt in einem anderem Bundesland), meint nur lapidar, wie kann man nur so dumm sein, zu denken, man könnte aus dem Hobbyraum einen Schlafraum daraus machen. Bei der Wohnflächenberechnung hätte man es vielleicht erkennen können, denn dort sind die Angaben NNF für die oberen beiden Räume. Dumm gelaufen...
Wenn der Laie aber wirklich nicht wissen muß, dass ein Hobbyraum kein Aufenthaltsraum lt. LBO ist, zumal der Kaufgegenstand -im Dachgeschoss und Spitzboden befindliche Wohnung - und Wohnung nur für Wohnzwecke lt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, habe ich vielleicht gute Aussichten für eine evtl. Rückabwicklung!?
Danke für weitere Antworten!
Mit freundlichen Grüßen, H.

Antwort 2: Sofern der Dachraum nicht so niedrig ist, dass Sie drin ersticken, oder sofern die Situation nicht eklatant gegen die feuerschutzpolizeilichen Richtlinien verstößt: Wo ist denn da das Problem???
Sie lassen den Raum deklariert wie er ist, und bewohnen ihn dann später, wie Sie wollen! Wer fragt? Wer prüft? (Anderswo wohnen die Menschen in Erdhöhlen oder Blechfässern...)
Dass Sie das ärgert, weil Sie vielleicht zu teuer eingekauft haben, ist eine andere Sache!
Kopf hoch (aber nicht damit an die Decke knallen!)
(molitor)

Antwort 3: Also in die Diskussion möchte ich mich auch einklinken, weil ich mich auch mit dem Thema beschäftige. Ich weiß soviel, dass ein Aufenthaltsraum gewisse Kriterien zu erfüllen hat, unter anderem was die frei begehbare Höhe, den Zugang (Art der Treppe), die Befensterung und eventuelle Fluchtmöglichkeiten betrifft. Die Frage ist aber auch, warum der Raum (absichtlich?) als Hobby- bzw. Abstellraum gebaut und deklariert wurde! Vielleicht gibt es eine Wohnflächenbegrenzung laut Bebauungsplan oder Gemeinde, bzw. eine Etagengrenze?
Was die Wohnfläche und die Nutzfläche betrifft, würde mich auch mal interessieren wie das definiert ist. Ein HWR: zählt der jetzt zur Wohnfläche oder Nutzfläche, was ist mit einem Abstellraum, darf man sich in einer Ankleide nur Ankleiden oder auch darin "Wohnen"?? Und: Ist ein Hobbyraum tatsächlich kein Aufenthaltsraum und zählt dieser nur zur Nutzfläche?

Was die Versprechungen der Verkäufer betrifft: Hatte ich auch mal ne interessante Erfahrung gemacht: Angeprießen wurde eine DHH mit "ca. 138qm" Wohnfläche (sollte erst noch erstellt werden). Als ich dann die Pläne in der Hand hatte, großes Erstaunen: Der "voll nutzbare" Spitzboden hatte gerade mal ein Korridor von 1m Breite in welchem die Raumhöhe mindestens 2m betrug! Wer sich also nicht genau in der Mitte des Raumes aufhält, stößt sich den Kopf. Nutzbar tatsächlich nur als Abstellraum für nicht so hohe Gegenstände. Im Dachgeschoß darunter waren Betten eingezeichnet deren Kopfteil in der Dachschräge mit einer lichten Höhe <1m lagen. In der Wohnflächenberechnung (natürlich nicht nach II.BV) nach irgendeiner DIN die von der Bodenfläche ausgeht kamen die dann auf 137,xxqm. Ich habe mir die Mühe gemacht mal auszurechnen was nach II. BV wohl herauskommt: 112qm!! Wenn man dann noch berücksichtigt, dass der Spitzboden sowieso nicht als Wohnraum nutzbar ist, und auch nicht nutzbar gemacht werden kann....
(Thomas)

Frage 3:
@moiltor,
kauf Du mal eine Wohnung mit vermeintlich 4 Zimmer, danach stellst Du fest es sind ja nur 2! Schönen Dank für den tollen Wiederverkaufswert...
@Tomflocke,
wahrscheinlich hatte der Bauherr Auflagen bezüglich Höhe und Wohn-/Nutzflächen, doch was ich meine ist halt, warum mir die Information nicht vom Bauträger gegeben wurde, dass der obere Bereich keine Aufenthaltsräume hat. Die Räume haben Heizung, ausreichend Belichtung und die Höhe ist voll akzeptabel (Man muss sich hier wirklich nicht bücken! Ein Bad ist auch oben! Vorher war noch hochwertiger Teppichboden drin, den ich mit Parkett ausgetauscht habe. Der Bauträger hat ferner vom Bauamt eine Baugenehmigung erhalten, in der steht, dass der Spitzboden keine Aufenthaltsräume hat. Der hatte es sogar schriftlich! (Info vom Bauamt)
Die alles entscheidende Frage ist, inwieweit muss der Käufer als Laie wissen, dass wenn er laut Aufteilungsplan eine im Dachgeschoß und Spitzboden befindliche Wohnung kauft, dass er dort oben lt. LBO nicht einen Schlafraum einrichten darf? Nur von der Bezeichnung Hobbyraum her? Vom Standpunkt eines Laien verstehe ich unter Wohnung = Voll zu Wohnzwecke nutzbar, da Kaufgegenstand eine Wohnung ist! Hätte der Verkäufer dies offenbaren müssen?
Für eine weiterhin interessante Diskussion hofft, H.

Antwort 4: So wie ich das verstanden habe, geht es darum, ob der Bauträger zur Rechenschaft zu ziehen ist.
Da muss man ganz genau in den Kaufvertrag reinschauen, was man denn nun genau gekauft hat. Wenn man eine Wohnung mit 130,111 qm Wohnfläche und vier Räumen kauft, dann berechnet sich die Wohnfläche aus der Grundfläche von Räumen und Raumteilen, die höher als 2 m sind bzw. von 1 bis unter 2m zur Hälfte.
Daher zählt die Wohnfläche im Dach eben auch dazu.
Die Bauordnung unterscheidet nämlich zwischen Aufenthaltsräumen und Wohnungen (frag mich keiner, wieso)
Ich gehe davon aus, dass der Verkäufer schon genau gewusst hat, was er verkauft und nicht explizit vier Aufenthaltsräume auf 130qm verkauft hat. So wird es sich kaum lohnen da zu streiten.
Vielmehr kann es helfen, zu verstehen, was da wie verkauft wurde:
Es ist ein geläufiger Trick der Planer, in Dachgeschossen bzw. in Kellergeschossen mit der Auslegung von Wohnung und Aufenthaltsraum zu jonglieren, um auf dem Grundstück die maximale Ausnutzung/Bebaubarkeit hinzukriegen. Speziell geht es meistens darum, dass das Dachgeschoss/Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss angerechnet werden soll und dazu wird eben in den obigen Räumen die Raumhöhe auf unter 2,3m gedrückt, ansonsten aber sind alle Sachen für einen Wohnraum eingebaut - so wie ich gelesen habe, trifft das hier auch zu.
Gemäß Bauordnung ist das dann kein Aufenthaltsraum mehr, aber immer noch sind die qm für die Wohnfläche mit anzurechnen, weil über 2 m.
Vergleiche: Bauordnungen der Länder, hier von Berlin §§44,46: Definitionen von Aufenthaltsräumen und Wohnungen in KG und DG)
Vielmehr als mit der Raumfrage würde ich mich auch mit Gewährleistung und Abnahme befassen, damit da kein Termin versäumt wird.
(Fanni)

Frage 4: Hallo Fanni, danke für Deine Meinung, der Verkäufer hat natürlich die Angaben der Wohnflächenberechnung (Bestandteil der Teilungserklärung)unter der Überschrift Wohn-/Nutzflächenberechnung in welcher der obere Bereich unter der Abkürzung NNF und für den unteren Wohnbereich z.B. Wohnzimmer unter HNF bezeichnet wurde. Was ein Otto-Normallaie auch nicht erkennen kann/muß, da diese Abkürzungen nirgends als Erklärung stehen. Bezüglich der Wohnflächenberechnung geht es wie Du schon erläuterst hast, um die Frage, hat er die II.Berechnungsverordnung oder nur die reine Grundflächenberechnung verwendet? Ich denke er hat die II.BV verwendet, da die Flächen unter 2 Meter nur zu 50% angerechnet und unter 1 Meter gar nicht angerechnet wurden, ist aus einer gestrichelten Linie mit 2m und 1m aus dem Plan zu erkennen.
Was bedeutet die Auffassung der II.BV, dass Flächen die den LBO´s nicht gerecht werden, nicht zur Wohnfläche bzw. Grundfläche berechnet werden dürfen? Er hat diese ja mit NNF gekennzeichnet! Am Ende der Wohn-/Nutzflächenberechnung steht aber 130qm?! Geht hierbei der Laie nicht von Wohnfläche aus? Wenn ich die Bude vermieten würde, würde ich ja auch für 130 qm Miete kassieren! Die Frage ist leider immer noch: Muß ich davon ausgehn, dass ich einfach nur dumm war zu vermuten, Hobbyraum = Kein Wohnraum, aber im Expose als 4 Zimmerbude geworben...
Danke für die regen Antworten!
Gruß, H.

Antwort 5: Ich hoffe, Du bist mittlerweile dahinter gekommen, dass HNF Hauptnutzfläche und NNF Nebennutzfläche ist?!
Nachzulesen in DIN 277 - Berechnungen von Grundflächen Dort werden nur diese Flächenkategorien (auch KOnstruktionsfläche, Verkehrsfläche) definiert - aber keine Wohnfläche. Das sit wieder die Nutzungsart - HNF kann also auch eine Bürofläche sein, NNF kann der Kopierraum sein.

Für die Wohnfläche gibt es die II Berechnungsverordnung. Eigentlich ist diese II BV auch nicht zwingend, da sie nur für den öffentlich geförderten Wohnraum gilt - da sie aber so schön eindeutig ist - wird sie auch sonst genutzt z.B. in Bezug auf die Wohnflächenberechnung.

Dort habe ich nun den auch von Dir zitierten Satz gefunden, TeilIV §42(4) Satz 3:
zur Wohnfläche gehören nicht die ...
"Räume, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen"

Zu deutsch: Räume, die nach Bauordnung keine Wohnräume sind, sind nicht in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen.

Doch halt - keine voreilige Freude - wieder zurück bei der Bauordnung - (wie gesagt, ich kann nur von der Berliner ausgehen, für die anderen müßte ich ans Regal gehen...aber die sind garantiert ähnlich)
dort wird zwischen Wohnungen und Aufenthaltsräumen unterschieden. Und es wird nicht gefordert (§45),dass eine Wohnung nur aus Aufenthaltsräumen besteht!!!
Ein Bad ist zum Beispiel auch kein Aufenthaltsraum und zählt - da sind wir uns sicher alle einig - eindeutig zur Wohnfläche!

In §46 (4) der BauBln heißt es: "Aufenthaltsräume im Dachraum (nicht Wohnungen!!!!) müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30m über mindestens die Häflte ihrer Grundfläche haben, Raumteile unter 1,50 im lichten bleiben ausser Betracht".
Im Umkehrschluss heißt dies: Wenn es nur 2,29 Raumhöhe ist, dann ist es kein Aufenthaltsraum, aber dennoch Wohnraum.

Nun geh mal los und miß nach: Ich bin ziemlich sicher, dass diese o.g. Anforderungen beim "Hobbyraum" nur ganz knapp nicht erfüllt sind.

Übrigens ist es völlig wurst, was Du denkst, was er bei der Berechnung verwendet hat - es zählt nur eins: was steht ausdrücklich im Kaufvertrag?
Und wenn, so wie ich vermute, da Gewurschtel steht (es gibt nur eine Wohnflächenberechnung und/oder einer Nutzflächenberechnung! und nicht beides zusammen), dann kannst Du selbstverständlich den Klageweg beschreiten (dazu empfehle ich Dir einen Artikel hier auf der Seite weiter vorn unter Information - den mit den blauen Einfügungen - herrlich zu lesen!: ein parxisferner Bericht wird offensichtlich durch einen Juristen aufgepeppt und zwar von der seltenen Gattung von Juristen mit Humor und Selbstironie)

Aber dann leg schon mal Geld und Nerven beiseite - denn bei einem Rechtsstreit wirst Du!!! belegen müssen, dass Dir ein Schaden entstanden ist.
Dabei sind imaginäre nicht zu erreichende schlechte Wiederverkaufserlöse lange noch kein Schaden.

Die Frage ist doch nun: kannst Du die Fläche zum Wohnen nutzen oder nicht?

Einen Lichtblick gibt es vielleicht noch, aber der ist sehr vage: der Verkäufer kann in die Prospekthaftung genommen werden.
Das heißt, der Verkäufer haftet für die Richtigkeit seines Prospektes. Aber da kenn ich mich zu wenig aus und ahne, dass, wenn es im Kaufvertrag richtig drinne stand, Du auch nur wenig Chancen hast.

Nur zu gut kann ich Deine Ohnmacht verstehen, so über den Tisch gezogen worden zu sein - aber andersrum bleibt für mich die Frage - wo liegt jetzt Dein Problem, ausser dass Du sauer bist?
(Fanni)

Antwort 6: Das Thema scheint ja viele zu bewegen. Im Nachhinein kann man aber nicht mehr viel machen - ob sich ein Streit lohnt, darf anzuzweifeln sein. Natürlich ist ein als Kinderzimmer (=Aufenthaltsraum) angebotener Raum untauglich, wenn man die Kriterien nach BauO heranzieht. Aber hat man vor Kauf besichtigt, geht eh nichts mehr. Selbst bei kauf nach Zeichnung ist es eher aussichtslos.

Zum Thema "Aufenthaltsraum" habe ich im Infobereich mal alles aus der BauO zusammen getragen. Wo, weiß ich nicht, aber mittels Suchfunktion ist das kein Problem.

Wohnfläche ermittelt man nach:
- DIN 277
- II. BV
- DIN 283 (gibt es nicht mehr, wird aber erstaunlicherweise immer noch herangezogen)
Wesentliche Unterschiede: die Anrechnung von Balkonen und Abzugsflächen.

Frage 5: Sicher hat mir die Wohnung gefallen und gefällt mir immer noch, doch wir wollten diese nach 3 Jahren vermieten. Jetzt hab mal so einen Mieter, der mir Schlechtes gönnt und beim Bauamt meldet, der hat da vorher oben geschlafen...(worsed case scenario)
@Fanni,
bei der Prospekthaftung muß der Verkäufer das Expose kennen, der braucht nur zu sagen, kenn ich nicht, hab ich nie gesagt, das war der Makler.
@Dimagb,
selbst bei einer Besichtigung vorher, muß man Architekt sein, um die Höhenanforderungen der LBO kennen zu müssen? Ich wette, 90 von 100 hätten gekauft. Hätte ich drin kriechen müssen, wär es mir sicherlich aufgefallen!
Verkäufer und Makler sind ein unschlagbares Gespann, fragt sich nur, ob die so durch das neue Verbraucherschutzgesetz kommen.
Ich setz noch einen drauf, die haben mir vorher nicht die Aufteilungspläne zur Teilungserklärung (von mir gefordert war halt nur die Teilungserklärung) beigefügt, ich erhielt eine Bauzeichnung von der Wohnung, welcher oben ohne Raumbezeichnungen (im Expose abgebildet, dort Studio 1 + 2 genannt - Studio ist keine Definition für keinen Wohnraum bzw. Aufenthaltsraum) war, die den aktuellen Zustand darstellen (Woher konnte ich Trottel auch nur zweifeln...). Jetzt der Hammer, die Räume sind nach Änderung der ursprünglichen Planung (lt. Aufteilungsplan war es 1 Bad, 1 Abst.raum und 1 Hobbyraum) beim Bauamt als Abstellräume in genau demselben Plan eingetragen, welchen ich erhielt aber wie gesagt dort fehlt die Raumbezeichnung! Es sind also 2 Räume und 1 Bad(vorher lt. TE der Abst.raum) auf ca. 31qm oben, durch eine direkte Innentreppe mit der unteren Ebene verbunden.
Tja, Frust ist schon noch da, ich bin halt noch am Überlegen, ob ich rechtliche Schritte gehe.
Gruß, H.


Vereinbarte Leistung und Zahlungsrate

Frage 1:
Guten Tag zusammen, wir haben ein Bauträgerhaus in Auftrag gegeben und haben nun folgendes Problem: In der Baubeschreibung wurde formuliert, dass die Innenwände mit einer 1,5 cm dicken Putzschicht versehen werden.
Unsere Innentreppe geht direkt bis in den Spitzboden. Zum einem befindet sich die Therme auf diesem und zum anderen haben wir einen nicht ausgebauten Boden, auf dem die Innenwand, Fensterseitig nicht verputzt wurde. Da in der Baubeschreibung nicht explizit auf die ausschliessliche Verputzung von Wohnräumen eingegangen wird, gehe ich davon aus, dass diese Innenwand ebenfalls verputzt werden muß.
Bin ich mit der Aussage auf der rechtlichen Seite?
Mit freundlichem Gruß, S.L.

Antwort 1: So isses. Vertraglich vereinbart ist, was aufgeschrieben und unterschrieben wurde. Da hat sich halt eben mal der Bauträger vertan. Innenwand ist Innenwand und Wohnraum hat auch Innenwände. Also: seid beharrlich - im Gegenteil wird der Bauträger auch nicht zimperlich sein.

Frage 2: Jetzt haben wir den Salat, da wir die Rechnung "Fertigstellung des Innenputzes" noch nicht gezahlt haben, mit der Begründung der nicht verputzten Innenwand im Spitzboden, will unser Bauträger den Bau einstellen bis zur Zahlung der Rechnung. Was kann ich tun? ,(lt. Baubeschreibung werden die INNENWÄNDE verputzt, doch unser Bauträger ist der Meinung, dass die Innenwand im Spitzboden nicht dazu gehört)

Antwort 2: Siehe anderer Beitrag: nur das einbehalten, was noch nicht geleistet wurde und nicht gleich 100%.
Einbehalten kann man nur den strittigen Teil, die ganze Rechnung nicht zahlen, ist keine gute Idee. Ein Mangel ist es jedoch nicht, sondern eine offene vertragliche Leistung. Wenn man darüber philosophiert, ob denn auch diese Wände geputzt werden, stellt sich die Frage, warum dies vorher vertraglich vereinbart wird.


Zahlungsverzug bei Vergleichsbetrag

Frage: Hallo liebe Teilnehmer, habe mich bezgl. einer Gewährleistungssache auf einen Vergleich geeinigt (vertraglich) in dem vereinbart wurde, dass mir der Vergleichsbetrag aus dem "Baukonto" überwiesen werden sollte. Vertraglich wurde eine Zahlungsfrist von 5 Tagen vereinbart. Jetzt, nach 7 Tagen ist immer noch kein Geld eingegangen. So langsam platzt mir der Kragen. Wie sollte ich jetzt am geschicktesten vorgehen. Muss ich die Zahlung jetzt erst noch einmal schriftlich anmahnen oder kann ich sagen "bis morgen sonst gehe ich zum Anwalt" und den Vergleich für diesen Fall als nichtig erklären?
T.

Antwort: Was nutzt eine Mahnung, was nützen drei Mahnungen? Wer nicht überweist, hat Gründe:
1. er will nicht
2. er kann nicht.
Also muss man abwägen, ob man noch ein bisschen Geduld mitbringt oder den Vergleich als gescheitert betrachtet.


Rohbauangebote - Verdacht auf Preisabsprachen

Frage: Bei der Ausschreibung für den Rohbau durch unseren Architekten haben wir 5 Angebote erhalten. Diese variieren von rund 109.000 € bis 115.000 €. 2 davon liegen gar nahezu gleich bei 111.300 € Mir scheinen diese Preisunterschiede mit einer Spanne von knapp 7% zwischen preiswertestem und teuersten sehr gering. Muss ich hier Absprachen vermuten?
Noch zur Info: Die Ausschreibung beinhaltete Kosten für Baugrube, Drainage, Maurerarbeiten innen und außen, Filigrandecken mit Ortbeton, Abdichtung, Putzen innen und außen. Die Vorgaben des Architekten enthielten den zu verwendeten Mauerwerkstoff und die Verarbeitung.

Antwort: Im günstigen Fall bedeutet das:
- der Architekt hat die Leistung gut beschrieben
- die Bieter haben alles gut verstanden
- die Bieter haben gewissenhaft kalkuliert

Einem Verdacht auf Preisabsprache nachzugehen hat nur Sinn, wenn man eine Vergleichskalkulation hat. Normalerweise erstellt der Architekt mit seinem AVA-Programm gleich einen Kostenanschlag, der die Vergleichsbasis zu den Angeboten dar stellt.


Bauträger: Mängelbeseitigung bei Insolvenz

Frage 1:
Die Bauträger-GmbH wurde beerdigt, nachdem das Bauvorhaben -glücklicher Weise - zu 95 % fertiggestellt war. Die Eigentümer haben die Restarbeiten in Auftrag gegeben und die Ausführung durch einen Bauleiter überwachen lassen.

Die Bauträger-GmbH hat in der Vergangenheit trotz Zahlungen der Erwerber entsprechend dem Baufortschritt die Gelder nicht an die Subunternehmer bzw. Handwerker weitergeleitet.

Diese könnten zwar nun nach dem Baugeldsicherungsgesetz versuchen, das Geld vom Geschäftsführer zu holen. Vom Erfolg gehe ich aber nicht aus.

Kann man sich nun bei späteren Mängeln zwecks Mängelbeseitung an die Subunternehmer und Handwerker halten oder können diese aufgrund der nicht erfolgten Bezahlung durch den Bauträger die kostenlose Mängelbeseitung verweigern? Verständlich wäre dies zwar. Jedoch kann es nicht Aufgabe der Erwerber sein, den Bauträger zu überwachen, was er mit den Geldern anstellt.

Weiterhin haben die Erwerber die Handwerker für die Restarbeiten "ganz normal" beauftragt. Haben die Erwerber Recht auf einen Sicherungseinbehalt?

Für Antworten schon mal vielen Dank. N.

Antwort 1: Das Vertragsverhältnis besteht zwischen Erwerber und Bauträger, eine Weitergabe an Subunternehmer können Sie ohnehin nicht nachweisen. Wenn der BT pleite geht, sollte noch genügend Geld übrig bleiben für den Rest der Arbeiten sowie für etwaige Reparaturen.

Sicherheitseinbehalt muss vertraglich vereinbart werden.

Frage 2: Es wurde ein notarieller Vertrag über eine Werklieferung geschlossen. Darin wurde unter anderem vereinbart, dass die GmbH alle Gewährleistungsansprüche gegenüber den beteiligten Handwerkern an die Erwerber abtritt.

In den letzten Wochen habe ich bereits Kontakt zu fast allen beteiligten Unternehmen aufgenommen. Grundsätzlich sind diese bereit, im Falle von Mängeln nachzubessern. Jedoch gibt es einige Unternehmen, die mit Verweis auf die nicht bezahlten Rechnungen eine Beseitigung von eventuellen Mängel bereits jetzt verweigern.

Natürlich ist es für die Erwerber nun schwierig nachzuweisen, welche Handwerker tatsächlich bezahlt wurden und welche nicht. Alles in allem eine schwierige Angelegenheit.

Die GmbH ist nie als Bauträger im eigentlichen Sinne aufgetreten. Der Geschäftszweck (lt. Handelsregister) schließt ausdrücklich die Bautätigkeit aus. Rückschauend betrachtet denke ich, um sich nur an § 34c GewO und der MaBV "vorbei zu mogeln".

Geht das überhaupt? Wenn die GmbH nach den tatsächlichen Umständen als Bauträger zu beurteilen ist, kann man dann nicht gegen den Geschäftsführer vorgehen? Eine Strafanzeige wegen des Verdachts auf verschiedene Insolvenzdelikte habe ich bereits erstattet.

Antwort 2: Das ist nun aber reine Juristerei. Oft kommt es vor, dass man sich nur als "Verkäufer" ausgibt oder andere interessante Interpretationen bringt. Dabei ist in der MaBV eindeutig geregelt, für wen sie zutrifft.


Stundenlohn (arbeiten)

Frage: Unter welchen Voraussetzungen sind Stundenlohnarbeiten zu vergüten, wenn der Vertrag hierüber keine Vereinbarung enthält?

Antwort: BGH, Urteil vom 24.07.2003 - VII ZR 79/02 (vergl. § 2 Nr. 10 VOB/B: Stundenlohnarbeiten werden nur vergütet, wenn sie als solche vor ihrem Beginn ausdrücklich vereinbart worden sind - § 15 VOB/B)

Enthält der Vertrag keine Vereinbarung über die Vergütung von Stundenlohnarbeiten, dann können die für eine nachträglich konkludente Stundenlohnvereinbarung erforderlichen rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen in dir Regel nicht allein aus der Unterzeichnung von Stundenlohnnachweisen durch den Bauleiter hergeleitet werden.

Eine nachträgliche Stundenlohnvereinbarung erfordert eine entsprechende Vollmacht desjenigen, der die Stundenlohnnachweise unterzeichnet.

Die Ermächtigung eines Bauleiters oder Architekten, Stundenlohnnachweise abzuzeichnen, ist keine Vollmacht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung.

 


Wenn Sie einen Bauingenieur beauftragen mit z.B. einer Planungsleistung nach HOAI oder ein Unternehmen mit einer Bauleistung nach VOB, handelt es sich um Werkverträge - egal ob diese so bezeichnet sind, auch egal ob dies allen Beteiligten auch so bewusst ist.

Aber was ist das Werkvertragsrecht?

Ganz einfach, es handelt sich wieder um das BGB, hier sind es die §§ 631 bis 651 BGB. Auch hier gab es Neuerungen. Sie werden Parallelelen zur VOB/B feststellen. Kein Wunder, stellt doch die VOB eine Präzisierung des Werkvertragsrechtes nach BGB dar.

Das zum 01.01.2002 in Kraft tretende Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechtes beruht auf Regelungen zum Leistungsstörungsrecht und es hat 3 EU-Richtlinien als Beweggrund. Das neue Werkvertragsrecht des BGB: Änderungen und Neuzugänge sind gekennzeichnet.

Erläuterungen erhalten Sie hier:


Das neue Werkvertragsrecht des BGB



§ 631 Begriff

(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.



§ 632 Vergütung

(1) Eine Vergütung gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

(2) lst die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen.



§ 632a Abschlagszahlung

Der Unternehmer kann von dem Besteller für in sich abgeschlossene Teile des Werkes Abschlagszahlungen für die erbrachten vertragsmäßigen Leistungen verlangen. Dies gilt auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die eigens angefertigt oder angeliefert sind. Der Anspruch besteht nur, wenn dem Besteller Eigentum an den Teilen des Werkes, an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder Sicherheit hierfür geleistet wird.



§ 633 Nachbesserung, Mängelbeseitigung

(1) Der Unternehmer ist verpflichtet, das Werk so herzustellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.

(2) lst das Werk nicht von dieser Beschaffenheit, so kann der Besteller die Beseitigung des Mangels verfangen. § 476a gilt entsprechend. Der Unternehmer ist berechtigt, die Beseitigung zu verweigern, wenn sie einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert.

(3) lst der Unternehmer mit der Beseitigung des Mangels im Verzuge, so kann der Besteller den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.



§634 Gewährleistung, Wandelung, Minderung

(1) Zur Beseitigung eines Mangels der im § 633 bezeichneten Art kann der Besteller dem Unternehmer eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Beseitigung des Mangels nach dem Ablaufe der Frist ablehne. Zeigt sich schon vor der Ablieferung des Werkes ein Mangel, so kann der Besteller die Frist sofort bestimmen; die Frist muss so bemessen werden, dass sie nicht vor der für die Ablieferung bestimmten Frist abläuft. Nach dem Ablaufe der Frist kann der Besteller Rückgängigmachung des Vertrags (Wandelung) oder Herabsetzung der Vergütung (Minderung) verlangen, wenn nicht der Mangel rechtzeitig beseitigt worden ist; der Anspruch auf Beseitigung des Mangels ist ausgeschlossen.

(2) Der Bestimmung einer Frist bedarf es nicht, wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder von dem Unternehmer verweigert wird oder wenn die sofortige Geltendmachung des Anspruchs auf Wandelung oder auf Minderung durch ein besonderes Interesse des Bestellers gerechtfertigt wird.

(3) Die Wandelung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel den Wert oder die Tauglichkeit des Werkes nur unerheblich mindert.

(4) Auf die Wandelung und die Minderung enden die für den Kauf geltenden Vorschriften der §§ 465 bis 467, 469 bis 475 entsprechende Anwendung.



§ 635 Schadensersatz wegen Nichterfüllung

Beruht der Mangel des Werkes auf einem Umstande, den der Unternehmer zu vertreten hat, so kann der Besteller statt der Wandelung oder der Minderung Schadensersatz wegen Nichterfüllung verfangen.



§ 636 Verspätete Herstellung

(1) Wird das Werk ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig hergestellt, so finden die für die Wandelung geltenden Vorschriften des § 634 Abs. 1 bis 3 entsprechende Anwendung; an die Stelle des Anspruchs auf Wandelung tritt das Recht des Bestellers, nach § 327 von dem Vertrage zurückzutreten. Die im Falle des Verzugs des Unternehmers dem Besteller zustehenden Rechte bleiben unberührt.

(2) Bestreitet der Unternehmer die Zulässigkeit des erklärten Rücktritts, weit er das Werk rechtzeitig hergestellt habe, so trifft ihn die Beweislast.



§ 637 Vertraglicher Ausschluss der Haftung

Eine Vereinbarung, durch welche die Verpflichtung des Unternehmers, einen Mangel des Werkes zu vertreten, erfassen oder beschränkt wird, ist nichtig, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschweigt.



§ 638 Kurze Verjährung

(1) Der Anspruch des Bestellers auf Beseitigung eines Mangels des Werkes sowie die wegen des Mangels dem Besteller zustehenden Ansprüche auf Wandelung, Minderung oder Schadensersatz verjähren, sofern nicht der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat, in sechs Monaten, bei Arbeiten an einem Grundstück in einem Jahre, bei Bauwerken in fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme des Werkes.

(2) Die Verjährungsfrist kann durch Vertrag verlängert werden.



§ 639 Unterbrechung und Hemmung der Verjährung

(1) Auf die Verjährung der im § 638 bezeichneten Ansprüche des Bestellers finden die für die Verjährung der Ansprüche des Käufers geltenden Vorschriften des § 477 Abs. 2, 3 und der §§ 478, 479 entsprechende Anwendung.

(2) Unterzieht sich der Unternehmer im Einverständnisse mit dem Besteller der Prüfung des Vorhandenseins des Mangels oder der Beseitigung des Mangels, so ist die Verjährung so lange gehemmt, bis der Unternehmer das Ergebnis der Prüfung dem Besteller mitteilt oder ihm gegenüber den Mangel für beseitigt erklärt oder die Fortsetzung der Beseitigung verweigert.



§ 640 Abnahme

(1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

(2) Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in den §§ 633, 634 bestimmten Ansprüche nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.




§ 641 Fälligkeit der Vergütung

(1) Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.

(2) Die Vergütung des Unternehmers für ein Werk, dessen Herstellung der Besteller einem Dritten versprochen hat, wird spätestens fällig, wenn und soweit der Besteller von dem Dritten für das versprochene Werk wegen dessen Herstellung seine Vergütung oder Teile davon erhalten hat. Hat der Besteller dem Dritten wegen möglicher Mängel des Werkes Sicherheit geleistet, gilt dies nur, wenn der Unternehmer dem Besteller Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

(3) Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern, mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

(4) Eine in Geld festgesetzte Vergütung hat der Besteller von der Abnahme des Werkes an zu verzinsen, sofern nicht die Vergütung gestundet ist.




§ 641a Fertigstellungsbescheinigung

(1) Der Abnahme steht es gleich, wenn dem Unternehmer von einem Gutachter eine Bescheinigung darüber erteilt wird, dass 1. das versprochene Werk, im Falle des § 641 Abs. 1 Satz 2 auch ein Teil desselben, hergestellt ist und 2. das Werk frei von Mängeln ist, die der Besteller gegenüber dem Gutachter behauptet hat oder die für den Gutachter bei einer Besichtigung feststellbar sind, (Fertigstellungsbescheinigung). Das gilt nicht, wenn das Verfahren nach den Absätzen 2 bis 4 nicht eingehalten worden ist oder wenn die Voraussetzungen des § 640 Abs. 1 Satz 1 und 2 nicht gegeben waren; im Streitfall hat dies der Besteller zu beweisen. § 640 Abs. 2 ist nicht anzuwenden. Es wird vermutet, dass ein Aufmaß oder eine Stundenlohnabrechnung die der Unternehmer seiner Rechnung zugrunde legt zutreffen, wenn der Gutachter dies in der Fertigstellungsbescheinigung bestätigt.

(2) Gutachter kann sein 1. ein Sachverständiger, auf den sich Unternehmer und Besteller verständigt haben, oder 2. ein auf Antrag des Unternehmers durch eine Industrie- und Handelskammer, eine Handwerkskammer, eine Architektenkammer oder eine Ingenieurkammer bestimmter öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Der Gutachter wird vom Unternehmer beauftragt. Er ist diesem und dem Besteller des zu begutachtenden Werkes gegenüber verpflichtet, die Bescheinigung unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen zu erteilen.

(3) Der Gutachter muss mindestens einen Besichtigungstermin abhalten; eine Einladung hierzu unter Angabe des Anlasses muss dem Besteller mindestens zwei Wochen vorher zugehen. Ob das Werk frei von Mängeln ist, beurteilt der Gutachter nach einem schriftlichen Vertrag, den ihm der Unternehmer vorzulegen hat. Änderungen dieses Vertrages sind dabei nur zu berücksichtigen, wenn sie schriftlich vereinbart sind oder von den Vertragsteilen übereinstimmend gegenüber dem Gutachter vorgebracht werden. Wenn der Vertrag entsprechende Angaben nicht enthält, sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik zugrunde zu legen. Vom Besteller geltend gemachte Mängel bleiben bei der Erteilung der Bescheinigung unberücksichtigt, wenn sie nach Abschluss der Besichtigung vorgebracht werden.

(4) Der Besteller ist verpflichtet, eine Untersuchung des Werkes oder von Teilen desselben durch den Gutachter zu gestatten. Verweigert er die Untersuchung, wird vermutet, dass das zu untersuchende Werk vertragsgemäß hergestellt worden ist; die Bescheinigung nach Absatz 1 ist zu erteilen.

(5) Dem Besteller ist vom Gutachter eine Abschrift der Bescheinigung zu erteilen. In Ansehung von Fristen, Zinsen und Gefahrübergang treten die Wirkungen der Bescheinigung erst mit ihrem Zugang beim Besteller ein."



§ 642 Mitwirkung des Bestellers

(1) lst bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Bestellers erforderlich, so kann der Unternehmer, wenn der Besteller durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen.

(2) Die Höhe der Entschädigung bestimmt sich einerseits nach der Dauer des Verzugs und der Höhe der vereinbarten Vergütung, andererseits nach demjenigen, was der Unternehmer infolge des Verzugs an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwerben kann.



§ 643 Fristsetzung zur Mitwirkung, Kündigungsandrohung

Der Unternehmer ist im Falle des § 642 berechtigt, dem Besteller zur Nachholung der Handlung eine angemessene Frist mit der Erklärung zu bestimmen, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablaufe der Frist vorgenommen werde. Der Vertrag gilt als aufgehoben, wenn nicht die Nachholung bis zum Ablaufe der Frist erfolgt.



§ 644 Gefahrtragung

(1) Der Unternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes. Kommt der Besteller in Verzug der Annahme, so geht die Gefahr auf ihn über. Für den zufälligen Untergang und eine zufällige Verschlechterung des von dem Besteller gelieferten Stoffes ist der Unternehmer nicht verantwortlich.

(2) Versendet der Unternehmer das Werk auf Verlangen des Bestellers nach einem anderen Orte als dem Erfüllungsorte, so finden die für den Kauf geltenden Vorschriften des § 447 entsprechende Anwendung.



§ 645 Haftung des Bestellers

(1) lst das Werk vor der Abnahme infolge eines Mangels des von dem Besteller gelieferten Stoffes oder infolge einer von dem Besteller für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden, ohne dass ein Umstand mitgewirkt hat, den der Unternehmer zu vertreten hat, so kann der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht in begriffenen Auslagen verlangen. Das gleiche gilt, wenn der Vertrag in Gemäßheit des § 643 aufgehoben wird.

(2) Eine weitergehende Haftung des Bestellers wegen Verschuldens bleibt unberührt.



§ 646 Vollendung statt Abnahme

Ist nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen, so tritt in den Fällen der §§ 638, 641, 644, 645 an die Stelle der Abnahme die Vollendung des Werkes.



§ 647 Unternehmerpfandrecht

Der Unternehmer hat für seine Forderungen aus dem Vertrag ein Pfandrecht an den von ihm hergestellten oder ausgebesserten beweglichen Sachen des Bestellers, wenn sie bei der Herstellung oder zum Zwecke der Ausbesserung in seinen Besitz gelangt sind.



§ 648 Sicherungshypothek des Bauunternehmers

(1) Der Unternehmer eines Bauwerkes oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerkes kann für seine Forderungen aus dem Vertrage die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstücke des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht in begriffenen Auslagen verlangen.

(2) Der Inhaber einer Schiffswerft kann für seine Forderungen aus dem Bau oder der Ausbesserung eines Schiffs die Einräumung einer Schiffshypothek an dem Schiffsbauwerk oder dem Schiff des Bestellers verlangen; Absatz 1 Satz 2 gilt sinngemäß. § 647 findet keine Anwendung.



§ 648a Sicherheitsleistung des Bestellers

(1) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Vorleistungen einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen in der Weise verlangen, dass er dem Besteller zur Leistung der Sicherheit eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmt, dass er nach dem Ablauf der Frist seine Leistung verweigere.
Sicherheit kann bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs, wie er sich aus dem Vertrag oder einem nachträglichen Zusatzauftrag ergibt, sowie wegen Nebenforderungen verlangt werden; die Nebenforderungen sind mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen.
Sie ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat.

(2) Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen. unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.

(3) Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 vom Hundert für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen.

(4) Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach den Absätzen 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 ausgeschlossen.

(5) Leistet der Besteller die Sicherheit nicht fristgemäß, so bestimmen sich die Rechte des Unternehmers nach den §§ 643 und 645 Abs. 1. Gilt der Vertrag danach als aufgehoben, kann der Unternehmer auch Ersatz des Schadens verlangen, den er dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit des Vertrags vertraut hat.
Dasselbe gilt, wenn der Besteller in zeitlichem Zusammenhang mit dem Sicherheitsverlangen gemäß Absatz (1) kündigt, es sei denn, die Kündigung ist nicht erfolgt, um der Stellung der Sicherheit zu entgehen. Es wird vermutet, dass der Schaden 5 Prozent der Vergütung beträgt.

(6) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller 1. 1.eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist oder 2. 2.Eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt; dies gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.

(7) Eine von den Vorschriften der Absätze 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



§ 649 Kündigungsrecht des Bestellers

Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.



§ 650 Kostenanschlag

(1) lst dem Vertrag ein Kostenanschlag zugrunde gelegt worden, ohne dass der Unternehmer die Gewähr für die Richtigkeit des Anschlags übernommen hat, und ergibt sich, dass das Werk nicht ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags ausführbar ist, so steht dem Unternehmer, wenn der Besteller den Vertrag aus diesem Grunde kündigt, nur der im § 645 Abs. 1 bestimmte Anspruch zu.

(2) lst eine solche Überschreitung des Anschlags zu erwarten, so hat der Unternehmer dem Besteller unverzüglich Anzeige zu machen.



§ 651 Werklieferungsvertrag

(1) Verpflichtet sich der Unternehmer, das Werk aus einem von ihm zu beschaffenden Stoffe herzustellen, so hat er dem Besteller die hergestellte Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Auf einen solchen Vertrag finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung; ist eine nicht vertretbare Sache herzustellen, so treten an die Stelle des § 433, des § 446 Abs. 1 Satz 1 und der §§ 447, 459, 460, 462 bis 464, 477 bis 479 die Vorschriften über den Werkvertrag mit Ausnahme der §§ 647 bis 648a.

(2) Verpflichtet sich der Unternehmer nur zur Beschaffung von Zutaten oder sonstigen Nebensachen, so finden ausschließlich die Vorschriften über den Werkvertrag Anwendung.

Die Seiten:

Abnahme, Gewährleistung, Sicherheitsleistung

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